Werkbare dagen niet overschreden, de stagnatie in bouw kan niet aan ondernemer worden toegerekend

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Garantiewoningen    Categorie: Bouwtijd / oplevering    Jaartal: 2018
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 116676

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over

Partijen hebben een aannemingsovereenkomst gesloten. Deze overeenkomst bepaalt dat het appartement in maximaal 300 werkbare dagen dient te worden opgeleverd. Volgens de consument was er een overschrijving van 52 dagen. De arbiters zijn van oordeel dat de omstandigheden die door de ondernemer in het overzicht zijn opgenomen als “stagnatie overig”, omstandigheden zijn die buiten de aansprakelijkheid van de ondernemer vallen, zoals bedoeld in artikel 11 lid 1 van de algemene voorwaarden. Daarmee is het aantal werkbare dagen niet overschreden. 

Volledige uitspraak

Ondergetekenden:

mevrouw mr. M.L. Braaksma, wonende te Leusden, mevrouw mr. W. van den Berg, wonende te Rotterdam en de heer W. Kroon, wonende te Rockanje, die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende arbitrale vonnis gewezen. 

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit module I E en II P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen (…), welke ontstaan naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK ( …) worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”. 

Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 wetboek van burgerlijke rechtsvordering.

De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.

Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.

Standpunt consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het op 1 juni 2018 door de commissie ontvangen vragenformulier. In de kern heeft de consument de volgende klacht. Tussen partijen is een aannemingsovereenkomst gesloten onder toepassing van algemene voorwaarden, betreffende de realisatie van een appartement voor een bedrag van € 124.100,– inclusief BTW. Deze overeenkomst bepaalt dat het appartement in maximaal 300 werkbare dagen dient te worden opgeleverd. De woning had op grond hiervan op 28 april 2017 opgeleverd dienen te zijn. Nu de woning pas op 20 juni 2017 is opgeleverd, is sprake van een overschrijding met 52 dagen. De consument heeft om die reden aanspraak gemaakt op vergoeding van een bedrag van € 1.613,30 (0,25 promille van de aanneemsom per kalenderdag, zijnde 52 x € 31,03). De ondernemer blijft ondanks herhaalde sommaties en verzoeken in gebreke tot betaling van dit bedrag over te gaan – een schikkingspoging van de consument heeft ook niet tot een oplossing geleid -, zodat de consument de arbiters verzoekt de ondernemer tot betaling van dit bedrag te veroordelen. De redenen voor de stagnatie die de ondernemer aanvoert, betreffen geen omstandigheden die aan de consument zijn toe te rekenen.

Standpunt ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, in het bijzonder de (gecorrigeerde) memorie van antwoord van 28 juni 2018. In de kern komt het verweer op het volgende neer. 

Tussen de consument en x (hierna: x) is een koopovereenkomst nieuwbouw appartementsrechten gesloten. Tussen de consument en de ondernemer is een aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten gesloten. In artikel 35 van die aannemingsovereenkomst is bepaald dat, in afwijking van het bepaalde in artikel 9 lid 2 van de algemene voorwaarden, de aansluitkosten inzake de nutsvoorzieningen niet in de aanneemsom begrepen zijn. 

De ondernemer is met x een samenwerkingsovereenkomst aangegaan. De openbare inrichting (waaronder de kademuur) is geen onderdeel van de samenwerkingsovereenkomst tussen x en de ondernemer. De aanleg van nutsvoorzieningen maakt evenmin onderdeel uit van deze samenwerkingsovereenkomst; de aansluitkosten nutsvoorzieningen worden door x voldaan en vallen niet onder de garantieregeling. 

De oplevering van het appartement aan de consument heeft binnen de beschikbare bouwtijd van 300 werkbare werkdagen plaatsgevonden. Als productie 6 bij het verweerschrift heeft de ondernemer een overzicht van de werkbare werkdagen vanaf de start van de bouw op 10 september 2015 tot aan de dag van oplevering, 20 juni 2017, overgelegd. In dit overzicht zijn voorts dagen met onwerkbaar weer, vakantiedagen, ATV-dagen en stagnatie overig opgenomen. Voor wat betreft dit laatste licht de ondernemer toe dat in het oorspronkelijk ontwerp van x voor de later te realiseren gracht tussen Blok 1 en het x kantoor een stalen damwand was opgenomen. Deze stalen damwand zou geen hinder voor de werkzaamheden van de ondernemer opleveren. Door een wijziging in het ontwerp en door aanvullende eisen van de gemeente x werd besloten om een onderheide betonnen keerwand te laten realiseren. De ondernemer moest hierdoor de werkzaamheden tijdelijk opschorten en het bouwterrein beschikbaar stellen voor deze werkzaamheden. Hierdoor stagneerde de bouw aan Blok 1. Daarnaast is stagnatie ontstaan doordat x niet tijdig de nutsaansluitingen wist te realiseren. Het betreft overmacht, omdat de stagnaties buiten de invloedsfeer van de ondernemer lagen en niet te voorzien waren. De consument dient dan ook niet-ontvankelijk te worden verklaard in haar vordering, althans de vordering dient haar te worden ontzegd. 

Behandeling van het geschil
Op 10 oktober 2018 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mevrouw mr. B.J. van Gent fungerend als secretaris. 

Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.

De consument is niet verschenen. De ondernemer is ter zitting verschenen en heeft zijn standpunt nader toegelicht. De ondernemer werd vertegenwoordigd door de heer x, hoofd kwaliteitsmanagement.

De ondernemer heeft in aanvulling op zijn verweerschrift ter zitting nog het volgende betoogd en heeft zich daarbij bediend van een pleitnota. De ontwerpwijziging betreffende de stalen damwand heeft gedurende 31 dagen tot stillegging van de werkzaamheden geleid. Bij de aansluitingen voor nutsvoorzieningen is, ondanks het feit dat de ondernemer zich hield aan de planning voor het inrichten van het maaiveld, voorts een stagnatie van 15 dagen ontstaan. De ondernemer geeft aan het te betreuren dat de consument niet ter zitting is verschenen; hij had aan de hand van foto’s inzichtelijk kunnen maken wat de stagnerende omstandigheden inhielden.

Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van het gestelde in de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.

In de op 25 februari 2015 gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument als deelgerechtigde onder meer verbonden het gebouw met aanhorigheden, waarvan het aan de consument verkochte appartementsrecht deel uitmaakt, (af) te bouwen met inachtneming van de akte van splitsing en conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen naar de eis van goed en deugdelijk werk en met in achtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. In artikel 5 van de aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich verbonden om het privé-gedeelte binnen 300 werkbare werkdagen na de aanvang van de bouw van het gebouw geheel voor bewoning gereed aan de consument op te leveren in de zin van artikel 11 lid 4 van de algemene voorwaarden. Het appartement is op 20 juni 2017 opgeleverd. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat met nummer x. 

Overeenkomstig artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.

Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende. 

De ondernemer heeft niet onderbouwd op grond waarvan de consument niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in haar vordering. Nu de arbiters ook niet is gebleken van een grond voor niet-ontvankelijkheid, stellen de arbiters vast dat de consument ontvankelijk is in haar klacht. 

De arbiters constateren dat in artikel 5 van de aannemingsovereenkomst is overeengekomen dat het appartement binnen 300 werkbare dagen na aanvang van de bouw aan de consument opgeleverd diende te worden.

De arbiters constateren verder dat een onwerkbare werkdag in artikel 11 van de toepasselijke algemene voorwaarden als volgt wordt omschreven:

“1. Werkdagen worden als onwerkbaar beschouwd wanneer daarop door omstandigheden buiten de aansprakelijkheid van de ondernemer gedurende ten minste vijf uren door het grootste deel van de werknemers of machines niet kan worden gewerkt. ”

De arbiters stellen voorop dat de consument niet heeft betwist dat de omstandigheden die de ondernemer heeft aangevoerd als oorzaak voor de stagnatie in de voortgang van de bouw, zich hebben voorgedaan. Evenmin heeft de consument betwist dat de stagnatie hierdoor is veroorzaakt. Nu de consument voorts de (wijze van) berekening van het aantal werkbare dagen door de ondernemer op zich niet heeft betwist en deze berekening de arbiters juist voorkomt, zullen de arbiters die berekening als uitgangspunt nemen. De arbiters zijn van oordeel dat de omstandigheden die door de ondernemer in het overzicht zijn opgenomen als “stagnatie overig”, omstandigheden zijn die buiten de aansprakelijkheid van de ondernemer vallen, zoals bedoeld in artikel 11 lid 1 van de algemene voorwaarden. Aldus komen de arbiters tot het oordeel dat het aantal werkbare werkdagen, zoals opgenomen in de aannemingsovereenkomst, niet is overschreden. Dat, zoals de consument heeft betoogd, de betreffende omstandigheden niet aan de consument zijn toe te rekenen, doet hier niet aan af, omdat dat niet het criterium is waarop wordt beoordeeld of van werkbare werkdagen sprake is. Dit betekent dat de vordering van de consument zal worden afgewezen.

Toetsing aan de garantieregeling 

Nu de klacht inhoudt dat sprake is van een te late oplevering, is geen sprake van een garantiegeschil, zodat aan dit onderdeel niet wordt toegekomen.

Klachtengeld

Aan de consument, die voor 100% in het ongelijk is gesteld, wordt het klachtengeld ingevolge het reglement niet terugbetaald. 

Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden: 

  • wijzen af het gevorderde;
  • stellen vast dat de consument terzake van haar klacht geen beroep op de Garantie- en waarborgregeling toekomt;
  • stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement niet aan de consument zal worden terugbetaald.