Commissie: Garantiewoningen
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2022
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
147006/177258
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Dit geschil vloeit voort uit een koop-/ aannemingsovereenkomst tussen consument en ondernemer. Het geschil heeft betrekking op het door de ondernemer aangelegde pad en talud, die zich bevinden achter de nieuwbouwwoning van de consument. Volgens de consument zijn het pad en het talud ondeugdelijk en wil daar herstel van. Voor dit geschil is een deskundige ingeschakeld en deze heeft een deskunidgenrapport opgeleverd. Dit rapport hebben de arbiters gebruikt voor de beslissing in hun vonnis. De ondernemer heeft het deskundigenrapport niet weersproken. De arbiters oordelen dat er sprake is van ondeugdelijk werk en veroordelen ondernemer tot herstel ervan. De klacht wordt gegrond verklaard.
De uitspraak
Ondergetekenden:
de heer mr. M.L.J. Koopmans te [plaatsnaam], de heer F.J. Scholte te [plaatsnaam] en mevrouw mr. drs. S. Meinhardt te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument, met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit de modules I E en II P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de overeenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen.”
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
Het geschil heeft betrekking op het door de ondernemer aangelegde pad en talud, die zich bevinden achter de nieuwbouwwoning van de consument. Volgens de consument zijn het pad en het talud ondeugdelijk en hij vordert herstel daarvan.
Behandeling van het geschil
Op 15 december 2022 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mr. [naam] als secretaris.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. Ter zitting werd de consument bijgestaan door de heer [naam]. De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door mevrouw [naam].
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de consument ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De door de consument gekochte woning maakt deel uit van een nieuwbouwproject met 22 woningen. Tot het gekochte behoort tevens een deel van het achterpad en talud, dat achter de 22 woningen liggen. Voor het gehele achterpad geldt een erfdienstbaarheid van voetpad. De consument is van mening dat de ondernemer het achterpad en het talud achter zijn woning ondeugdelijk heeft opgeleverd vanwege een ontwerp en/of uitvoeringsfout. Zo zijn er grote kieren tussen de tegels van het pad ontstaan en is de opsluitband verzakt omdat deze onvoldoende steunt krijgt. Bovendien spoelt grond uit onder het pad en van het talud zelf. Volgens de consument is de oorzaak daarvan gelegen in een onjuist ontwerp van de afwatering, een onvoldoende stevig aangelegd talud en een onjuiste verhardingskeuze in de ronding van het pad.
Reeds bij de oplevering van de betreffende woningen in maart 2021 is door verschillende eigenaren melding van dit gebrek gemaakt. Volgens de ondernemer is het pad verzakt, omdat er door/namens de bewoners met zwaar materieel over het pad zou zijn gereden, maar de consument stelt dat het pad daarvóór al was verzakt. De consument verwijst naar foto’s van november 2020 en begin maart 2021, waaruit blijkt dat toen al sprake was van verzakking en van uitspoeling van grond onder het pad en het talud.
Het inzaaien van gras, zoals door de ondernemer was voorgesteld ten behoeve van de versteviging, acht de consument geen goede oplossing, omdat de bewoners zelf moeten kunnen beslissen hoe zij het talud willen inzaaien. Het talud zou zonder een dergelijke maatregel sterk genoeg moeten zijn.
De consument verzoekt de arbiters om de ondernemer te veroordelen tot herstel van het verzakte pad, daaronder begrepen aanpassing van de afwatering zodat hemelwater niet meer over het pad afwatert en versteviging van de opsluitband door het slaan van hardhouten palen.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de ondernemer ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De ondernemer stelt zich op het standpunt dat het achterpad en het talud goed, deugdelijk, en conform de overeenkomst zijn opgeleverd. Het achterpad is aangelegd zoals aangegeven in de technische omschrijving. De gekozen verhardingskeuze is bovendien geschikt en zeer gebruikelijk voor een achterpad. Wat betreft het aflopen van het water geeft de ondernemer aan dat het achterpad op een afschot ligt zodat regenwater kan weglopen naar de waterpartij en dat er, conform de technische omschrijving, drainageputten zijn aangelegd in het pad.
De bredere voeg in het achterpad is volgens de ondernemer het gevolg van de ronding van het pad.
De ondernemer heeft geconstateerd dat de opsluitband van het tegelpad zeer licht gekanteld is. Die kanteling heeft volgens de ondernemer meerdere oorzaken. Het talud aan de waterzijde is vlak na oplevering nog kwetsbaarder dan wanneer hier wortelende begroeiing op is volgroeid.
Daarnaast zijn het achterpad en het talud zwaarder dan gebruikelijk belast doordat er na oplevering veel werkzaamheden aan de tuinen hebben plaatsgevonden, waaronder met zwaar materieel. Bovendien is het bij nieuwbouw normaal dat de grond na oplevering inklinkt en hier is niets tegen te doen. Het niet volgroeide talud en het inklinken van grond in combinatie met het intensieve gebruik van het achterpad betreft een vervelende combinatie van factoren. Van een ondeugdelijk talud of achterpad is echter geen sprake.
De ondernemer heeft de consument voorafgaand aan onderhavige procedure aangeboden om gras in te zaaien en door hardhouten palen aan te brengen die de opsluitband verstevigen. Inmiddels is het talud volledig begroeid. De ondernemer verzoekt de arbiters om de vordering van de consument af te wijzen.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door [naam] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 12 oktober 2022 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige.
De consument heeft op het rapport gereageerd per brief van 28 oktober 2022. De consument kan zich deels vinden in de bevindingen van de deskundige. De consument leidt uit het deskundigenrapport af dat het pad niet is opgeleverd conform hetgeen hij op basis van de overeenkomst mocht verwachten. Het talud is volgens de deskundige immers zodanig aangelegd dat het onvoldoende tegendruk aan het pad heeft geboden, zodat de tegelrijen konden gaan kruipen. De consument is van mening dat uit de bevindingen van de deskundige kan worden afgeleid dat sprake is van een ontwerp- of uitvoeringsfout.
De ondernemer heeft niet op het rapport van de deskundige gereageerd.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
In de op 2 maart 2020 tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 10 maart 2021 opgeleverd.
Ook is op genoemde koop-/aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.
Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
De arbiters overwegen als volgt.
De arbiters nemen de bevindingen en conclusies van de deskundige over en concluderen dat de opsluitbanden van het achterpad, met name direct na de aanleg daarvan, onvoldoende steun c.q. tegendruk hebben gehad vanuit de taludaanvulling. Hierdoor is sprake van naar buiten verplaatste en/of gekantelde opsluitbanden. De opsluitbanden hadden als doel om de tegels op de plek te houden, maar door het verplaatsen/kantelen daarvan, zijn er kieren ontstaan in het achterpad. De ondernemer heeft de betreffende kieren niet betwist. Bovendien heeft de consument gesteld en heeft de ondernemer onvoldoende weersproken dat de opsluitbanden nog steeds verzakken. De arbiters zijn van oordeel dat dit in strijd is met de eisen van goed en deugdelijk werk en dat de ondernemer daarmee toerekenbaar is tekortgekomen in de nakoming van de overeenkomst met de consument.
De arbiters zullen de ondernemer dan ook veroordelen tot herstel, inhoudende het stabiliseren en rechtzetten van de opsluitbanden, dusdanig dat deze aansluiten tegen de tegels van het achterpad. Deze veroordeling richt zich alléén op het deel van het achterpad dat aan de consument toebehoort. Zoals de arbiters ter zitting hebben toegelicht, kan haar veroordeling zich niet richten op de overige delen van het achterpad/talud (die niet in eigendom zijn van de consument) nu de overige bewoners zelf geen geschil bij de commissie aanhangig hebben gemaakt.
Dit onderdeel van de klacht van de consument is daarmee gegrond.
Wat betreft de afwatering, heeft de deskundige geconstateerd dat het achterpad voldoende afwaterend richting het talud is aangebracht. Bovendien zijn er straatkolken c.q. drainputten aangebracht om plasvorming tegen de opsluitbanden te voorkomen. Verder heeft de deskundige geen uitspoeling van zand onder de trottoirtegels kunnen constateren. Gelet op deze constateringen zien de arbiters geen aanleiding om de ondernemer te veroordelen tot aanpassing van de afwatering, zoals door de consument is gevorderd. Dit onderdeel van de klacht verklaren de arbiters dan ook ongegrond.
Toepasselijkheid garantieregeling
Voor deze klacht komt de consument geen beroep op de SWK Garantie- en Waarborgregeling toe. Het gemeenschappelijke achterpad is een voorziening buiten de woning, zodat deze klacht is uitgezonderd van garantie op grond van artikel 2.7.1 van module I E van de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
Klachtengeld
De consument wordt in het gelijk gesteld. Daarom zal, zoals bepaald in artikel 20 lid 1 van het reglement, het betaalde klachtengeld door de commissie aan de consument worden terugbetaald.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
– verklaren de klacht van de consument gegrond;
– veroordelen de ondernemer tot goed en deugdelijk herstel, zoals in dit arbitrale vonnis is uiteengezet, binnen 12 weken na de datum waarop dit vonnis is verzonden;
– wijzen af hetgeen door de consument meer of anders is gevorderd;
– stellen vast dat aan de consument geen beroep toekomt op garantie uit hoofde van de
SWK Garantie- en Waarborgregeling;
– bepalen dat de consument het betaalde klachtengeld van de commissie retour ontvangt.