Woning Alphen. Zetting tuin. Verwachtingen partijen.

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Garantiewoningen    Categorie: Levering juridisch    Jaartal: 2016
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: 93736

De uitspraak:

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage

De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling 2007 en de bijbehorende bijlage A, versie 1-1-2007 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de koop-/ aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Stichting Arbitrage Instituut GIW woningen (AIG) (hierna te noemen: het reglement), zoals dat luidt ten dage van het aanhangig maken van het geschil”.

Conform artikel 2 lid 1 van het reglement versie 2010 zullen alle geschillen middels arbitrage door de commissie worden beslecht. 

Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 wetboek van burgerlijke rechtsvordering.

De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts.

Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.

Standpunt consument

Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het intakeformulier van 17 maart 2015 en de brief van 16 juli 2015.  In de kern komt de klacht op het volgende neer.

Er is sprake van verzakking van de tuin rondom het huis. Die verzakking is dusdanig, thans al 30 cm, dat de consument daar geen rekening mee had hoeven houden. De verzakking is veel groter dan waar de consument, op basis van de verstrekte informatie, rekening mee had hoeven houden. De ondernemer heeft nagelaten de benodigde maatregelen te nemen om de verzakking te beperken.

De consument verlangt – kort gezegd – een vervangende schadevergoeding en vergoeding van de gemaakte expertisekosten.

Standpunt ondernemer

Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder de memorie van antwoord van 15 september 2015. In de kern komt zijn reactie op het volgende neer.

In de technische omschrijving staat vermeld dat er bovenmatige zettingen kunnen plaatsvinden gelet op het gebied waar de woning is gebouwd en dat alleen het openbare gebied en een gedeelte van de tuin wordt voorbelast. De consument had op grond daarvan rekening moeten houden met verzakking van zijn tuin. Er rustte op hem in ieder geval een onderzoeksplicht terzake. Bovendien is geen sprake van een bovengemiddelde verzakking. In jurisprudentie van de Raad van Arbitrage wordt aangehouden dat in veenachtige gebieden een zetting van 30 centimeter in 30 jaar is toegestaan. Uit het deskundigenonderzoek dat de ondernemer heeft verricht blijkt dat de grond thans maximaal 10 centimeter (gemiddeld 5 centimeter) is gezakt. De hoogte van de schade en de gevorderde expertisekosten worden betwist.

De ondernemer verzoekt de vordering van de consument af te wijzen.

Deskundigenrapport

De commissie heeft op 4 december 2015 een onderzoek laten uitvoeren door [naam van de deskundige] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 11 december 2015 schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. Partijen hebben op respectievelijk 6 en 13 januari 2016 op het rapport gereageerd. De deskundige heeft op 23 januari 2016 een nadere reactie gegeven naar aanleiding van het commentaar van partijen.

Behandeling van het geschil

Op 18 maart 2016 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door [naam van de secretaris] fungerend als secretaris. Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.

Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. De consument werd bijgestaan door zijn gemachtigde. Tevens was de partner van de consument aanwezig. De ondernemer werd bijgestaan door zijn gemachtigde en vertegenwoordigd door [naam van de vertegenwoordiger]. Tevens waren aanwezig [namen van de medewerkers].

Toelichting ter zitting

Ter zitting heeft (de gemachtigde van) de consument onder handhaving van haar standpunt – in hoofdzaak – nog het volgende aangevoerd.

Uit foto’s blijkt dat er tot nu toe zeker een zetting van 40-50 centimeter plaatsgevonden in plaats van de 30 centimeter die door de deskundige wordt genoemd. De consument komt niet uit [woonplaats] en is daarom ook niet bekend met de mate van verzakkingen aldaar. De clausule in de technische omschrijving vormde voor de consument dan ook geen waarschuwing, doch eerder een geruststelling omdat daarin wordt aangekondigd dat er voorzorgsmaatregelen worden getroffen. Ook doet de waarschuwing voor ‘een zekere zetting’ geen alarmbellen rinkelen. De ondernemer had als professionele partij de consument moeten waarschuwen voor de te verwachten mate van verzakking. De juiste plek om een dergelijke waarschuwing op te nemen is in de overeenkomst en niet de technische omschrijving. De ondernemer heeft bij latere contracten ook nadrukkelijk een voorbehoud ten aanzien van de zetting in de overeenkomst opgenomen. Het spreekt ten nadele van de ondernemer dat andere ondernemers in die buurt wél de volledige kavels voorbelasten. Dat had de ondernemer ook moeten en kunnen doen.

De melding “er is sprake van bovengemiddelde zetting en hierop wordt actie ondernomen”, vertaalt zich naar een mededeling dat er een “zekere” zetting zal plaatsvinden. De consument mocht een zetting van enkele centimeters verwachten maar zeker niet een verzakking in de mate die heeft plaatsgevonden.

Ter zitting heeft (de gemachtigde van) de ondernemer onder handhaving van zijn standpunt – in hoofdzaak – nog het volgende aangevoerd.

De gemachtigde van de ondernemer heeft ter zitting een pleitnota voorgelezen, die als herhaald en ingelast wordt beschouwd. Kort gezegd komt zijn standpunt erop neer dat de technische omschrijving duidelijk aangeeft dat er sprake is van grote en bovengemiddelde zettingen. Dat dit moet worden gezien als een waarschuwing wordt ook bevestigd door het feit dat de beide deskundigen het ook als zodanig zien (dat benoemen zij in de rapporten). Dit geeft aan hoe de bepaling moet worden uitgelegd op grond van het Haviltex-criterium. De consument is gewaarschuwd en kan zich dan niet meer op non-conformiteit beroepen.

Uitgangspunten

Voor de beoordeling van het geschil neemt de commissie, naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en de overgelegde stukken, het navolgende als uitgangspunt.

In de op 29 april 2008 tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eis van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 24 september 2009 opgeleverd.

Tevens is op genoemde koop-/aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen.

Overeenkomstig artikel 6 lid 2 van het reglement wordt de consument geacht de arbiters te hebben verzocht om:
– zijn aanspraak te toetsen aan zowel de koop-/aannemingsovereenkomst als de garantieregeling;
– bij toewijzingen ter zake steeds tevens vast te stellen wat hem toekomt op basis van de garantieregeling.

Beoordeling

Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.

De arbiters stellen vast dat in de technische omschrijving het volgende is opgenomen:

“Zettingen
Voorbehoud ten aanzien van de grond
De grond waarop uw woning gebouwd wordt, is geschikt bevonden voor bebouwing en bewoning. Gezien de samenstelling van de grond ter plaatse kunnen er echter bovengemiddelde zettingen optreden. Het openbare gebied (straten, groenvoorzieningen etc.) inclusief een gedeelte van uw tuin is voorbelast om grote zetting te voorkomen. Ondanks deze voorzorgen kunnen wij niet voorkomen dat er een zekere zetting optreedt in de komende jaren van zowel voor- als achtertuin.”

De technische omschrijving is onderdeel van de overeenkomst en geldt als afspraak tussen partijen. De vraag is wat de consument op grond van deze afspraak mocht verwachten.

De arbiters zijn van oordeel dat de tekst overduidelijk gelezen dient te worden als een waarschuwing aan de consument voor zetting van zijn tuin. Met de consument zijn arbiters van oordeel dat de term ‘een zekere zetting’ enigszins onduidelijk is; echter, indien de bepaling in zijn geheel wordt gelezen, volgt wel degelijk dat in niet voorbelaste gedeelten van de grond een bovengemiddelde of grote zetting kan optreden. Ook blijkt uit de bepaling dat de tuin van de consument slechts voor een deel is voorbelast. Indien de mate van verzakking van zijn tuin voor de consument van belang was, had het – gelet op deze bepaling – op zijn weg gelegen om daarnaar verdere navraag te doen. Op grond van de tekst van de bepaling mocht de consument er in ieder geval niet van uitgaan dat de zetting van zijn tuin slechts tot een paar centimeters beperkt zou blijven. Er rustte naar het oordeel van de arbiters op de consument derhalve een onderzoeksplicht op het punt van de te verwachten mate van zetting; daaraan doet niet af dat de consument naar eigen zeggen niet bekend was met de plaatselijke situatie. Het niet voldoen aan deze onderzoeksplicht brengt mee dat de consument thans de ondernemer niet kan tegenwerpen dat er sprake is van bovengemiddelde of grote zetting van zijn tuin; dit valt dan binnen zijn risicosfeer.

Resteert de vraag of de thans opgetreden verzakking wellicht ook veel meer is dan de ‘bovengemiddelde’ zetting waar de consument rekening mee diende te houden en of de ondernemer derhalve gehouden was het gehele perceel voor te belasten. De arbiters beantwoorden deze vraag ontkennend. Uit het rapport van de deskundige blijkt er geen norm bestaat voor de maximaal toelaatbare verzakking van het maaiveld rondom een woning. Ook is gebleken dat zelfs voor de wél voorbelaste gebieden wordt uitgegaan van een zetting van 30 centimeter. Hoewel er tussen partijen verschil van mening bestaat over de mate van zetting die tot op heden op het perceel van de consument is opgetreden en eveneens over de totaal te verwachten zetting (waarbij een en ander ook nog afhankelijk is van een aantal onzekere factoren), gaan de arbiters er op grond van het rapport van de deskundige van uit dat de zakking thans circa 30 centimeter bedraagt en zonder verdere ophoogwerkzaamheden in totaal 54 centimeter zal bedragen.  Deze mate van verzakking achten de arbiters weliswaar aanzienlijk, maar niet zodanig dat deze de ‘bovengemiddelde’ zetting waarmee de consument rekening diende te houden overstijgt. Ook is deze niet zodanig dat de ondernemer op grond daarvan gehouden was het gehele perceel voor te belasten.

De slotsom is dat de klacht zal ongegrond zal worden verklaard en dat de gevorderde schadevergoeding en expertisekosten worden afgewezen.

(proces)kosten
Voor een veroordeling in de kosten van de procedure zoals is gevorderd, is geen plaats, nu het reglement van de geschillencommissie bepaalt dat de door partijen voor de behandeling van het geschil gemaakte kosten voor eigen rekening komen. De gemaakte kosten voor juridische bijstand zijn onvoldoende onderbouwd en worden op die grond afgewezen.

Klachtengeld
Ten aanzien van het klachtengeld dat de consument aan de commissie heeft voldaan overwegen de arbiters  dat de consument, nu hij voor 100% in het ongelijk wordt gesteld, op grond van het Reglement het klachtengeld niet retour ontvangt.

Gelet hierop wordt als volgt beslist.

Beslissing

De arbiters, rechtdoende naar de regelen des rechts

I. verklaren de klacht ongegrond en wijzen het gevorderde af;

II. bepalen dat de consument het klachtengeld niet retour ontvangt.

Deze uitspraak is aldus gewezen te Den Haag op 22 april 2016.