Commissie: Makelaardij
Categorie: Courtage
Jaartal: 2009
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
MAK07-0002
De uitspraak:
Onderwerp van het geschil Het geschil betreft de vraag of de consument honorarium/courtage verschuldigd is na intrekking van de opdracht. De consument heeft in maart 2006 de klacht voorgelegd aan de ondernemer. Standpunt van de consument Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt. Ik was gehuwd, maar mijn man en ik waren in een echtscheidingsprocedure verwikkeld. Deze is inmiddels afgerond. Het voornemen bestond om de voormalige echtelijke woning te verkopen. Daartoe hadden wij contact opgenomen met de ondernemer. Daarbij zijn allerlei fouten gemaakt door de ondernemer. Zo is er, terwijl er heel veel belangstelling was, op enig moment gekozen voor verkoop bij inschrijving. Dat leverde slechts twee inschrijvingen op, die beide naar mijn opvatting te laag waren. Die inschrijvingen hebben niet tot toedeling geleid. Daarna is onderhandeld, met een van de beide inschrijvers, over verkoop, maar dat is uiteindelijk niet doorgegaan. Mijn zoon zat toen voor zijn eindexamen. Daarom wilde ik niet de hele dag kijkers over de vloer, zodat ik dat wat wilde beperken. Ook was ik in die periode jarig en op mijn verjaardag wilde ik geen kijkers. De ondernemer – en trouwens ook mijn ex-man, die zelf makelaar is en de ondernemer kent – wilde mij een eerdere datum van ontruiming opdringen dan waartoe ik bereid was. Ik wilde dat in overleg met de kopers kunnen regelen. Hoe dan ook, ik was zo ontevreden over de ondernemer – er hadden ook nog allerlei andere problemen gespeeld – dat ik van mijn kant de opdracht heb ingetrokken in mei 2006. Uiteindelijk is de woning niet verkocht, maar aan mij toegedeeld. Thans vraagt de ondernemer betaling van de volledige courtage. De overeenkomst voorziet in vergoeding van bepaalde kosten bij intrekking. In dat verband heb ik € 357,– betaald. Overigens ben ik het er niet mee eens dat de ondernemer alle kosten bij mij in rekening brengt, en niet bij mijn ex-man. Als ik iets zou moeten betalen, dan toch niet meer dan de helft. Thans is de situatie zo, dat het bedrag waarop de ondernemer aanspraak maakt, nog bij de notaris in depot staat. De consument verlangt dat zal worden vastgesteld dat zij niet meer dan € 357,– verschuldigd is. Standpunt van de ondernemer Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt. Ook bij toedeling hebben wij ons inziens recht op courtage. De consument en haar ex-echtgenoot zijn hoofdelijk aansprakelijk. Naar wij hebben begrepen was de voorwaarde voor de ex-echtgenoot voor medewerking aan toedeling aan de consument, dat de laatste onze courtagenota zou betalen. Op grond van art. 13 hebben wij recht op betaling van de courtage. Wij betwisten de diverse gestelde klachten van de consument. Ter zitting heeft de ondernemer verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. Op uw vraag waaruit blijkt dat de toedeling aan de consument het gevolg is van onze werkzaamheden, gelet op het feit dat de toedeling plaats vond op een tijdstip nadat de opdracht door de consument was ingetrokken, kan ik antwoorden dat nadat de consument mondeling te kennen had gegeven tot intrekking van de opdracht te willen overgaan, die intrekking daadwerkelijk heeft plaats gevonden op 15 mei 2006. Daarna zijn onze bemoeienissen met dit pand, althans voor wat betreft de opdracht van de consument, gering geweest. Echter, reeds voordat de opdracht werd ingetrokken werd gesproken over toedeling. Ik wijs u op een emailwisseling die plaats vond op 9 mei 2006 tussen de heer “naam” en mijzelf, waarin dit reeds ter sprake komt, en tevens op een telefoonnotitie van 15 mei 2006 waarin hier ook over wordt gesproken. Bij dit alles dient u te bedenken, dat dit bepaald niet de eerste uren waren die wij in dit project hadden gestoken. Wij hebben voor deze opdracht veel meer kosten en uren moeten maken dan uit de courtage vergoed kunnen worden. Het plan om de woning toe te delen aan de consument was het sluitstuk van een ontwikkeling, waarbij wij intensief betrokken waren. Beoordeling van het geschil De commissie heeft het volgende overwogen. De commissie stelt enkele zaken voorop. De consument en haar gewezen echtgenoot hebben gezamenlijk opdracht gegeven tot bemiddeling. Krachtens art. 7:407 BW zijn zij dan hoofdelijk aansprakelijk. De gewezen echtgenoot van de consument is geen partij in dit geschil. Uitspraken van de commissie binden die gewezen echtgenoot in zoverre dan ook niet. Tussen de consument en de gewezen echtgenoot zouden afspraken zijn gemaakt omtrent de vraag voor wiens rekening de thans door de ondernemer gevorderde courtage dient te komen. De commissie blijft daar geheel buiten. Krachtens art. 6 lid 1 aanhef en sub b, art. 6 lid 3, en art. 16 lid 2 van de Algemene Voorwaarden is de consument altijd gerechtigd de opdracht in te trekken zonder schadeplichtig te zijn en zonder (afgezien van de kosten) loon verschuldigd te zijn, dat laatste tenzij anders overeengekomen.
Krachtens art. 13 lid 1, eerste volzin, is de consument courtage verschuldigd indien tijdens de looptijd van de bemiddelingsopdracht “een overeenkomst met betrekking tot de onroerende zaak tot stand komt”. Krachtens de tweede volzin wordt onder de “totstandkoming van een overeenkomst” tevens verstaan het door de opdrachtgever “meewerken aan een handeling als gevolg waarvan de onroerende zaak … wordt toebedeeld aan de opdrachtgever”, en in verband daarmee de uitvoering van de opdracht geen verdere voortgang vindt. Naar de letter betekent dit reeds dat nu de consument tijdens de looptijd van de opdracht heeft medegewerkt aan een handeling als gevolg waarvan de onroerende zaak [zij het vele maanden later, commissie] aan haar werd toebedeeld, in verband waarmee de uitvoering van de opdracht geen verdere voortgang vond, courtage verschuldigd was, zulks nog geheel afgezien van lid 3 van genoemd artikel. Daarnaast bepaalt art. 13 lid 3, dat als de ondernemer genoegzaam bewijst dat de totstandkoming van de onderhavige overeenkomst – de toedeling aan de consument – het gevolg is van zijn dienstverlening aan de consument of haar gewezen echtgenote tijdens de looptijd van de gezamenlijke opdracht, dus van zijn dienstverlening zoals die tot 15 mei 2006 is uitgevoerd, heeft hij recht op courtage. Een redelijke uitleg van deze bepalingen brengt overigens met zich, dat indien de consument in de wijze van uitvoering van de opdracht terecht aanleiding vond om de opdracht in te trekken, de ondernemer niet te allen tijde volledige aanspraak op de courtage kan maken. Met betrekking of er redenen zijn om de courtage te matigen overweegt de commissie als volgt. Uit de uitvoerig door beide partijen geschetste gang van zaken blijkt van een intensieve bemoeienis van de ondernemer met de pogingen om tot verkoop van de woning van de gewezen echtlieden te geraken. De consument heeft een groot aantal verwijten aan het adres van de ondernemer geuit, doch de commissie acht deze, op de keper beschouwd, niet als van dusdanig ernstige aard dat sprake kan zijn van een situatie waarin de ondernemer zijn recht op vergoeding van de courtage heeft verspeeld. Voor zover er sprake is geweest van onvolkomenheden, gaat het vooral om communicatiestoornissen, die niet geheel op het conto van de ondernemer geschreven kunnen worden. Gelet op de genoemde artikelen heeft de ondernemer recht op de volledige courtage. Deze ligt nog steeds in depot bij de notaris, die – naar de commissie begrijpt – tot uitbetaling aan de ondernemer zal overgaan indien de commissie bepaalt dat de ondernemer daartoe gerechtigd is. Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ongegrond is. Beslissing De commissie bepaalt, dat de ondernemer gerechtigd is tot de door hem in rekening gebrachte courtage, zijnde de overeengekomen courtage groot € 5.950,–. Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij op 29 oktober 2007.