Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Zorgvuldigheid
Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
208481/226864
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Klager is van mening dat beklaagde onjuist heeft gehandeld bij de verkoop van een appartement. Klager voert daartoe aan dat beklaagde het appartement heeft aangeboden inclusief de zolder, terwijl de zolder volgens klager geen eigendom is van de verkoper. De zolder is namelijk eigendom van de Vereniging van Eigenaren. De commissie is van oordeel dat de beklaagde onzorgvuldig heeft gehandeld door een advertentie met een gebrek te plaatsen. Derhalve is de klacht gegrond en legt de commissie een waarschuwing op.
De uitspraak
Behandeling van de klacht
Bij een daartoe op 16 juli 2023 ontvangen vragenformulier heeft de klager zich met een klacht gewend tot de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (verder te noemen: de commissie). De beklaagde heeft hierop verweer gevoerd.
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
De klacht is ter zitting behandeld op 14 november 2023 te Den Haag.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen ter zitting te verschijnen. Klager is ter zitting verschenen, samen met zijn partner. De beklaagde werd – digitaal – ter zitting vertegenwoordigd door de heren [naam], bijgestaan door twee kantoorgenoten, allen werkzaam als makelaar bij [beklaagde].
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft het te koop aanbieden door de beklaagde van een onderdeel van een woning die de verkoper niet in eigendom heeft.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen op zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De klager stelt dat de beklaagde onrechtmatig heeft gehandeld bij de verkoop van het appartement aan de [adres] te [plaats].
De klager heeft aangevoerd dat de beklaagde het appartement in november 2022 heeft aangeboden met inbegrip van de zolder terwijl die zolder geen eigendom is van de verkoper, maar eigendom is van de Vereniging voor Eigenaren (hierna: VvE). De verkoper bewoont dit appartement sinds 2010 en in 2013 vroeg de verkoper toestemming van de VvE om een dakuitbouw te plaatsen voor het bouwen van een extra slaapkamer en om gebruik te mogen maken van het deel van de gemeenschappelijke zolder aan de zijde van het appartement van de verkoper. De VvE is hiermee – nadat de gemeente Den Haag een vergunning had verleend voor de uitbouw – mee akkoord gegaan. De verkopers hebben het gebruiksrecht op het gemeenschappelijk deel van de zolder misbruikt om deze zolder geheel toe te eigenen.
Er zijn twee slaapkamers, een badkamer en een toilet gebouwd, hetgeen de bestemming van de zolder geheel heeft gewijzigd. De verkopers hebben zonder toestemming van de VvE een dakraam op het gemeenschappelijke dak aan de zolderkant geplaatst en een dakterras op het gemeenschappelijke dak aan de achterkant. Dit wordt door de beklaagde allemaal bij de verkoop aangeboden. Het aan de VvE-leden toebehorend eigendom wordt met medewerking van de beklaagde verduisterd. De beklaagde heeft niet gecontroleerd wat de verkoper daadwerkelijk in eigendom had.
Op 13 februari 2023 heeft de beklaagde laten weten deze woning niet meer voor verkoop aan te bieden. Op 31 maart 2023 heeft de beklaagde het appartement echter wederom aangeboden met exact dezelfde advertentie. De beklaagde kan zich de tweede keer niet beroepen op slordigheid of onwetendheid. De beklaagde heeft onrechtmatig gehandeld.
De klager verzoekt de commissie de verkoop met de advertentie zoals die door de beklaagde is geplaatst te beëindigen. Daarnaast verzoekt de klager de commissie de nodige maatregelen te nemen tegen de beklaagde om herhaling van dergelijk handelen door een NVM-lid in de toekomst te voorkomen.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen op zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De beklaagde heeft aangevoerd dat de beklaagde eind september 2022 een verzoek kregen tot het uitbrengen van een verkoopofferte voor een dubbel bovenhuis gelegen aan de [adres] te [plaats]. Op 14 oktober 2022 heeft de beklaagde de schriftelijk verkoopopdracht ontvangen.
De beklaagde heeft vervolgens, voor het vaststellen van de waarde van de woning, alle kenmerken, bijzonderheden en stukken opgevraagd en beoordeeld. Het bleek te gaan om een twee-laags bovenhuis met een niet-meegesplitste kapverdieping die geheel is ingericht en bij de woning is getrokken. De VvE heeft schriftelijk toestemming gegeven aan de eigenaren van deze woning om de niet-meegesplitste zolderverdieping met dakopbouw bij de woning te betrekken. Door deze toestemming is een situatie ontstaan die sinds 20 augustus 2013 bestaat en nooit heeft geleid tot een probleem. Deze toestemming ziet op de eigenaar van de woning en diens rechtsopvolger. Er heeft tot op heden nog geen aanpassing plaatsgevonden van de akte van splitsing.
Na het plaatsen van advertenties op [woningwebsite] en [website beklaagde] heeft de klager zich bij de beklaagde gemeld. Hij dreigde met onder andere met aangifte en klachten bij de NVM en de Geschillencommissie. De klager hing pamfletten op zijn raam met waarschuwingen aan het adres van potentiële kopers, omdat deze kopers niet volledig door ons geïnformeerd zouden worden over de juridische status van het appartement. Tijdens een open huis sprak hij iedere potentiële koper aan om hen te informeren dat er volgens de klager sprake is van misleiding en oplichting. Het handelen van de klager maakte de verkoop onmogelijk. Op 19 juni 2023 heeft de beklaagde een e-mail gestuurd aan de klager, waarin wordt vermeld dat de klager niet op de hoogte kan zijn van de gesprekken die de beklaagde met potentiële kopers voerde en dat de beklaagde vanzelfsprekend de potentiële kopers volledig informeert over de niet-meegesplitste zolderverdieping.
De kapverdieping is weliswaar in de advertentie als gebruiksoppervlakte meegenomen, maar staat niet als eigendom vermeld.
Momenteel loopt er een procedure tussen de klager en de overige leden van de VvE waarin de kantonrechter vervangende toestemming wordt gevraagd tot het verplicht meewerken aan de wijziging van de akte van splitsing. In de tussentijd heeft de beklaagde, in overleg met de verkoper van het appartement, het appartement uit de verkoop gehaald.
De beklaagde verzoekt de commissie de klacht ongegrond te verklaren.
Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt als volgt.
De commissie heeft ingevolge haar reglement tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
- het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
- het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
- de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
- bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.
Met betrekking tot de klacht van de klagers overweegt de commissie naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde het volgende.
De commissie stelt vast dat de beklaagde in november 2022 een advertentie heeft geplaatst waaruit niet blijkt dat een deel van het appartement niet uitsluitend toebehoort aan de verkopende partij en dat ten aanzien van dat deel slechts een gebruiksrecht geldt. Van de beklaagde mag verwacht worden dat dit als zodanig in een advertentie duidelijk wordt gemaakt voor potentiële kopers. Het uitsluitend mondeling vermelden aan potentiële kopers bij een bezichtiging acht de commissie onvoldoende, gelet op het essentiële karakter van die informatie voor een potentiële koper.
Dat het deel van het appartement waarover alleen een gebruiksrecht geldt mogelijk op een later moment een onderdeel zal gaan uitmaken van het eigendomsrecht op het appartement na een akte van splitsing maakt dat niet anders, nu daarvan nog geen sprake was ten tijde van het plaatsen van de advertentie, ook niet op het moment dat de advertentie wederom werd geplaatst in maart 2023.
De commissie acht het handelen van de beklaagde bij het plaatsen van de advertenties onzorgvuldig en de beklaagde valt dit gebrek in de advertenties aan te rekenen. Nu de klagers (deel) gerechtigden zijn op ruimtes (ook die voor gemeenschappelijk gebruik) in de VvE hebben de klagers belang bij een juiste omschrijving indien een deel van de (appartements) rechten van die VvE te koop worden aangeboden. De klacht is in zoverre gegrond.
De maatregel
Omdat de klacht gegrond is, kan de commissie aan beklaagde een maatregel opleggen. De beklaagde heeft op hem rustende zorgvuldigheidsnormen niet in acht genomen door essentiële informatie niet in de verkoopadvertentie op te nemen. De commissie acht aannemelijk dat de beklaagde dit evenwel bij de bezichtiging aan potentiële kopers heeft gemeld. De commissie is van oordeel dat in de gegeven omstandigheden daarom met een waarschuwing aan beklaagde kan worden volstaan.
Nu de klacht gegrond is dient beklaagde ingevolge artikel 15 van het Reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals tevens de behandelingskosten te betalen.
Daarom wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
- verklaart de klacht gegrond;
- legt aan beklaagde de maatregel van een waarschuwing op;
- bepaalt dat de beklaagde het klachtengeld, dat de klager heeft betaald, moet vergoeden.
Bovendien is beklaagde overeenkomstig het reglement van de commissie behandelingskosten aan de commissie verschuldigd.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. J. van der Groen, voorzitter, de heer J. Weide en de heer H.W. Zuur, leden in aanwezigheid van de heer mr. N. van Gelder, (plaatsvervangend) secretaris op 14 november 2023