Commissie: Notariaat
Categorie: Informatieplicht
Jaartal: 2016
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
96865
De uitspraak:
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft het handelen van de notaris en door de cliënte geleden schade.
De cliënte heeft een bedrag van € 911,– onbetaald gelaten en dit bedrag bij de commissie in depot gestort.
Standpunt van de cliënte
Voor het standpunt van de cliënte verwijst de commissie naar de overgelegde stukken.
In de kern komt de klacht op het volgende neer.
De cliënte en haar echtgenoot hebben op 11 november 2014 in verband met de verkoop van hun woning een koopakte getekend met koper. Deze koper heeft deze overeenkomst op 21 november 2014 getekend, waarna hij de notaris op 1 december 2014 heeft benaderd om de koop verder te begeleiden. De notaris heeft de opdracht diezelfde dag bevestigd.
De koper had uiterlijk op 19 december 2014 een waarborgsom van € 84.000,– moeten storten of een bankgarantie moeten stellen voor datzelfde bedrag maar heeft dit niet gedaan.
De cliënte verwijt de notaris dat hij heeft nagelaten haar en haar echtgenoot te melden dat de koper niet aan deze verplichting heeft voldaan. Hierdoor zijn de cliënte en haar echtgenoot, die in een echtscheidingssituatie verkeerden, beide huurverplichtingen aangegaan en zijn zij geconfronteerd met aanzienlijke en onnodige kosten. De notaris had daarbij niet mogen volstaan met een melding alleen aan de makelaar van de cliënte en haar echtgenoot. Dat in de koopakte onder e-mail en telefoon is ingevuld ‘via [naam makelaar]’ is volgens de cliënte niet voldoende, zeker niet omdat de notaris wel verschillende e-mails aan de cliënte en haar echtgenoot heeft gezonden en ook telefonisch contact met hen heeft opgenomen.
Daarnaast verwijt de cliënte de notaris dat hij na het passeren van de leveringsdatum, 30 januari 2015, een afwachtende houding heeft aangenomen, waardoor de koper pas op 12 februari 2015 formeel door hem in gebreke is gesteld en aansluitend daarop de koop is ontbonden. Omdat er al een tweede koper klaarstond, zijn de cliënte en haar echtgenoot door deze afwachtende houding van de notaris opgezadeld met een extra maand hypotheek- en rentelasten.
Voorts beklaagt de cliënte zich erover dat de notaris haar en haar echtgenoot op de dag van de overdracht, waarbij de koper niet is komen opdagen, heeft uitgenodigd voor een gesprek en hiervoor, alsmede voor het verzenden van de ingebrekestelling aan koper D., een declaratie heeft gezonden. De cliënte en haar echtgenoot vinden deze declaratie ad € 911,– deels onterecht en hebben deze nog niet voldaan.
De cliënte stelt dat zij schade heeft geleden als gevolg van het handelen of nalaten van de notaris. Indien de notaris de cliënte en haar echtgenoot had gewezen op het feit dat er geen waarborgsom of bankgarantie was, zouden de cliënte en haar echtgenoot de huurverplichtingen (nog) niet zijn aangegaan. Bovendien had de koper in dat geval veel eerder in gebreke gesteld kunnen worden en had ook de koopovereenkomst circa twee maanden eerder ontbonden kunnen worden, zodat de woning ook eerder aan een andere koper verkocht had kunnen worden. Tot die datum waren de cliënte en haar echtgenoot dan in de woning blijven wonen. Ook had de echtgenoot van de cliënte zijn schuldeisers dan eerder kunnen betalen. Doordat de notaris onzorgvuldig heeft gehandeld, zijn deze mogelijkheden de cliënte en haar echtgenoot ontnomen.
De cliënte acht de notaris aansprakelijk voor de door zijn onzorgvuldig handelen aan de zijde van de cliënte en haar echtgenoot ontstane schade en verzoekt de commissie om te bepalen dat de notaris hiervoor een vergoeding dient te betalen van € 7.194,–.
Deze schade bestaat uit verhuiskosten van de echtgenote van de cliënte die, om de schade te beperken zo snel mogelijk na de ontbinding van de koopovereenkomst zijn huur weer heeft opgezegd en terug is verhuisd naar de woning, alsmede huurkosten van de echtgenoot van 20 januari 2015 tot 6 maart 2015, huurkosten van de cliënte van 20 januari 2015 tot de datum waarop de woning is verkocht (13 mei 2015) en een maand extra zakelijke- en privé hypotheeklasten.
Ter zitting is door de cliënte – in hoofdzaak – nog het volgende aangevoerd.
De (gerechtelijke) procedure, waarvoor een advocaat was ingeschakeld, is gestaakt nadat de beroepsaansprakelijkheidsverzekering van de notaris de claim heeft afgewezen.
Gelet op de kosten is besloten om tegen de notaris een procedure bij de Geschillencommissie te starten.
De cliënte betwist dat de notaris niet wist dat zij en haar echtgenoot zo snel mogelijk andere woonruimte zouden zoeken. Over de toekomstige woonsituatie is tijdens een gesprek op 5 december 2014 met de notaris gesproken.
De problemen zijn ontstaan doordat de notaris akkoord is gegaan met het verzoek van de koper om de waarborgsom en de resterende koopsom ineens te voldoen. De notaris had direct moeten melden dat de koper niet aan zijn verplichting voldeed.
Het is erg aardig dat de notaris allerlei dingen heeft gedaan om de koper te achterhalen maar dat was niet nodig en daar is door de cliënte en haar echtgenoot ook niet om gevraagd.
Desgevraagd geeft de cliënte aan dat zij uit de tekst van de brief van de notaris d.d. 1 december 2014, waarin is opgenomen dat de notaris de cliënte en haar echtgenoot zal berichten zodra de waarborgsom is ontvangen, niet heeft begrepen dat geen bericht betekende dat de koper (nog) niet aan zijn verplichting had voldaan.
De cliënte weet niet meer waarom in de koopovereenkomst is opgenomen dat de communicatie via de makelaar zou gaan. Er was destijds zeer frequent contact met de makelaar. Het is juist dat de makelaar wél op de hoogte was van het feit dat de waarborgsom niet was voldaan. Hij verkeerde evenwel in de veronderstelling dat de cliënte en haar echtgenoot hier ook al van op de hoogte waren.
Omdat er een conflict was met de notaris, heeft de nieuwe koper, na overleg met de cliënte en haar echtgenoot, gekozen voor een andere notaris.
Tijdens het gesprek op 30 januari 2015 is de stand van zaken besproken, is de verrekening uitgelegd en heeft de notaris een kaartje van een mediator gegeven.
De cliënte en haar echtgenoot zijn nog niet gescheiden.
De situatie heeft de echtgenoot zeer aangegrepen en hij is om die reden ook niet meegekomen naar de zitting.
De cliënte en haar echtgenoot hebben de makelaar wel aansprakelijk gesteld omdat ook hij zijn meldplicht heeft geschonden. Aanvankelijk is de courtage ingehouden maar deze is later, op advies van hun advocaat, alsnog betaald.
De cliënte vindt de declaratie van de notaris vrij hoog maar geeft aan: “het zij zo”.
Standpunt van de notaris
Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het verweer op het volgende neer.
Het bevreemdt de notaris dat de cliënte een klacht tegen hem bij de Geschillencommissie Notariaat heeft ingediend, omdat hij niets meer heeft vernomen van de advocaat die door de cliënte en haar echtgenoot was ingeschakeld, noch van de cliënte en haar echtgenoot, na zijn schrijven van 26 maart 2015 en een schrijven van zijn beroepsaansprakelijkheidsverzekering d.d. 18 juni 2015 aan de advocaat van de cliënte en haar echtgenoot. De notaris weet derhalve niet of er (nog) een gerechtelijke procedure loopt.
De cliënte en haar echtgenoot hebben, om hen moverende redenen, in de koopakte nadrukkelijk aangegeven dat zij zowel telefonisch als per e-mail bereikbaar waren via de eigen makelaar. Deze makelaar is door de notaris dan ook voortdurend geïnformeerd over de situatie rond zowel de waarborgsom, als de contacten met de koper, diens toezeggingen, beloftes, mailberichten en dergelijke. Daarmee zijn de cliënte en haar echtgenoot – tenminste indirect – door de notaris, dan wel zijn kantoor geïnformeerd en volledig op de hoogte gesteld. Gelet op de aard en de functie van de bij de verkoop betrokken makelaar en diens betrokkenheid bij de afwikkeling van de overdracht en de contacten tussen hem en de cliënte en haar echtgenoot gedurende het gehele proces, dient het informeren van de makelaar te gelden als het inlichten van de cliënte en haar echtgenoot zelf.
De notaris wijst er voorts op dat verkopers bij brief van 1 december 2014 door de notaris/zijn kantoor in kennis zijn gesteld van de ontvangst van de koopakte. In diezelfde brief is medegedeeld dat de notaris/zijn kantoor de verkopers zouden bevestigen “zodra wij de waarborgsom (danwel bankgarantie) hebben ontvangen”. Een dergelijke bevestiging is nooit gezonden maar desondanks waren de cliënte en haar echtgenoot kennelijk in de veronderstelling dat de garantie wel was gesteld. De notaris wijst erop dat, indien dit een zo zwaarwegend gegeven voor hen was, het op hun weg had gelegen om, voordat er huurcontracten werden getekend, dit eerst nog te verifiëren bij hun makelaar of bij de notaris. De notaris stelt dat hij niet op de hoogte was van de plannen en voornemens van de cliënte en haar echtgenoot inzake het regelen van andere woonruimte.
Op 30 januari 2015, de dag waarop oorspronkelijk de overdracht was gepland, heeft een gesprek plaatsgevonden tussen de notaris en de cliënte en haar echtgenoot. De cliënte en haar echtgenoot waren al door de notaris op de hoogte gesteld dat de koopsom nog niet op de derdengeldrekening was ontvangen en dat daarom de overdracht niet kon plaatsvinden op de geplande datum. Voorgesteld is toen om op dit tijdstip toch een gesprek te hebben, niet zoals door de advocaat van de cliënte en haar echtgenoot is gesuggereerd, om de niet ontvangen gelden te bespreken maar om de verdeling van de opbrengst nogmaals te bespreken omdat hierover aan de zijde van de cliënte en haar echtgenoot nog wat vragen waren.
De notaris was in de veronderstelling dat de cliënte en haar echtgenoot reeds op de hoogte waren dat de waarborgsom niet op 19 december 2014 gestort was. Daarover was namelijk direct na die datum met de makelaar gecommuniceerd en veelvuldig overleg gepleegd. Daarom ook is dit tijdens het gesprek op 30 januari 2014 niet aan de orde gekomen.
De notaris wijst erop dat het er, gelet op de beweringen van de koper en onder meer een bevestiging van zijn bank, ook op leek dat het slechts een kwestie was van een paar dagen uitstel.
De aan de cliënte en haar echtgenoot gezonden declaratie betreft werkzaamheden/advisering met betrekking tot hun echtscheiding, die als zodanig niet direct op de levering betrekking hebben en ook niet in het transporttarief zijn begrepen. De notaris was tot het zenden van deze declaratie genoodzaakt omdat de transactie met de nieuwe koper, louter door toedoen van de cliënte en haar echtgenoot, niet via het kantoor van de notaris heeft plaatsgevonden. De notaris kon derhalve op geen enkele wijze de buitensporig vele door hemzelf en zijn kantoor aan het dossier bestede uren in rekening brengen en zo ten minste een deel van zijn werkzaamheden declareren. De notaris wijst erop dat er door hem/zijn kantoor werkelijk alles aan is gedaan om de levering te effectueren en de cliënte en haar echtgenoot te ondersteunen. De notaris erkent op geen enkele wijze enige vorm van aansprakelijkheid.
Ter zitting is door de notaris – in hoofdzaak – nog het volgende aangevoerd.
Vanaf het moment dat de koper de waarborgsom niet op de overeengekomen datum stortte, heeft de notaris contact gehad met de makelaar. Enerzijds omdat in de koopakte was opgenomen dat de communicatie via de makelaar zou lopen, anderzijds omdat de cliënte en haar echtgenoot niet steeds goed bereikbaar waren. Alles is steeds zeer uitgebreid besproken met de makelaar. De notaris heeft er in het geheel niet bij stilgestaan dat de makelaar de informatie niet zou doorgeven aan zijn cliënten.
Volgens de notaris, alsmede zijn beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar, mag de notaris er vanuit gaan dat als een makelaar betrokken is bij de koop, hij met het informeren van deze makelaar voldaan heeft aan de op de notaris rustende informatieplicht en dat de makelaar vervolgens zijn klanten informeert.
Desgevraagd geeft de notaris aan dat hij geacht werd actief te handelen toen de koper niet aan zijn verplichtingen voldeed en niet passief, zoals zou kunnen worden afgeleid uit de brief van 1 december 2014, waarin gesteld wordt dat de notaris de verkoper pas zal berichten zodra de koper voldoet aan de verplichtingen. De notaris diende de verkoper dus te informeren toen de koper de waarborgsom niet op de overeengekomen datum voldeed. De notaris is van mening dat hij aan deze verplichting heeft voldaan conform de beroepsregels, door de verkopers te informeren via hun makelaar.
Het bevreemdt de notaris dat de makelaar uiteindelijk wel betaald is door de cliënte en haar echtgenoot aangezien deze naar zijn mening wel degelijk aansprakelijk had kunnen worden gehouden voor het niet informeren van zijn cliënten. Ook vraagt de notaris zich af waarom de cliënte en haar echtgenoot de eerste koper niet aansprakelijk hebben gesteld. Dit bleek een pathologische leugenaar te zijn die de notaris steeds op de hoogte stelde van de beweerdelijke situatie en zelfs berichten van zijn Engelse bank toezond waaruit mocht worden opgemaakt dat het geld al was overgemaakt en alles alsnog snel goed zou komen. In overleg met de makelaar die door de notaris steeds op de hoogte werd gehouden is er daarom voor gekozen om nog even te wachten. Pas na een bezoek aan de ouders van de koper werd voor de notaris duidelijk dat de zaak niet in de haak was.
De declaratie die de notaris uiteindelijk aan de cliënte en haar echtgenoot heeft gezonden betrof werkzaamheden in verband met vragen van hen met betrekking tot de echtscheiding, waarover twee gesprekken zijn gevoerd, alsmede met het opstellen van de tekst van de ingebrekestelling en de ontbinding van de koopovereenkomst. Weliswaar is een en ander door de makelaar geëffectueerd maar de teksten zijn door de notaris opgesteld. En hij wenst betaling voor het door hem verrichte werk. De declaratie is zeer gematigd door de notaris. Zo zijn alle gesprekken met de makelaar niet in rekening gebracht.
Beoordeling van het geschil
De commissie beslist naar redelijkheid en billijkheid met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteert dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overweegt de commissie het
volgende.
De commissie begrijpt dat de cliënte de klacht mede namens haar (ex-)echtgenoot heeft ingediend.
Kern van het geschil is dat de cliënte de notaris verwijt dat hij haar en haar echtgenoot niet direct heeft geïnformeerd toen de koper op 19 december 2014 niet voldeed aan de verplichting om de overeengekomen waarborgsom van € 84.000,– te storten, dan wel een bankgarantie voor dit bedrag af te geven. Tussen partijen is niet in geding dat de notaris de makelaar van de cliënte en haar echtgenoot wel direct van deze omstandigheid op de hoogte heeft gesteld.
De vraag die voorligt is of de notaris onder de gegeven omstandigheden mocht volstaan met het informeren van de makelaar. De commissie overweegt daartoe het volgende.
Vooropgesteld dient te worden dat de notaris, gelet op zijn zorgplicht die voortvloeit uit het notarisambt en gelet op de rol die de notaris in het betalingsverkeer rond de overdracht van onroerende zaken is toegekend, een plicht heeft controle uit te oefenen op de nakoming van de verplichting tot storten van de waarborgsom. Partijen mogen in beginsel vertrouwen op een adequate bewaking van de nakoming van deze verplichting uit de overeenkomst. In het geval dat de notaris constateert of behoort te constateren dat de koper nalatig is in de nakoming van zijn verplichting daartoe, bestaat voor de notaris de plicht enerzijds de koper te sommeren alsnog tot betaling over te gaan en anderzijds de verkoper hiervan tijdig op de hoogte te stellen.
In het onderhavige geval is door cliënte ter zitting aangegeven dat sprake was van een nauwe relatie met de makelaar, waarmee zeer regelmatig contact was. Daarnaast staat vast dat in de koopovereenkomst bij de gegevens van de verkopers, bij telefoonnummer en e-mailadres is opgenomen “Via [naam makelaar]”. Niet is gebleken dat de cliënte en/of haar echtgenoot bezwaar hebben gemaakt tegen deze opname. Naar het oordeel van de commissie mocht de notaris, gelet op deze omstandigheden, erop vertrouwen dat hij kon en mocht volstaan met het informeren van de makelaar van de cliënte en haar echtgenoot over het niet nakomen van de koper van zijn verplichting tot het storten van de waarborgsom. Het informeren van de makelaar dient in dit geval te gelden als het informeren van de cliënte en haar echtgenoot zelf. Het had op de weg van de makelaar gelegen om zijn cliënten vervolgens te informeren over hetgeen de notaris hem had bericht.
De commissie overweegt voorts dat uit de stukken en hetgeen partijen ter zitting nog hebben aangevoerd onweersproken volgt dat de notaris diverse acties heeft ondernomen om de koper te bewegen de waarborgsom en nadien de gehele koopsom alsnog zo spoedig mogelijk te voldoen. Zo heeft hij contact gehad met de koper en diens bank in Engeland en is hij zelfs op bezoek geweest bij de ouders van de koper, van wie het adres was opgegeven in de koopovereenkomst, om de verblijfplaats van de koper te achterhalen. Ook heeft de notaris onweersproken verschillende keren overlegd met de makelaar van de cliënte en haar echtgenoot en is in overleg met deze makelaar besloten om af te wachten en de waarborgsom en de koopsom ineens door de koper te laten voldoen.
Naar het oordeel van de commissie heeft de notaris aldus voldaan aan de op hem rustende zorgplicht.
Ten aanzien van het verwijt dat de notaris te lang heeft gewacht met het in gebreke stellen van de koper overweegt de commissie dat het niet op de weg van de notaris lag om de koper in gebreke te stellen. Uit de stukken en hetgeen ter zitting is besproken blijkt ook dat de makelaar de ingebrekestelling en nadien de ontbinding van de koopovereenkomst ter hand heeft genomen op verzoek van zijn cliënten; de notaris is de makelaar slechts behulpzaam geweest bij het opstellen van de daartoe benodigde teksten.
Gelet op het voorgaande is de commissie van oordeel dat de notaris in deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris. De klachten van de cliënte dienen dan ook ongegrond te worden verklaard en het door cliënte gevorderde dient te worden afgewezen.
Ten overvloede merkt de commissie nog op dat niet met zekerheid valt te zeggen dat de woning eerder zou zijn verkocht aan een andere koper en aldus kosten voorkomen hadden kunnen worden als de cliënte eerder had geweten dat de waarborgsom niet tijdig was gestort.
Ter zitting is de declaratie van de notaris aan de orde geweest. De cliënte heeft gesteld dat zij de betaling van deze declaratie, die zij weliswaar aan de hoge kant acht, heeft opgeschort op advies van haar advocaat. Zij heeft tevens aangegeven geen bezwaar te hebben tegen de hoogte en de omvang van de declaratie. De commissie ziet hierin aanleiding om te bepalen dat het openstaande bedrag dat door de cliënte bij de commissie in depot is gestort dient te worden overgemaakt aan de notaris ter beëindiging van het geschil.
Voor zover door partijen ieder voor zich aangevoerde argumenten c.q. klachten niet zijn besproken, kan daarvan worden afgezien, omdat deze niet tot een andere beslissing kunnen leiden.
Derhalve dient als volgt te worden beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht van de cliënte ongegrond en wijst het door de cliënte gevorderde af.
Gelet op het voorgaande wordt het depotbedrag ad € 911,– aan de notaris overgemaakt.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Notariaat op 7 december 2015.