Commissie: Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1202302/1271503
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Deze zaak gaat over een klager die vindt dat een vastgoedprofessional verkeerd heeft gehandeld bij drie verschillende kwesties: onderhandelingen met een huurder, de verkoop van de woning van zijn zwager en de verkoop van een pand waarvan zijn echtgenote en de zwager eigenaar zijn. De klager stelt onder meer dat de vastgoedprofessional slecht heeft onderhandeld, een woning veel te goedkoop heeft verkocht, zich intimiderend gedroeg, de notaris onder druk zette en zelfs zonder toestemming een pand binnenging. De beklaagde ontkent dit en zegt dat hij juist zorgvuldig heeft gehandeld, in overleg met betrokkenen en met professioneel advies van meerdere notarissen. De tuchtcommissie beoordeelt alle onderdelen van de klacht. Over het eerste onderdeel, de onderhandelingen met de huurder, zegt de commissie dat geen bewijs is geleverd dat de beklaagde slecht of onzorgvuldig heeft gehandeld; dit onderdeel is daarom ongegrond. Het tweede onderdeel, over de verkoop van de woning van de zwager, kan de commissie niet inhoudelijk beoordelen omdat de klacht tegen de vastgoedprofessional zelf is gericht, terwijl de klacht eigenlijk tegen het makelaarskantoor en een collega had moeten worden ingediend. Daarom wordt de klager op dit punt niet‑ontvankelijk verklaard. Het derde onderdeel, over de verkoop van het pand, wordt ook ongegrond verklaard: de commissie vindt dat de beklaagde juist zorgvuldig onderzoek heeft gedaan, meerdere notarissen heeft geraadpleegd en handelde in opdracht van de gemachtigde partner van de zwager, die bevoegd was. Ook het betreden van het pand was volgens de commissie toegestaan omdat de partner als vertegenwoordiger van de zwager toestemming gaf. Ernstige verwijten zoals intimidatie, misleiding, criminalisering of huisvredebreuk zijn volgens de commissie niet bewezen. De conclusie van de tuchtcommissie is dat klachtonderdelen 1 en 3 ongegrond zijn en dat klager voor onderdeel 2 niet‑ontvankelijk is. Het klachtengeld blijft voor rekening van de klager.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het onderwerp van geschil betreft de handelwijze van de beklaagde.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld bij drie verschillende gelegenheden. De klager voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
1) Onderhandelingen met huurder
De echtgenote van de klager en zwager van de klager (hierna: de echtgenote en de zwager) zijn de eigenaren van het pand aan de (adres) (hierna: het pand).
De zwager heeft zware dementie. Hij heeft daarom zijn partner gemachtigd namens hem te handelen ten aanzien van dit pand. De partner van de zwager en de echtgenote hebben de klager aangesteld als beheerder van het pand.
De klager heeft beklaagde in december 2021 verzocht hem te ondersteunen bij de onderhandelingen met de huurder van het pand voor een nieuw huurcontract voor winkelruimte. Hij heeft deze taak niet naar behoren uitgevoerd. Bij de onderhandelingen merkte de klager namelijk de volgende zaken op:
beklaagde had een aversie tegen de huurder;
beklaagde traineerde op een of andere reden en irriteerde de tegenpartij;
beklaagde gaf te kennen eventueel andere gegadigden voor het pand te hebben.
Toen partijen uiteindelijk bij de eindbespreking niet tot overeenstemming kwamen en de standpunten zich bleven herhalen, moest de klager zelf ingrijpen. De klager forceerde de onderhandelingen en sloot de deal, terwijl dit eigenlijk de taak van beklaagde was.
2) Verkoop woning zwager
In 2023 wordt de woning van de zwager door zijn partner verkocht. De bemiddeling ten aanzien van de verkoop van deze woning is verlopen via het makelaarskantoor van beklaagde. De woning is naar schatting € 100.000, – onder de haalbare verkoopprijs verkocht, terwijl de woning goed onderhouden was en vrij van hypotheek. Er was dan ook geen reden voor een snelle verkoop van de woning. Het makelaarskantoor had aan de familie van de zwager moeten melden dat de woning verkocht werd, aangezien de zwager voor zijn levensonderhoud en verzorging in de instelling afhankelijk is van de opbrengst van de woning. De zwager beschikt namelijk niet over een pensioen. Het is onduidelijk of het makelaarskantoor heeft gecontroleerd of de partner van de zwager gemachtigd was om de woning van de zwager te verkopen. Het makelaarskantoor heeft hier echter wel een poortwachtersfunctie. De klager vermoedt dat hier sprake was van een zogenaamd ‘A/B/C-tje’.
3) Verkoop pand
In 2025 wordt het pand van de echtgenote en de zwager verkocht. Na het verstrijken van de bedenktijd ten aanzien van de verkoop van de woning heeft de partner van de zwager contact opgenomen met beklaagde om haar te adviseren over de opbrengst van deze verkoop. Zij vond de opbrengst van het pand namelijk te laag. In dit kader heeft beklaagde de volgende tuchtrechtelijk verwijtbare handelingen verricht:
twee weken na de ondertekening van de koopovereenkomst stuurt beklaagde een intimiderende brief naar de klager en zijn echtgenote, waarin hij uitleg over de verkoop van het pand eist.
beklaagde stuurt een aparte e-mail naar de notaris om de verkoop van het pand stop te zetten.
alhoewel de klager de vragen van beklaagde heeft beantwoord, blijft beklaagde de koper van het pand in een kwaad daglicht stellen en merkt de koopovereenkomst (onterecht) aan als verdacht.
in opdracht van de partner van de zwager breekt beklaagde in bij het pand om de staat van het pand te bekijken, zonder de toestemming van de echtgenote (zijnde de andere eigenaar).
Gelet op het voorgaande heeft beklaagde zich schuldig gemaakt aan:
a. misleiding van zijn cliënte, door een hogere verkoopprijs van het pand voor te spiegelen;
b. pogingen tot intimidatie van de familie van de klager;
c. criminalisering van de koper van het pand en de verkoop daarvan;
d. ondermijning van het verkoopproces door het aanschrijven van de notaris en deze telkens in de cc van e-mails mee te nemen;
e. poging tot afpersing van de kopende en verkopende partij voor het verkrijgen van de sleutel van het pand;
f. het plegen van huisvredebreuk door middel van vernieling en inbraak door onrechtmatige betreding van het pand.
Als gevolg van het voorgaande heeft de klager inmiddels € 20.000, – aan advocaatkosten moeten maken.
De klager verzoekt de commissie in zijn brief van 23 oktober 2025:
1. de klacht gegrond te verklaren en meervoudige overtredingen van NVM Regels vast te stellen;
2. sancties op te leggen tegen beklaagde;
3. een oordeel te vellen dat de civiele claims van de klager ondersteunt (artikel 6:162 BW en artikel 6:170 BW).
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat beklaagde niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Hij voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
1) Onderhandelingen met huurder
Beklaagde betwist dat hij zijn werkzaamheden niet naar behoren en tevredenheid van de klager heeft uitgevoerd. Zijn werkzaamheden hebben geresulteerd in een Allonge en een nieuwe huurovereenkomst. Beide stukken zijn door zijn bemiddeling tot stand gekomen, waarbij er veelvuldig overleg is geweest met de klager.
De opdracht tot dienstverlening gold voor onbepaalde tijd en kon te allen tijde worden ingetrokken door de klager. Hij heeft dat niet gedaan. De klager heeft ook nooit aan beklaagde laten weten ontevreden te zijn over de uitvoering van de werkzaamheden. Daarnaast heeft de klager de drie facturen van de beklaagde ten aanzien van deze werkzaamheden gewoon betaald.
Beklaagde heeft de belangen van de klager gediend door hem te voorzien van adviezen. De klager beslist uiteindelijk. Beklaagde heeft hem geadviseerd de huidige situatie van het pand te handhaven, omdat:
• de splitsing van het object kosten met zich meebrengt,
• het vloeroppervlak van het gehele pand met een directe ontsluiting op het (plein) uniek is. Deze unieke situatie wordt beëindigd bij het splitsen van het pand.
De klager heeft anders beslist en beklaagde heeft daar uitvoering aan gegeven.
2) Verkoop woning zwager
De partner van de zwager heeft op grond van een levenstestament beklaagde de opdracht gegeven de woning van de zwager te verkopen.
De woning is na 44 dagen te zijn aangemeld op 22 februari 2023 verkocht voor € 435.000, – k.k. Beklaagde betwist dat de woning € 100.000, – onder de haalbare prijs is verkocht. Immers, beklaagde heeft voor de woning zes biedingen ontvangen in de range van € 425.000, – en € 465.000, -. De financiële situatie van de bieder en het al of niet opnemen van een bouwkundige keuring hebben naast de hoogte van de bieding een rol gespeeld bij de beslissing van het uiteindelijke bod.
Omdat de woning zich bevond in originele staat en gemoderniseerd diende te worden, diende een koper naast de koopsom rekening te houden met aanzienlijke renovatiekosten. Daarnaast lag de WOZ-waarde van de woning op peildatum 1 januari 2023 op € 431.000, -. De door de klager overgelegde indicaties van de mogelijke waarde van de woning zijn van april 2025.
3) Verkoop pand
De partner van de zwager is met haar broer op 26 maart 2025 op het kantoor van beklaagde geweest, omdat zij vragen had over de waarde van het pand. Onderzoek bij het Kadaster leverde op dat er op 27 maart 2025 een koopovereenkomst is geregistreerd bij de notaris. De inhoud van die koopovereenkomst riep bij beklaagde zoveel vragen op dat besloten werd de notaris hierover aan te schrijven en de klager een aantal vragen te stellen. Inhoudelijke beantwoording van de vragen door de klager bleven uit, als ook zijn medewerking om toegang te verlenen tot het pand. Beklaagde heeft vervolgens de partner van de zwager een verslag van zijn bevindingen en aanbevelingen gestuurd. Hij heeft hiervoor bij drie verschillende notarissen advies gevraagd en deze gaven alle drie aan dat de koopovereenkomst aan alle kanten rammelt, nu er geen taxatie van het pand was en de hoogte van de koopsom aanzienlijk afweek van de WOZ-waarde. Zij adviseerden daarom het pand te laten taxeren.
De partner van de zwager heeft vervolgens op eigen initiatief een advocaat ingeschakeld. Op 5 juni 2025 heeft beklaagde in opdracht van deze advocaat met een aannemer de bouwkundige staat en de feitelijke situatie aan de binnenzijde van de (leegstaande) bovenwoning (van het pand) geïnspecteerd. Beklaagde heeft het slot van het pand laten vervangen en de echtgenote heeft die middag de sleutel van het nieuwe slot ontvangen.
Beklaagde concludeert tot het ongegrond verklaren van de klacht.
Beoordeling van het geschil
1) Onderhandelingen met huurder pand (klachtonderdeel 1)
De commissie stelt vast dat de klager, namens zijn echtgenote en zwager, op 1 december 2021 aan beklaagde de opdracht heeft verstrekt tot het verlenen van de volgende diensten:
“Advieswerkzaamheden en onderhandelingen voeren met de huidige huurder (…) voor een nieuw huurcontract voor: winkelruimten.”
Dat beklaagde bij de uitvoering van voornoemde opdracht tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld is naar het oordeel van de commissie niet gebleken. Het had op de weg van de klager gelegen om zijn stellingen – dat beklaagde een aversie had tegen de huurder, traineerde en de tegenpartij irriteerde – te onderbouwen. Hij heeft dat niet gedaan. Het betoog van de klager dat hij uiteindelijk de onderhandelingen heeft geforceerd en zelf de deal heeft gesloten leidt niet tot een ander oordeel. Immers, dit betekent niet dat de klager zich onvoldoende heeft ingespannen bij uitvoering van zijn taken. De stelling dat de beklaagde een conflicterend belang had omdat hij een andere gegadigde voor het pand had, kan de klager ook niet baten. Als onbetwist staat vast dat beklaagde uitvoering heeft gegeven aan de wens van de opdrachtgevers om de Allonge en het nieuwe huurovereenkomst op te maken. De commissie verklaart klachtonderdeel 1 dan ook ongegrond.
2) Verkoop woning zwager (klachtonderdeel 2)
Ten aanzien van klachtonderdeel 2 stelt de commissie vast dat dit klachtonderdeel is gericht tegen het makelaarskantoor van beklaagde en de collega van beklaagde, de heer (naam). Zij zijn echter formeel geen partij in deze procedure. In het vragenformulier (met akkoordverklaring) heeft de klager namelijk ingevuld dat hij de klacht indient tegen de vastgoedprofessional in persoon, in dit geval (naam beklaagde) en dus niet het makelaarskantoor in het algemeen. De klager zal gelet hierop niet-ontvankelijk worden verklaard ten aanzien van dit klachtonderdeel.
3) Verkoop pand (klachtonderdeel 3)
Met betrekking tot klachtonderdeel 3 is de commissie van oordeel dat niet is komen vast te staan dat beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Zij overweegt hiertoe als volgt.
De commissie stelt vast dat ten tijde van het onderzoek van beklaagde, de zwager voor de helft eigenaar was van het pand en dat zijn partner gevolmachtigd was om namens hem te handelen ten aanzien van dit pand. Beklaagde heeft in opdracht van de partner van de zwager onderzoek gedaan naar de verkoop van het pand en naar aanleiding daarvan haar geadviseerd. De commissie is van oordeel dat beklaagde bij het geven van dit advies uiterst zorgvuldig te werk is gegaan door drie verschillende notarissen over de verkoop te raadplegen alvorens zijn advies te verstrekken. Dat de partner van de zwager naar aanleiding van het advies van beklaagde een advocaat heeft ingeschakeld en dat de klager het niet eens is met het advies betekent niet dat beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Van misleiding, criminalisering, ondermijning en pogingen tot intimidatie is naar het oordeel van de commissie geen sprake. Beklaagde behartigde de belangen van de zwager (op verzoek van zijn gemachtigde) door de verkoop van het pand te onderzoeken. De brieven die beklaagde ten behoeve van dit onderzoek aan de klager en de notaris heeft gestuurd hebben naar het oordeel van de commissie een strikt zakelijke toon.
Dat beklaagde in opdracht van de partner van de zwager het pand heeft geïnspecteerd met een aannemer, is nimmer tuchtrechtelijk verwijtbaar. Zoals hiervoor reeds vastgesteld was de zwager op dat moment voor de helft eigenaar van het pand en werd hij vertegenwoordigd door zijn partner. Gelet daarop mocht zij het pand laten inspecteren door beklaagde, ook zonder de toestemming van de andere eigenaar.
De klager heeft nog verwezen naar het kortgeding vonnis van 19 september 2025 van de rechtbank Midden-Nederland dat is gewezen tussen de koper van het pand, de zwager en de partner van de zwager. In dat geding is beklaagde echter geen partij geweest en heeft zich tegen – eventueel – in dat geding ten nadele van hem geformuleerde stellingen niet kunnen/mogen verdedigen zodat aan het vonnis in dat geding in deze tuchtzaak geen betekenis kan worden toegekend.
De commissie verklaart klachtonderdeel 3 ongegrond.
Conclusie
De conclusie uit het voorgaande is dat de klachtonderdelen 1 en 3 ongegrond worden verklaard en dat de klager niet-ontvankelijk wordt verklaard ten aanzien van klachtenonderdeel 2.
Klachtengeld
Nu de klachtonderdelen van de klager ongegrond worden verklaard, dient het klachtengeld overeenkomstig het reglement van de commissie voor rekening van de klager te komen. De klager heeft het klachtengeld reeds aan de commissie voldaan, zodat daarover niet meer behoeft te worden beslist.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klager niet-ontvankelijk ten aanzien van klachtonderdeel 2;
– verklaart de klachtonderdelen 1 en 3 ongegrond.