Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
792474/1039116
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
In deze zaak klaagde een koper over het handelen van de verkopend makelaar tijdens het biedproces voor een woning. De koper had een bod gedaan en kreeg van de makelaar te horen dat dit was geaccepteerd en dat een koopcontract zou worden opgesteld. De makelaar vroeg zelfs al om persoonlijke gegevens voor het opstellen van de koopakte. Toch werd de woning kort daarna “onder optie” gezet en uiteindelijk aan iemand anders verkocht, zonder dat de koper hierover was geïnformeerd. De makelaar zei dat biedingen alleen via het digitale biedlogboek (“Eerlijk Bieden”) mochten worden gedaan, maar dat stond niet duidelijk in de advertentie, en de makelaar had het bod ook zelf kunnen invoeren. De commissie vindt dat de makelaar door zijn communicatie en handelen de indruk heeft gewekt dat er al overeenstemming was, en dat hij niet zorgvuldig en transparant heeft gewerkt. Ook had hij de koper moeten informeren toen er een hoger bod binnenkwam. Volgens de commissie heeft de makelaar hiermee de beroepsregels ernstig geschonden en geen verantwoordelijkheid genomen. De klacht wordt gegrond verklaard. De makelaar krijgt een berisping en een boete van € 5.000, moet het klachtengeld van € 100 aan de koper terugbetalen en moet ook bijdragen aan de kosten van de behandeling van de zaak.
De volledige uitspraak
Standpunt van de klaagster
Voor het standpunt van de klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat op het volgende neer.
De klacht betreft de aankoop van een woning. De aankoop is niet doorgegaan door toedoen van de beklaagde, die daarbij betrokken was als verkopend makelaar. De beklaagde heeft aan de aankoopmakelaar van de klaagster laten weten dat het bod van de klaagster akkoord was en dat het contract opgemaakt zou worden, maar heeft dit proces vertraagd. Hierdoor heeft klaagster geen kans gehad te voldoen aan het schriftelijkheidsvereiste.
Ook werd de woning op funda.nl “onder optie” gezet. Bij navraag waar het contract bleef, kreeg de klaagster de mededeling dat het huis verkocht was aan een andere bieder. De beklaagde heeft hiermee meerdere gedragsregels voor de VBO makelaar overtreden, te weten de artikelen 3a, 3c, 3d en 4e. De klaagster vraagt de commissie aan de beklaagde een sanctie op te leggen.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat op het volgende neer.
De woning is blijkens de website van het kantoor aangeboden onder vermelding dat biedingen uitsluitend via het systeem Eerlijk Bieden konden worden uitgebracht. Zulks was ook bekend bij klaagster. Sinds 1 januari 2023 zijn makelaars die zijn aangesloten bij NVM, VBO of VastgoedPro verplicht om gebruik te maken van zo’n digitaal biedlogboek, ter bevordering van transparantie en eerlijkheid in het biedproces (Eerlijk Bieden). Klaagster heeft zich ook als gebruiker geregistreerd in dat digitaal biedlogboek.
De aankoopmakelaar van klaagster is gestart met een informeel (mondeling) bod van € 285.000,00 en gaf aan niet verder te willen gaan dan € 315.000,00. De verkoper had vooraf duidelijk aangegeven niet onder € 325.000,00 te willen verkopen.
Op 30 december 2023 heeft de beklaagde de klaagster/aankoopmakelaar bij e-mailbericht aangegeven dat het mondeling (informeel) bod nog geplaatst zou moeten worden in het verplichte biedlogboek. Alleen op die manier kon de beklaagde (in overleg met de verkoper) dan vervolgens formeel reageren. Het is juist, aldus beklaagde, dat de formulering “het zou fijn zijn” wat ongelukkig was; doorslaggevende betekenis behoort evenwel te worden toegekend aan de dwingend voorgeschreven procedure van op de juiste wijze biedingen doen. Niet alleen wist klaagster dit maar zij werd ook nog eens bijgestaan door een professioneel aankoopmakelaar die op de hoogte is van hoe “Eerlijk bieden” werkt.
Klaagster heeft nagelaten de juiste weg te volgen. Het informeel (mondeling) bod is dus niet via de voorgeschreven route uitgebracht en kon daardoor niet in behandeling worden genomen. Nadat de woning aan een andere partij was verkocht, heeft de beklaagde tenslotte klaagster uit fatsoen en transparantie geïnformeerd dat de woning niet langer beschikbaar was. Deze mededeling had enkel een informatief karakter.
Alles overziend, in casu is geen (wils)overeenstemming met klaagster tot stand kunnen komen,
vanwege een tekortkoming die in haar risicosfeer ligt. De beklaagde heeft daarentegen gehandeld
conform de wettelijke voorschriften, de beroepsregels en vereiste zorgvuldigheid.
Beoordeling van het geschil
Wat aan het geschil vooraf is gegaan
Op 2 oktober 2025 heeft de commissie de klaagster in haar klacht ontvankelijk verklaart, nu de beklaagde het beroep op niet-ontvankelijkheid van de klaagster niet bij eerste gelegenheid bij de commissie heeft ingediend.
Toetsingskader
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat:
• mogelijk in strijd is met het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 14 lid 2 van het reglement.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of de beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens de klaagster in het proces rondom de verkoop van de woning waarin de klaagster geïnteresseerd was.
De klacht
Ter beantwoording ligt de vraag voor of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld heeft door de woning aan een ander dan klaagster te verkopen terwijl zij, beklaagde, aan de aankoopmakelaar van klaagster had laten weten dat het bod akkoord was en er een contract zou worden opgemaakt en het fijn zou zijn als het bod ook in het biedlogboek zou worden ingevoerd.
Beoordeling
De in de e-mail van 30 december 2024 opgenomen formulering “dat het fijn zou zijn” als de klaagster het bod ook in het biedlogboek zou invoeren moet worden aangemerkt als hoogst ongelukkig, zoals ook door beklaagde erkend. Des te meer nu de beklaagde in dezelfde e-mail tevens overgaat tot het opvragen van de personalia van de klaagster ten behoeve van het opstellen van een concept-koopakte. Met het opvragen van deze gegevens wordt immers een volgende fase in het verkoopproces ingeluid.
Door het opvragen van personalia wordt in ieder geval de suggestie gewekt dat sprake is van (voorlopige) overeenstemming tussen partijen.
Daarnaast stelt de commissie vast dat sprake was van onderhandelingen tussen partijen en dat de woning op 31 december 2024, na het bod van de klaagster, onder optie is gezet. Het standpunt van de beklaagde dat het onder optie zetten uitsluitend bedoeld was om te bezien of overeenstemming kon worden bereikt, volgt de commissie niet. Door de woning onder optie te plaatsen heeft de beklaagde de indruk gewekt dat het bod van de klaagster serieus in behandeling werd genomen.
De commissie merkt verder op dat in de advertentietekst niet is vermeld dat biedingen uitsluitend via het biedlogboek konden worden uitgebracht. Dit is van belang bij de beoordeling van de verwachtingen die bij de klaagster zijn ontstaan.
Het betoog van de beklaagde dat de aankoopmakelaar van de klaagster had moeten weten dat biedingen via het biedlogboek dienden te worden ingediend, wordt door de commissie verworpen. Deze verantwoordelijkheid kan niet geheel bij de aankoopmakelaar worden neergelegd. De beklaagde had immers ook zelf het bod in het biedlogboek kunnen invoeren. Bovendien hebben partijen vanaf 15 december 2024 intensief contact gehad, zodat zich voldoende momenten hebben voorgedaan waarop de beklaagde klaagster expliciet had kunnen wijzen op het biedlogboek dan wel zelf tot invoer daarin had kunnen overgaan.
Ten slotte overweegt de commissie dat geen communicatie heeft plaatsgevonden tussen beklaagde en klaagster naar aanleiding van het uitgebrachte hogere bod door een andere makelaar. Het standpunt van beklaagde dat dergelijke communicatie niet is toegestaan, acht de commissie onjuist. Naar het oordeel van de commissie had beklaagde klaagster hierover wel moeten informeren.
Gelet op al het voorgaande komt de commissie tot de conclusie dat de klacht gegrond is. De beklaagde heeft naar het oordeel van de commissie tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld.
Maatregel
Het tuchtrecht is erop gericht individueel handelen van vastgoedprofessionals te toetsen aan de beroepsnormen en de ethiek, om daarmee de kwaliteit van de beroepsgroep te waarborgen en het vertrouwen in de beroepsgroep te versterken.
De commissie is van oordeel dat het handelen van de beklaagde het vertrouwen in de makelaardij in ernstige mate heeft geschaad. Daarbij neemt de commissie in aanmerking dat beklaagde ter zitting geen blijk heeft gegeven van enig inzicht in, dan wel reflectie op, het eigen handelen. Beklaagde heeft zich niet ontvankelijk getoond voor kritiek en evenmin opengestaan voor verbetering, maar is haar handelwijze onverkort blijven verdedigen.
Gezien de aard en de ernst van de tuchtrechtelijk verwijtbare gedraging en het feit dat de beklaagde zich onvoldoende toetsbaar heeft opgesteld, legt de commissie beklaagde onder verwijzing naar artikel 14 lid 2 sub b en c van haar reglement, een berisping op en tevens een geldboete van € 5000,–.
Klachtengeld
De commissie is van oordeel dat het door de klaagster betaalde klachtengeld voor rekening van de beklaagde dient te komen, nu de klacht van de klaagster gegrond wordt verklaard. In dit kader verwijst de commissie naar artikel 15 van het reglement.
Behandelingskosten
De commissie bepaalt op grond van artikel 16 van het reglement dat de beklaagde een bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht aan de commissie dient te betalen.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gegrond;
– legt beklaagde ter zake van de gegrond bevonden klacht een berisping en een geldboete op van € 5000, -te betalen aan VBO;
– bepaalt dat de beklaagde aan de klaagster het door de klaagster betaalde klachtengeld van € 100,– dient te vergoeden;
– bepaalt dat de beklaagde behandelingskosten aan de commissie dient te betalen;
– bepaalt dat beklaagde de hiervoor genoemde betalingsverplichtingen dient na te komen binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer mr. A.P. Hoogendoorn, mevrouw mr. L. Schots – Smit, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. S.M.E. Balfoort, secretaris, op 10 december 2025.