Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
959520/1104192
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Deze uitspraak gaat over een klacht van een koper die vindt dat de verkopend makelaar onzorgvuldig heeft gehandeld bij de aankoop van een appartement. De koper had mondeling een akkoord bereikt over een bod van € 840.000, maar de makelaar liet later weten dat er een hoger bod zou zijn binnengekomen. De koper verhoogde daarop zijn bod naar € 850.000. Volgens de koper bleek achteraf dat het hogere bod nooit goed was vastgelegd en dat ook zijn eigen biedingen niet correct in het biedlogboek stonden. De makelaar erkende dat het dossier niet goed was bijgehouden en dat er fouten waren gemaakt in de administratie, waaronder het niet opslaan van biedingen. De commissie kan geen uitspraak doen over schadevergoeding, maar beoordeelt wél of de makelaar zich aan de beroepsregels heeft gehouden. De commissie vindt dat de makelaar niet zorgvuldig, niet transparant en veel te laat heeft gecommuniceerd, dat biedingen niet goed zijn vastgelegd en dat hij niet is verschenen op de zitting. Daarom is de klacht gegrond. De makelaar krijgt een onvoorwaardelijke boete van € 1.000, moet het klachtengeld van € 99,99 terugbetalen en de behandelingskosten voldoen.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft handelt over de vraag of beklaagde als verkopend makelaar tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de beklaagde niet heeft gehandeld zoals van een verkopend makelaar mag worden verwacht. Zo zijn biedingen niet opgeslagen in het biedlogboek en is klager ten onrechte gevraagd zijn bod te verhogen. Klager voert hiervoor, voor zover relevant, het volgende aan.
Klager heeft bij beklaagde een appartement aangekocht aan de [adres, plaatsnaam].
Op 3 mei 2024 is er een mondeling akkoord bereikt en een mondelinge koopovereenkomst tot stand gekomen voor een bedrag van € 840.000,–. Op maandag 6 mei 2024 stelde beklaagde echter dat het bod van klager is gematcht door een andere aankopende partij. Om het huis toch te kunnen krijgen, heeft klager zijn bod verhoogd naar € 850.000,–. Achteraf is niet gebleken dat het bod van een andere aankopende partij waarmee beklaagde schermde, daadwerkelijk is gedaan. Althans het vermeende bod is niet op papier gesteld, dan wel in een mailbericht bevestigd en daarmee is beklaagde in de fout gegaan. Klager heeft nu € 10.000,– te veel betaald voor de woning en verlangt terugbetaling daarvan door beklaagde.
De tweede omissie van beklaagde bestaat uit het niet opslaan van biedingen in het biedlogboek.
Het biedlogboek, of beter gezegd het mailbericht dat beklaagde op 2 september 2024 aan klager heeft verzonden, bevat twee biedingen, één van € 825.000,– en een bod van € 830.000,–. Het eerste bod van klager, zijn volgende bod van € 840.000,– en het laatste vermeende bod van de potentiële andere koper van € 850.000,–, staan niet in een biedlogboek . Evenmin heeft adequate vastlegging daarvan op enigerlei andere wijze plaatsgevonden.
Klager verlangt van de commissie dat zij beklaagde erop wijst dat hij het biedlogboek dient te gebruiken en na moet komen. Daarnaast verlangt klager van beklaagde terugbetaling van de € 10.000,– die hij te veel heeft betaald aan de verkopende partij.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen ter zitting namens beklaagde naar voren is gebracht.
Beklaagde is zich er terdege van bewust dat hij geen goede schriftelijke registratie van het dossier in onderhavige kwestie heeft bijgehouden. Er was op dat moment sprake van een hectische tijd met alleen al in dit dossier 230 e-mails. Beklaagde heeft getracht alles vast te leggen, maar geeft toe dat deze zaak een ongelukkige afwikkeling kent en adequater had moeten worden aangepakt. Beklaagde is er echter geenszins op uit geweest om klager teveel te laten betalen.
Klager is uiteindelijk zelf akkoord gegaan met een koopsom van € 850.000,–en dat was ook het bedrag dat de verkopende partij voor de woning wilde ontvangen. Beklaagde heeft behoorlijke inspanningen moeten verrichten bij de verkopers om het proces op gang te houden, hun vertrouwen in klager was behoorlijk geschaad.
Zo heeft de verkopende partij beklaagde per e-mail het volgende bericht:
‘Hi ….,
Zoals verteld over de telefoon hebben we na een bod van dhr. …..[klager] van Euro 840.000,– nog een bod
gekregen via een klant van [aan makelaarskantoor] van Euro 850.000,– . Daarop hebben we dhr.
….[klager] de mogelijkheid geboden om dit bedrag te matchen wat hij ook heeft gedaan. Als we hadden
geweten van issues die daarna zijn ontstaan omdat dhr. .. z’n financiering vlak voor de
overdracht toch nog niet rond bleek te hebben dan hadden we wellicht op het bod van de andere
partij ingegaan.
We vertrouwen erop je hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.
Met vriendelijke groeten,……’
Ter ondersteuning van het feit dat daadwerkelijk een bod van een andere potentiële koper is ontvangen, heeft beklaagde een print van de What’s app conversatie tussen [naam makelaarskantoor] en beklaagde overgelegd, voor zover hier relevant:
‘01-05-2024 10:27 ….’Hey (naam medewerker beklaagde, verder X) ik begrijp van mijn cliënt dat jij de zeeburgerkade 610 verkoopt en dat jij daar vanmiddag bent. Zij heeft interesse. Zou ik vanmiddag samen met haar de woning kunnen komen bekijken? Mvg (naam medewerker [naam makelaarskantoor], verder Y)
01-05-2024 13:04 – X: Het Y, krijg je kantoor en jouw niet aan de lijn. Zou je mij terug willen
bellen. Of appen
02-05-2024 10:19 – X: Hey Y; heb net een berichtje ingesproken op je vm. Zou je mij terug
kunnen bellen. Gaat over de [adres]. Alvast dank. Mvg X
03-05-2024 09:54 – X: Gm Y, zou je mij terug kunnen bellen inzake de zeeburgerkade.
Uiteraard het liefst zsm. Alvast dank. Groet X
03-05-2024 10:29 – Y: Ik ben met de motor onderweg, niet op kantoor. Stuur n mail of app
03-05-2024 12:24 – X: Hey Y, we spraken elkaar gisteren over ons voorstel. Jij gaf aan dat je
cliënten meer tijd nodig hebben. Dat zegt nog niks over ons voorstel. Daar ben je inhoudelijk nog niet
op in gegaan. Hebben ze meer tijd nodig om er over na te denken wat ze willen met de verkoop of
vinden ze het voorstel niet voldoende?
03-05-2024 12:39 – Y: X, substantieel hoger voorstel binnen, verkopers hebben daar accoord op gegeven
03-05-2024 12:59 – Y: Na ons voorstel
03-05-2024 12:59 – Y: Waarom niet twee eindvoorstellrn vragen
03-05-2024 17:20 – Y: Hey X, ik heb ook net je vm ingesproken met hetzelfde bericht. Bij deze bieden wij € 850.000 k.k. Kan je laten weten dat je dit in goede orde hebt ontvangen. Alvast dank. Mvg Y
04-05-2024 14:54 – X: Is ontvangen, maandag verder. Goed weekend.
04-05-2024 15:09 – Y: Oké dank’
Beklaagde hoopt dat de commissie tot de beslissing komt dat het proces met de afloop op geen enkele manier in het nadeel van klager is geweest, maar dat de verslaggeving in het biedlogboek nauwkeuriger had gemoeten, dat beklaagde zorgvuldiger had moeten zijn, de mail van 2 september 2024 niet aan klager verstuurd had moeten worden en er eerst zorgvuldiger in de historie had moeten worden gekeken. Echter, klager zelf heeft ook het proces bemoeilijkt door niet transparant te zijn over zijn financiële situatie.
Tenslotte vraagt beklaagde zich af of klager gezien het tijdsverloop wel ontvankelijk is in zijn klacht.
Beoordeling van de klacht
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is de beklaagde onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM.
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de desbetreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien de beroepsbeoefenaar niet in overeenstemming met de NVM-gedragsregels heeft gehandeld, kan de commissie in haar uitspraak tot een gegrondverklaring van de klacht komen en een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een vordering tot schadevergoeding, dan wel zich uit te laten over de vraag of teveel is betaald voor de aankoop van een woning vanwege een vermeende onjuiste voorstelling van zaken, zoals in onderhavige kwestie speelt. De door klager om die reden verlangde terugbetaling van € 10.000,– valt dan ook buiten het werkterrein van de commissie; de commissie zal zich daarover dan ook niet uit laten. De commissie beoordeelt uitsluitend de tuchtrechtelijke verwijten die aan beklaagde zijn gemaakt als verkopend makelaar jegens klager.
Alvorens de commissie kan overgaan tot de inhoudelijke beoordeling van de klacht, dient zij tevens eerst te bepalen of klager kan worden ontvangen in zijn klacht.
Beklaagde heeft bij schrijven van 4 september jl. inhoudelijk op de klacht gereageerd, maar daarbij tevens de vraag gesteld of klager op grond van artikel 4 van het reglement wel op tijd heeft geklaagd bij de commissie en dus of klager wel ontvangen kan worden in zijn klacht. Dit bericht van beklaagde is op 5 september 2025 aan het digitale dossier toegevoegd.
De commissie beantwoordt deze vraag als volgt. Artikel 5 lid 2 van het reglement van de commissie bepaalt dat de beklaagde een beroep op termijnoverschrijding toekomt, indien dit beroep bij eerste gelegenheid door de beklaagde wordt gedaan.
Naar het oordeel van de commissie heeft de beklaagde niet aan dit vereiste voldaan door dit verweer niet te voeren op het moment dat door het secretariaat op 25 april 2025 gevraagd is om schriftelijk verweer te voeren, maar door dit pas op 5 september jl. onder de aandacht van de commissie te brengen, een week voordat de zaak op zitting wordt behandeld. De consequentie daarvan is dat volgens het reglement beklaagde daarmee te laat is en geen beroep op termijnoverschrijding meer toekomt. De commissie gaat dan ook over tot inhoudelijke beoordeling van de klacht.
Met betrekking tot de inhoud van de klacht overweegt de commissie naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde het volgende.
De commissie stelt vast dat beklaagde eerst bij schrijven van 4 september jl. op de door klager ingediende klacht heeft gereageerd. De commissie betreurt het dat beklaagde zo laat en daarmee ontijdig uitleg en toelichting heeft gegeven over de gedane biedingen tijdens het verkoopproces. Ook zijn ongemotiveerde afwezigheid ter zitting getuigt naar het oordeel van de commissie niet van onderkenning van de ernst van onderhavige kwestie en van het belang van de tuchtrechtspraak. Weliswaar geeft beklaagde in zijn reactie er blijk van dat sprake was van ondermaatse dossiervoering, maar vervolgens vermeldt beklaagde daarbij wel dat klager ook niet transparant is geweest over zijn financiële situatie, hetgeen de verkooponderhandelingen zou hebben bemoeilijkt.
Dat het bod waarmee beklaagde tijdens het verkoopproces schermde, geen echt bod was, heeft klager onvoldoende aangetoond. Op grond van de schriftelijke uitleg van beklaagde acht de commissie het voldoende aannemelijk dat het bod een echt bod betrof, maar zij stelt daarbij nogmaals vast dat de verklaring van beklaagde hieromtrent niet tijdig heeft plaatsgevonden, waarbij de afwezigheid ter zitting, waartoe wel op grond van artikel 9 lid 2 wel de verplichting bestaat, evenmin in het voordeel van beklaagde werkt.
De tweede klacht, betreffende het niet opslaan van biedingen in het biedlogboek, acht de commissie gegrond en wordt bovendien ook door beklaagde erkend. Beklaagde erkent blijkens het ‘mea culpa’ hier fout te hebben gehandeld.
Naar het oordeel van de commissie heeft beklaagde in strijd gehandeld met de NVM-gedragsregels, door geen adequate dossiervorming te voeren, ontijdige toelichting aan klager te geven in het kader van biedingen en het biedlogboek onvoldoende bij te werken, waardoor het handelen door beklaagde als rommelig en niet transparant kan worden bestempeld. Vervolgens is op verschillende verzoeken om toelichting van de zijde van klager over de ‘vermeende bieding’ geen goede uitleg gegeven. Deze uitleg is pas een week voor de zitting en daarmee veel te laat door beklaagde gegeven.
De commissie komt dan ook tot de conclusie dat hier sprake is van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen door beklaagde en oordeelt de klacht gegrond.
Gezien de ernst van het handelen van beklaagde en teneinde herhaling hiervan te voorkomen, is de maatregel van een onvoorwaardelijke boete hier op zijn plaats.
Nu de klacht van klager gegrond wordt verklaard, dient het klachtengeld voor rekening van beklaagde te komen. Bovendien is beklaagde conform het reglement behandelingskosten aan de commissie verschuldigd.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart zich onbevoegd kennis te nemen voor zover klager terugvordering verlangt van € 10.000,– in verband betaling van een te hoog aankoopbedrag;
-verklaart klager voor het overige ontvankelijk in zijn klacht;
– verklaart de klacht van klager gegrond;
– legt beklaagde de sanctie van onvoorwaardelijke geldboete op van € 1.000,–, die beklaagde aan de NVM dient te voldoen;
– bepaalt dat de beklaagde binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak aan klager het
klachtengeld van € 99,99 dient te betalen;
– bepaalt dat beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door De
Stichting De Geschillencommissie voor 2025 vastgesteld bedrag aan de commissie dient te betalen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer, voorzitter, de heer J. Weide, de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, secretaris, op 12 september 2025.