Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1113861/1265166
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De klacht gaat over een koper die vindt dat de verkopend makelaar niet eerlijk en niet transparant heeft gehandeld tijdens het biedingsproces voor meerdere panden. De koper had eerst € 1.400.000 geboden en mocht zijn bod later verhogen naar € 1.500.000. Toch verkocht de verkoper de panden aan een andere bieder voor € 1.505.000. De koper twijfelde aan de juistheid van de biedingen en vond dat de makelaar hem had benadeeld, onder meer doordat geen biedlogboek was bijgehouden en doordat de makelaar volgens hem twijfel had gezaaid over zijn financiële situatie. De makelaar legde uit dat er tien biedingen waren binnengekomen, dat de verkoper zelf een selectie had gemaakt van vier serieuze bieders, en dat zij uiteindelijk koos voor haar overbuurman vanwege diens hogere bod, heldere plannen en een goede relatie. Volgens de makelaar kon hij niet méér informatie geven vanwege de privacy van andere bieders. De commissie oordeelt dat de makelaar voldoende uitleg heeft gegeven over het proces en dat hij niet verplicht was een biedlogboek te gebruiken. Ook is niet gebleken dat de makelaar verkeerde informatie over de koper heeft verspreid. Daarom wordt de klacht ongegrond verklaard en blijft het klachtengeld voor rekening van de klager.
De volledige uitspraak
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat beklaagde geen transparantie heeft gegeven over het biedingsproces. De klager voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
Beklaagde was de verkoopmakelaar van de panden aan (adres). Alle aspirant-kopers kregen de mogelijkheid om uiterlijk (datum) om 12:00 middels een biedingsformulier een bod uit te brengen op de panden. De klager heeft binnen deze termijn zijn bod van € 1.400.000, — uitgebracht. Vervolgens heeft de klager zijn bod nog verhoogd naar € 1.500.000, — zonder voorbehoud van financiering. Beklaagde zei dat de klager de enige was die de mogelijkheid heeft gekregen om zijn bod te verhogen.
Ondanks het verhoogde bod van de klager zijn de panden toch verkocht aan een andere partij voor
€ 1.505.000, — zonder ontbindende voorwaarden. Dit is slechts € 5.000, — meer dan het (verhoogde) bod van de klager, hetgeen vreemd is bij zo’n hoog bedrag. De klager twijfelt dan ook aan de wijze waarop de biedingen van de andere partijen tot stand zijn gekomen, nu er geen biedlogboek is bijgehouden. Alhoewel de klager beklaagde meermaals heeft verzocht transparant te zijn over hoe het biedingsproces is verlopen, heeft beklaagde geen openheid gegeven over het proces.
Later bleek dat beklaagde de klager heeft benadeeld door de verkoopster van de panden van onjuiste informatie te voorzien. Beklaagde heeft namelijk bij de verkoopster twijfel gezaaid over de financiële daadkracht van de klager. De verkoopster heeft dit aan de klager bevestigd. Op basis van het advies van beklaagde heeft de verkoopster gekozen voor de andere partij.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat beklaagde naar eer en geweten heeft gehandeld in het biedingsproces van de panden. Beklaagde voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
In overleg met de verkoopster van de panden en haar neef is besloten om een biedingsformulier te gebruiken, in plaats van move.nl, en een sluitingsdatum voor biedingen te hanteren van (datum) om 12:00. De panden waren immers niet geschikt voor particulieren en vaak kiezen beleggers en ontwikkelaars er voor om hun bieding via de e-mail te doen.
In totaal zijn er tien biedingen binnengekomen, waaronder het bod van de klager. Ongeveer de helft van de biedingen ontving beklaagde via het biedingsformulier en de andere helft via de e-mail. Alle biedingen zijn vervolgens voorgelegd aan de verkoopster en haar neef. Aangezien de klager te laag had geboden en in zijn begeleidende mail bij het biedingsformulier had aangegeven dat hij zijn bod zou herzien indien er betere voorstellen lagen, heeft beklaagde de klager de kans geboden een hoger bod uit te brengen. Toen hij het hogere bod uitbracht vroeg de klager of hij met dat bod kans maakte. Beklaagde heeft hierop geantwoord dat die kans aanwezig was gelet op de geringe verschillen tussen de biedingen, maar dat uiteindelijk de verkoopster de beslissing maakt aan wie ze verkoopt. Daarbij zou een gunfactor ook een rol kunnen spelen.
De verkoopster en haar neef hebben uit alle biedingen een selectie gemaakt van vier biedingen die interessant waren. Uiteindelijk heeft de verkoopster besloten de panden te verkopen aan haar overbuurman die € 1.505.000, — had geboden. De overbuurman had naast zijn voorstel een mooie presentatie gemaakt waarin zijn plannen voor de panden uiteen waren gezet. Daarnaast kende de verkoopster en de overbuurman elkaar goed, omdat hij de verkoopster hielp met allerlei kleine (huurder)probleempjes. De overbuurman kreeg daarom de sympathie van de verkoopster.
Beklaagde betwist dat hij de financiële positie van de klager in twijfel heeft getrokken. Beklaagde had geen zicht op de financiële positie van de klager, omdat de klager voor beklaagde een onbekende partij was.
Wegens de privacy van de andere bieders kan beklaagde niet de correspondentie met deze partijen overleggen. Beklaagde heeft echter alles wat hij kan en mag vertellen over het verloop van het biedingsproces reeds aan de klager verteld. Van een oneerlijk spel gedurende het biedingsproces is geen sprake.
Beklaagde verzoekt de commissie de klacht van de klager ongegrond te verklaren.
Beoordeling van de klacht
De klacht van de klager is dat beklaagde onvoldoende transparant is geweest over het biedingsproces rondom de verkoop van de panden aan (adres). De commissie is van oordeel dat beklaagde voldoende openheid over het biedingsproces van de panden heeft gegeven. Uit de e-mail van 24 januari 2025 van beklaagde aan de klager volgt dat hij over het betreffende biedingsproces de volgende informatie heeft gegeven:
– het aantal biedingen,
– de wijze waarop de biedingen zijn binnengekomen,
– de verkoopster en haar neef hebben een selectie van vier biedingen gemaakt die qua hoogte van het bedrag en voorwaarden het meest interessant waren,
– de hoogte van deze vier biedingen en of zij wel of niet ontbindende voorwaarden hadden,
– voor welk bod is gekozen door de verkoopster, en waarom zij voor dit bod heeft gekozen.
Voor de commissie is dan ook onduidelijk in welk opzicht beklaagde nog meer openheid over het biedingsproces diende te geven. Het lag op de weg van de klager om dit nader te onderbouwen. De commissie merkt daarbij ten overvloede op dat beklaagde niet verplicht was om een biedlogboek bij te houden en dat hij de correspondentie over de biedingen met de andere aspirant-kopers wegens privacyoverwegingen niet kon overleggen.
Voorts is de commissie van oordeel dat niet is komen vast te staan dat beklaagde onjuiste informatie aan de verkoopster van het pand heeft gegeven over de financiële situatie van de klager en dat de verkoopster op basis van die informatie de panden niet aan de klager heeft verkocht. Beklaagde heeft dit gemotiveerd betwist. Volgens beklaagde had de financiële positie van de klager geen invloed op de keuze van de verkoopster. Beklaagde heeft verder verklaard dat de verkoopster uiteindelijk het bod van haar overbuurman heeft gekozen, omdat hij een gunfactor had door hun contact, hij het hoogste bod had zonder ontbindende voorwaarden en hij een bekende partij is die reeds meerdere projecten had ontwikkeld. Zonder verdere aanknopingspunten, die de klager niet heeft gegeven, heeft de commissie geen reden om hieraan te twijfelen.
De conclusie uit het voorgaande is dat de klacht ongegrond wordt verklaard.
Klachtengeld
Nu de klacht van de klagers ongegrond wordt verklaard, dient het klachtengeld overeenkomstig het reglement van de commissie voor rekening van de klagers te komen. De klagers hebben het klachtengeld reeds aan de commissie voldaan, zodat daarover niet meer behoeft te worden beslist.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse, mevrouw mr. M.C. de Gier, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 6 november 2025.