Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1304438/1320915
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De commissie oordeelt dat de makelaar bij de verkoop van een woning niet eerlijk en transparant heeft gehandeld. Hoewel een tweede biedingsronde is toegestaan, heeft de makelaar in een e‑mail aan één van de bieders informatie gedeeld over andere biedingen, wat volgens de Erecode niet mag. Ook heeft hij nagelaten om de biedingen uit de tweede ronde in het biedlogboek te registreren, terwijl dat wel verplicht was om het proces inzichtelijk en eerlijk te houden. De klacht over de biedprocedure wordt daarom gegrond verklaard. De makelaar krijgt een officiële waarschuwing en moet het klachtengeld van €100 aan klaagster terugbetalen, evenals de behandelingskosten aan de commissie.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
De biedprocedure is niet conform afspraak doorlopen. De tweede bieding verliep per e-mail in plaats van via het digitale biedplatform. Strijd met artikel 2 van de Erecode daar de biedprocedure niet transparant en daardoor niet eerlijk is doorlopen.
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
De procedure van gesloten bieding is niet conform afspraak doorlopen. De procedure werd door beklaagde gepresenteerd als één afgeronde biedingsronde met een sluitingsmoment, waarna beoordeeld zou worden aan wie de woning zou worden toegekend. Later is hiervan afgeweken zonder dat dit vooraf helder en transparant is vastgelegd. Na afloop van de sluitingsdatum zijn alleen de drie hoogste bieders benaderd.
Dit is in strijd met een eerlijke en transparante procedure.
De tweede biedronde verliep per reply op een e-mail van 12 juli 2025 terwijl de eerste biedronde via het platform liep. Van de tweede biedronde is niets terug te zien in het gedeelde biedlogboek. De toon van deze e-mail stuurde sterk op emotie en op een hoger bod zonder financieringsvoorbehoud. Koper had in eerste instantie al het hoogste bod uitgebracht, met een gedeeltelijk financieringsvoorbehoud van
€ 20.000,- en heeft uiteindelijk het voorbehoud laten varen en zijn bod verhoogd met € 7.000,-.
De vraag is of hier geen sprake is geweest van prijsopdrijving.
Tenslotte stelt klaagster dat haar vragen door beklaagde niet serieus inhoudelijk zijn behandeld. Op haar verzoek aan de secretaresse om het biedlogboek te ontvangen van de tweede biedprocedure is niet gereageerd.
Ter zitting heeft klaagster benadrukt dat de koper geen aankoopmakelaar had. De makelaar die het huis van de koper heeft verkocht is als vriendendienst is meegegaan met koper naar de bezichtiging.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Primair verweer
Beklaagde stelt zich primair op het standpunt dat klaagster niet ontvankelijk is in haar klacht. Beklaagde was opdrachtnemer voor de verkopers en niet voor kopers. Volgens de informatie van de commissie behandelt de commissie klachten van consumenten tegen hun eigen makelaar en geen klachten over de makelaar van de andere partij.
Subsidiair verweer
De woning is door beklaagde voor verkopers te koop gezet op 26 juni 2025. Op 7 juli 2025 heeft een kijkdag plaatsgevonden, waarbij negen geïnteresseerden de woning hebben bezichtigd. Op 11 juli 2025 om 10.00 uur heeft een tweede bezichtiging plaatsgevonden waarbij ook kopers, vergezeld van hun aankoopmakelaar, aanwezig waren. Aan de daar aanwezigen is de verkoopprocedure toegelicht en gewezen op de informatie in het document Verkoopprocedure, dat aan kopers is overhandigd. Geïnteresseerden konden uiterlijk 11 juli 2025 om 12.00 uur hun belangstelling kenbaar maken. Noch in de verkoopinformatie, noch tijdens de bezichtigingen is door beklaagde gemeld dat er slechts eenmaal een bod kon worden uitgebracht. Kandidaten waren uitgenodigd om een bieding uit te brengen via een digitale dataroom, waarbij is geadviseerd om een maximaal voorstel uit te brengen. In de verkoopinformatie is vermeld dat verkopers op basis van de ontvangen biedingen met een reactie zouden komen. Verkopers behouden het recht van gunning en kunnen op basis van de uitgebrachte biedingen besluiten tot het al dan niet accepteren van één van de uitgebrachte biedingen. Anders dan klaagster meent, is het toegestaan om na sluiting van een biedtermijn een nieuwe ronde biedingen te openen. Het is aan verkoper of zij hiertoe op basis van de in de eerste biedingsronde ontvangen biedingen wenst over te gaan.
De uitgebrachte biedingen waren na afloop van het biedproces niet zichtbaar voor de kopers. Uit het biedlogboek blijkt dat er een zestal biedingen waren uitgebracht. De drie hoogste biedingen lagen dicht bij elkaar. Kopers hadden weliswaar het hoogste bod uitgebracht, maar met een financieringsvoorbehoud. De twee volgende biedingen waren iets lager, maar zonder financieringsvoorbehoud. Om die reden hebben verkopers verzocht aan de makelaar om de drie hoogste bieders te vragen of zij nog een keer naar hun bod wilden kijken. De makelaar heeft dit per e-mail van 12 juli 2025 voorgelegd aan kopers en de beide andere bieders. Daarbij is aan de overgebleven bieders geen informatie verstrekt over de uitgebrachte biedingen en alleen gevraagd het bod nog eens kritisch te bekijken. Er is een nieuwe termijn gegeven voor het uitbrengen van een aangepast bod tot maandag 14 juli 2025, 12.00 uur. Deze werkwijze is geheel in overeenstemming met de voor NVM-makelaars geldende procedures en werkwijzen voor een “Inschrijving met biedtermijn”.
Op 14 juli 2025 heeft beklaagde vervolgens van kopers een nieuw bod ontvangen. De beide andere geïnteresseerden hebben eveneens een nieuw bod uitgebracht, echter lager dan het bod van kopers. Deze mails zijn in bezit van beklaagde, maar worden omwille van de privacy van de betrokken personen niet als bijlage in deze procedure overgelegd. Aangezien het bod van kopers het beste bod was, is de woning verkocht aan kopers.
Beklaagde betreurt het dat bij klaagster de indruk is ontstaan dat het biedproces niet volgens de regels zou zijn verlopen. Zoals toegelicht is dat niet het geval. De hele procedure is, zowel in de eerste als in de tweede ronde zo ingericht dat alle kandidaten dezelfde kans hebben gekregen om het beste bod uit te kunnen brengen. Daarbij is geen informatie met de bieders gedeeld over de biedingen die door de andere kandidaten waren uitgebracht. De kandidaten zijn daarbij altijd gelijk behandeld en er hebben geen individuele onderhandelingen plaatsgevonden met de bieders.
Klaagster heeft na ondertekening door kopers van de koopovereenkomst op 18 juli 2025 en na afloop van de drie dagen bedenktijd het biedlogboek opgevraagd. Dit is gedeeld door de makelaar op 24 juli 2025. In zijn reactie van 25 juli 2025 op de klacht van klaagster van 24 juli 2025 heeft beklaagde uitgelegd dat de procedure die is gevolgd volgens de geldende regels is verlopen. Hij herkent zich dan ook niet in het verwijt van klaagster dat hij de klacht niet netjes zou hebben behandeld.
Beoordeling van de klacht
De commissie overweegt op grond van de door partijen overgelegde stukken en hetgeen partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht als volgt.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak). De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM (artikel 3 van het reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, hierna: reglement).
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van haar reglement (versie 1 januari 2023).
Ontvankelijkheid
Beklaagde heeft primair gesteld dat klaagster niet ontvankelijk dient te worden verklaard daar beklaagde opdrachtnemer voor de verkopers was en niet voor kopers.
Ingevolge het reglement kan een klager, die wordt aangemerkt als een belanghebbende, een klacht indienen over het handelen of nalaten van beklaagde als bedoeld in artikel 3. De commissie is van oordeel dat de koper kan worden aangemerkt als een belanghebbende. Het verweer van beklaagde dient te worden verworpen.
Inhoudelijk
Klaagster heeft gesteld dat beklaagde gehandeld heeft in strijd met de Erecode omdat de biedprocedure niet eerlijk en transparant is doorlopen. Zij heeft gesteld dat er sprake was van een gesloten biedingsprocedure en als daar later van wordt afgeweken had dit vooraf moeten zijn vastgelegd.
Ter zitting heeft beklaagde aangegeven te hebben gehandeld conform de Erecode. Hoewel het Protocol Transparant Bieden Woonruimte pas met ingang van 1 februari 2026 in werking is getreden, werd deze gedragsregel al ruimschoots voor deze ingangsdatum toegepast. Noch in de verkoopinformatie noch tijdens de bezichtigingen is gemeld dat er slechts eenmaal een bod kon worden uitgebracht. Beklaagde heeft aangegeven dat alleen de drie gegadigden met de hoogste biedingen zijn benaderd voor het doen van een tweede bod. De biedingen van overige gegadigden zaten ver onder de vraagprijs. Om die reden zijn deze gegadigden niet meer benaderd.
In geschil is of de beklaagde bij de verkoop van de woning onzorgvuldig en/of in strijd met de Erecode heeft gehandeld. Ingevolge artikel 2 van de Erecode staan duidelijkheid en transparantie voorop. De makelaar dient zich te houden aan de afspraken en is helder over zijn rol en positie.
Vast is komen te staan dat na de bezichtigingen op 7 juli 2025 en op 11 juli 2025, geïnteresseerden uiterlijk 11 juli 2025 om 12.00 uur hun belangstelling konden kenbaar maken door middel van het uitbrengen van een bod. Koper had op dat moment het hoogste bod uitgebracht met een financieringsvoorbehoud van
€ 20.000,-. Vervolgens hebben drie gegadigden de gelegenheid gekregen om een nieuw aangepast bod uit te brengen voor 14 juli 2025, 12.00 uur. Koper heeft vervolgens een hoger bod uitgebracht en het financieringsvoorbehoud laten vallen. Dit bod is door de verkoper geaccepteerd.
In weerwil tot wat klaagster heeft aangevoerd is de commissie van oordeel dat het verkopers vrij staat om een bod al dan niet te aanvaarden of te besluiten tot een extra biedingsronde. De verkoper heeft het recht van gunning. Dat uiteindelijk door de verkoper in samenspraak met beklaagde is besloten tot een tweede biedingsronde is op zichzelf niet in strijd met de Erecode.
Blijkens de informatie van de NVM krijgen potentiële bieders bij de verkoopmethode ‘inschrijving met biedtermijn’ de mogelijkheid om via een online platform/biedsysteem een bieding uit te brengen voor een bepaalde sluitingsdatum. De bieding wordt geregistreerd in het online platform/biedsysteem. De ontvangen biedingen zijn ook voor de verkoper en de verkopend makelaar niet zichtbaar en worden opgeslagen in het biedlogboek. Pas na de sluitingsdatum worden de biedingen zichtbaar voor de verkoper en de verkopend makelaar. In geen geval wordt er informatie gedeeld met (potentiële) bieders of hun makelaar over de reeds ontvangen biedingen. Noch zullen (potentiële) bieders ongelijk geïnformeerd worden over een gewenst bod.
Beklaagde heeft per e-mail van 12 juli 2025 de koper uitgenodigd tot het indienen van een nieuw bod.
In deze e-mail heeft beklaagde onder meer het volgende geschreven:
“…twee kandidaten zitten behoorlijk onder de 400.000 euro k.k. echter drie kandidaten hebben min of meer een gelijkwaardig bod uitgebracht. En dan hebben we het over het bod en over de ontbindende voorwaarden. (…) Overweeg nogmaals wat jullie echt maximaal kunnen en willen bieden. Jullie waren de hoogste maar wel met voorbehouden. Als jullie willen blijven bij dit voorstel is het uiteraard ook goed echter moeten de verkopers uiteindelijk het gaan gunnen aan diegene met het “beste” bod. (…).”
De commissie is van oordeel dat beklaagde, gezien de inhoud van deze e-mail, heeft gehandeld in strijd met de gedragscode door aan de koper informatie te vertrekken over de ontvangen biedingen. Immers, uit deze e-mail blijkt dat koper op dat moment het hoogste bod had uitgebracht en de andere gegadigden een iets lager bod hadden uitgebracht maar zonder voorbehoud.
Daarnaast wordt geoordeeld dat klaagster terecht heeft aangevoerd dat ook de biedingen in de tweede ronde hadden moeten worden vermeld in het biedlogboek (conform de eerste biedingsronde). Door dit na te laten heeft de beklaagde niet transparant gehandeld jegens de koper. Immers, van een redelijk bekwaam en redelijk handelend verkoopmakelaar mag worden verwacht dat hij zich houdt aan de door hem zelf opgestelde spelregels van de biedingsprocedure, te weten een bieding uit te brengen via een digitale dataroom. Nu de biedingen via een reply op de e-mail binnen zijn gekomen had beklaagde deze biedingen in het systeem dienen te registreren. Dat is niet gebeurd.
Tenslotte heeft klaagster gesteld dat haar klacht door beklaagde niet serieus genomen is. Beklaagde heeft dit betwist. Waar partijen elkaar tegenspreken op dit punt kan de commissie niet met voldoende zekerheid vaststellen dat beklaagde de klacht van klaagster niet serieus genomen heeft.
Sanctie
Beklaagde heeft, naar het oordeel van de commissie, niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht. Hij heeft gehandeld in strijd met de Erecode door de biedingen in de tweede ronde niet op te nemen in het biedlogboek (gebrek aan transparantie) en door informatie te delen met (de potentiële) koper over de reeds ontvangen biedingen.
De aard en de ernst van de tuchtrechtelijk verwijtbare gedraging van beklaagde rechtvaardigen naar het oordeel van de commissie, onder verwijzing naar artikel 13 lid 2 sub a van haar reglement, het opleggen van een waarschuwing.
Klachtengeld en behandelingskosten
Nu de klacht gegrond wordt verklaard, zal de commissie, onder verwijzing naar artikel 14 van het reglement, beklaagde veroordelen tot vergoeding aan klaagster van het door haar betaalde klachtengeld, zijnde een bedrag van € 100,-. Bovendien is beklaagde op grond van artikel 15 lid 1 van het reglement een, door de stichting vastgesteld, bedrag als bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
• verklaart het klachtonderdeel met betrekking tot de biedprocedure gegrond;
• geeft aan de beklaagde een waarschuwing als sanctie;
• bepaalt dat de beklaagde aan de klaagster het door haar betaalde klachtengeld van € 100,- vergoedt;
• bepaalt dat de beklaagde de behandelingskosten, een door de stichting vastgesteld bedrag, dient te betalen aan de commissie.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. J.M.P. Drijkoningen, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse, de heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. W. Hartong van Ark, secretaris, op 19 maart 2026.