Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)zorgvuldigheid
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1310300/1322405
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft het handelen door beklaagde tijdens het biedproces.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In hoofdzaak komt dit erop neer dat de beklaagde de belangen van klager bij de verkoop van zijn woning niet goed heeft behartigd door vóór sluiting van het biedingsproces, zonder toestemming van klager, de hoogste bieder te bellen, waarna deze bieder zijn bod heeft ingetrokken en vervolgens met € 10.000,- heeft verlaagd. Deze bieder, tevens de uiteindelijke koper van de woning, heeft klager bevestigd dat door toedoen van beklaagde ervoor gekozen is het bod met € 10.000,- te verlagen. Beklaagde heeft door zo te handelen niet gehandeld zoals van een zorgvuldig, onafhankelijk en professioneel verkoopmakelaar mag worden verwacht.
Klager heeft vertrouwen gesteld in de deskundigheid van beklaagde, maar dat betekent nog niet dat klager expliciet toestemming heeft gegeven voor het telefonisch benaderen van de hoogste bieder, omdat dit het biedingsproces zou kunnen beïnvloeden. Klager heeft juist gevraagd aan beklaagde of het niet verstandiger zou zijn om te wachten tot na sluiting van de biedingstermijn, omdat op dat moment nog niet duidelijk was of er andere (hogere) biedingen zouden volgen. Los van de financiële gevolgen heeft het voortijdig telefonisch benaderen van de bieder bij klager het gevoel achtergelaten dat de verkoopmakelaar niet uitsluitend zijn belang als verkoper heeft gediend, maar daarmee juist de positie van de koper heeft versterkt. Door zonder noodzaak en zonder expliciete toestemming contact op te nemen met een individuele bieder, heeft de makelaar de professionele norm overschreden om tijdens de biedingstermijn terughoudendheid te betrachten. Met het verweer dat beklaagde op basis van ervaring en gevoel inschat of een bod “wanhopig” of “uitzonderlijk hoog” is, erkent beklaagde feitelijk dat richting de bieder een beoordelende rol is aangenomen. Pas in het verweerschrift van beklaagde heeft zij toegegeven dat dat het beter was geweest te wachten met het bellen van de bieder tot de afgesproken biedingstermijn was verstreken.
Klager heeft nu door toedoen van beklaagde € 10.000,- minder ontvangen voor zijn woning en verlangt terugbetaling van deze gemiste opbrengst. Daarnaast verlangt klager van de commissie dat zij het handelen van beklaagde toetst.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Beklaagde heeft de woning van klager zeer succesvol verkocht en betreurt het dat klager het gevoel heeft dat hij schade heeft geleden. De samenwerking tussen partijen is steeds in goede harmonie en verstandhouding verlopen. Beklaagde weet met meer dan 20 jaar ervaring als geen ander dat elk verkooptraject weer anders is, omdat mensen verschillen. Beklaagde heeft te goeder trouw en in het belang van haar opdrachtgever gehandeld en zeker niet in strijd met de NVM-erecode.
Het is de plicht van beklaagde om klager te waarschuwen voor eventuele risico’s van het niet rondkomen van een financiering bij een verkoop en om die reden is de hoogste bieder door beklaagde benaderd om de financiële haalbaarheid van het bod te verifiëren. Klager is meegegaan in de expertise van beklaagde en is akkoord gegaan met de voorgestelde aanpak om proactief meer duidelijkheid en inzicht te verkrijgen in de haalbaarheid van het hoogste bod, omdat verkopers na de sluitingstermijn vaak snel willen schakelen én gunnen, zeker wanneer er sprake is van een bovengemiddeld goed voorstel. Beklaagde had niet hoeven te verwachten dat, door voorafgaand aan de sluitingstermijn met kopers contact op te nemen, het eerder uitgebrachte voorstel naar beneden zou worden aangepast, omdat dit nog nooit eerder is gebeurd. Beklaagde had juist eerder verwacht dat er een voor de verkoper positieve bieding uit zou komen, omdat een bieder immers de kans op gunning zo groot mogelijk wil maken. Beklaagde had zeker niet de insteek om de bieder aan het twijfelen te brengen over de hoogte van het bod.
Voor zover beklaagde weet zijn er voor een makelaar of NVM-lid geen regels of voorschriften om wel of niet op voorhand met een bieder contact te mogen leggen om meer duidelijkheid te krijgen over de condities van een uitgebracht voorstel. Er was immers geen sprake van het beïnvloeden van de bieder (ook al wordt dit door klager en koper wel beweerd). Volgens beklaagde heeft elke makelaar een eigen werkwijze die hij vanuit zijn ervaring, gevoel en expertise uitoefent, mits het de belangen van verkopers niet in de weg staat. De normen en waarden die de NVM daarin hanteert worden daarbij door beklaagde te allen tijde gerespecteerd. Beklaagde is bereid om kritisch te zijn over haar handelen en dienstverlening, echter hier is geen beroepsfout gemaakt. Klager had graag een hogere verkoopopbrengst gezien, echter de gerealiseerde verkoopprijs is zeer goed, ligt bovendien nog fors boven het bod van de tweede bieder en ruim € 50.000,- boven de vraagprijs. Van schade is dan ook geen sprake, zodat beklaagde ook geen compensatie daarvoor heeft aangeboden.
Beklaagde verzoekt de commissie de klacht ongegrond te verklaren en ziet de uitspraak van de commissie met vertrouwen tegemoet.
Beoordeling van de klacht
Algemeen
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op de beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is zij onderworpen aan tuchtrecht(spraak). De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM.
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is, kan de commissie op grond van haar reglement een maatregel opleggen.
Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een vordering tot schadevergoeding. Het tuchtrecht heeft niet tot doel de civielrechtelijke aansprakelijkheid van de beroepsbeoefenaar vast te stellen en een klager of klaagster in geval van gegrondbevinding van zijn of haar klacht genoegdoening te verschaffen in de vorm van een schadevergoeding.
Inhoudelijk
Wat partijen in de kern verdeeld houdt is de vraag of beklaagde verkeerd heeft gehandeld door binnen de biedingstermijn contact op te nemen met de hoogste bieder. Klager stelt dat beklaagde het biedproces daarmee ongeoorloofd heeft beïnvloed, terwijl beklaagde stelt dat zij enkel in het belang van klager heeft gehandeld, geen beroepsfout heeft gemaakt en haar zorgplicht niet heeft geschonden.
Met betrekking tot de inhoud van de klacht overweegt de commissie naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde het volgende. De commissie stelt vast dat door partijen een biedingstermijn is afgesproken waarvan de termijn zou sluiten op 14 mei 2025 om 12.00 uur. Beklaagde heeft op 14 mei 2025 rond 11.30 uur contact opgenomen met de hoogste bieder tot dan toe, maar had naar het oordeel van de commissie de biedingstermijn dienen te respecteren en ná de einddatum en -tijd de biedingen met klager moeten bespreken en de uitkomst aan de kopers dienen te communiceren. Afwijken van de afgesproken biedingstermijn zou immers kunnen leiden tot een oneerlijke verloop van de verkoop. Verder is het voor de commissie genoegzaam komen vast te staan dat beklaagde op deze wijze heeft gehandeld vanwege 20 jaar ervaring en op gevoel. Deze proactieve werkwijze zou naar eigen zeggen van beklaagde doorgaans door zowel verkopers als kopers erg worden gewaardeerd. Hoewel de commissie geenszins twijfelt aan de goede intentie van beklaagde, bestond in onderhavige kwestie naar haar oordeel geen goede reden om tijdens de looptijd van de biedingstermijn contact met een bieder op te nemen. Dat klager hiervoor toestemming aan beklaagde heeft gegeven, is onvoldoende komen vast te staan en is bovendien door klager gemotiveerd betwist.
Gelet op de gang van zaken, zoals die blijkt uit de stukken en uit hetgeen ter zitting naar voren is gebracht, komt de commissie tot de conclusie dat beklaagde al dan niet goed bedoeld, de afgesproken biedprocedure niet heeft gevolgd, daardoor invloed heeft uitgeoefend op het biedproces en daarmee in strijd met de gedragsregels heeft gehandeld.
Op grond van het voorgaande komt de commissie dan ook tot de conclusie dat hier sprake is van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen door beklaagde en oordeelt de klacht gegrond en legt de maatregel van waarschuwing op.
Nu de klacht van klager gegrond wordt verklaard, dient het klachtengeld voor rekening van beklaagde te komen. Bovendien is beklaagde conform het reglement behandelingskosten aan de commissie verschuldigd.
Al hetgeen partijen voor het overige nog naar voren hebben gebracht, kan niet tot een ander oordeel leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart zich onbevoegd kennis te nemen van de klacht voor zover klager terugvordering verlangt van € 10.000,- in verband met de verkoop voor een lager bedrag dan aanvankelijk is geboden;
– verklaart de klacht gegrond;
– legt beklaagde de sanctie van waarschuwing op;
– bepaalt dat beklaagde het klachtengeld ad € 99,99 aan klager dient te vergoeden;
– bepaalt dat beklaagde ingevolge artikel 16 van het reglement als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het vastgestelde bedrag aan de commissie dient te betalen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer, voorzitter, de heer J. Weide, de heer mr. E.A.J. van der Heijden, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, secretaris, op 13 februari 2026.