Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Beroep
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak in beroep
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
987439/987473
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klachten in eerste aanleg zagen op de stelling van verweerster dat appellant voorafgaand aan de koop van de woning haar onjuist en onvolledig heeft geïnformeerd. Het beroep richt zich tegen de uitspraak in eerste aanleg van 11 december 2024, waarin de commissie de klachten met betrekking tot ondertekening van het inspectieformulier, het verschaffen van duidelijkheid over de vragenlijsten en de gedragingen van appellant bij de notaris, gegrond heeft verklaard. Tevens richt het beroep zich tegen de hoogte van de opgelegde sanctie in eerste aanleg.
De uitspraak in eerste aanleg
In de uitspraak van 11 december 2024 heeft de commissie in eerste aanleg geoordeeld dat is komen vast te staan dat appellant niet eerlijk en integer heeft gehandeld. De commissie heeft daarbij aangenomen dat de handtekeningen op het inspectieformulier zijn gefingeerd.
De commissie heeft met betrekking tot dit klachtonderdeel overwogen:
‘Partijen hebben met elkaar een meningsverschil gehad over de inhoud van het inspectieformulier, dat beklaagde van de eindinspectie van de woning had opgemaakt. Dit heeft ertoe geleid dat klaagster het inspectieformulier niet heeft willen ondertekenen en ook niet heeft ondertekend. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de directeur van beklaagde verklaard dat hij de handtekeningen van koper en verkoper op het inspectieformulier heeft gezet omdat anders het inspectieformulier niet digitaal afgerond had kunnen worden. Met de handtekeningen verklaarden partijen onder meer “akkoord te zijn met de staat van het verkochte ten tijde van de eindinspectie, behoudens de eventueel aanvullende afspraken die partijen hebben gemaakt onder staat van controle/bijzonderheden”. Onder staat van controle/bijzonderheden is niets vermeld met betrekking tot de bamboekwestie, terwijl klaagster de aansprakelijkheidsstelling voor die kwestie in het formulier opgenomen had willen zien. Dit heeft beklaagde – zonder daarvoor een deugdelijke reden aan te voeren – geweigerd en daarmee tegen de wil van klaagster gehandeld. Met het plaatsen van de gefingeerde handtekeningen heeft beklaagde het inspectieformulier valselijk opgemaakt. De commissie acht dit een zeer ernstig laakbare gedraging. Daardoor heeft beklaagde niet eerlijk en integer gehandeld en zich niet gehouden aan de gangbare normen van fatsoen en waarden die het vak kenmerken (artikel 3 onder d van de VBO beroeps- en gedragscode). In zoverre is dit klachtonderdeel gegrond.’
Met betrekking tot de twee vragenlijsten die in omloop waren en niet eensluidend waren voor wat betreft het geruilde stuk grond, heeft de commissie geoordeeld dat nu deze lijsten door appellant beschikbaar zijn gesteld, appellant duidelijkheid had moeten verschaffen welke lijst op de verkoop van toepassing was.
De commissie heeft met betrekking tot dit klachtonderdeel overwogen:
‘De commissie constateert dat er in het verkoopproces twee vragenlijsten deel B in omloop zijn geweest. Wat het geruilde stuk grond betreft waren die vragenlijsten niet eensluidend. De vragenlijsten zijn door beklaagde beschikbaar gesteld en het had dan ook op zijn weg gelegen om klaagster, die geen gebruik maakte van een aankoopmakelaar, duidelijkheid te verschaffen welke van de twee lijsten van toepassing was. Het had eveneens op de weg van beklaagde gelegen om duidelijkheid te verschaffen welk stuk grond geruild was inclusief de afmetingen daarvan. Niet gebleken is dat beklaagde een en ander heeft gedaan. Aldus heeft beklaagde gehandeld in strijd met zijn zorgplicht om relevante informatie met betrekking tot het object waarvoor de opdracht is ontvangen, kenbaar te maken en op juistheid te onderzoeken (artikel 1 onder e van de VBO beroeps- en gedragscode). Dat klaagster aan beklaagde niet heeft gevraagd welke lijst geldend was en/of dat zij niet aan haar onderzoeksplicht heeft voldaan, doet er niet aan af dat beklaagde in deze onjuist heeft gehandeld. Beklaagde had het initiatief moeten nemen om klaagster duidelijkheid te verschaffen. De commissie acht dit klachtonderdeel gegrond.’
Ten aanzien van vermeend vertoond dwingend gedrag van appellant bij de notaris, heeft de commissie geoordeeld dat nu dit gedrag niet is weersproken van de zijde van appellant, de commissie uitgaat van hetgeen verweerster ten aanzien daarvan heeft gesteld. De commissie heeft hier het volgende overwogen:
‘Klaagster heeft deze gedraging tijdens de mondelinge behandeling naar voren gebracht. Beklaagde heeft deze niet weersproken, zodat de commissie uitgaat van hetgeen klaagster daarover heeft gesteld. De commissie is van oordeel dat die gedraging niet getuigt van een professionele opstelling van beklaagde. Beklaagde heeft met zijn handelwijze onvoldoende inlevingsvermogen getoond met (de belangen van) klaagster. De commissie acht het gedrag van beklaagde niet in overeenstemming met de gangbare normen van fatsoen en waarden die het vak kenmerken (artikel 3 onder d van de VBO beroeps- en gedragscode). De commissie acht dit klachtonderdeel dan ook gegrond.’
In verband met de opgelegde sanctie heeft de commissie tenslotte het volgende overwogen:
‘Gelet op de aard en ernst van de klachtonderdelen die de commissie hiervoor gegrond heeft bevonden en het daarmee geschonden belang van het vertrouwen in de beroepsgroep is de commissie van oordeel dat de betreffende gedragingen van beklaagde een boete van € 7.500,- rechtvaardigen.’
Standpunt van appellant
Voor het standpunt van appellant verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt met betrekking tot de beroepsgronden op het volgende neer.
Het beroep van appellant, ingesteld 10 februari 2025, richt zich tegen de gegrondverklaring van de klacht voor zover de klacht betrekking heeft op de vaststelling door de commissie dat er sprake is geweest van het valselijk opmaken van het inspectieformulier. Dat is niet juist. Er zijn enkel strepen op het formulier gezet om de meterstanden zichtbaar te maken in het systeem. Zonder deze strepen kon het inspectieformulier niet correct worden verwerkt. Appellant heeft tevens expliciet op het formulier vermeld dat het inspectieformulier niet was geaccepteerd, om misverstanden te voorkomen. Het doel was nooit om handtekeningen te vervalsen of te misleiden, maar enkel om een technisch probleem in de verwerking van de gegevens te omzeilen. Appellant heeft naar eer en geweten gehandeld en acht het onterecht dat de commissie in eerste aanleg dit handelen als valsheid in geschrifte kwalificeert en verzoekt derhalve om herziening van dit oordeel.
Voorts was appellant er niet van op de hoogte dat er in het systeem “Eerlijk Bieden” twee versies van de vragenlijst bestonden, omdat voor appellant slechts een versie in het eigen overzicht zichtbaar was en dat was de juiste. Als hij had geweten dat sprake was van twee lijsten dan had appellant dit aangepast. “Eerlijk Bieden” heeft verzekerd dat deze fout in hun systeem nu verholpen is. Overigens heeft verweerster beide vragenlijsten pas gezien nadat verweerster een bod heeft uitgebracht, dus is de bieding ook helemaal niet op een vragenlijst gebaseerd, dus ook niet op een verkeerde vragenlijst. Appellant acht het kwalijk dat verweerster tijdens de behandeling van de zaak hierover heeft gelogen en verlangt daarom herbeoordeling op dit punt.
Evenmin is juist dat de commissie in eerste aanleg concludeert dat appellant bij de notaris niet professioneel heeft gehandeld en onvoldoende inlevingsvermogen heeft getoond. Appellant stelt bij de notaris juist zorgvuldig te hebben gehandeld door verweerster tijd en ruimte te geven om juridisch advies in te winnen. In overleg is afgesproken dat verweerster later kon tekenen, nadat zij juridisch advies zou hebben ingewonnen, waarbij appellant nog heeft aangegeven dat zij nog acht dagen de tijd zouden hebben indien de verkopers hen in gebreke zouden stellen. Verweerster heeft echter vervolgens zelfstandig besloten te tekenen, waarna appellant als extra service de sleutel persoonlijk bij verweerster heeft langs gebracht. Appellant heeft hier totaal geen druk uitgeoefend en om die reden verlangt appellant herziening van deze conclusie.
Los van het feit dat appellant zich niet kan vinden in de gegrondverklaring van voornoemde klachtonderdelen, acht hij de opgelegde boete van € 7.500,- onevenredig zwaar, nu de commissie in eerste aanleg onvoldoende rekening heeft gehouden met de intenties van appellant en de feitelijke gang van zaken. Daarom verzoekt appellant tenslotte de opgelegde boete en de proceskostenveroordeling in te trekken.
Standpunt van verweerster
Voor het standpunt van verweerster verwijst de commissie in beroep naar de overgelegde stukken, in hoofdzaak het verweerschrift van 30 maart 2025 en hetgeen zij ter zitting naar voren heeft gebracht. In de kern komt het verweer erop neer dat het oordeel van de commissie in eerste aanleg juist is voor wat betreft de gegrond verklaarde klachtonderdelen. Verweerster verlangt instandhouding van de uitspraak in eerste aanleg en behandeling van een tweetal aanvullende punten door de commissie in beroep.
De commissie in eerste aanleg oordeelt terecht dat appellant door het plaatsen van gefingeerde handtekeningen het inspectieformulier valselijk heeft opgemaakt. Indien appellant daadwerkelijk van mening was dat ondertekening noodzakelijk was, dan had hij in het handtekeningenvak een opmerking kunnen toevoegen om duidelijk te maken dat verweerster niet akkoord ging met de inhoud van het formulier. Door dit niet te doen en handtekeningen te fingeren, heeft appellant ten onrechte de indruk gewekt dat beide partijen akkoord waren met de staat van het verkochte object op het moment van de eindinspectie. Daarbij is verweerster de mogelijkheid ontnomen om haar bezwaren met betrekking tot de kwestie van de woekerende bamboe op het formulier vast te leggen waardoor zij in een juridisch nadelige positie is gebracht. Verweerster verzoekt de commissie in beroep het oordeel omtrent het valselijk opmaken van het inspectieformulier te handhaven.
Naar aanleiding van het beroep van appellant inhoudende dat hem, kort gezegd, geen verwijt is te maken van het feit dat er twee verschillende vragenlijsten Deel B in omloop waren, heeft verweerster contact opgenomen met “Eerlijk Bieden” om zich ervan te vergewissen of beide vragenlijsten voor appellant kenbaar hadden kunnen zijn. Hieruit is gebleken dat dit voor appellant duidelijk had kunnen zijn, omdat appellant toegang heeft tot deze informatie. Inmiddels worden oude versies van vragenlijsten wel overschreven door nieuwe lijsten, teneinde verwarring te voorkomen. Hoewel uitdagend, was het voor appellant wel mogelijk geweest om volledig inzicht te hebben in beide versies van Vragenlijst Deel B. Het was aan appellant om in het kader van zijn zorgplicht en informatieplicht zich zekerheid te verschaffen dat alle verstrekte informatie relevant, duidelijk en onderling consistent was. Het feit dat het platform “Eerlijk Bieden” het proces later heeft verbeterd, doet niets af aan de verplichting van appellant. Om die reden verzoekt verweerster de commissie in beroep het oordeel op dit punt te handhaven.
Naar aanleiding van het beroep van appellant in verband met zijn handelen bij de notaris, inzake de eigendomsoverdracht op 4 juni 2024, heeft verweerster contact opgenomen met de notaris. Gelet op de onafhankelijke en neutrale positie van de notaris, heeft zij aangegeven geen formele schriftelijke verklaring te willen afleggen over de gang van zaken op die dag. Zij begrijpt echter dat de commissie in beroep behoefte heeft aan wederhoor, nu er sprake is van twee uiteenlopende verklaringen over het verloop van de overdracht. Wel is de notaris bereid om aanvullende context te verstrekken. Verweerster verzoekt de commissie in beroep het oorspronkelijke oordeel inzake het niet in overeenstemming met de gangbare normen van fatsoen handelen van appellant in stand te houden.
Gezien het voorgaande verzoekt verweerster de commissie alle klachten van appellant in beroep ongegrond te verklaren en de uitspraak van de commissie aanleg te bekrachtigen.
Voorts wenst verweerster hierbij twee aanvullende punten onder de aandacht van de commissie in beroep te brengen, te weten:
1. Misleiding tijdens de verkoop.
2. Niet transparant delen van het biedboek.
Gezien het feit dat appellant in beroep aanvullende zaken heeft ingebracht, verzoekt verweerster de commissie in beroep om ook deze punten in haar beoordeling mee te nemen en, indien daartoe aanleiding bestaat, deze aanvullend te beoordelen.
Beoordeling van het beroep
Het beroep van appellant richt zich tegen het oordeel van de commissie in eerste aanleg:
– dat appellant het inspectieformulier valselijk heeft opgemaakt;
– dat appellant geen duidelijkheid heeft verschaft welke van de twee vragenlijsten tijdens het verkoopproces van toepassing was en daarmee welk stuk grond geruild was inclusief de afmetingen daarvan;
– ten aanzien van het vermeend dwingend gedrag van appellant bij de notaris; en
– ten aanzien van de hoogte van de opgelegde sanctie in eerste aanleg.
Verweerster heeft zich er in haar verweer op beroepen dat het oordeel van de commissie in eerste aanleg op deze punten terecht is en dat zij van de commissie aanvullend een oordeel wenst over het misleidend handelen van appellant tijdens de verkoopprocedure en het door appellant niet transparant delen van het biedlogboek.
Op grond van artikel 22 van het reglement van de commissie zal de commissie de klachtonderdelen hierna nogmaals in volle omvang beoordelen. Zij neemt daarin, zoals ter zitting reeds expliciet benoemd, niet mee de aanvullende gronden door verweerster opgeworpen. Verweerster is immers niet ook zelf in beroep gegaan met de daarbij komende verplichtingen, waaronder de verplichting tot betaling van klachtengeld aan het secretariaat van de commissie. Daarbij vraagt de commissie zich af of hier wel sprake is van klachten die zich lenen voor beroep maar van nieuwe klachten, nu deze klachten niet eerder in eerste aanleg ter sprake zijn gekomen. Op grond van artikel 14 lid 1 zal de commissie in beroep, verweerster dan ook niet ontvangen in haar aanvullende klachten.
Inhoudelijke behandeling beroepsgronden
Valselijk opgemaakt inspectieformulier
Appellant heeft ter zitting desgevraagd de gang van zaken rond het opstellen van het inspectieformulier toegelicht en daarbij benadrukt dat geen sprake is van handtekeningvervalsing, maar enkel van het plaatsen van strepen op het formulier om dit af te kunnen ronden teneinde stagnatie in het verkoopproces te voorkomen en de meterstanden veilig te stellen. Nu verweerster aangegeven heeft niet in de gelegenheid te zijn gesteld haar punten te vermelden in het opmerkingenveld van het inspectieformulier, het formulier voorts bij de eerste verkoper de vermelding ‘niet aanvaard’ bevat, is het inspectieformulier in wezen naar het oordeel van de commissie onbruikbaar geworden. Los van de vraag of hier sprake is van bewust frauduleus handelen bij appellant, zijn door zo te handelen in ieder geval de belangen van partijen onvoldoende in acht zijn genomen. De commissie ziet voorts niet in waarom appellant de meterstanden niet op een andere wijze veilig heeft kunnen stellen, bijvoorbeeld door middel van het maken van een foto van de actuele meterstand. De commissie oordeelt dat een belangrijk document als een inspectieformulier niet dient te worden gebruikt zoals in onderhavige kwestie is gebeurd. Hoewel de commissie in beroep de bewoordingen en conclusie ten aanzien van dit klachtonderdeel van de commissie in eerste aanleg wel als zeer scherp kwalificeert, levert dit handelen van appellant naar haar oordeel wel degelijk onzorgvuldig handelen in strijd met de gedragsregels op. De commissie oordeelt het door appellant ingesteld beroep op deze grond dan ook ongegrond.
Onduidelijkheid welke vragenlijst van toepassing
Ten aanzien van de aanwezige vragenlijsten lopen de standpunten, lezingen en verwachtingen van partijen jegens elkaar uiteen, hetgeen de commissie in beroep ter zitting bevestigd heeft gezien. Appellant heeft gesteld maar één vragenlijst te hebben gezien, dat zichtbaar was op zijn eigen portaal, terwijl verweerster heeft aangevoerd dat zij er twee bij “Eerlijk Bieden” heeft gezien en dat ook appellant met enige moeite twee versies had kunnen en moeten inzien, hetgeen zij bevestigt heeft gekregen door navraag te doen bij “Eerlijk Bieden”. Verweerster stelt dat appellant haar op de aanwezigheid van twee vragenformulieren had moeten wijzen, terwijl appellant stelt geen weet te hebben van een tweede vragenformulier vanwege, naar achteraf is gebleken, een bug in het systeem. Wat hier ook van zei, de commissie in beroep vraagt zich af waarom (de correctheid van) de vragenlijst en de aanwezigheid van een tweede lijst niet reeds vóór de totstandkoming van de overeenkomst door verweerster bij appellant ter sprake is gebracht. Tevens bevreemdt het haar dat tijdens de bezichtiging op de open dag de onofficiële grondruil niet ter sprake is gekomen tussen partijen, temeer nu deze ruil blijkbaar verschilt afhankelijk van het vragenformulier dat wordt gebezigd. De commissie in beroep twijfelt niet aan de oprechtheid van de verklaringen hieromtrent van partijen, maar overweegt dat in gevallen waarin de lezingen van partijen omtrent een klacht uiteenlopen en niet goed kan worden vastgesteld welke van beide lezingen het meest aannemelijk is, die klacht niet gegrond kan worden verklaard. Dit betekent dan nu niet kan worden vastgesteld wat waar is op dit punt, de commissie in beroep het oordeel van de commissie in eerste aanleg, dat appellant het initiatief had moeten nemen om hier verweerster duidelijkheid te verschaffen, niet bekrachtigt. De commissie in beroep acht om die reden acht het beroep tegen het oordeel van de commissie dat appellant verweerster duidelijkheid over de vragenlijsten had moeten verschaffen gegrond.
Gedrag bij notaris
Ook op dit punt is zowel uit de stukken als ook ter zitting gebleken dat de standpunten van partijen uiteenlopen. Verweerster heeft gesteld dat zij erg veel druk heeft ervaren van appellant tijdens het bezoek aan de notaris teneinde de verkoopakte te laten passeren. Appellant heeft aangevoerd juist zorgvuldig te hebben gehandeld door verweerster tijd en ruimte te geven om juridisch advies in te winnen, nu hij aanvoelde dat zij niet wilde tekenen. Wel heeft appellant aangegeven wat daarvan de consequenties zouden kunnen zijn, maar om dit als ‘mes op de keel te ervaren’ is naar de mening van appellant niet terecht. Bovendien stelt appellant uitdrukkelijk verweerster bedenktijd te hebben gegund en dat zij zelf ervoor heeft gekozen diezelfde dag nog te tekenen. Ook op dit punt geldt dat over hetgeen over en weer is gezegd en is voorgevallen de commissie in beroep geen uitspraak kan doen, omdat niet objectief kan worden vastgesteld welke uitlatingen door partijen zijn gedaan, met welke bedoeling en in welke context. De commissie twijfelt ook hier niet aan de oprechtheid van de verklaringen van beide partijen. De commissie in beroep overweegt dan ook wederom dat in gevallen waarin de lezingen van partijen omtrent een klacht uiteenlopen en niet goed kan worden vastgesteld welke van beide lezingen het meest aannemelijk is, die klacht niet gegrond kan worden verklaard. Dit heeft tot gevolg dat het oordeel van de commissie in eerste aanleg, gebaseerd op het ontbreken van verweer van appellant, niet in stand kan blijven. Appellant heeft in beroep inhoudelijk verweer gevoerd en nu de commissie reglementair tot taak heeft de klacht in beroep in volle omvang te beoordelen, oordeelt zij het beroep op het punt van de gedragingen van appellant bij de notaris gegrond.
Zwaarte sanctie, hoogte boete
De commissie heeft in eerste aanleg geoordeeld dat gelet op de aard en ernst van de klachtonderdelen die de commissie gegrond heeft bevonden en het daarmee geschonden belang van het vertrouwen in de beroepsgroep de commissie van oordeel is dat de betreffende gedragingen een boete van € 7.500,– rechtvaardigen. Appellant heeft aangegeven zich niet te kunnen vinden in de gegrondverklaring van een drietal klachtonderdelen, maar vooral de opgelegde boete onevenredig zwaar te vinden, omdat daarmee onvoldoende rekening is gehouden met de intenties van appellant en de feitelijke gang van zaken. Om die reden verlangt appellant in beroep intrekking van de opgelegde boete en de proceskostenveroordeling.
De commissie in beroep oordeelt dat zij naar aanleiding van haar beoordeling van de beroepsgronden aanleiding ziet de in eerste aanleg opgelegde boete te beperken tot een bedrag van € 2.500,– nu van de drie aanvankelijk gegronde klachten in beroep er twee ongegrond zijn bevonden.
Conclusie, klachtengeld en behandelingskosten
De commissie in beroep is op grond van het voorgaande en anders dan de commissie in eerste aanleg van oordeel dat appellant met betrekking tot de onduidelijkheid ten aanzien van de vragenlijsten deel B en de gedragingen van appellant bij de notaris tuchtrechtelijk geen verwijt treft. De commissie in beroep verklaart deze onderdelen en het beroep ten aanzien van de hoogte van de opgelegde boete gegrond. De commissie in beroep zal daarom de bestreden uitspraak op deze onderdelen vernietigen.
Nu in beroep sprake is van één gegrond verklaarde klacht en het door appellant ingestelde beroep daarmee ten dele gegrond is, betekent dat dat appellant vergoeding van het klachtengeld aan verweerster in eerste aanleg verschuldigd blijft, maar ook dat het door appellant in beroep betaalde klachtengeld door de stichting aan appellant zal worden terugbetaald. De in eerste aanleg opgelegde behandelingskosten blijft appellant verschuldigd, nu de klacht in eerste aanleg ten dele gegrond blijft. Voor beroep geldt dat geen aanvullende behandelingskosten verschuldigd zijn.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart verweerster niet-ontvankelijk in haar aanvullende klachten;
– bevestigt de uitspraak van de commissie in eerste aanleg van 11 december 2024 met betrekking tot de klacht over de gang van zaken rond het opstellen van het inspectieformulier;
– vernietigt de uitspraak met betrekking tot de klachten over tot de onduidelijkheid ten aanzien van de vragenlijsten deel B en de gedragingen van appellant bij de notaris;
– vernietigt de opgelegde maatregel van boete van € 7.500,-;
– legt appellant ter zake van het gegrond verklaarde klachtonderdeel een boete op van € 2.500,- te betalen aan de vereniging Vastgoed Nederland;
– bepaalt dat de uitspraak in eerste aanleg voor het overige in stand blijft;
– bepaalt dat appellant aan verweerster dient te betalen het klachtengeld van € 99,99 dat zij aan de commissie in eerste aanleg heeft voldaan voor de behandeling van deze klacht;
– bepaalt dat het door appellant in het kader van het beroep betaalde klachtengeld door de Stichting De Geschillencommissie aan appellant wordt terugbetaald;
– bepaalt dat beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht in eerste aanleg het door de Stichting De Geschillencommissie vastgesteld bedrag aan de commissie dient te betalen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vasgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer, voorzitter, de heer J.W. van der Wiel, de heer mr. P. Rijpstra, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, op 12 september 2025.