Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Beroep
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak in beroep
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1053174/1145013
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De volledige uitspraak
Onderwerp van het beroep
Het beroep richt zich tegen de uitspraak in eerste aanleg van 11 december 2024, waarin de klacht ongegrond is verklaard. Deze klacht ziet op de stelling van appellanten dat verweerster, als verkoopmakelaar, de aanwezigheid van asbest in de door appellanten aangekochte woning heeft verzwegen voor appellanten.
Feiten
De commissie stelt de volgende feiten vast:
Verkoop van de woning aan appellanten
1. (Onderneming)., verweerster, is in 2010 opgericht. De heer (naam) en mevrouw (naam) zijn NVM-makelaars en vennoten van verweerster.
2. Op 31 maart 2023 heeft de familie (naam) aan verweerster de opdracht gegeven om op te treden als verkoopmakelaar bij de verkoop van de woning aan (adres) (hierna: de woning).
3. In mei 2023 heeft de (huidige verkoper) de woning via verweerster verkocht aan appellanten. De woning is op 15 augustus 2023 geleverd aan appellanten.
4. Appellanten hebben verweerster bij brief van 23 januari 2024 aansprakelijk gesteld voor de door hen – naar eigen zeggen – geleden schade.
Verkoop van de woning in het verleden
5. (Ander makelaars kantoor) is opgericht door de heer (naam) en is in 2011 na een faillissement beëindigd. De heer (naam) is de vader van de heer (naam oprichter onderneming onder 1).
6. In 1998 heeft (ander makelaars kantoor) de verkoop van de woning aan de (oud bewoners) begeleid.
7. In 1999 heeft (ander makelaars kantoor) de verkoop van de woning aan de (huidige verkopers) begeleid.
Standpunt van appellanten
Voor het standpunt van appellanten verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat volgens appellanten verweerster bij de verkoop opzettelijk de aanwezigheid van asbest in de woning voor hen heeft verzwegen. Zij voeren hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
De woning is omstreeks 1983 gebouwd. Uit de overgelegde stukken met betrekking tot de bouw en de asbestinventarisatie (bijlagen 3 en 4 van appellanten) volgt dat er thans (nog) net zoveel asbest in de woning aanwezig is als destijds bij de bouw in de woning is verwerkt. Bij de aankoop van de woning zijn appellanten hier niet op gewezen door verweerster.
De heer (naam) was er echter wel van op de hoogte dat in de woning een aanzienlijke hoeveelheid asbest aanwezig was. De heer (naam) was namelijk in 1998, ten tijde van de verkoop van de woning aan de (oud bewoners), werkzaam bij (andere makelaars kantoor) (het makelaarskantoor van zijn vader) die voornoemde verkoop begeleidde. Bij de verkoop van de woning aan de (oud bewoners) is een regeling getroffen tussen de toen betrokken partijen wegens de aanwezigheid van asbest in de woning. De heer (naam) was ook betrokken bij het bereiken van deze regeling. Door zijn kennis van de getroffen regeling wist de heer (naam), en dus verweerster, dat de veelheid aan asbest in de woning uitermate problematisch was voor een kopende partij. Verweerster moest zich dan ook bewust zijn van de noodzaak hierover duidelijkheid te geven aan een opvolgende koper van de woning.
Appellanten wijzen de commissie verder op de volgende (in eerste aanleg) overgelegde stukken, waaruit tevens de wetenschap van verweerster volgt:
– de brief van de (oud bewoners) van 2 augustus 1998, waarin “(naam vader)” genoemd wordt;
– de verklaring van (oud bewoners) medio februari 2024;
– de bouwtekening uit het lokale bouwarchief, waaruit volgt dat achter de gipswanden van de woning asbestboard verwerkt is. Deze tekening hebben appelanten niet van verweerster gekregen, maar later ontvangen van het bouwarchief toen zij het dossier hadden opgevraagd.
Ondanks deze wetenschap van verweerster heeft zij bij de verkoop van de woning aan appellanten geen blijk hiervan gegeven. Verweerster heeft appellanten dan ook bewust onjuist geïnformeerd over de woning. Appellanten gingen er op basis van de door en namens verkopers gedane mededelingen en verstrekte documenten (koopovereenkomst, vragenlijst, foto’s, bouwtekeningen en bouwkundige documenten) bij de aankoop van de woning ten onrechte vanuit dat er geen noemenswaardige hoeveelheid asbest in de woning aanwezig was. Verweerster heeft hiermee in strijd met artikel 1 van de NVM Erecode gehandeld en dit is tuchtrechtrechtelijk verwijtbaar.
Appellanten verzoeken de commissie de klacht alsnog gegrond te verklaren.
Standpunt van verweerster
Voor het standpunt van verweerster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat verweerster meent dat zij niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Zij voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
Verweerster was bij de verkoop van de woning aan appellanten niet bekend met de aanwezigheid van asbest in de woning en zij had er overigens geen enkel belang bij om zoiets te verzwijgen.
De heer (naam) was niet betrokken bij de verkoop van de woning in 1998 en 1999 en evenmin bij de gestelde regeling met de (oud bewoners). Hij was ten tijde van deze verkopen namelijk werkzaam op de vestiging in (andere plaatsnaam), en niet bij de vestiging in (plaatsnaam betreffende woning). (Plaatsnaam) en de vestiging in (plaatsnaam) waren twee verschillende ondernemingen met ieder een eigen zelfstandige bedrijfsvoering. De kantoren werkten onafhankelijk van elkaar en er was geen overleg over dossiers.
Dat de heer (naam) op de hoogte was van de asbest in de woning volgt ook niet uit de door appellanten aangehaalde brieven. De betreffende brieven waren niet gericht aan verweerster of de heer (naam), maar aan de vader van de heer (naam). Het was immers de vader van de heer (naam) die de woning in 1998 heeft verkocht en, na een conflict en regeling daarover met de (oud bewoners), in 1999 opnieuw heeft verkocht.
De stelling van appellanten dat de (oud bewoners) een verklaring heeft afgelegd waaruit de wetenschap van verweerster blijkt, is onvoldoende onderbouwd, nu er geen schriftelijke en ondertekende verklaring van de (oud bewoners) door appellanten is overgelegd. De ‘telefonische verklaring’ van de heer (oud bewoner) (waarvan een opname is overgelegd) kan niet als bewijs dienen, wegens het sturende en vooringenomen karakter van het telefoongesprek. Daarnaast moet aan de betrouwbaarheid van deze verklaring van de heer (oud bewoner) worden getwijfeld.
Verweerster heeft geen stukken uit het bouwarchief van de woning achtergehouden. Mevrouw (naam) heeft in april 2023 het fysieke dossier in het bouwarchief ingezien. In dat dossier heeft zij geen tekening gezien waarop de weergave van asbest te zien was. Ook de brieven uit 1998 heeft zij in dat dossier niet gezien. Zij heeft hierover navraag gedaan bij het bouwarchief. Het bouwarchief heeft laten weten dat het dossier vanaf juli 2023 digitaal beschikbaar is gesteld na een proces van inscannen tussen 2019 en 2022. Het fysieke dossier is inmiddels vernietigd, waardoor het niet meer na te gaan is uit welke documenten het fysieke dossier bestond. Het bouwarchief deelde mee dat er wel eens documenten bij het scannen in verkeerde dossiers zijn gestopt, en dat dit mogelijk ook hier het geval is geweest.
Verweerster was als verkopend makelaar voor het eerst bij de verkoop van de woning betrokken in 2023. Verweerster heeft toen de gebruikelijke informatie opgevraagd die een redelijk handelend makelaar gewoonlijk opvraagt. Op basis van die informatie heeft verweerster niet kunnen vaststellen dat er asbest in de woning aanwezig was. Als verkopend makelaar was verweerster naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet gehouden om onderzoek te doen in het belang van de koper. Verweerster wist dus niet van de thans uit het asbestinventarisatierapport blijkende aanwezigheid van asbest in de woning en heeft hierover niet bewust gezwegen. Van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen is geen sprake.
Verweerster verzoekt de commissie om, indien het beroep ontvankelijk is, de klacht (en het beroep) ongegrond te verklaren dan wel bij een gegrondverklaring van de klacht geen straf of maatregel op te leggen.
Beoordeling van het beroep
Beroep
In de uitspraak van 11 december 2024 heeft de commissie in eerste aanleg de klacht van appellanten ongegrond verklaard. De commissie in eerste aanleg heeft hiertoe – samengevat – overwogen dat niet is komen vast te staan dat appellanten asbest in de woning hebben aangetroffen, waardoor van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen door verweerster wegens het opzettelijk verzwijgen van asbest in de woning geen sprake kan zijn.
Gelet op het bepaalde in artikel 22 lid 1 van het reglement van de commissie zal de commissie hierna de klacht van appellanten nogmaals in volle omvang beoordelen.
Het geschil
In geschil is de vraag of op het moment van aankoop door appellanten in de woning asbest aanwezig was en, zo ja, of verweerster daarvan op de hoogte was en dit opzettelijk heeft verzwegen.
Aanwezigheid van asbest in de woning
De commissie stelt aan de hand van het door appellanten in beroep overgelegde asbestinventarisatierapport van 18 december 2023 vast dat tijdens het onderzoek is geconstateerd dat er 14m2 aan asbesthoudende vlakke platen aanwezig zijn in de topgevels van de woning en 75m2 in de gevels/muren van de woning. Dit betekent dat ten tijde van de verkoop van de woning, in mei 2023, er een aanzienlijke hoeveelheid asbest aanwezig was.
Wetenschap van asbest in de woning
Appellanten stellen dat verweerster wist dat er een grote hoeveelheid asbest in de woning aanwezig was. Zij baseren dat op de volgende stellingen en stukken:
– de betrokkenheid van de heer (naam) bij de verkoop van de woning in 1998 en 1999;
– de brief van de (oud bewoners) van 2 augustus 1998, waarin “(naam)” genoemd wordt;
– de verklaring van de (oud bewoners) medio februari 2024 dat de heer (naam) betrokken was bij de verkoop van de woning in 1998 en op de hoogte was van de historie van de woning;
– het opgenomen telefoongesprek tussen de (schoon)moeder van appellanten en de heer (oud bewoner);
– de bouwtekening uit het lokale bouwarchief en het feit dat die niet aan appellanten is verstrekt.
De commissie is van oordeel dat op basis van de hiervoor opgesomde stukken en stellingen niet kan worden geoordeeld dat verweerster op de hoogte was van de aanwezigheid van asbest in de woning. De commissie overweegt hiertoe het volgende.
Verweerster heeft gemotiveerd weersproken dat zij ten tijde van de verkoop van de woning in 1998 en 1999 werkzaam was bij (ander makelaarskantoor). Het enkele feit dat “(naam)” is genoemd in de brief van 2 augustus 1998 van de (oud bewoners), kan niet tot de conclusie leiden dat de heer (naam) werkzaam was bij (ander makelaarskantoor) en (daarom) op de hoogte was van de aanwezigheid van asbest in de woning. De brief was geadresseerd aan de heer (vader verweerder) en uit de brief volgt dat de (oud bewoners geen contact met “(naam)” heeft kunnen krijgen.
De blote stelling dat de heer (oud bewoner) medio februari 2024 heeft verklaard aan appellanten dat de heer (naam) betrokken was bij de verkoop van de woning in 1998 en dat hij op de hoogte was van de gehele historie van de woning, is tegenover de betwisting door verweerster onvoldoende onderbouwd. Het lag op de weg van appellanten om hiervan een schriftelijke verklaring over te leggen die door de heer (oud bewoner) is ondertekend.
Verweerster heeft daarnaast gemotiveerd weersproken dat uit het opgenomen telefoongesprek tussen de (schoon)moeder van appellanten en de heer (oud bewoner) volgt dat de heer (naam) op de hoogte was van de aanwezigheid van asbest in de woning. De conclusie van de heer (oud bewoner) – de wetenschap van de heer (naam) over de asbest in de woning – is immers gebaseerd op de aanname van de heer (oud bewoner) dat de heer (naam) de dossiers van zijn vader heeft overgenomen, hetgeen verweerster gemotiveerd heeft betwist.
Het betoog van appellanten dat verweerster de bouwtekening uit het lokale bouwarchief, waarin staat dat achter de gipswanden van de woning asbestboard is verwerkt, bewust niet aan hen heeft verstrekt, kan evenmin stand houden. Mevrouw (naam) heeft naar het oordeel van de commissie met haar verwijzing naar de mededeling van het bouwarchief en haar toelichting ter zitting voldoende aannemelijk gemaakt dat de fysieke versie van deze tekening zoekgeraakt kan zijn tijdens de scanprocedure in het bouwarchief. Dat verklaart waarom de tekening niet aanwezig was op het moment dat zij het bouwarchief bezocht in april 2023, maar wel deel uitmaakt van het gescande dossier dat appellanten hebben opgevraagd. De enkele omstandigheid dat deze tekening door verweerster niet aan appellanten is verstrekt kan dan ook niet leiden tot de conclusie dat verweerster deze tekening welbewust heeft achtergehouden.
Slotsom
Uit het voorgaande volgt dat niet is komen vast te staan dat verweerster ervan op de hoogte was dat op het moment van aankoop door appellanten asbest aanwezig was in de woning en dit opzettelijk heeft verzwegen. Dat betekent dat de klacht ongegrond is. De commissie zal daarom de uitspraak in eerste aanleg van 11 december 2024 bekrachtigen.
Klachtengeld
Nu het beroep van appellanten niet slaagt, dient het klachtengeld overeenkomstig het reglement van de commissie voor rekening van appellanten te komen. Appellanten hebben het klachtengeld reeds aan de commissie voldaan, zodat daarover niet meer behoeft te worden beslist.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– bekrachtigt de uitspraak in eerste aanleg van 11 december 2024 (met zaaknummer: 300249/435315).
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer E. Getreuer, de heer mr. S. Sierksma, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 9 december 2025.