Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Beroep
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak in beroep
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1060467/1161744
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De volledige uitspraak
De klacht in het kort
De klacht van klager houdt in dat beklaagde als beheerder van de door klager gehuurde woning gegevens van klager en zijn vrouw bij het Kadaster heeft opgevraagd en deze aan de verhuurder heeft doorgegeven. Klager vindt dit in strijd met de reglementen van de NVM.
Behandeling van de klacht in beroep
Klager heeft op 1 april 2025 de klacht, die hij tegen beklaagde bij de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (hierna te noemen: de commissie) heeft ingediend en over welke klacht de commissie in eerste aanleg op 13 januari 2025 onder zaaknummer 532368/677964 uitspraak heeft gedaan, nogmaals schriftelijk aan de commissie (hierna te noemen: de beroepscommissie) voorgelegd.
De uitspraak in eerste aanleg
Bij uitspraak van 13 januari 2025 heeft de commissie de klacht van klaagster ongegrond verklaard, omdat zij van oordeel was dat beklaagde niet heeft gehandeld in strijd met de NVM-Erecode.
De commissie heeft daartoe – voor zover thans van belang – het volgende overwogen.
De commissie dient te oordelen of beklaagde in strijd met de regels van de NVM heeft gehandeld door als beheerder van de, door klager gehuurde, woning gegevens van klager en zijn vrouw bij het Kadaster op te vragen en deze aan de verhuurder door te geven. Vast is komen te staan dat beklaagde door de verhuurder van de woning van klager als beheerder is aangesteld.
Ter zitting heeft beklaagde aangegeven dat hij vermoedens van woonfraude kreeg op het moment dat hij een verhuiswagen zag staan voor de woning van klager waarin de complete huisraad werd ingeladen. Dit bevreemdde hem omdat de afspraak met klager was dat er, in verband met werkzaamheden, slechts één kamer zou worden leeggeruimd. Het gaat hier om een sociale huurwoning die niet onderverhuurd mag worden. Beklaagde heeft daarop het Kadaster geraadpleegd om te onderzoeken of klager en/of zijn vrouw een andere woning had(den) gekocht.
Klager heeft gesteld dat het beklaagde niet aangaat wat voor afspraken er zijn gemaakt over de woning met de verhuurder. Beklaagde mocht niet zomaar het Kadaster raadplegen.
De commissie overweegt in de eerste plaats dat een makelaar naast werkzaamheden die hij uit hoofde van de makelaardij uitvoert ook als beheerder mag optreden en daarbij de belangen van zijn opdrachtgever dient te behartigen.
In casu is beklaagde opgetreden als beheerder van de verhuurder. Uit hoofde van deze functie diende hij de belangen van de verhuurder te bewaken. Toen hij zag dat de woning van klager werd leeggehaald, was beklaagde naar het oordeel van de commissie ten opzichte van zijn opdrachtgever, de verhuurder, gehouden om na te gaan wat de plannen waren van de huurder. Immers in tegenstelling tot de afspraak die klager met beklaagde/verhuurder had gemaakt over het leegruimen van één kamer werd de gehele woning leeggeruimd. Met deze volledige ontruiming van de woning zou de verhuurder het retentierecht op de goederen van de huurder niet meer kunnen uitoefenen. Dat beklaagde voor dit onderzoek het Kadaster heeft geraadpleegd lag naar het oordeel van de commissie voor de hand. Overigens gaat het hier om gegevens die voor eenieder openbaar zijn.
Standpunt van klager in beroep
Klager heeft in beroep 20 grieven tegen de uitspraak in eerste aanleg aangevoerd en de beroepscommissie verzocht alsnog tuchtrechtelijke maatregelen te nemen tegen beklaagde en tegen haar directeur, de natuurlijk persoon (naam) in de functie van NVM-makelaar.
Het merendeel van de grieven bestrijdt passages in die uitspraak met telkens hetzelfde argument, namelijk dat de commissie onvoldoende onderscheid heeft gemaakt tussen de makelaar (naam makelaarskantoor) en de beheerder (naam B.V.). Volgens klager heeft beklaagde als NVM-makelaar zijn bevoegdheden om het Kadaster te raadplegen met de zoekfunctie “zoeken op naam” ten onrechte ingezet ten behoeve van (naam B.V.). De beroepscommissie beschouwt dit als de kern van zijn klacht.
Klager heeft in zijn beroepschrift elk van de grieven voorzien van een uitvoerige toelichting. Om het kort te houden verwijst de beroepscommissie naar dat beroepschrift, waarvan de inhoud hier als herhaald en ingelast moet worden beschouwd.
Standpunt van beklaagde in beroep
In de statuten van beklaagde staat duidelijk dat een van haar werkzaamheden het beheren van onroerend goed van derden is.
Beklaagde was beheerder van de huurwoning, die beklaagde bewoonde. Klager en zijn partner zouden de woning een paar weken verlaten in verband met werkzaamheden in de woning. Vervolgens zag beklaagde voor de huurwoning een grote verhuiswagen staan, waarin de gehele huisraad van die woning werd geladen. Beklaagde voelde zich als makelaar verplicht om in de gaten te houden wat er met de verlaten woning ging gebeuren. Volgens beklaagde zou het onprofessioneel zijn geweest om deze signalen te negeren; het is immer haar verantwoordelijkheid de belangen van haar opdrachtgever, de verhuurder, naar beste eer en geweten te behartigen. Beklaagde had een vermoeden van woonfraude.
Beklaagde heeft bij het Kadaster slechts opgezocht of klager een koopwoning had gekocht. Al snel werd duidelijk dat klager en zijn partner de koopwoning als hoofdverblijf hadden gekozen, terwijl zij de huurwoning hadden aangehouden.
Beklaagde is van mening dat zij in de uitoefening van haar beroep juist heeft gehandeld en zij verzoekt de beroepscommissie dan ook de klacht van klager ongegrond te verklaren.
Beoordeling van de klacht in beroep
De beroepscommissie heeft het volgende overwogen.
Algemeen
De beroepscommissie verwijst naar hetgeen de commissie in haar uitspraak van 13 januari 2025 onder de rubriek Algemeen in de eerste en tweede alinea heeft overwogen; deze overwegingen moeten hier als herhaald en ingelast worden beschouwd.
Ontvankelijkheid
Voordat de beroepscommissie inhoudelijk op de klacht ingaat, dient zij ambtshalve te beoordelen of beklaagde ontvankelijk is in dit beroep.
Artikel 22, lid 1, van het reglement van de commissie biedt partijen de mogelijkheid een klacht jegens een beklaagde, waarover de commissie in eerste aanleg uitspraak heeft gedaan, binnen twee maanden na verzending van de uitspraak nogmaals in volle omvang en onder vermelding van de beroepsgronden ter beoordeling aan de commissie voor te leggen.
De uitspraak in eerste aanleg is op 17 februari 2025 aan partijen verzonden. Klager is tegen de uitspraak bij beroepschrift van 1 april 2025 in beroep gekomen. Nu klager aldus binnen twee maanden na verzending van de uitspraak beroep heeft ingesteld en in het beroepschrift de beroepsgronden heeft vermeld, acht de beroepscommissie hem in dit beroep ontvankelijk.
Klager heeft in beroep verzocht niet alleen tegen beklaagde maar ook tegen haar directeur tuchtrechtelijke maatregelen te nemen. De beroepscommissie constateert dat de directeur in de procedure in eerste aanleg geen partij is geweest en dat de uitspraak in eerste aanleg ook niet tussen hem en de directeur is gedaan. Een uitspraak in beroep kan dan ook geen betrekking hebben op de directeur. Dit betekent dat klager in zijn verzoek niet-ontvankelijk is.
Inhoudelijk
Beklaagde heeft volgens haar statuten onder meer als doel het voor rekening van derden beheren van registergoederen. Beheer van registergoederen behoort in de makelaarsbranche tot de gebruikelijke werkzaamheden van een makelaar.
Als lid van de NVM was beklaagde in de uitoefening van haar beroeps- of taakuitoefening gerechtigd om in de registers van het Kadaster te zoeken op naam. Beheerwerkzaamheden behoorden tot de beroeps- of taakuitoefening van beklaagde, zodat hij ook met betrekking tot die werkzaamheden gerechtigd was bij het Kadaster op naam te zoeken.
Uit niets is de beroepscommissie gebleken dat beklaagde haar bevoegdheden als NVM-makelaar om het Kadaster te raadplegen met de functie “zoeken op naam” heeft ingezet ten behoeve van (naam B.V.). De beroepscommissie vindt de door beklaagde aangevoerde reden een gerechtvaardigd belang om genoemde functie te gebruiken.
Conclusie
De beroepscommissie is van oordeel dat beklaagde niet heeft gehandeld in strijd met de NVM-Erecode. Dit betekent dat het beroep van klager tegen de uitspraak van de commissie van 13 januari 2025 onder zaaknummer 532368/677964 wordt verworpen.
Al hetgeen partijen meer of anders hebben gesteld dan waarvan de beroepscommissie hiervoor is uitgegaan, behoeft geen bespreking meer omdat een dergelijke bespreking niet tot een andere beslissing zal leiden
Beslissing in beroep
De beroepscommissie:
verklaart klager ontvankelijk in het beroep;
verklaart klager niet-ontvankelijk in zijn verzoek aan de directeur van beklaagde tuchtrechtelijke maatregelen op te leggen;
verwerpt het beroep;
bekrachtigt de beslissing waarvan beroep.
Aldus beslist op 10 oktober 2025 door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer, voorzitter, de heer E. Getreuer en de heer mr. P. Rijpstra, leden, in aanwezigheid van de heer mr. L.G.H. Cox, secretaris.