Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Beroep
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak in beroep
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
864183
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De volledige uitspraak
De klacht in het kort
De klacht van klager houdt in dat beklaagde onjuiste informatie heeft opgenomen in de verkooptekst van een tot zijn verkoopportefeuille behorende woning met een gezamenlijk erfpachtperceel. In de verkoopbrochure en ook in de tekst op (site), staat dat de woning over een eigen parkeerplaats beschikt aan de achterzijde van de woning en dat er een vereniging van eigenaren actief is, terwijl dit niet in overeenstemming is met de notariële akte van het terrein en de akte van eigendom van de verkoper. Het gezamenlijke binnenterrein is namelijk geen parkeerterrein, maar bedoeld voor toegang en doorgang naar de achterliggende percelen voor het in- en uitladen. Potentiële kopers worden daardoor niet goed geïnformeerd over de eigenschappen van het vastgoed, waardoor er een ongewenste (conflict)situatie kan ontstaan. Klager heeft beklaagde op 18 april 2024 per mail hierop geattendeerd en verzocht om de tekst aan te passen, maar dit is niet gebeurd.
De uitspraak in eerste aanleg
Bij uitspraak van 15 november 2024 heeft de commissie overwogen dat klager ontvankelijk is in zijn klacht, de klacht van klager wegens schending van de NVM-Erecode gegrond verklaard, beklaagde de sanctie van waarschuwing opgelegd en bepaald dat beklaagde aan klager het door deze betaalde klachtengeld en aan de commissie een bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht dient te betalen. De commissie heeft daartoe – voor zover thans van belang – het volgende overwogen.
Ontvankelijkheid
De commissie is van oordeel dat klager wel degelijk belanghebbende is. Klager is immers een van de woningeigenaren met een aandeel van het gezamenlijke erfpachtperceel, net als de verkoper (en na de verkoop de koper) van de woning waarop de klacht betrekking heeft, wat beklaagde ter zitting ook heeft beaamd. Of sprake is van schade is niet van belang. Het tuchtrecht is uitdrukkelijk niet bedoeld voor het verhalen van schade. De commissie is dan ook van oordeel dat klager ontvankelijk is in zijn klacht en het beroep van beklaagde op de niet-ontvankelijkheid van klager dient te worden afgewezen.
Inhoudelijke beoordeling
Beklaagde heeft gesteld dat hij aan het verzoek van klager om de tekst met betrekking tot de “eigen parkeerplaats” en “vereniging van eigenaren” aan te passen gehoor heeft gegeven. Vaststaat dat op 19 april 2024 door (een medewerkster van) beklaagde een e-mail is gestuurd aan klager, waarin wordt aangegeven dat de tekst wordt aangepast, maar niet gebleken is dat dit ook daadwerkelijk is gebeurd. Volgens klager is dit niet het geval en beklaagde kon dit ook ter zitting niet bevestigen. De verwijzing van beklaagde naar de disclaimer die geplaatst is bij de informatie op (site) kan beklaagde niet baten. Hij is immers door klager op de onjuistheid van bepaalde informatie gewezen waarna beklaagde heeft toegezegd dit te zullen aanpassen en dat vervolgens heeft nagelaten.
Conclusie
Uit de stukken en hetgeen bij de mondelinge behandeling naar voren is gebracht, is de commissie gebleken dat beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Anders dan beklaagde is de commissie van oordeel dat beklaagde door aldus te handelen zich jegens klager onbetrouwbaar en onzorgvuldig heeft gedragen en daarmee de Erecode heeft geschonden. Zij acht de klacht daarom gegrond en zal beklaagde – onder verwijzing naar artikel 13 lid 2, sub a, van haar reglement – een waarschuwing opleggen.
Standpunt van beklaagde in beroep
Beklaagde is het met een aantal overwegingen in de uitspraak van 15 november 2024 niet eens.
Volgens beklaagde is de commissie te kort door de bocht gegaan doordat zij te snel en te gemakkelijk met het standpunt van klager is meegegaan. De commissie is te makkelijk over de disclaimer heen gestapt, waarbij beklaagde zijn aansprakelijkheid afwijst voor eventuele fouten in de tekst.
Beklaagde heeft in beroep een verklaring van (softwarebedrijf) en e-mailverkeer tussen de verkoper en koper overgelegd. Volgens beklaagde blijkt uit de verklaring dat hij wel degelijk de tekst heeft aangepast, maar dat door een onduidelijke oorzaak (waarschijnlijk een storing bij (softwarebedrijf)) de aanpassing in de tekst niet is aangekomen. Er is dus geen opzet in het spel. Uit het e-mailverkeer blijkt dat de koper van de woning is geïnformeerd over de feitelijke situatie. Dat beklaagde onjuiste (onbetrouwbare en onzorgvuldige) informatie heeft verstrekt, is onjuist.
Daarnaast is beklaagde van mening dat het parkeren voor de garagedeur al jaren gedoogd wordt. Dit gebeurt door acht bewoners van het wooncomplex. De informatie dat er dus een eigen parkeerplaats voor de garagedeur is, is op basis van het gedoogbeleid door de vereniging van erfpachters geen onjuiste informatie.
Klager heeft geen belang bij zijn klacht; hij heeft namelijk geen enkel voor- of nadeel van het feit of er wel of niet voor de garagedeur geparkeerd wordt.
Beklaagde vindt hoe dan ook de opgelegde “straf” buiten proporties en ook onterecht. De courtage die beklaagde heeft ontvangen voor de verkoop van de woning bedraagt € 3.573,- inclusief BTW. De totale boete komt op € 3.669,50 en overstijgt de courtage. Temeer omdat beklaagde de koper/ nieuwe eigenaar wel degelijk heeft geïnformeerd over de klacht van klager.
Standpunt van klager in beroep
Van de kant van klager is geen reactie ontvangen op het standpunt van beklaagde in beroep.
Beoordeling van de klacht in beroep
De beroepscommissie heeft het volgende overwogen.
Algemeen
De beroepscommissie verwijst naar hetgeen de commissie in haar uitspraak van 15 november 2024 onder de rubriek Algemeen heeft overwogen; deze overwegingen moeten hier als herhaald en ingelast worden beschouwd.
Ontvankelijkheid
Voordat de beroepscommissie inhoudelijk op de klacht ingaat, dient zij ambtshalve te beoordelen of beklaagde ontvankelijk is in dit beroep.
Artikel 22, lid 1, van het reglement van de commissie biedt partijen de mogelijkheid een klacht jegens een beklaagde, waarover de commissie in eerste aanleg uitspraak heeft gedaan, binnen twee maanden na verzending van de uitspraak nogmaals in volle omvang en onder vermelding van de beroepsgronden ter beoordeling aan de commissie voor te leggen.
De uitspraak in eerste aanleg is op 11 december 2024 aan partijen verzonden. Beklaagde is tegen de uitspraak bij beroepschrift van 2 januari 2025 in beroep gekomen. Nu beklaagde aldus binnen twee maanden na verzending van de uitspraak beroep heeft ingesteld en in het beroepschrift de beroepsgronden heeft vermeld, acht de commissie hem in dit beroep ontvankelijk.
Ook in beroep heeft beklaagde zich op het standpunt gesteld dat klager geen belang heeft bij zijn klacht omdat hij geen enkel voor- of nadeel heeft van het feit of er wel of niet voor de garagedeur geparkeerd wordt. Evenals de commissie verwerpt de beroepscommissie dit verweer. Het reglement van de commissie definieert het begrip klager als: de belanghebbende, waaronder wordt verstaan eenieder met enig redelijk belang. Klager had als lid van een vereniging van erfpachters die een gezamenlijk erfpachtperceel beheert een aandeel in dat perceel en als zodanig was hij een belanghebbende met een redelijk eigen belang. Of hij al dan niet het door beklaagde gestelde voor- of nadeel had, doet verder niet ter zake. Op dit punt acht de beroepscommissie klager ontvankelijk in zijn klacht.
Inhoudelijk
Vast staat dat beklaagde naar aanleiding van de klacht van klager op 19 april 2024 (softwarebedrijf) heeft verzocht om de verkoopinformatie van de betreffende woning aan te passen. Dat die aanpassing daadwerkelijk heeft plaatsgevonden, is niet gebleken, ook niet uit de verklaring van (softwarebedrijf).
De beroepscommissie is van oordeel dat beklaagde de intentie tot aanpassing heeft gehad. Omdat beklaagde voor de aanpassing afhankelijk was van een derde had van hem wel verwacht mogen worden dat hij had geverifieerd of die aanpassing daadwerkelijk had plaatsgevonden. Dat heeft beklaagde niet gedaan, althans niet tijdig, wat blijkt uit het feit dat hem pas op 31 december 2024 is gebleken dat de aanpassing niet heeft plaatsgevonden. De beroepscommissie acht niet uitgesloten dat die verificatie achterwege is gebleven omdat de woning vrij snel verkocht was.
In dat licht bezien en mede in aanmerking nemende dat beklaagde de koper van de woning heeft geïnformeerd over de feitelijke situatie acht de beroepscommissie het gedrag van beklaagde onvoldoende zwaarwegend om hem daarvan een tuchtrechtelijk verwijt te maken. De klacht van klager dient alsnog ongegrond verklaard te worden. De stelling van beklaagde over de disclaimer behoeft daardoor geen bespreking meer. De uitspraak die de commissie op 15 november 2024 onder zaaknummer 353839/353839 heeft gedaan, zal worden vernietigd.
Beslissing in beroep
De beroepscommissie:
verklaart beklaagde ontvankelijk in het beroep;
vernietigt de beslissing waarvan beroep en opnieuw rechtdoende:
verklaart de klacht van klager alsnog ongegrond;
bepaalt dat beklaagde het klachtengeld in eerste aanleg en de bijdrage in de kosten van behandeling van de klacht in eerste aanleg niet verschuldigd is. Indien en voor zover beklaagde het klachtengeld en die bijdrage al heeft betaald, dan dient de ontvanger daarvan deze bedragen aan beklaagde terug te betalen.
Aldus beslist op 10 oktober 2025 door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer, voorzitter, de heer E. Getreuer en de heer mr. P. Rijpstra, leden, in aanwezigheid van de heer mr. L.G.H. Cox, secretaris.