Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Beroep
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: uitspraak in ber
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1221144/1295163
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De volledige uitspraak
De uitspraak in eerste aanleg
In de uitspraak heeft de commissie de klacht – dat de beklaagde aan de klager met betrekking tot de woonoppervlakte van de door de klager gekochte woning onjuiste informatie heeft verstrekt – ongegrond verklaard.
In het geschil is door de klager aangevoerd dat de zolderverdieping van de woning ten onrechte als gebruiksoppervlakte is aangemerkt. Volgens de klager is dit niet juist, omdat de raamoppervlakte kleiner is dan 0,5 m². De beklaagde heeft de meetinstructie verkeerd toegepast door ook het randwerk van de twee ramen op de zolder bij de meting mee te rekenen.
De commissie heeft overwogen dat het niet de bedoeling is om bij het meten van de ramen ten behoeve van de berekening van de oppervlakte, het randwerk mee te nemen. Aan de hand van deze meting wordt immers getoetst of de zolder voldoende daglichttoetreding heeft, zodat het randwerk logischerwijs buiten beschouwing dient te worden gelaten bij de meting. Daar waar in de ‘Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen’ (hierna: de meetinstructie) wordt gesproken van raamoppervlakte, verstaat de commissie dan ook de oppervlakte van het glas. Beklaagde heeft de meting dus niet juist uitgevoerd. De commissie stelt echter dat uit de foto’s van het door klager overgelegde taxatierapport blijkt dat – gemeten zonder het randwerk – het raam in de kopgevel een glasoppervlakte van 0,349 m² heeft en het dakraam een glasoppervlakte van 0,498 m², derhalve in totaal 0,847 m². Dit betekent dat er volgens de meetinstructie sprake is van voldoende daglichttoetreding om de zolder van de woning tot gebruiksoppervlakte wonen te rekenen. De klacht is daarom ongegrond verklaard.
Standpunt van de klager in beroep
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De klager stelt dat de maten die door de commissie zijn gebruikt in de uitspraak niet juist zijn. In de uitspraak is een getal van 0.498 m² opgeteld bij een getal van 0,349 m². Volgens de klager moesten deze getallen niet bij elkaar worden opgeteld. De klager verwijst naar het taxatierapport waaruit blijkt dat de totale raamoppervlakte kleiner is dan 0.5 m². De klager stelt dat sprake is van een rekenfout en heeft de commissie verzocht deze fout te herstellen. De commissie heeft dit geweigerd, waarna de klager in beroep is gegaan tegen de uitspraak in eerste aanleg.
Standpunt van de beklaagde in beroep
De beklaagde verwijst naar de meetinstructie, waarin wordt aangegeven:
Er is sprake van een bergzolder, dat wil zeggen een voor mensen toegankelijke zolder die alleen geschikt is voor incidenteel gebruik. Dit is bijvoorbeeld het geval als de zolder niet met een vaste trap bereikbaar is en/of sprake is van een zolder met onvoldoende daglichttoetreding (raamoppervlakte kleiner dan 0,5 m²).
De beklaagde verwijst verder naar de definitie van een raam volgens Wikipedia: In de bouwkunde verstaat men onder een raam een randwerk dat vensterruiten of glas omvat en als het beweegbare deel in een venster is aangebracht. Ter zitting heeft de beklaagde nog verwezen naar de definitie van een raam in de Dikke van Dale: houten, metalen of kunststof omlijsting van een vensterruit.
In de meetinstructie wordt het begrip raamoppervlakte gebruikt en de beklaagde is ervan uitgegaan dat dit het glas én het randwerk eromheen is. Wanneer dit uitgangspunt wordt toegepast op het aanwezige raam in de kopgevel en het dakraam dan is sprake van voldoende daglichttoetreding. Daarbij komt dat de ruimte op de tweede verdieping verder ook voldoet aan alle andere eisen die in de meetinstructie aan ‘gebruiksoppervlakte wonen’ worden gesteld. Ook de hoogte is ruim voldoende. Dit is dus geen bergzolder, maar een volwaardige woonlaag. Alles bij elkaar is de beklaagde van mening dat de tweede verdieping beter als ‘gebruiksoppervlakte wonen’ kan worden bestempeld dan als overige inpandige ruimte.
De beklaagde komt in zijn werk regelmatig tegen dat makelaars een zolderruimte aanmerken als ‘gebruiksoppervlakte wonen’ terwijl er geen vaste trap is, geen daglichttoetreding of zelfs een (veel) te lage nokhoogte van bijvoorbeeld 190 cm. In zo’n geval is duidelijk sprake van overige inpandige ruimte. In dit geval is dat echter absoluut niet aan de orde, aldus de beklaagde.
Beoordeling van de klacht
De beroepscommissie heeft het volgende overwogen.
Ontvankelijkheid van het beroep
Voordat de beroepscommissie inhoudelijk op de klacht ingaat, dient zij ambtshalve te beoordelen of de klager ontvankelijk is in dit beroep.
Artikel 22, lid 1, van het reglement van de commissie biedt partijen de mogelijkheid een klacht jegens een beklaagde, waarover de commissie in eerste aanleg uitspraak heeft gedaan, binnen twee maanden na verzending van de uitspraak nogmaals in volle omvang en onder vermelding van de beroepsgronden ter beoordeling aan de commissie voor te leggen. De uitspraak in eerste aanleg is op 21 mei 2025 aan partijen verzonden. De klager is tegen de uitspraak bij beroepschrift van 2 juni 2025 in beroep gekomen. Nu de klager aldus binnen twee maanden na verzending van de uitspraak beroep heeft ingesteld en in het beroepschrift de beroepsgronden heeft vermeld, acht de beroepscommissie hem in het beroep ontvankelijk.
Inhoudelijk
De vraag die de beroepscommissie dient te beantwoorden is of de commissie in de uitspraak in eerste aanleg een onjuiste berekening van de totale oppervlakte van de twee ramen op de zolderverdieping heeft gebruikt, waardoor ten onrechte is geconcludeerd dat sprake is van meer dan 0,5 m² aan raamoppervlak.
De beroepscommissie stelt allereerst vast dat in de uitspraak in eerste aanleg terecht is geoordeeld dat bij een meting ten behoeve van de berekening het kozijn niet mag worden meegenomen. Er dient immers te worden vastgesteld of sprake is van voldoende daglichttoetreding. Het kozijn kan hierbij niet worden betrokken, aangezien dit niet bijdraagt aan de daglichttoetreding. In zijn verweer gaat de beklaagde hieraan voorbij door opnieuw op te merken dat het kozijn naar zijn mening betrokken kan worden bij de meting. Dat is onjuist.
Vervolgens heeft de commissie geconcludeerd dat, ondanks de verkeerde interpretatie van de meetinstructie door de beklaagde, sprake is van voldoende daglichttoetreding. In de uitspraak is de (uitkomst van een meting van de) breedte van het raam inclusief kozijnen (0.498 m²) opgeteld bij de (uitkomst van de meting van de) breedte van het raam in de kopgevel inclusief kozijnen (0,349 m²). Deze optelsom zegt niets over de oppervlakte van de ramen. De beroepscommissie stelt dan ook vast dat de commissie niet de juiste maten heeft gebruikt en dat de gemaakte optelsom met een uitkomst van “0.847” niet klopt, omdat deze niet de totale daglichttoetreding van de zolder betreft.
De klager heeft bij zijn beroepschrift foto’s overgelegd waaruit blijkt dat de glasoppervlakte met daglichttoetreding van het dakraam exclusief randwerk 0,2 m² bedraagt en dat de glasoppervlakte met daglichttoetreding van het raam in de kopgevel exclusief randwerk 0,04 m² bedraagt. De totale glasoppervlakte met daglichttoetreding van de zolder bedraagt derhalve 0,24 m². De beklaagde heeft desgevraagd ter zitting niet betwist dat deze foto’s betrekking hebben op de ramen in de woning van de klager. De commissie gaat daarom uit van de juistheid van deze foto’s en de daarbij vermelde afmetingen en komt tot de conclusie dat sprake is van daglichttoetreding van (veel) minder dan 0,5 m². Dit betekent dat de uitspraak in zoverre wordt vernietigd en dat de klacht in beroep alsnog gegrond wordt verklaard.
Aan de beklaagde wordt de sanctie van een waarschuwing opgelegd. De commissie acht deze sanctie gerechtvaardigd, nu geen sprake is van een abusievelijke verschrijving door de beklaagde, maar hij – ook nadat in de uitspraak in eerste aanleg is vastgesteld op welke wijze de meetinstructie dient te worden toegepast – bij zijn stelling blijft dat het van een raam bij de meting van het raamoppervlakte mag worden betrokken. De beroepscommissie is van oordeel dat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht dat deze op de hoogte is van een juiste toepassing van de meetinstructie.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De beroepscommissie:
– verklaart de klager ontvankelijk in het beroep;
– vernietigt de beslissing waarvan beroep en opnieuw rechtdoende:
• verklaart de klacht van klager alsnog gegrond;
• legt aan de beklaagde de sanctie van waarschuwing op;
• bepaalt dat aan de klager het klachtengeld in eerste aanleg en in beroep door De Stichting De Geschillencommissie wordt terugbetaald;
• bepaalt dat de beklaagde een bijdrage in de kosten van behandeling van de klacht in beroep is verschuldigd.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer F. Obèr, de heer mr. S. Sierksma, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 19 november 2025.