Geen schending van NVM-regels bij raadpleging Kadaster door makelaar

Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals    Categorie: bejegening    Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak   Uitkomst: ongegrond   Referentiecode: 532368/677964

De uitspraak:

Waar gaat het over?

De commissie beoordeelde of beklaagde, als beheerder van een woning, in strijd met de NVM-regels heeft gehandeld door gegevens van de huurder bij het Kadaster op te vragen en deze aan de verhuurder door te geven. Klager had de woning gehuurd, maar na een rechtszaak tegen de verhuurder, werd beklaagde verdacht van het raadplegen van het Kadaster om persoonlijke gegevens van klager en zijn vrouw te verkrijgen. Beklaagde stelde dat dit gebeurde uit vermoedens van woonfraude en dat de gegevens die hij opvroeg openbaar waren.

De commissie oordeelde dat beklaagde zijn plicht als beheerder van de verhuurder had uitgevoerd. Bij het zien van de ontruiming van de woning en het vermoedens van onderhuur, was het gerechtvaardigd voor beklaagde om het Kadaster te raadplegen. De gegevens waren openbaar en het handelen was in het belang van de verhuurder. De klacht werd ongegrond verklaard.

Onderwerp van het geschil

De commissie dient te oordelen of beklaagde in strijd met de regels van de NVM heeft gehandeld door als beheerder van de, door klager gehuurde, woning gegevens van klager en zijn vrouw bij het Kadaster op te vragen en deze aan de verhuurder door te geven.

Standpunt van de klager

Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.

Klager had een woning gehuurd. Beklaagde trad als beheerder voor de verhuurder op. Vanwege de vele gebreken heeft klager een rechtszaak aangespannen tegen de verhuurder en is hij met zijn vrouw elders gaan wonen.
Vanwege deze rechtszaak heeft beklaagde meermaals het Kadaster geraadpleegd door middel van de functie ‘zoeken op naam’ om gegevens te achterhalen van klager en zijn vrouw, met betrekking tot het woonadres en eigendom. Deze gegevens heeft hij gedeeld met de verhuurder. Zelfs na het vinden van het eigendom, heeft beklaagde nog herhaaldelijke keren gezocht op naam, om zo te kijken of er nog meer eigendommen op naam kwamen te staan. De gevonden informatie is door beklaagde aan de verhuurder én aan de advocaat van de verhuurder verstrekt. Laatstgenoemden hebben deze gegevens als processtukken ingediend bij de rechtbank zonder dat deze ook maar enige functie dienden.

Klager stelt dat beklaagde door het opvragen van deze persoonlijke gegevens bij het Kadaster, puur uit eigen belang en/of in het belang van een derde, de regels van de AVG, het kadaster en de gedragscode van de NVM heeft overtreden.

Standpunt van de beklaagde

Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.

Beklaagde is beëdigd makelaar/taxateur van onroerende zaken en houdt zich bezig met alle facetten van het vak, zo ook met het beheren van onroerend goed ten behoeve van derden. Beklaagde heeft inderdaad de openbare registers geraadpleegd vanwege het vermoeden van woonfraude. Dit is zijn plicht ten opzichte van zijn opdrachtgever. De gevraagde gegevens in het kadaster zijn voor iedereen openbaar en bevatten geen andere gegevens dan naam, adres, kadastrale gegevens, koopsom en eventuele hypotheekbedragen. Persoonlijke informatie wordt niet gegeven, noch worden er inkomens gegevens door het kadaster verstrekt. Ook zal beklaagde deze informatie nooit in het openbaar delen.

Beoordeling van de klacht

Algemeen
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak). De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM.

Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is kan de commissie op grond van haar reglement een maatregel opleggen.

Ingevolge artikel 4 van de Erecode van de NVM voert een makelaar zijn diensten uit voor zijn opdrachtgever met respect voor alle betrokkenen en hun belangen.

De commissie dient te oordelen of beklaagde in strijd met de regels van de NVM heeft gehandeld door als beheerder van de, door klager gehuurde, woning gegevens van klager en zijn vrouw bij het Kadaster op te vragen en deze aan de verhuurder door te geven.

Vast is komen te staan dat beklaagde door de verhuurder van de woning van klager als beheerder is aangesteld.

Ter zitting heeft beklaagde aangegeven dat hij vermoedens van woonfraude kreeg op het moment dat hij een verhuiswagen zag staan voor de woning van klager waarin de complete huisraad werd ingeladen. Dit bevreemdde hem omdat de afspraak met klager was dat er, in verband met werkzaamheden, slechts één kamer zou worden leeggeruimd. Het gaat hier op een sociale huurwoning die niet onderverhuurd mag worden. Beklaagde heeft daarop het kadaster geraadpleegd om te onderzoeken of klager en/of zijn vrouw een andere woning had(den) gekocht.

Klager heeft gesteld dat het beklaagde niet aan gaat wat voor afspraken er zijn gemaakt over de woning met de verhuurder. Beklaagde mocht niet zomaar het kadaster raadplegen.

De commissie overweegt in de eerste plaats dat een makelaar naast werkzaamheden die hij uit hoofde van de makelaardij uitvoert ook als beheerder mag optreden en daarbij de belangen van zijn opdrachtgever dient te behartigen.

In casu is beklaagde opgetreden als beheerder van de verhuurder. Uit hoofde van deze functie diende hij de belangen van de verhuurder te bewaken. Toen hij zag dat de woning van klager werd leeggehaald, was beklaagde naar het oordeel van de commissie ten opzichte van zijn opdrachtgever, de verhuurder, gehouden om na te gaan wat de plannen waren van de huurder. Immers in tegenstelling tot de afspraak die klager met beklaagde/verhuurder had gemaakt over het leegruimen van één kamer werd de gehele woning leeggeruimd. Met deze volledige ontruiming van de woning zou de verhuurder het retentierecht op de goederen van de huurder niet meer kunnen uitoefenen. Dat beklaagde voor dit onderzoek het kadaster heeft geraadpleegd lag naar het oordeel van de commissie voor de hand. Overigens gaat het hier om gegevens die voor een ieder openbaar zijn.

De commissie is van oordeel dat beklaagde niet heeft gehandeld in strijd met de Erecode van de NVM. De klacht wordt ongegrond verklaard.
Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing

De commissie verklaart de klacht ongegrond.

Tevens bepaalt de commissie dat beklaagde geen bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht aan de commissie is verschuldigd.

Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer J. Palland, mevrouw mr. E.J.P.J.M. Kneepkens, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. W. Hartong van Ark, secretaris, op 13 januari 2025.