Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
221640/25455
De uitspraak:
Waar gaat het over?
De klacht betrof de informatieverstrekking door een makelaar (beklaagde) aan een koper (klaagster) over de huurovereenkomst van een bedrijfspand. Klaagster stelde dat zij door misleidende informatie dacht dat de huurovereenkomst eenvoudig opzegbaar was, waardoor zij het pand kocht zonder te weten dat de huurder huurbescherming genoot. Na de aankoop bleek dat de huurovereenkomst niet gemakkelijk te beëindigen was, wat haar plannen met het pand belemmerde.
De makelaar betwistte de klacht en stelde dat de verkoopbrochure voldoende duidelijkheid gaf over de huurvoorwaarden. Daarnaast benadrukte hij dat klaagster een professionele vastgoedbelegger was en dat zij tijdens het aankoopproces werd bijgestaan door een bedrijfsmakelaar. De commissie oordeelde dat de informatie in de verkoopbrochure voldoende duidelijk was en dat klaagster meer onderzoek had moeten doen. De klacht werd daarom ongegrond verklaard.
Behandeling van het geschil
De Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (hierna te noemen: de commissie) is bevoegd van de klacht kennis te nemen en daarin uitspraak te doen met inachtneming van het reglement van de commissie.
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken, waaronder het klaagschrift en het
verweerschrift.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 oktober 2024 te Utrecht.
Beide partijen hebben ter zitting hun standpunt nader toegelicht. Klaagster werd ter zitting bijgestaan door de heer mr. [naam]. Beiden hebben de zitting digitaal bijgewoond.
Beklaagde werd ter zitting bijgestaan door de heer mr. [naam]. Beiden waren fysiek aanwezig.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de informatieverstrekking door beklaagde aan klaagster over de aard van de huurovereenkomst voorafgaand aan de aankoop van het bedrijfspand.
Standpunt van de klaagster
Voor het standpunt van de klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat op het volgende neer.
Klaagster is door beklaagde bij de aankoop van een bedrijfspand op het verkeerde been gezet. Uit de ter zake van het pand opgestelde verkoopbrochure en de uitlatingen van beklaagde heeft klaagster afgeleid dat de winkelruimte tijdelijk was verhuurd, welke huurovereenkomst relatief eenvoudig en op korte termijn zou zijn te beëindigen. Dit bleek niet het geval te zijn. Vanwege de huurbescherming waarop de huurder zich beriep, kon klaagster het aangekochte pand niet transformeren op de wijze zoals zij voor ogen had. Indien klaagster vooraf had geweten dat de huurovereenkomst niet kon worden opgezegd, had zij het pand niet gekocht. Klaagster is van mening dat het handelen van beklaagde niet in lijn is met het NVM verenigingstuchtrecht door het niet juist en volledig informeren van klaagster voorafgaande aan de koopovereenkomst.
De huurovereenkomst betreft een kortdurende huurovereenkomst in de zin van artikel 7:301 BW waarvan de termijn is verstreken en die met enkele jaren is verlengd. De huurovereenkomst is nog slechts te eindigen met een beroep op een van de in de wet geformuleerde limitatieve opzeggingsgronden. De gebezigde formuleringen in de verkoopbrochure wekten de indruk dat de huurovereenkomst steeds met één jaar werd verlengd en de eerste expiratiedatum 28 februari 2023 was. Daarmee is klaagster op het verkeerde been gezet. Expiratie betekent een vervaltermijn, de afloop van een termijn. Klaagster was daarom in de veronderstelling dat de huurovereenkomst steeds met een jaar zou kunnen worden verlengd en – indien gewenst – de huurovereenkomst op zijn vroegst zou kunnen worden beëindigd op 28 februari 2023. Klaagster is van mening dat de aangehaalde alinea uit de verkoopbrochure misleidend is, althans zonder nadere toelichting niet volledig en daarmee een onjuiste indruk wekt.
In de tweede plaats heeft beklaagde niet gewezen op het feit dat de huurder huurbescherming genoot en zij derhalve niet eenvoudig van de huurovereenkomst af kon komen. Sterker nog, beklaagde heeft klaagster alleen maar gerust gesteld, terwijl hij wist dat het van belang was dat de huurovereenkomst op enig moment zou zijn te beëindigen. Klaagster heeft vragen gesteld met betrekking tot de huurovereenkomst, waarop door beklaagde luchtig is gereageerd. Volgens beklaagde was de huurovereenkomst niet eens (rechts)geldig. Klaagster hoefde zich met andere woorden geen zorgen te maken. Toen klaagster na de aankoop van het pand hoorde dat de huurder huurbescherming genoot en zij dus niet zo makkelijk van de huurovereenkomst af kon, voelde zij zich misleid. Beklaagde had als “kundige NVM-makelaar” klaagster juist en volledig moeten informeren – gegeven de kenbaarheid met de plannen van klaagster met het pand – zelfs indringend moeten waarschuwen. In plaats daarvan heeft beklaagde informatie achtergehouden en nota bene klaagster geadviseerd haar plannen met het pand niet met de huurder te delen.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat op het volgende neer.
Beklaagde heeft de verkoopbegeleiding gedaan van een pand, bestaande uit een winkel en bedrijfsruimte en een zelfstandig ontsloten woning. De winkel/bedrijfsruimte werd per 1 maart 2020 verhuurd en de woning zou per 1 juni 2022 leeg en ontruimd zijn.
Aan klaagster is de verkoopbrochure ter hand gesteld waarin de huurafspraken die volgen uit de huurovereenkomst kort samengevat zijn weergegeven. In de brochure is tevens aangegeven dat de objectinformatie van algemene aard en aan verandering onderhevig is en dat aan de gegevens geen rechten kunnen worden ontleend.
Klaagster heeft het pand met een aankoopmakelaar bezichtigd. Vervolgens heeft klaagster het pand nogmaals met een aannemer en met de aankoopmakelaar voor een tweede en een derde keer bezichtigd. De huurbeëindigingsmogelijkheden zijn met klaagster en haar aankoopmakelaar uitvoerig besproken en daarbij is uitdrukkelijk de wens van de verkoper overgebracht om het pand te verkopen aan een partij die de huurrelatie langdurig in stand wenste te laten.
Gelet op het feit dat klaagster het pand als professioneel vastgoedbelegger/ontwikkelaar heeft aangekocht mag worden verondersteld dat zij bepaalde basiskennis heeft van het huurrecht. Dat zij vooraf geen juridisch advies heeft ingewonnen over de mogelijkheid tot het ontbinden van de huurovereenkomst komt voor haar risico en rekening.
Beklaagde betwist ten stelligste dat hij klaagster heeft meegedeeld dat de huurovereenkomst eenvoudig en op korte termijn beëindigd kon worden. Beklaagde verwijst in dit verband naar zijn e-mail van 1 november 2022 aan de advocaat van klaagster, waarin hij nogmaals de huurrechtelijke aspecten uitgebreid heeft benoemd. Dit heeft klaagster er niet van weerhouden het transport van het pand door te laten gaan.
Beoordeling van het geschil
Algemeen tuchtrecht en omvang klacht.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak). De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM. Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is kan de commissie op grond van haar reglement een maatregel opleggen.
Klaagster heeft aangevoerd dat beklaagde tekort is geschoten in zijn informatieplicht aan klaagster. Indien beklaagde klaagster juist had geïnformeerd over de opzegbaarheid van de huurovereenkomst, had klaagster het pand niet gekocht.
De commissie heeft het volgende vastgesteld.
In de verkoopbrochure die aan klaagster ter hand is gesteld is het volgende opgenomen.
“De winkelruimte is momenteel verhuurd voor € 27.000, per jaar te vermeerderen met omzetbelasting. De ingangsdatum van de huurovereenkomst is 1 maart 2020 en de huidige verlengingsperiode is telkens 1 jaar. Huurder heeft een opzegtermijn van 12 maanden en de eerste expiratiedatum is 28 februari 2023. Verkoper hecht waarde aan een koper die zittende huurder wil handhaven. Huurder heeft de intentie uitgesproken zich nog lang in het gehuurde te willen vestigen..”.
Uit deze tekst blijkt duidelijk dat er sprake is van een huurovereenkomst die jaarlijks wordt verlengd met 1 jaar en voorts dat de huurder niet de intentie heeft de huurovereenkomst te beëindigen. Klaagster heeft weliswaar gesteld dat beklaagde luchtig heeft gedaan over de mogelijkheid tot het beëindigen van de huurovereenkomst en dat zij om die reden heeft aangenomen dat zij deze overeenkomst jaarlijks kon opzeggen, maar dit is door beklaagde gemotiveerd betwist.
Bij het gehele aankoopproces is klaagster bijgestaan door een professionele bedrijfsmakelaar, die voor klaagster de onderhandeling over de aankoop van het pand met beklaagde heeft gevoerd. Van een bedrijfsmakelaar mag enige juridische kennis over het huurrecht worden verlangd. Indien het klaagster niet duidelijk was of de huurovereenkomst kon worden opgezegd, had zij zich tot haar eigen makelaar moeten richten dan wel vóór het ondertekenen van de koopovereenkomst juridisch advies moeten inwinnen. Gezien haar ambities op dat moment om vastgoedbelegger/ondernemer te worden, had van haar enige kennis op het gebied van huurrecht, dan wel proactief handelen om deze kennis te vergaren, mogen worden verlangd.
Gelet op het vorenstaande zal de commissie de klacht over het handelen van beklaagde bij de aankoop van het pand ongegrond verklaren. Beklaagde heeft bij zijn werkzaamheden gehandeld volgens de gedragsregels die door de NVM zijn opgesteld.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer J. Weide , de heer mr. A.C.G. Reezigt, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. W. Hartong van Ark, secretaris, op 23 oktober 2024.