Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
237116/286849
De uitspraak:
Waar gaat het over?
De beklaagde vastgoedmakelaar is berispt door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals wegens onzorgvuldig handelen bij een verkoop bij inschrijving. De klager had aanvankelijk de woning gegund gekregen, maar het biedproces werd later aangepast na een nieuw bod van een eerdere bieder. De commissie oordeelde dat de makelaar te veel informatie had gedeeld en niet transparant was over de wijziging van het proces. Dit ondermijnde het vertrouwen in de sector, wat leidde tot een berisping en een voorwaardelijke geldboete van €2.500.
Volledige uitspraak:
Onderwerp van de klacht
De klager heeft de klacht voorgelegd aan de beklaagde.
De klacht betreft de schending van de zorgplicht van de beklaagde door de handelwijze van de beklaagde bij het aanpassen van het biedproces.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De klager was geïnteresseerd in een woning die via de beklaagde als verkopend makelaar werd aangeboden. De beklaagde informeerde de klager bij e-mail van 15 september 2023 dat de opdrachtgeefster had gekozen voor verkoop bij inschrijving. In de mail schreef de beklaagde: “Alle belangstellenden krijgen op die manier een gelijke kans om een eenmalig uiterst voorstel uit te brengen.” Na de sluitingstermijn werd de klager gebeld door de makelaar met felicitaties, de woning was hem gegund. Hij had niet het hoogste bod uitgebracht, maar had wel de beste voorwaarden. Een dag later werd de klager door de beklaagde gebeld dat er na de sluitingstermijn alsnog een nieuwe bieding was gedaan en dat de opdrachtgeefster daarmee verder wilde. De klager kreeg de gelegenheid een nieuw bod te doen. Dat heeft de klager geweigerd, omdat hij het niet eens was met de gang van zaken. De klager vindt het handelen van de beklaagde onethisch. Hij begrijpt wel dat de koopovereenkomst nog niet definitief was in verband met het schriftelijkheidsvereiste, maar het gaat hem erom dat de beklaagde heeft gehandeld in strijd met de NVM afspraken.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Voor de woning was veel belangstelling. Bij de bezichtigingen was aan de belangstellenden meegedeeld dat de opdrachtgeefster in verband met haar medische situatie een voorkeur had voor biedingen zonder voorwaarden. Vanwege de grote belangstelling koos de opdrachtgeefster voor het biedproces ‘verkoop bij inschrijving’. Er werden twee biedingen gedaan. Het bod van de klager was onvoorwaardelijk. Het bod van de andere bieder was hoger, maar met een voorbehoud. De woning werd aan de klager gegund. De beklaagde heeft de andere bieder geïnformeerd dat de keuze niet op hem gevallen was. Zij heeft daarbij gezegd dat de beslissing is genomen “op basis van het bod en de voorwaarden”.
Diezelfde avond werd de beklaagde gebeld door de andere bieder, die wilde zijn bod aanpassen. Daarop heeft de beklaagde advies gevraagd aan de NVM. Vervolgens is in overeenstemming met dat advies gehandeld. Dat advies hield kortweg in dat de klager en de nieuwe gegadigde beiden een nieuw uiterste voorstel konden doen, dat over de hoogte en de voorwaarden van het nieuwe voorstel geen mededelingen werden gedaan en dat de opdrachtgeefster vervolgens kon beslissen welk bod zij accepteerde of met wie van beiden zij verder onderhandelde. De klager wilde geen nieuw bod meer doen. Dat was zijn keuze.
De beklaagde begrijpt dat de gang van zaken voor de klager teleurstellend is, maar meent dat aan haar geen verwijt gemaakt kan worden. Het is uiteindelijk de opdrachtgever die beslist en die mag ook kiezen voor het overstappen naar een ander verkoopproces. De beklaagde heeft zich bij haar handelen gedragen in overeenstemming met de NVM Erecode.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie heeft ingevolge haar reglement tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht(en) te doen.
Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een vordering tot schadevergoeding. Zij beoordeelt uitsluitend de tuchtrechtelijke verwijten die aan de beklaagde zijn gemaakt.
In dit geval was de woning op grond van het gekozen biedproces reeds gegund aan de klager. Zoals ook de klager erkent, heeft het zogenoemde schriftelijkheidsvereiste tot gevolg dat van een afdwingbare koopovereenkomst nog geen sprake was. De commissie overweegt dat het de opdrachtgever in beginsel ook in die fase vrij staat het biedproces te wijzigen. De beklaagde heeft terecht gewezen op de bijlage bij de Erecode NVM, waarin wordt bevestigd dat de verkoper kan besluiten om het biedproces te wijzigen.
Indien wordt gekozen voor een ander biedproces, dient een makelaar echter zeer zorgvuldig te handelen. Het verkoopproces dient transparant en inzichtelijk te zijn en alle potentiële kopers dienen op gelijke wijze behandeld te worden. In de bijlage bij de Erecode NVM is daarover het volgende te lezen: “Een verkopend makelaar behandelt alle potentiële en kandidaat-kopers op gelijke wijze” en “Als er wordt overgestapt naar een ander biedproces wordt dat gelijktijdig aan alle kandidaat-kopers gecommuniceerd. Daarbij wordt aangegeven wat de reden van de overstap is. In geen geval wordt er informatie gedeeld met kandidaat-kopers of hun makelaar over de reeds ontvangen biedingen of het gewenste bod.”
Met het oog op een eerlijk verlopend verkoopproces dient dus geen enkele informatie gedeeld te worden over de reeds ontvangen biedingen of het gewenste bod. De commissie is van oordeel dat de beklaagde met de andere bieder, gegeven de omstandigheden, te veel informatie heeft gedeeld.
De commissie licht dat als volgt toe. De beklaagde heeft ter zitting toegelicht dat bij de bezichtigingen het belang van een bod zonder voorwaarden was benoemd. Nadat er vervolgens twee biedingen waren ontvangen, één zonder voorwaarden en één met voorwaarden, heeft de beklaagde – zoals zij zelf ter zitting heeft benadrukt – aan de bieder die voorwaarden had verbonden aan het voorstel laten weten dat “op basis van zijn bod en de voorwaarden” de keuze niet op hem was gevallen. In het licht van het eerder benoemde belang van een bod zonder voorwaarden zal daarmee voor de andere bieder duidelijk zijn geweest dat zijn bod was afgewezen vanwege de daaraan verbonden voorwaarden en die informatie heeft er kennelijk toe geleid dat hij een nieuw bod heeft gedaan, daarmee het door de verkoper gekozen biedproces doorkruisend. De beklaagde had zich dan ook dienen te beperken tot de enkele mededeling aan de andere bieder dat de keuze niet op hem gevallen was.
De commissie is voorts van oordeel dat de beklaagde niet transparant is geweest over de reden voor aanpassing van het biedproces door aan de klager mede te delen dat sprake was van een nieuwe gegadigde en hem niet te laten weten dat het nieuwe voorstel afkomstig was van de andere, eerdere bieder.
Door aldus te handelen, heeft de beklaagde niet zorgvuldig gehandeld en haar handelen kan het vertrouwen in de stand van de sector ondermijnen.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht gegrond is en dat een sanctie opgelegd dient te worden. Gezien de mate van verwijtbaarheid van de gedraging van beklaagde, is de commissie van oordeel dat de sanctie van berisping op zijn plaats is en dat met toepassing van artikel 13, lid 2 sub c en lid 4, van het toepasselijk reglement een voorwaardelijke geldboete van € 2.500,- dient te worden opgelegd met een proeftijd van 2 jaar.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart zich onbevoegd inzake de vordering tot schadevergoeding.
De commissie verklaart de klacht van de klager gegrond en legt aan de beklaagde de sanctie van berisping op en een voorwaardelijke geldboete van € 2.500,- met een proeftijd van 2 jaar.
De beklaagde dient overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 100,00 aan de klager te vergoeden ter zake van het klachtengeld.
Overeenkomstig het reglement van de commissie is de beklaagde aan de commissie een bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht verschuldigd.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. H.A. van Gameren, voorzitter, de heer G.W.J.M. van den Putten, mevrouw mr. M.C. de Gier, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. P.G. Muller, secretaris, op 21 november 2024.
