Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
300582/429443
De uitspraak:
Waar gaat het over?
De zaak draait om de vraag of de beklaagde, een verkoopmakelaar, onzorgvuldig heeft gehandeld bij de verkoop van een kavel.
De klager stelt dat de makelaar een exclusieve koopoptie heeft toegezegd voor € 255.000, maar deze later zonder toelichting heeft ingetrokken. Hierdoor moest de klager de kavel uiteindelijk onder protest voor € 271.000 kopen en eist hij een schadevergoeding van € 16.000.
De beklaagde betwist de toezegging van een exclusieve optie en stelt dat hij enkel informatie heeft verstrekt en de biedingen aan de verkoper heeft doorgegeven. De verkoper wilde geen optie verstrekken en koos voor een hoger bod.
De commissie oordeelt dat de beklaagde niet zorgvuldig heeft gehandeld door de klager niet tijdig te corrigeren over de vermeende optie. Daarom wordt de klacht gegrond verklaard en krijgt de beklaagde een waarschuwing. Schadevergoeding wordt niet toegekend, maar de beklaagde moet wel het klachtengeld en behandelingskosten vergoeden.
Volledige uitspraak:
Onderwerp van het geschil
Het onderwerp van geschil is de vraag of de beklaagde als verkoopmakelaar onzorgvuldig heeft gehandeld bij de verkoop van de kavel aan de klager.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de beklaagde onzorgvuldig heeft gehandeld als verkoopmakelaar door aan de klager een exclusieve optie op de kavel aan de [straatnaam]/{straatnaam] te [plaatsnaam] (hierna: de kavel) toe te zeggen en deze toezegging achteraf zonder enige toelichting terug te trekken. Hij voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
In de ochtend van 22 maart 2023 heeft de klager het makelaarskantoor van de beklaagde bezocht vanwege zijn interesse in de kavel. Tijdens dit bezoek heeft de beklaagde aangegeven dat deze kavel wordt aangeboden voor een vaste prijs van € 255.000,– inclusief BTW en dat er nog één gegadigde was die de volgende dag op gesprek zou komen voor de kavel. Daarbij gaf de beklaagde aan “wie het eerst komt, wie het eerst maalt”. De klager had dus in wezen de eerste keuze en dat benadrukte de beklaagde ook.
De klager heeft op dezelfde dag besloten de kavel te kopen voor voornoemde vaste prijs. Om 17:45 op 22 maart 2023 heeft de klager de beklaagde gebeld om de exclusieve optie tot koop te ontvangen. De optie is ook op dat moment door de beklaagde telefonisch toegezegd met de mededeling dat hij dit nog schriftelijk zou bevestigen. Op de vraag van de klager hoe hij de schriftelijke bevestiging zou ontvangen, reageerde de beklaagde dat de klager een e-mail naar hem diende te sturen met zijn contactgegevens zodat de beklaagde vervolgens de exclusieve optie kon bevestigen. De klager heeft dit gedaan, maar hij heeft van de beklaagde niet een schriftelijke bevestiging ontvangen. De klager heeft wegens het uitblijven van de bevestiging daarom op 28 maart 2023 per e-mail zelf bevestigd wat hij met de beklaagde had besproken. Ook op deze e-mail reageert de beklaagde niet bevestigend. In plaats daarvan stuurt de beklaagde een paar dagen later een e-mail door van de verkoper van de kavel waaruit volgt dat hij niet akkoord gaat met de bieding van € 255.000,–, omdat hij iedereen een gelijke kans wil geven die interesse in de kavel heeft. Volgens de verkoper van de kavel was er dus ook geen sprake van een exclusieve optie.
De klager heeft de kavel uiteindelijk onder protest gekocht voor € 271.000,–. Volgens de klager is de beklaagde aansprakelijk voor de meerprijs van € 16.000,–. De beklaagde had immers een exclusieve optie van € 255.000,– op de kavel toegezegd aan de klager. De klager mocht, gelet op de stelligheid waarmee de beklaagde zich presenteerde, op de juistheid van deze toezegging van de beklaagde afgaan.
De klager verzoekt de commissie om de beklaagde op passende wijze te berispen voor voornoemd handelen en te bepalen dat de beklaagde een bedrag van € 16.000,00 aan schadevergoeding aan de klager betaalt.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de beklaagde zorgvuldig heeft gehandeld jegens de klager. Hij voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
De beklaagde stelt voorop dat ingevolge artikel 150 Rv op de klager de stelplicht en zo nodig de bewijslast rust van de door hem ingestelde stelling dat de beklaagde een fout heeft gemaakt en dat hij daardoor schade zou hebben geleden.
De beklaagde betwist dat hij de klager een exclusieve optie op de kavel heeft gegeven. Van een fout aan de zijde van de beklaagde is dan ook geen sprake. De beklaagde heeft (slechts) op zijn kantoor informatie verstrekt over de te verkopen kavel en heeft daarbij de vraagprijs van € 255.000,– genoemd. Ook heeft de beklaagde gezegd dat hij de volgende dag een afspraak heeft met een andere kandidaat-koper.
Na het gesprek op het kantoor heeft de klager een bod uitgebracht ter hoogte van de vraagprijs. De beklaagde heeft toen niet aangegeven dat de klager daarmee een exclusieve optie had. Dit is mondeling noch schriftelijk bevestigd. De beklaagde heeft enkel aangegeven alles over te zullen brengen aan de verkoper, en te zullen handelen naar zijn instructie. Dit heeft de beklaagde ook gedaan.
De verkoper van de kavel wenste, naar aanleiding van het bod van de klager, geen optie te verstrekken. De verkoper heeft dit ook in een e-mail aan de beklaagde laten weten, waarbij hij aangaf dat hij iedereen een gelijke kans wil geven, en dat iedereen een bod mag doen. Aangezien nog een kandidaat-koper de vraagprijs heeft geboden, heeft de beklaagde de klager nogmaals in de gelegenheid gesteld om een bod te doen. Dit hogere bod van de klager ter hoogte van € 271.000,– is uiteindelijk geaccepteerd.
De beklaagde verzoekt de commissie daarom om de klacht ongegrond te verklaren.
Beoordeling van het geschil
Exclusieve koopoptie
De commissie is van oordeel dat de beklaagde onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat hij een exclusieve optie op de kavel voor de vaste prijs van € 255.000,–heeft toegezegd aan de klager. De commissie constateert dat de klager (in ieder geval) twee keer, in zijn e-mail van 22 maart 2023 en 28 maart 2023 aan de beklaagde, de exclusieve optie noemt en dat de beklaagde de klager met betrekking tot de optie niet corrigeert. Indien er sprake was van een misverstand dan lag het op de weg van de beklaagde om dit uit de weg te helpen. De beklaagde heeft dit niet gedaan en kon ter zitting niet verklaren waarom hij dat heeft nagelaten. In plaats daarvan reageerde de beklaagde op de e-mail van 28 maart 2023 van de klager, waarin de klager in detail de veronderstelde exclusieve optie op de kavel bespreekt, dat hij de e-mail heeft doorgestuurd naar de verkoper van de kavel en op zijn reactie wacht. Dat de beklaagde de toegezegde optie op de kavel vervolgens op 3 april 2023 terugtrekt zonder enige toelichting acht de commissie onzorgvuldig.
Conclusie
De conclusie uit het voorgaande is dan ook dat de beklaagde niet heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend verkoopmakelaar mag worden verwacht. De commissie zal de beklaagde hiervoor een waarschuwing opleggen als sanctie.
Gelet op artikel 13 lid 2 van het reglement kan de commissie geen schadevergoeding toewijzen. De commissie verklaart de klager daarom niet-ontvankelijk in zijn verzoek om toekenning van schadevergoeding.
Klachtengeld
De commissie is van oordeel dat het door de klager betaalde klachtengeld voor rekening van de beklaagde dient te komen, nu de klacht van de klager gegrond wordt verklaard.
Behandelingskosten
De commissie bepaalt op grond van artikel 15 van het reglement dat de beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht een door de stichting vastgesteld bedrag aan de commissie verschuldigd is.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klager niet-ontvankelijk in zijn verzoek om toekenning van schadevergoeding;
– verklaart de klacht gegrond;
– geeft aan de beklaagde een waarschuwing als sanctie;
– bepaalt dat de beklaagde aan de klager het door de klager betaalde klachtengeld van € 99,99 vergoedt;
– bepaalt dat de beklaagde een door de stichting vastgesteld bedrag aan behandelingskosten dient te betalen aan de commissie.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer, voorzitter, de heer J. Palland, de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 22 november 2024.
