Commissie: CommissieTuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)zorgvuldigheid
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
447261/490557
De uitspraak:
Waar gaat het over?
Klager beklaagt zich erover dat klager een bijzonder spel heeft gespeeld bij de gunning van de betreffende woning aan een ander dan de klager. Klager had immers zelfde bod neergelegd. Beklaagde meent juist te hebben gehandeld door de onderhandeling eerst afgewikkeld te hebben met een nieuwe gegadigde, aan wie de woning uiteindelijk is verkocht, voordat hij weer onderhandelingen start met klager. De commissie is van mening dat beklaagde heeft gehandeld op de wijze waarop van hem verwacht mocht worden. Daarom is de klacht ongegrond.
Standpunt van klager
Volledige uitspraak:
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en naar wat hij bij de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht. In de kern komt dat op het volgende neer.
Klager had een woning gezien, waarin hij interesse had. Klager heeft op 24 april 2024 met beklaagde een afspraak gemaakt voor een bezichtiging van de woning. De prijs – € 500.000,– – die de verkoper voor de woning vroeg paste binnen het budget van klager.
De woning zou per inschrijving verkocht worden. Beklaagde heeft klager geadviseerd snel te bieden, met als reden dat degene die als eerste zou bieden als enige de kans kreeg om zijn bod te verhogen indien er overboden werd. Klager heeft op 24 april 2024 een bod gedaan van € 477.777,–.
Op 29 april 2024 werd klager door beklaagde gebeld met de mededeling dat zijn bod te laag was en dat hij richting de vraagprijs moest bieden. Klager heeft toen telefonisch zijn bod verhoogd naar € 495.000,–. Desgevraagd heeft klager beklaagde aangegeven dat voor hem een bod conform de vraagprijs ook nog mogelijk was, maar een bod boven de vraagprijs voor hem erg lastig zou zijn. Beklaagde heeft het verhoogde bod van klager met de verkoper besproken en klager dezelfde dag teruggebeld met de mededeling dat er hoger dan de vraagprijs was geboden, dat de verkoper de woning aan klager gunde indien deze de woning voor € 515.000,– zou kopen. Dat bedrag kon klager niet betalen.
Op 21 mei 2024 kreeg klager via een kennis te horen dat de woning niet verkocht was. Hierop heeft hij beklaagde een e-mail gestuurd waarin hij vroeg of dat waar was en – omdat hij nog steeds interesse in de woning had – of er nog ruimte in de prijs was om te onderhandelen. Op 23 mei 2024 kreeg klager van beklaagde te horen dat de vraagprijs niet voldoende was. Er waren meer gegadigden die al ruim boven de vraagprijs hadden geboden. Op 28 mei 2024 hoorde klager via via dat de woning voor de vraagprijs aan een ander was verkocht. Voor klager is het een raadsel waarom hij de woning voor € 515.000,– mocht kopen en een ander voor € 500.000,–.
Volgens klager speelde beklaagde een bijzonder spel waarvan hij de dupe is geworden. Klager heeft beklaagde gevraagd waarom hij hem niet heeft benaderd en of hij het proces kon toelichten en inzicht kon geven in het biedlogboek. Beklaagde heeft geweigerd klager inzicht te geven, terwijl hij vanaf het begin heeft aangegeven dat de verkoper klager de woning gunde. Volgens klager druist de handelwijze van beklaagde in tegen alle principes waarvoor de VBO staat. Klager wil met zijn klacht voorkomen dat dit bij anderen ook gebeurt.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en naar wat hij bij de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht. In de kern komt dat op het volgende neer.
Op 24 april 2024 heeft beklaagde met klager de woning bezichtigd. Diezelfde dag heeft beklaagde van klager een bod van € 477.777,– k.k. op de woning ontvangen. Op 29 april 2024 nadat de periode voor het doen van biedingen om 12.00 uur die dag was gesloten, heeft beklaagde na overleg met de verkoper met klager een telefonisch onderhoud gehad en hem meegedeeld dat het bod van € 477.777,– niet het bedrag was waarvoor de verkoper de woning wilde verkopen. Hierop heeft klager telefonisch zijn bod verhoogd tot € 495.000,–. Op dat moment was de verkoper bereid de woning te verkopen en te gunnen aan klager voor een bedrag van € 515.000,– k.k. Klager heeft beklaagde toen meegedeeld dat dit voor hem geen optie was. Hiermee werd de onderhandeling met klager beëindigd. De verkoper heeft toen besloten verder te gaan met de verkoop van zijn woning. In de periode van 29 april 2024 tot en met 22 mei 2024 is beklaagde doorgegaan met het organiseren van bezichtigingen.
Op 22 mei 2024 om 13:53 uur heeft beklaagde van de aankoopmakelaar van de uiteindelijke koper een bod ontvangen van € 500.000,–. Beklaagde is hierop met deze partij in onderhandeling getreden. Om 14:59 uur die dag heeft beklaagde van klager een bericht ontvangen, waarin klager meedeelde dat hij had begrepen dat de woning niet per inschrijving was verkocht, dat hij nog steeds geïnteresseerd was in de woning en waarin hij vroeg of er nog onderhandelingsruimte was.
Op 23 mei 2024 ‘s morgens is er tussen klager en beklaagde telefonisch contact geweest. In dat gesprek heeft beklaagde klager meegedeeld dat er onderhandeld werd met een andere partij en dat deze onderhandeling eerst afgewikkeld moest worden voordat er een onderhandeling met een andere partij kon worden gestart. Klager had in dat gesprek een eindvoorstel kunnen doen, maar heeft dat niet gedaan. Op 23 mei 2024 ‘s middags hebben de uiteindelijke kopers een eindvoorstel gedaan, waarmee de verkoper op dat moment akkoord is gegaan en de koop van de woning aan de huidige kopers heeft gegund. Hierna is de koopovereenkomst door de verkoper en de kopers ondertekend.
Beklaagde heeft klager de biedprocedure duidelijk uitgelegd en toegelicht. Beklaagde heeft de verkoper geïnformeerd over alle stappen, onderhandelingen en gesprekken die hij met kandidaat-kopers heeft gevoerd. Beklaagde heeft in alle stappen ethisch en transparant gehandeld zoals men van een professionele makelaar mag verwachten.
Beoordeling van de klacht
Beklaagde is lid van de Vereniging Bemiddelaars Onroerende Zaken (VBO). Als zodanig zijn op beklaagde (onder meer) de gedragsregels van de VBO van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
Beklaagde heeft een overzicht gegeven van de gebeurtenissen die zich in de periode van 24 april 2024 tot en met 23 mei 2024 met betrekking tot de biedingen op de woning hebben voorgedaan. Klager heeft dat overzicht niet betwist, zodat de commissie daarvan uitgaat.
Uit dat overzicht blijkt dat de verkoper het verhoogde bod van klager niet heeft geaccepteerd en de verkoop van zijn woning heeft voortgezet. Op een gegeven moment is beklaagde in onderhandeling getreden met de partij, aan wie hij uiteindelijk de woning heeft verkocht. Tijdens de onderhandelingsfase heeft klager met beklaagde contact opgenomen met onder meer de vraag of er nog enige onderhandelingsruimte aanwezig was. Naar het oordeel van de commissie heeft beklaagde daarop adequaat gereageerd door te zeggen dat er met een partij werd onderhandeld en dat die onderhandeling eerst afgewikkeld moest zijn voordat met een andere partij onderhandeld kon worden. Met de partij waarmee onderhandeld werd, is uiteindelijk een koopovereenkomst tot stand gekomen, waarbij de verkoper de woning voor € 500.000,– aan die partij heeft verkocht.
Kennelijk om hem moverende redenen heeft de verkoper (alsnog) ervoor gekozen zijn woning aan laatstbedoelde partij voor laatstgenoemd bedrag te verkopen. Op grond van het bepaalde in artikel 7:402 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek dient een opdrachtnemer – in dit geval beklaagde – gevolg te geven aan aanwijzingen van zijn opdrachtgever – in dit geval de verkoper – over de uitvoering van de opdracht. De opdrachtnemer is daartoe alleen dan niet verplicht als hij de opdracht op redelijke grond volgens de hem gegeven aanwijzingen niet kan uitvoeren. Van deze uitzondering is de commissie niet gebleken. De VBO Beroeps- en Gedragscode legt beklaagde als opdrachtnemer de verplichting op enkel het belang van zijn opdrachtgever te dienen.
Voor beklaagde bestond er geen verplichting om klager te benaderen toen er onderhandeld werd met de partij, aan wie de woning uiteindelijk is verkocht. Beklaagde hoefde het belang van klager namelijk niet te behartigen. Sterker: dat was hem op grond van de hiervoor genoemde code zelfs niet toegestaan. Voor de – overigens niet geconcretiseerde – stellingen van klager dat beklaagde een bijzonder spel heeft gespeeld waarvan klager de dupe is geworden en dat de handelwijze van beklaagde indruist tegen alle principes waarvoor de VBO staat, heeft de commissie geen aanwijzingen gevonden. Ook overigens heeft de commissie geen aanwijzingen gevonden dat het handelen van beklaagde niet in overeenstemming is geweest met een tuchtrechtelijke norm, waaraan beklaagde als makelaar onderworpen is. De klacht van klager dient dan ook ongegrond verklaard te worden.
Beslissing
De commissie:
verklaart de klacht van klager ongegrond.
Aldus beslist op 11 december 2024 door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer mr. A.P. Hoogendoorn en mevrouw mr. L. Schots – Smit, leden, in aanwezigheid van de heer mr. L.G.H. Cox, secretaris.