Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen / Schadevergoeding
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
572496/759739
De uitspraak:
Waar gaat het over?
De klager stelt dat de beklaagde haar zorgplicht als verkoopmakelaar heeft geschonden bij de verkoop van zijn woning via een executieveiling. Hij voert aan dat de beklaagde onvoldoende moeite heeft gedaan om een zo hoog mogelijke verkoopprijs te realiseren, wat resulteerde in een lage opbrengst van € 195.000,–. De klager vraagt de commissie om vaststelling van aansprakelijkheid en schadevergoeding
Volledige uitspraak:
Onderwerp van het geschil
In geschil is of de beklaagde als verkoopmakelaar onzorgvuldig heeft gehandeld jegens de klager.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de beklaagde haar zorgplicht als verkoopmakelaar heeft geschonden jegens de klager. Hij voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
In opdracht van de hypotheekverstrekker van de klager heeft de beklaagde een onroerende zaak van de klager verkocht via een executieveiling. De beklaagde heeft bij deze verkoop onvoldoende de belangen van de klager in ogenschouw genomen. Het belang van de klager was dat de onroerende zaak voor een zo hoog mogelijke verkoopprijs werd verkocht, zodat de restschuld van de klager bij de hypotheekverstrekker zo laag mogelijk is . Dit belang komt grotendeels overeen met het belang van de opdrachtgever, de hypoheekverstrekker. Het verkoopproces en de inspanningen van de beklaagde diende dan ook gericht te zijn op de best mogelijke verkoopopbrengst. De beklaagde is hierin tekortgeschoten om de volgende redenen.
1. De beklaagde heeft geen foto’s van de binnenzijde van de onroerende zaak gepubliceerd op Funda en in de veiling advertentie, terwijl de klager deze foto’s aan de beklaagde had verstrekt.
2. De beklaagde is haar toezegging om betere foto’s van de onroerende zaak te maken niet nagekomen.
3. De beklaagde heeft het niet mogelijk gemaakt dat er bezichtigingen van de onroerende zaak konden worden gepland.
4. De beklaagde heeft haar verkoopstrategie niet aangepast of meer tijd genomen voor de verkoop toen bleek dat de (in haast georganiseerde) open dag geen bezoekers trok.
Door voornoemd handelen van de beklaagde is er nauwelijks belangstelling ontstaan voor de woning. Als gevolg hiervan heeft de onroerende zaak slechts € 195.000,– opgeleverd, hetgeen € 100.000,– minder is dan de aanvankelijke vraagprijs.
De klager verzoekt de commissie om te bepalen dat de beklaagde aansprakelijk is voor de door de klager geleden schade en de beklaagde te veroordelen tot vergoeding van die schade.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de beklaagde zorgvuldig heeft gehandeld jegens de klager. Zij voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
De beklaagde heeft vijf foto’s van de buitenkant van de onroerende zaak gepubliceerd. De huurder van de onroerende zaak weigerde namelijk tot in ieder geval 15 juni 2023 om toegang te geven tot de onroerende zaak. De beklaagde kon hierdoor tot die tijd ook geen bezichtigingen inplannen van de woning. Zodra het mogelijk was om de onroerende zaak te bezichtigen heeft de beklaagde een open dag voor de onroerende zaak georganiseerd op 19 juni 2023. Er zijn echter geen geïnteresseerden op de open dag gekomen. Blijkbaar hadden geïnteresseerden geen behoefte om de onroerende zaak uitgebreid en in detail inpandig op te nemen alvorens een bieding uit te brengen en was het beeld dat de bieders hadden gekregen al voldoende om hen aan te zetten tot het doen van een bod. Het publiceren van foto’s van de binnenkant van de onroerende zaak had dan ook geen toegevoegde waarde. De beklaagde kon daarnaast de door de klager gemaakte foto’s van de binnenkant van de onroerende zaak pas gebruiken nadat zij deze heeft kunnen verifiëren op de open dag van 19 juni 2023. Nu de onderhandse biedtermijn op 1 juni 2023 al was verstreken en de veiling drie dagen later op 22 juni 2023 plaatsvond, was dit te laat.
De beklaagde betwist daarnaast dat de onroerende zaak € 100.000,– minder dan de vraagprijs heeft opgebracht. Er was namelijk geen vraagprijs vastgesteld voor de onroerende zaak, nu deze werd verkocht via een veiling. Je kan ook niet verwachten dat de verkoop van een onroerende zaak op een veiling net zoveel oplevert als via de vrije verkoop. De beklaagde benadrukt dat er bij een veiling slechts onvoorwaardelijke en onherroepelijke biedingen kunnen worden gedaan en dat in dit geval de onroerende zaak een bedrijfswoning betrof met de bestemming Bedrijventerrein die niet aan de bestemmingsplan vereisten voldeed.
De beklaagde verzoekt de commissie daarom de klacht ongegrond te verklaren.
Beoordeling van de klacht
Ontvankelijkheid
Verzoek tot vaststelling aansprakelijkheid en veroordeling tot schadevergoeding
Voordat de commissie overgaat tot de inhoudelijke beoordeling van het geschil stelt de commissie voorop dat zij slechts de sancties genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement van de commissie kan opleggen. De commissie heeft derhalve geen bevoegdheid om aansprakelijkheid en schadevergoeding vast te stellen.
Beoordeling zorgplicht
Inleiding
De beklaagde is op 10 november 2022 ingeschakeld door de hypotheekverstrekker van de klager om de bedrijfswoning van de klager te verkopen via een executieveiling. Op 22 juni 2023 is de bedrijfswoning op de veiling verkocht voor € 195.500,00 kosten koper, nadat de veilingdatum twee keer eerder (op 24 maart 2023 en 25 april 2023) was uitgesteld.
Zorgplicht geschonden?
In geschil is of de beklaagde haar zorgplicht als verkoopmakelaar heeft geschonden tegenover de klager, gelet op artikel 3 en 12 van het reglement van de commissie.
De commissie stelt in de eerste plaats vast dat de klager niet de opdrachtgever van de beklaagde is, maar dat hij (slechts) belanghebbende is bij de verkoop van de bedrijfswoning. De zorgplicht van de beklaagde jegens de klager strekt dan ook niet zo ver dat de beklaagde instructies dient aan te nemen van de klager. De commissie is, mede gelet hierop, van oordeel dat de beklaagde jegens de klager heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die in dit geval van een verkoopmakelaar mag worden verwacht. Immers niet in geschil is dat de beklaagde, zodra de huurder van de bedrijfswoning hiervoor toestemming gaf, een open dag heeft georganiseerd voor de bedrijfswoning op 19 juni 2023. Het betoog van de klager dat de beklaagde meer tijd had moeten nemen voor de verkoop van de bedrijfswoning toen bleek dat de open dag geen geïnteresseerden trok faalt. De executoriale veiling van de bedrijfswoning stond namelijk (na twee keer eerder te zijn uitgesteld) al gepland op 22 juni 2023. Daarnaast had de opdrachtgever van de beklaagde, de hypotheekverstrekker van de klager, niet deze instructie tot uitstel aan de beklaagde gegeven. Dat er door de beklaagde geen foto’s van de binnenkant van de bedrijfswoning zijn gepubliceerd leidt ook niet tot de conclusie dat de beklaagde haar zorgplicht heeft geschonden. De beklaagde heeft namelijk ter zitting uitgelegd dat zij tot een week vóór de veiling geen foto’s van de binnenkant van de bedrijfswoning kon nemen, omdat de huurder hier geen toestemming voor gaf. Ook kon zij pas de door de klager gemaakte foto’s van de binnenkant van de bedrijfswoning op de open dag van 19 juni 2023 verifiëren. Het publiceren van de foto’s zo kort vóór de veiling had dan ook naar het oordeel van de commissie onvoldoende toegevoegde waarde. Dit geldt te meer nu op dat moment de onderhandse biedtermijn al was verstreken. De commissie gaat dus niet mee in het betoog van de klager dat de bedrijfswoning minder heeft opgebracht door het handelen van de beklaagde. De commissie neemt daarbij in overweging dat 1) het een bedrijfswoning betrof met de bestemming Bedrijventerrein die ten tijde van de veiling niet aan de bestemmingsplan vereisten voldeed en dat 2) de bedrijfswoning in opdracht van de hypotheekverstrekker van de klager verkocht is op een executoriale veiling, waar slechts onvoorwaardelijke en onherroepelijke biedingen konden worden gedaan.
Conclusie
De conclusie uit het voorgaande is dat de klacht ongegrond wordt verklaard, nu de beklaagde niet onzorgvuldig heeft gehandeld jegens klager bij de verkoop van de onroerende zaak.
Klachtengeld
Nu de klacht van de klager ongegrond wordt verklaard, dient het klachtengeld overeenkomstig het reglement van de commissie voor rekening van de klager te komen. De klager heeft het klachtengeld reeds aan de commissie voldaan, zodat daarover niet meer behoeft te worden beslist.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. J. van der Groen, voorzitter, de heer G.W.J.M. van den Putten, mevrouw J.M.A. van Haren, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 12 februari 2025.