Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: bejegening
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
247270/252593
De uitspraak:
Waar gaat het over?
De Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals behandelde een klacht over het gedrag van een vastgoedprofessional (beklaagde) bij een taxatieproces. De klacht betrof met name een gebrek aan communicatie en een vermeende onheuse bejegening van de klager. De commissie kon geen bewijs vinden voor onheuse bejegening, maar stelde vast dat beklaagde onvoldoende heeft gecommuniceerd en niet adequaat heeft gereageerd op klachten over de taxatie. Dit werd beschouwd als een tekortkoming en in strijd met de Erecode van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM). De klacht werd gedeeltelijk gegrond verklaard. De beklaagde kreeg een berisping opgelegd. De beklaagde moet €100 klachtengeld aan de klager vergoeden. De behandelingskosten voor de commissie werden gematigd tot 50% vanwege samenhang met een andere klacht.
Volledige uitspraak:
Behandeling van het geschil
De Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (hierna te noemen: de commissie) is bevoegd van de klacht kennis te nemen en daarin uitspraak te doen met inachtneming van het reglement van de commissie.
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 oktober 2024 te Utrecht.
Klager was ter zitting aanwezig en heeft zijn standpunt nader toegelicht. Hij werd ter zitting bijgestaan door zijn echtgenote. Namens beklaagde is verschenen de heer [naam].
Vanwege de samenhang van onderhavige klacht met de klacht 238150/252592, heeft de commissie beide zaken ter zitting gelijktijdig maar niet gevoegd behandeld.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de gedraging van beklaagde bij de totstandkoming van een taxatie.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
In opdracht van de bewindvoerder van de moeder van klager is op 2 september 2022 een taxatierapport uitgebracht inzake het woonhuis van de moeder van klager, dat staat op een perceel, waarvan klager de eigenaar is. Dit taxatierapport is opgesteld door de heer [naam]. De controlerend taxateur was beklaagde.
Klager heeft bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (verder: NRVT) een klachtenprocedure doorlopen ter zake van deze taxatie. Het NRVT heeft in haar uitspraak van 26 juni 2023 geoordeeld dat er sprake is geweest van schending van de fundamentele beginselen van professionaliteit, zorgvuldigheid, integriteit en transparantie, waardoor het maatschappelijk vertrouwen in de taxatiebranche ernstig is geschaad en alle 13 klachtonderdelen gegrond verklaard.
Ook is klager door de NRVT in het gelijk gesteld in zijn klachten die betrekking hebben op de drie-deskundigen taxatie, waar de heer [naam] ook deel van uitmaakte. Bij uitspraak van 26 juni 2023 heeft de NRVT de twee belangrijkste klachtonderdelen – een evidente miscalculatie van 30K en het negeren van het anti-speculatiebeding – gegrond verklaard.
De klachten die klager aan de commissie voorlegt zien op de gedraging en handelwijze van beklaagde, met name het gebrek aan communicatie, het niet reageren op klachten en de infame wijze van het moedwillig willen beschadigen van de goede naam en eer van klager.
Standpunt van beklaagde
Namens beklaagde is door de heer [naam] een kantoorgenoot van beklaagde verweer gevoerd tegen de klacht van klager. Het verweerschrift richt zich voornamelijk op het handelen van [naam]. Ter zitting is namens klager erkend dat er fouten zijn gemaakt bij het opstellen van de taxatie. Beklaagde is niet ter zitting verschenen om zijn eigen standpunt naar voren te brengen.
Beoordeling van het geschil
Algemeen tuchtrecht en omvang klacht.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak). De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM. Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is kan de commissie op grond van haar reglement een maatregel opleggen.
Bij deze beoordeling blijven buiten beschouwing de klachten die klager in het kader van de tuchtrechtprocedure bij de NRVT naar voren heeft gebracht. Deze klachten zijn reeds bij de beoordeling van het geschil door de NRVT betrokken. Gelet op het ne bis in idem beginsel, dat inhoudt dat niemand voor een tweede keer mag worden berecht of gestraft voor een feit waarvoor hij reeds in een andere procedure is veroordeeld of waarvan hij is vrijgesproken, zal klager ten aanzien van deze klachten niet ontvankelijk worden verklaard.
De commissie is van oordeel dat de klachten die betrekking hebben op de bejegening van cliënt en de communicatie van de zijde van beklaagde rond de taxatie nieuwe klachten zijn en als zodanig door haar kunnen worden beoordeeld.
Klacht: bejegening
Klager heeft gesteld dat hij door beklaagde op het kantoor onheus is bejegend en dat beklaagde moedwillig en op infame wijze zijn goede naam en eer heeft aangetast. Namens beklaagde is dit ter zitting weersproken.
Het is vaste jurisprudentie van de commissie dat een klacht niet gegrond kan worden bevonden indien de lezingen van beide partijen met betrekking tot deze klacht uiteenlopen en niet kan worden vastgesteld wat de feitelijke gang van zaken is geweest. Dit oordeel berust niet op het uitgangspunt dat het woord van de klager minder geloof verdient dan dat van de beklaagde, maar op de omstandigheid dat voor een oordeel eerst moet worden vastgesteld welke feiten daaraan ten grondslag gelegd kunnen worden.
Nu de commissie niet kan vaststellen dat er sprake is geweest van een onheuse bejegening van beklaagde jegens klager, zal zij dit klachtonderdeel niet gegrond verklaren.
Klacht: ontbreken van communicatie.
Klager heeft gesteld dat beklaagde niet heeft gereageerd op zijn e-mail waarin hij zijn klachten over de wijze waarop de taxatie is vastgesteld en de inhoud van de taxatie heeft neergelegd.
Namens beklaagde is ter zitting erkend dat op de bezwaren van klager tegen het eerste taxatierapport niet is gereageerd. De e-mail kwam binnen tijdens de vakantieperiode en de vertegenwoordiger van beklaagde was er op dat moment van overtuigd dat de taxatie op een juiste wijze tot stand was gekomen.
De commissie is van oordeel dat het niet reageren op bezwaren van klager moet worden aangemerkt als een tekortkoming.
Voorts merkt de commissie op dat beklaagde in deze gehele procedure afwezig is geweest. Hij heeft geen schriftelijke verweer gevoerd met betrekking tot zijn eigen handelen en heeft ervoor gekozen niet zelf ter zitting van de commissie te verschijnen.
Gelet op al het vorenstaande is de commissie van oordeel dat beklaagde zich niet heeft gedragen zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vastgoedprofessional. De commissie zal dit klachtonderdeel dan ook gegrond verklaren.
Conclusie
Gelet op het vorenstaande zal de commissie de klacht met betrekking tot het ontbreken van communicatie van de zijde van beklaagde gegrond verklaren. De beklaagde heeft gehandeld in strijd met de van toepassing zijnde regelgeving en de Erecode van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars. Gelet op de ernst van deze gedraging zal de commissie, onder verwijzing naar artikel 13 lid 2 onder b beklaagde als sanctie een berisping opleggen.
Gelet op de uitkomst van de procedure moet beklaagde het klachtengeld van € 100,– aan klager vergoeden. Ook moet hij gelet op artikel 15 lid 1 van het reglement de behandelingskosten aan de commissie betalen. De commissie zal de hoogte van deze behandelingskosten matigen tot 50% gelet op de samenhang met klacht 238150/252592.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gedeeltelijk gegrond;
– legt beklaagde de sanctie van berisping op;
– bepaalt dat beklaagde binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak aan klager het klachtengeld van € 100,– dient te betalen;
– bepaalt dat beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door de Stichting Geschillencommissie voor Beroep en Bedrijf voor 2024 vastgestelde bedrag aan de commissie dient te betalen. Gezien de samenhang met klacht 238150/252592, bepaalt de commissie dat beklaagde 50% van dit bedrag dient te voldoen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer J. Weide , de heer mr. P.C. de Klerk , leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. W. Hartong van Ark, secretaris, op 23 oktober 2024.