Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
604077-822900
De uitspraak:
Waar gaat het over?
De Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals heeft geoordeeld over een klacht tegen een verhuurmakelaar, waarbij drie klachtonderdelen centraal stonden. De eerste klacht betrof de onrechtmatige opzegging van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De makelaar had namens de verhuurder een e-mail gestuurd waarin hij onterecht aangaf dat de huurovereenkomst zou eindigen. De commissie achtte dit handelen onzorgvuldig en tuchtrechtelijk verwijtbaar, aangezien van een makelaar mag worden verwacht dat hij juiste informatie verstrekt. De tweede klacht, over intimidatie en het verkeerd adresseren van correspondentie, werd ongegrond verklaard, omdat de makelaar niet opzettelijk onjuiste informatie had verschaft en de echtgenote van de klager ook huurder was. De derde klacht, over niet nagekomen afspraken over onderhoud, werd eveneens ongegrond verklaard, omdat onvoldoende was bewezen dat de makelaar de betreffende toezeggingen had gedaan.
Als sanctie heeft de commissie de makelaar een berisping opgelegd voor zijn onzorgvuldige handelen in de eerste klacht. Daarnaast moet hij het klachtengeld van €99,99 vergoeden en de behandelingskosten betalen. De overige verzoeken van de klager zijn afgewezen.
Volledige uitspraak:
Onderwerp van het geschil
In geschil is of de beklaagde als verhuurmakelaar onzorgvuldig heeft gehandeld jegens de klager.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken.
De klager heeft, samengevat weergegeven, de volgende drie klachtonderdelen naar voren gebracht.
1. Opzegging huurovereenkomst van onbepaalde tijd
De beklaagde heeft bij e-mail van 3 augustus 2024 aan de echtgenote van de klager medegedeeld dat de huurovereenkomst is beëindigd door opzegging van de verhuurder. Dit is in strijd met de wet, nu het een huurovereenkomst van onbepaalde tijd betreft die niet zonder geldige wettelijke reden kan worden opgezegd. De klager moest hierdoor een kort geding aanspannen tegen de verhuurder om te laten bepalen dat de opzegging van de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is. Hij heeft dan ook door toedoen van de beklaagde hiervoor kosten moeten maken. Immers, het had op de weg van de beklaagde gelegen om de verhuurder er op te wijzen dat het een huurovereenkomst van onbepaalde tijd betreft en dat hij daarom niet kon meewerken aan het opzettelijk verschaffen van onjuiste informatie. Hij heeft dat niet gedaan. De beklaagde maakt zich daarom schuldig aan een onrechtmatige daad.
2. Intimiderend optreden in correspondentie over huurbeëindiging
De beklaagde overtreedt de Wet goed verhuurderschap door intimiderend op te treden als verhuurmakelaar door opzettelijk onjuiste informatie te verschaffen over de huurovereenkomst van de klager. Daarnaast heeft hij de correspondentie over de beëindiging van de huurovereenkomst naar de echtgenote van de klager gestuurd, terwijl hij ook beschikt over het e-mailadres van de klager.
3. Afspraken niet nagekomen
Bij de bezichtiging van de woning heeft de klager met de beklaagde een aantal afspraken gemaakt over werkzaamheden aan de woning die door de verhuurder zou worden verricht voordat de huur van de woning in zou gaan. Hij zei dat hij namens de verhuurder deze afspraken mocht maken. Er was namelijk veel achterstallig onderhoud aan de woning. De beklaagde zou er (onder meer) voor zorgdragen dat de volgende werkzaamheden zouden zijn gedaan:
– grondige schoonmaak van de woning,
– de CV-installatie repareren,
– dak van de woning schoonmaken,
– herstellen verflaag boeiboorden
– verwijderen bladeren in de tuin.
De beklaagde is de afspraak over de grondige schoonmaak en de tuin niet nagekomen. Als gevolg hiervan heeft de klager schade geleden, bestaande uit kosten voor het schoonmaken van de tuin. De beklaagde is gehouden deze kosten te vergoeden.
Standpunt van de beklaagde
De beklaagde heeft geen verweerschrift ingediend tegen de klachtonderdelen van de klager, ondanks dat hij daartoe in de gelegenheid is gesteld. Ter zitting heeft de beklaagde echter, voor zover relevant, als volgt gereageerd op de klachtonderdelen van de klager.
1. Opzegging huurovereenkomst van onbepaalde tijd
De verhuurder heeft de beklaagde gevraagd de klager en zijn echtgenote te berichten over de opzegging van de huurovereenkomst. De beklaagde heeft dit slechts als gunst gedaan voor de verhuurder, omdat de verhuurder geen goede verstandhouding had met de klager en zijn echtgenote. De beklaagde was er echter niet van op de hoogte dat het een huurovereenkomst van onbepaalde tijd betrof. Hij had dit voorafgaand aan het sturen van de e-mail niet nagekeken. Toen dit duidelijk werd heeft hij aan de klager telefonisch toegegeven dat hij een fout had gemaakt.
De beklaagde betwist dat hij tegenover de klager een zorgplicht heeft. Hij heeft immers enkel de huurovereenkomst opgemaakt en de bezichtiging van de woning gedaan, maar hij is geen beheerder van de woning.
2. Correspondentie over huurbeëindiging
Bij het makelaarskantoor van de beklaagde stond het e-mailadres van de echtgenote van de klager als eerste geregistreerd als contactpersoon. Daarnaast is nagenoeg alle correspondentie over de woning verlopen via het e-mailadres van de echtgenote van de klager. De beklaagde heeft dus niet opzettelijk de e-mail over de beëindiging van de huurovereenkomst aan de echtgenote van de klager gericht om haar te intimideren. Toen duidelijk werd dat de klager wilde dat de berichtgeving over de woning enkel aan hem werd gericht heeft de beklaagde dit ook gedaan. Per 7 augustus is de beklaagde gestopt met het mailen van de echtgenote van de klager.
3. Afspraken werkzaamheden
De beklaagde heeft bij de bezichtiging van de woning de opmerkingen van de klager over het onderhoud van de woning opgeschreven, maar hij heeft nooit toegezegd dat al de gewenste werkzaamheden zouden worden uitgevoerd. Daarnaast behoort het onderhoud van de tuin bij de huurder.
Beoordeling van de klacht
Verzoek tot vaststelling aansprakelijkheid en veroordeling tot schadevergoeding
Voordat de commissie overgaat tot de inhoudelijke beoordeling van het geschil stelt de commissie voorop dat zij slechts de sancties genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement van de commissie kan opleggen. De commissie kan hierom geen aansprakelijkheid op grond van onrechtmatige daad en schadevergoeding vaststellen.
1. Opzegging huurovereenkomst van onbepaalde tijd
Niet in geschil is dat de klager en zijn echtgenote via de beklaagde een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebben gesloten met de verhuurder voor de huur van de recreatiewoning (hierna: de woning). Vaststaat dat een huurovereenkomst van onbepaalde tijd door een verhuurder enkel kan worden opgezegd op grond van de in de wet limitatief opgesomde redenen. Voorts staat vast dat de beklaagde namens de verhuurder op 3 augustus 2024, voor zover relevant, de volgende e-mail heeft gestuurd naar de echtgenote van de klager.
“Op 20 januari 2024 zijn jullie samen met de verhuurder […] een huurovereenkomst aangegaan voor de duur van 12 maanden. Dit betreft de zelfstandige recreatiewoning plaatselijk bekend. Namens verhuurder delen wij mede dat de bovengenoemde huurovereenkomst eindigt op zondag 19 januari 2025”
De vraag die ter beoordeling staat is of de beklaagde door het versturen van voornoemde e-mail namens de verhuurder tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld.
De commissie overweegt als volgt. De beklaagde heeft ter zitting erkend dat hij voorafgaand aan het sturen van de e-mail niet heeft gecontroleerd of de huurovereenkomst van bepaalde tijd of onbepaalde tijd is. Bij het versturen van de e-mail ging hij er naar eigen zeggen vanuit dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd was aangegaan en dat de verhuurder de huurovereenkomst daarom kon opzeggen. Door dit niet te controleren heeft hij naar het oordeel van de commissie geaccepteerd dat hij de klager en zijn echtgenote, als huurders, mogelijk verkeerde informatie verschaft en daarmee op het verkeerde been zet. Gelet op de gevolgen die een opzegging van een huurovereenkomst met zich meebrengt voor huurders acht de commissie voornoemd handelen van de beklaagde onzorgvuldig. Naar het oordeel van de commissie heeft hij dan ook niet gehandeld met de zorgvuldigheid die in dit geval van een (verhuur)makelaar mag worden verwacht, hetgeen tuchtrechtelijk verwijtbaar is. Het betoog van de beklaagde dat hij geen zorgplicht heeft tegenover de klager faalt. De klager, zijnde een huurder, moet erop kunnen vertrouwen dat de beklaagde als (verhuur)makelaar, aangesloten bij de NVM, geen onjuiste informatie verschaft over de huurovereenkomst van de woning. Dit klachtonderdeel zal de commissie dan ook gegrond verklaren.
2. Correspondentie over huurbeëindiging
De klager stelt zich – kort gezegd – op het standpunt dat de beklaagde intimiderend heeft opgetreden door opzettelijk onjuiste informatie te verschaffen over de huurovereenkomst van de klager en zijn berichten over de beëindiging van de huurovereenkomst naar de echtgenote van de klager te sturen.
De commissie is van oordeel dat, gelet op de toelichting van de beklaagde ter zitting dat hij ervan uit ging dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd was aangegaan, niet is komen vast te staan dat de beklaagde opzettelijk onjuiste informatie verschafte aan de klager. Van intimiderend optreden is dan ook geen sprake. Daarnaast is de commissie van oordeel dat het niet tuchtrechtelijk verwijtbaar is dat de beklaagde de berichten over de beëindiging van de huurovereenkomst heeft gestuurd naar de echtgenote van de klager, nu zij, naast de klager, ook de huurder is van de woning. Dit klachtonderdeel zal de commissie daarom ongegrond verklaren.
3. Afspraken werkzaamheden
Verder heeft de commissie, gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door de beklaagde, niet kunnen vaststellen dat de beklaagde heeft toegezegd dat de bladeren uit de tuin van de woning zouden worden verwijderd. Klachtonderdeel 3 zal de commissie derhalve ongegrond verklaren.
Sanctie
Voor het vastgestelde tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen in klachtonderdeel 1 zal de commissie beklaagde een berisping opleggen als sanctie.
Klachtengeld
De commissie is van oordeel dat het door de klager betaalde klachtengeld voor rekening van de beklaagde dient te komen, nu de klacht van de klager gedeeltelijk gegrond wordt verklaard.
Behandelingskosten
De commissie bepaalt op grond van artikel 15 van het reglement dat de beklaagde een door de stichting vastgesteld bedrag aan behandelingskosten verschuldigd is aan de commissie.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart klachtonderdeel 1 gegrond,
– verklaart de klachtonderdelen 2 en 3 ongegrond,
– legt de beklaagde een berisping op als sanctie,
– bepaalt dat de beklaagde aan de klager het door klager betaalde klachtengeld van € 99,99 vergoedt,
– bepaalt dat de beklaagde een door de stichting vastgesteld bedrag aan behandelingskosten verschuldigd is aan de commissie,
– wijst het meer of anders verzochte af.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. J. van der Groen, voorzitter, de heer G.W.J.M. van den Putten, mevrouw J.M.A. van Haren, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 12 februari 2025.