Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)zorgvuldigheid
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
562332/785907
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De klacht betreft het handelen van de verkopende makelaar bij de aankoop van een woning door klaagster, specifiek over het niet tijdig informeren over niet-uitgevoerde reparaties aan lekkage en het uitgeoefende druk om de overdracht door te laten gaan. Klaagster werd pas tweeënhalve dag voor de overdracht geïnformeerd dat de lekkageschade niet was hersteld, wat leidde tot onaanvaardbare stress en bijkomende schade. De makelaar biedt excuses aan, maar stelt dat de situatie buiten haar controle lag en dat de opties voor de overdracht correct werden gepresenteerd. De commissie oordeelt dat de makelaar geen tuchtrechtelijk verwijt kan worden gemaakt, aangezien zij betrokken bleef bij de situatie, de opties correct had gepresenteerd en geen schriftelijke communicatie nodig was voor een tuchtrechtelijke overtreding. De klacht wordt daarom ongegrond verklaard.
Volledige uitspraak:
Onderwerp van de klacht
De klacht gaat over de vraag of sprake is van schending van de erecode van de NVM vanwege het handelen door de beklaagde, verkopend makelaar, bij de aankoop van een woning door klaagster. De beklaagde heeft klaagster niet tijdig geïnformeerd dat de bij de verkoop overeengekomen reparaties niet zijn uitgevoerd.
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en naar wat zij bij de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht. In de kern komt dat op het volgende neer.
De overdracht van de woning aan klaagster en haar partner was gepland op 28 september 2023. Tweeënhalve dag voor de geplande overdracht is klaagster door de beklaagde ervan op de hoogte gesteld dat de lekkage schade aan de woning niet conform het voorlopig koopcontract is hersteld. Dit bericht bereikte klaagster op het moment nadat zij de huur van haar woning had opgezegd, de verhuizing was geregeld en de nieuwe meubels waren aangeschaft. Dit is geen redelijke termijn. Deze informatie had eerder doorgegeven moeten worden en ook welke reële verwachtingen klaagster mocht hebben ten aanzien van het herstel, nu achteraf de reparaties van de lekkages pas in december 2023 konden plaatsvinden omdat het bedrijf dat de reparaties zou uitvoeren pas toen tijd had.
Toen op maandag 25 september 2023 klaagster het bericht van de beklaagde ontving dat de afgesproken reparaties niet waren uitgevoerd, wilde klaagster de overdracht van de woning uitstellen. De beklaagde oefende echter onaanvaardbare druk op haar uit, door aan te geven dat de koop dan helemaal niet door zou gaan. Na dagen van onzekerheid en intensief contact tussen de notaris, de beklaagde en klaagster, is uiteindelijk een depotovereenkomst tot stand gekomen.
Na de overdracht is de lekkageschade verergerd en moesten klaagster en haar partner dag en nacht volle emmers water vervangen voor lege. De situatie veroorzaakte bijkomende schade, die achteraf veel ernstiger bleek te zijn dan aanvankelijk gedacht. Meerdere malen heeft klaagster contact opgenomen met de beklaagde zonder dat dit tot een structurele oplossing heeft geleid.
Gezien de grote impact die de hele situatie op klaagster en haar partner heeft gehad, heeft klaagster besloten het niet tot een rechtszaak te laten komen en een schikking met de verkopende partij te treffen.
Sinds 25 september 2023 heeft de situatie een voortdurende impact op het leven van klaagster en haar partner. Dit betreft zowel de beperkingen in het gebruik van de woning, de gemaakte financiële kosten als de mentale schade. De situatie heeft klaagster psychisch zwaar belast en tevens een negatieve invloed gehad op haar relatie, werk en privéleven. Wat voor klaagster een feestelijke aangelegenheid had moeten zijn, is een nachtmerrie geworden.
Inmiddels is klaagster enigszins hersteld en voelt zij de noodzaak formeel een klacht in te dienen over het handelen van de beklaagde in deze zaak.
Klaagster voelt zich op grond van het voorgaande door de beklaagde bedrogen en verlangt van de beklaagde compensatie voor de geleden schade.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en naar wat bij de mondelinge behandeling naar voren is gebracht. In de kern komt dat op het volgende neer.
Allereerst verbaasde het beklaagde dat klaagster over haar een klacht heeft ingediend in verband met de door haar geleverde diensten als verkoopmakelaar bij de aankoop van de woning door klaagster, nu naar de mening van de beklaagde de zaak was afgerond na uitkering van het depot uit de depotovereenkomst aan klaagster.
De beklaagde betreurt het dat klaagster zoveel hinder heeft ondervonden bij de aankoop van haar woning en vindt het ook naar dat klaagster van mening is dat op haar destijds onaanvaardbare druk is uitgeoefend.
De beklaagde heeft dit anders ervaren. Toen bleek dat de lekkage niet voor de overdracht verholpen kon worden, heeft zij klaagster desgevraagd de mogelijke opties beschreven. De eerste optie was de overdracht uitstellen totdat de lekkage zou zijn gemaakt. De tweede optie was de overdracht wel door te laten gaan en een bedrag bij de notaris achter te houden totdat de lekkage zou zijn gemaakt (middels een depotovereenkomst). De derde optie die de beklaagde heeft genoemd was de koop niet door te laten gaan, de verkoper in gebreke te stellen en een beroep te doen op de boeteclausule. Deze optie heeft de beklaagde gemeld, omdat zij het als haar plicht voelt partijen te informeren over de mogelijkheden.
Omdat klaagster de overdracht absoluut niet wilde uitstellen en ook de koop niet wilde ontbinden, is een depotstelling besproken en is een depotovereenkomst tot stand gekomen, zodat de overdracht op de gewenste datum heeft kunnen plaatsvinden.
Dat de begin september 2023 door de verkopende partij voor herstelwerkzaamheden ingeschakelde aannemer, tegen klaagster heeft gezegd pas in december 2023 daarvoor tijd te hebben, was noch de verkopende partij, noch de beklaagde van te voren bekend. De aannemer had namelijk aan de verkopende partij aangegeven de reparatie voor eind september 2023 uit te zullen voeren. Hierin valt de beklaagde geen verwijt te maken.
Nadien volgde er een periode waarin er intensief contact tussen klaagster en de beklaagde heeft plaatsgehad, waarbij de beklaagde altijd correct heeft gereageerd en actie heeft ondernomen onder meer door met aannemers contact op te nemen en die weer contact met klaagster te laten opnemen. Ook over de lekkages die ten tijde van de koop niet bekend waren, maar zich later manifesteerden.
De beklaagde stelt op grond van het voorgaande dat zij juist heel erg haar best heeft gedaan een en ander voor klaagster zo goed mogelijk te regelen en haar juist heeft geïnformeerd over haar mogelijkheden.
Zij heeft de NVM-erecode nageleefd, naar eer en geweten gehandeld en is daarbij duidelijk geweest voor wie zij haar diensten uitvoerde. Daarbij heeft zij respect voor alle betrokkenen getoond en hun belangen in acht genomen. De lekkageklachten heeft de beklaagde serieus genomen en met klaagster gezocht naar een oplossing.
Beoordeling van de klacht
De commissie overweegt op grond van de door partijen overgelegde stukken en hetgeen partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht als volgt.
Algemeen
De beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op de beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM.
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. De commissie stelt voor alle duidelijkheid het volgende voorop. Het tuchtrecht voor beroepsbeoefenaren, zoals in dit geval makelaars, heeft in de eerste plaats tot doel – kort gezegd – in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. In een tuchtrechtprocedure wordt onderzocht of een beroepsbeoefenaar heeft gehandeld in overeenstemming met de door de beroepsgroep gestelde normen. Indien dit niet het geval is kan een maatregel worden opgelegd. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval de beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is kan de commissie op grond van haar reglement een maatregel opleggen.
Bij deze beoordeling blijft buiten beschouwing het verzoek van klaagster om compensatie van geleden schade. Deze vordering betreft een civielrechtelijke aangelegenheid. Voor de beoordeling van een beslissing over een civielrechtelijke aangelegenheid is een tuchtprocedure – gelet op de doelstelling van het tuchtrecht – niet bedoeld. Gelet op het bepaalde in haar reglement is de commissie ook niet bevoegd om te oordelen over civielrechtelijke kwesties. De commissie is dan ook niet bevoegd over dit verzoek van klaagster te oordelen.
Inhoudelijk
Blijkens de stukken is de koop tussen de verkopende partij en klaagster en haar partner gesloten en ondertekend op 28 juli 2023 en is op 28 september 2023 de woning overgedragen aan klaagster. In de koopovereenkomst is de verplichting opgenomen dat de verkoper de lekkage die er nog bleek te zijn diende te herstellen voor transport. Donderdagavond 21 september 2023 heeft de verkopende partij aan de beklaagde melding gedaan dat de aannemer de lekkage nog niet heeft verholpen, waarna de beklaagde maandag 25 september 2023 klaagster hierover heeft geïnformeerd. De commissie stelt vast dat klaagster zich vervolgens in het nauw gedreven heeft gevoeld ten aanzien van de te maken keuze met betrekking tot de overdracht, terwijl de beklaagde juist het idee heeft gehad dat zij door het noemen van de mogelijke opties, aan haar informatieplicht jegens klaagster heeft voldaan.
Tussen partijen staat vast dat bekend was dat er een lekkage was, dat afgesproken was dat de verkopende partij voor reparatie zorg zou dragen en dat dat niet gebeurd is.
De vraag waarvoor de commissie zich gesteld ziet, is of de beklaagde, nadat is vastgesteld dat de reparatie niet is uitgevoerd, daarmee tekort geschoten is in haar zorgplicht.
De commissie antwoord deze vraagt in ontkennende zin. Immers onweersproken is ter zitting gesteld dat de beklaagde tot aan de overdracht en ook daarna zeer betrokken is geweest bij de door de lekkage ontstane problemen, door contact te houden met klaagster, de aannemer en de verkopende partij. De beklaagde kan er geen verwijt van worden gemaakt dat ze het feit dat de lekkage niet gerepareerd was hetgeen haar op donderdagavond bekend was geworden op maandag aan klaagster heeft gemeld.
Wel was het beter geweest wanneer de beklaagde in plaats van telefonisch, schriftelijk aan klaagster had medegedeeld wat voor haar nu de mogelijkheden waren, te weten: 1. de overdracht uitstellen totdat de lekkage wel zou zijn gemaakt, 2. de overdracht wel door laten gaan, maar een bedrag bij de notaris achter houden totdat de lekkage wel zou zijn gemaakt door middel van een depotovereenkomst en 3. de koop niet door te laten gaan, de verkoper in gebreke te stellen en een beroep te doen op de boeteclausule. Temeer nu de kopende partij onervaren en onzeker was.
Dat de keuzeopties niet schriftelijk zijn vastgelegd door de beklaagde levert evenwel geen tuchtrechtelijk verwijtbare gedraging op en daarmee geen schending van de erecode, hetgeen meebrengt dat de klacht van klaagster ongegrond is.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de commissie niet bevoegd inzake de gevorderde schadevergoeding;
– verklaart de klacht ongegrond.
Aldus op 17 februari 2025 beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer P.C.A. van Ingen en de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, secretaris.