Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Zorgvuldigheid
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
397002/558507
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De klacht gaat over een makelaar die een pand kocht voor € 80.000, terwijl hij het kort daarvoor zelf had getaxeerd op € 150.000. De makelaar was zich ervan bewust dat de verkopende stichting in financieel zwaar weer verkeerde. Klager stelt dat de makelaar onzorgvuldig en niet-NVM-waardig heeft gehandeld.
De makelaar beroept zich op advies van de Juridische Dienst van de NVM, maar volgens de commissie is dat advies niet relevant voor de kern van de klacht. De commissie oordeelt dat de makelaar zijn eigen belangen voorop heeft gesteld en niet heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend professional verwacht mag worden.
De klacht wordt gegrond verklaard. De makelaar krijgt een berisping en een boete van € 8.000,-. Daarnaast moet hij het klachtengeld (€ 100,-) en een deel van de behandelingskosten betalen.
Volledige uitspraak:
over de klacht van
de Nederlandse Vereniging van Makelaar (NVM),
(hierna te noemen: klager)
tegen
[naam],(hierna te noemen: beklaagde)
Behandeling van de klacht
Klager heeft zich met een klacht gewend tot de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (verder te noemen: de commissie). Beklaagde heeft hierop schriftelijk verweer gevoerd.
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
De behandeling heeft plaatsgevonden op 24 januari 2025 te Utrecht.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen ter zitting te verschijnen. Namens klager zijn verschenen [naam] en [naam].
Beklaagde is in persoon ter zitting verschenen.
Partijen hebben ter zitting hun standpunt toegelicht.
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft de aankoop door beklaagde van een pand voor een veel lager bedrag dan de door hem kort daarvoor getaxeerde waarde.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde heeft een pand gekocht van een stichting, waarbij vaststaat dat paulianeus is gehandeld. Beklaagde heeft hiermee een grote mate van onzorgvuldigheid en niet-NVM-waardig gedrag laten zien. Het handelen van beklaagde en de berichten die hierover in de media zijn verschenen hebben een negatieve uitwerking op de NVM en haar leden/makelaars.
Klager verzoekt de commissie om de klacht in behandeling te nemen en bij gegrondbevinding die maatregel op te leggen die de commissie geïndiceerd acht. Voorts verzoekt klager de commissie beklaagde in de kosten van deze procedure te veroordelen.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde heeft voorafgaand aan de koop van het pand contact gehad met de Juridische Dienst van de NVM. Daarbij heeft de Juridische Dienst aangegeven dat er geen belemmeringen zijn qua vervreemding. Het advies van de Juridische Dienst, waarop beklaagde mocht vertrouwen, heeft beklaagde doen besluiten om tot aankoop over te gaan. Bij de overdracht had de notaris geen op- of aanmerkingen. Na de koop is er opnieuw contact geweest met de Juridische Dienst, waarbij niet is aangegeven dat beklaagde iets verkeerd zou hebben gedaan. Door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is bovendien geoordeeld dat beklaagde niet onrechtmatig heeft gehandeld.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties (in dit geval de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM)), dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie kan, indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht, een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld door een pand te kopen voor een prijs ver onder de enkele maanden daarvoor door hem getaxeerde waarde. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht.
Uit de stukken en het verhandelde ter zitting volgt dat beklaagde een pand, te weten een voormalige basisschool, per 3 december 2019 heeft getaxeerd op € 150.000,–. Het pand was in eigendom van een stichting, die het in 2014 had gekocht van de gemeente voor het symbolische bedrag van € 10,–. In de daarvoor opgemaakte Uitgifte-overeenkomst is onder meer als bijzondere bepaling opgenomen dat de stichting de verplichting heeft de grond met opstal aan de gemeente te koop aan te bieden en mede te werken aan de levering indien en zodra de stichting ophoudt te bestaan om welke redenen dan ook.
Een aantal maanden na de taxatie, in maart 2020, heeft beklaagde het pand van de stichting gekocht voor een bedrag van € 80.000,–. De gemeente is daarop een gerechtelijke procedure gestart waarin onder meer is gevorderd dat de koopovereenkomst tussen de stichting en beklaagde wordt vernietigd. De rechtbank heeft deze vordering toegewezen. In het door beklaagde ingestelde hoger beroep is de uitspraak van de rechtbank door het hof grotendeels bekrachtigd. Alleen de vorderingen om voor recht te verklaren dat beklaagde onrechtmatig heeft gehandeld en beklaagde te veroordelen tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten zijn afgewezen.
Volgens klager heeft beklaagde door het kopen van het pand van de stichting voor een bedrag ver onder de kort daarvoor door hem getaxeerde waarde onzorgvuldig en niet NVM-waardig gehandeld.
Beklaagde stelt dat hij heeft mogen afgaan op het advies van de Juridische Dienst van de NVM dat hij voor de aankoop heeft ingewonnen.
De commissie is van oordeel dat beklaagde zich niet kan beroepen op het door de Juridische Dienst aan hem gegeven advies. Het is de commissie gebleken dat dit advies betrekking had op de vraag of het de stichting vrijstond het pand te vervreemden. Beklaagde heeft niet aan de Juridische Dienst voorgelegd dat hij van plan was het pand van de stichting te kopen onder de hiervoor genoemde condities. De klacht van klager heeft betrekking op het aankoopbedrag van € 80.000,– dat fors minder is dan de kort daarvoor door beklaagde getaxeerde waarde van € 150.000,–. Door het pand voor dit bedrag te kopen van een stichting die volgens de stellingen van beklaagde voorafgaand aan de koop aan hem kenbaar had gemaakt in financieel zwaar weer te zitten en daarom snel van het pand af te willen, heeft beklaagde naar het oordeel van de commissie niet gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht. Beklaagde heeft zijn eigen (financiële) belangen vooropgesteld en geen rekening gehouden met de belangen van de schuldeisers van de stichting, die hierdoor zijn benadeeld in hun verhaalsmogelijkheden. Dat de notaris bij de overdracht geen op- of aanmerkingen had doet daar niet aan af, nu het aan de beklaagde zelf is om te handelen met de zorgvuldigheid die van hem als makelaar mag worden verwacht. Het gesprek dat beklaagde na de koop met de Juridische Dienst van de NVM heeft gehad leidt, nog daargelaten de vraag of alle relevante feiten en omstandigheden toen aan de orde zijn gekomen, evenmin tot een ander oordeel, omdat de koop onder genoemde condities toen al een feit was. Aan de stelling van beklaagde dat het hof heeft geoordeeld dat beklaagde niet onrechtmatig heeft gehandeld gaat de commissie voorbij nu deze stelling gebaseerd is op een onjuiste lezing van het arrest van het hof van 9 januari 2024. Immers volgt uit r.o. 4.24 dat in het midden kan blijven of beklaagde onrechtmatig heeft gehandeld jegens de gemeente. Met andere woorden:
hierover heeft het hof niet geoordeeld.
Conclusie
Gelet op het bovenstaande is de commissie van oordeel dat beklaagde niet heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht. De klacht zal daarom gegrond worden verklaard.
De sanctie
Omdat de klacht gegrond is, kan de commissie aan beklaagde een sanctie opleggen. De aard en de ernst van de tuchtrechtelijk verwijtbare gedraging van beklaagde, die het vertrouwen in de sector waarin beklaagde werkzaam is op ernstige wijze kan aantasten, rechtvaardigen naar het oordeel van de commissie, onder verwijzing naar artikel 13 lid 2, sub b, van haar reglement, het opleggen van de sanctie van berisping. Daarnaast wordt aan beklaagde, onder verwijzing naar artikel 13 lid 2, sub c van het reglement een boete opgelegd van € 8.000,–, te betalen aan de NVM.
Klachtengeld en behandelingskosten
Nu de klacht gegrond wordt verklaard, zal de commissie, onder verwijzing naar artikel 22 van het reglement, beklaagde veroordelen tot vergoeding aan klager van het door hem betaalde klachtengeld, zijnde een bedrag van € 100,–.
Bovendien is beklaagde op grond van artikel 15 lid 1 van het reglement een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht van klager gegrond;
– legt beklaagde de sanctie van berisping op;
– legt beklaagde een boete op van € 8.000,– te betalen aan de NVM;
– bepaalt dat beklaagde aan klager het klachtengeld van € 100,– dient te betalen;
– bepaalt dat beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door de Stichting Geschillencommissies voor Beroep en Bedrijf voor 2024 vastgesteld bedrag aan de commissie dient te betalen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. P.A.M. Miltenburg, voorzitter, de heer G.W.J.M. van den Putten, de heer W.F. de Ruijter, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 24 januari 2025.
