Commissie: Makelaardij
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
420861/498544
De uitspraak:
Waar gaat het over?
Het geschil tussen de consument en de makelaar betrof de verkoop van een onbebouwd kavel. De consument klaagde dat de makelaar hem niet het verkoopdossier had gegeven, waardoor hij de koper niet aansprakelijk kon stellen voor het niet nakomen van de mondelinge koopovereenkomst. De consument eiste een schadevergoeding van €10.000.
De makelaar verdedigde zich door te stellen dat hij het dossier digitaal beschikbaar had gesteld en dat hij zijn best had gedaan om de koper een schriftelijke overeenkomst te laten ondertekenen. Hij benadrukte dat hij geen jurist was en de consument voor juridisch advies naar een jurist had verwezen.
De commissie oordeelde dat de makelaar onzorgvuldig had gehandeld door geen schriftelijke verklaring over de mondelinge overeenkomst op te maken en af te geven. Hierdoor was de makelaar aansprakelijk voor de schade van de consument, die meer dan €10.000 bedroeg. De commissie bepaalde dat de makelaar €10.000 aan de consument moest betalen en het klachtengeld moest vergoeden.
Volledige uitspraak
in het geschil tussen
[naam], wonende te [plaats](hierna te noemen: de consument )
en
(hierna te noemen: de makelaar).
De verdere behandeling van het geschil
Na het tussenadvies van 13 december 2024 is de zaak (wederom) behandeld op 25 april 2025 te Den Haag. Partijen zijn via een live-videoverbinding op de zitting verschenen, de consument zelf met [naam] en voor de makelaar [naam].
De verdere beoordeling van het geschil
De commissie volhardt bij de in het tussenadvies gegeven beslissingen en roept, kort samengevat, in herinnering dat de makelaar zich op 9 december 2022 heeft verbonden om te bemiddelen bij de verkoop van een aan de consument toebehorend onbebouwd kavel. Op 18 januari 2024 is een mondelinge koopovereenkomst tot stand gekomen voor een koopsom van € 115.000,–, maar de koper wilde niet afnemen. De makelaar heeft de bemiddelingsovereenkomst op 31 mei 2024 wegens gebrek aan vertrouwen beëindigd en geen courtage in rekening gebracht. Het kavel is op 15 november 2024 verkocht voor € 106.000,–, dus de schade aan koopprijs beloopt € 9.000,–. Op de zitting van 13 december 2024 heeft de consument zijn klacht gepreciseerd en is vastgesteld dat de consument aan de makelaar verwijt (niet: dat de makelaar de koper niet noodzaakt na te komen, maar):
“het niet afgeven door de makelaar van het verkoopdossier aan de consument zodat hij
daarmee in de gelegenheid wordt gesteld de koper aansprakelijk te houden en zo nodig in
rechte te betrekken. In principe heeft de consument recht op een kopie van het dossier dat de
makelaar heeft bijgehouden en zeker op een kopie van de voorlopige koopovereenkomst die
door de makelaar is opgesteld en door de consument als verkoper is ondertekend.”
In het tussenadvies is bepaald dat de makelaar in de gelegenheid wordt gesteld om een schriftelijke reactie te geven op de gewijzigde klachtomschrijving, waarna de zaak op een nader te bepalen zitting verder wordt behandeld.
Ondanks de daartoe bij het tussenadvies geboden mogelijkheid, heeft de makelaar niet schriftelijk gereageerd op de gepreciseerde klacht van de consument. De commissie overweegt nu verder als volgt.
Zoals reeds in het tussenadvies is overwogen, heeft de consument recht op een kopie van het door de makelaar bijgehouden dossier en zeker op een kopie van de voorlopige koopovereenkomst die door de makelaar is opgesteld en door de consument als verkoper is ondertekend. Ter zitting stelt de makelaar onweersproken dat de makelaar het bedoelde dossier met daarin die voorlopige koopovereenkomst digitaal inzichtelijk en beschikbaar heeft gesteld voor de consument. De consument heeft die dossierstukken dus desgewenst kunnen inzien en zelf kunnen printen.
Verder zegt de consument dat hij de makelaar wel degelijk blijft verwijten dat de makelaar de oorspronkelijke koper niet heeft genoodzaakt om na te komen. De makelaar ontkent niet dat met de koper mondeling overeenstemming was bereikt, maar benadrukt bij herhaling dat hij zijn best is blijven doen om de koper een handtekening onder de schriftelijke overeenkomst te laten zetten. Door hiermee te volstaan heeft de makelaar tegenover de consument evenwel om meerdere redenen niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mocht worden verwacht.
Zo miskent de makelaar hiermee dat het schriftelijkheidsvereiste op de (ver)koop van alleen een perceel grond niet van toepassing is. De makelaar zegt terecht dat hij geen jurist is en dat hij de consument voor juridisch advies naar een jurist heeft mogen verwijzen, maar deze kennis behoort de makelaar uit hoofde van zijn professie redelijkerwijs te hebben. De consument heeft hem hier bovendien nog nadrukkelijk op gewezen, maar niet gesteld of gebleken is dat de makelaar hiermee iets ten behoeve van de consument heeft gedaan, laat staan wat.
Bovendien had de makelaar als goed opdrachtnemer de door de consument verlangde schriftelijke verklaring over de met de koper mondeling bereikte overeenstemming dienen op te maken en af te geven. De makelaar zegt terecht dat hij tegenover de consument slechts een inspanningsverbintenis heeft en geen resultaatsverbintenis, zodat de makelaar tegenover de consument inderdaad niet hoeft in te staan voor de nakoming van de koopovereenkomst door de koper. Dit laat echter onverlet dat hij op grond van zijn relatie tot de consument gehouden was tot het opmaken en afgeven van die schriftelijke verklaring aan de consument.
Door deze tekortkomingen is de makelaar aansprakelijk voor de schade die de consument daardoor lijdt. De achteraf door de makelaar ingeroepen ontbinding kan aan deze vastgestelde tekortkomingen niet afdoen. Reeds nu de consument onweersproken stelt dat hij de gebruikelijke 10%-boete wegens niet-nakomen misloopt, is voldoende aannemelijk dat zijn schade door de tekortkomingen van de makelaar meer dan € 10.000,– bedraagt. Het door de makelaar ter zitting opgeworpen verweer dat op de misgelopen € 9.000,– aan koopsom nog over dat bedrag verschuldigde courtage in mindering behoort te worden gebracht, maakt dit als zodanig niet anders. Nu de consument ter zitting nadrukkelijk verklaart en bevestigt dat hij de aansprakelijkheid van de makelaar beperkt tot € 10.000,– en afstand doet van zijn aanspraak voor het meerdere, is de consument ontvankelijk in de klacht en zal de commissie bepalen dat de makelaar aan de consument € 10.000,– moet betalen. De commissie oordeelt dat ter beëindiging van dit geschil uiteindelijk ook redelijk en billijk.
Nu wat verder nog is aangevoerd niet anders doet beslissen, komt de commissie tot de slotsom dat de klacht van de consument gegrond is. Overeenkomstig het Reglement dient de makelaar het betaalde klachtengeld aan de consument te vergoeden en aan de commissie behandelingskosten te betalen. De commissie beslist nu als volgt.
Beslissing
De commissie bepaalt dat de makelaar aan de consument € 10.000,– moet betalen en wel binnen een maand na de verzenddatum van dit advies. Als de makelaar dit niet binnen die maand heeft gedaan, moet de makelaar ook de wettelijke rente daarover betalen vanaf een maand na de verzenddatum van dit bindend advies tot de dag van volledige betaling.
De commissie wijst het meer of anders door de consument verlangde af.
Bovendien dient de makelaar overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 77,50 aan de te vergoeden ter zake van het klachtengeld.
Overeenkomstig het reglement van de commissie is de makelaar aan de commissie behandelingskosten verschuldigd.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. M.G.W.M. Stienissen, voorzitter, de heer E.H. Jansen, de heer mr. P. P. van der Neut, leden, op 25 april 2025.
