Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On) zorgvuldigheid
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
451518/766409
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
n deze zaak klaagt een consument over het ontbreken van een online biedlogboek bij de verkoop van een woning.
De makelaar verweert zich door te stellen dat dit tijdelijk niet mogelijk was vanwege een overgang naar een nieuw CRM-systeem, maar dat hij wel alternatieve inzage heeft aangeboden.
De commissie oordeelt dat de makelaar niet volledig volgens de VBO-regels heeft gehandeld, maar dat dit geen tuchtrechtelijk verwijtbaar gedrag oplevert. De klacht wordt daarom ongegrond verklaard.
Volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de vraag of de beklaagde als verkoopmakelaar onzorgvuldig en/of in strijd met de VBO beroeps- en gedragscode heeft gehandeld als verkopend makelaar bij de verkoop van een woning.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de beklaagde als verkoopmakelaar tijdens het verkoopproces onzorgvuldig en in strijd met de VBO beroeps- en gedragscode heeft gehandeld.
De klager heeft, samengevat weergegeven het volgende naar voren gebracht.
De klager heeft een woning bezichtigd en per e-mail een bod uitgebracht. De beklaagde trad bij de verkoop van de woning op als verkopend makelaar. Daags nadat de klager een bod uitbracht, vroeg hij de beklaagde om een ontvangstbevestiging. Op dat moment vernam de klager dat zijn bod niet was geaccepteerd door de verkopende partij en dat voor een andere bieder gekozen was. Op de vraag wanneer de klager het biedlogboek kon opvragen, kreeg hij geen reactie. Toen de klager later nogmaals om het biedlogboek vroeg, berichte de beklaagde hem dat hij de biedingen op het kantoor van de beklaagde mocht bekijken. Hij heeft toen bij de beklaagde bericht dat volgens de VBO beroeps- en gedragscode de beklaagde online een biedlogboek diende bij te houden, waarna hij wederom de uitnodiging ontving de biedingen op het kantoor van de beklaagde te komen bekijken. Ook nadat de klager een klacht bij het Klachtenloket Vastgoedprofessionals had ingediend, hield de beklaagde vol niets fout te hebben gedaan. De beklaagde heeft geen biedlogboek gemaakt, terwijl hij hiertoe wel verplicht is vanuit de VBO en dat levert wel degelijk een fout op. Nu een biedlogboek ontbreekt, is niet te controleren of het biedproces goed is gevolgd en is sprake van het ontbreken van een transparant biedproces. De VBO-regels schrijven de verplichting van een automatisch biedlogboek voor, dat door een onafhankelijk derde partij dient te worden gecontroleerd. Hiervan is bij de beklaagde geen sprake. De consequentie daarvan zou moeten zijn dat de commissie het branchekeurmerk van de beklaagde intrekt.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de beklaagde zorgvuldig en volgens de regels heeft gehandeld.
De verkopende partij wilde de verkoop van de woning, waar de klager een bod op heeft gedaan, zo snel mogelijk gerealiseerd hebben. De desbetreffende woning was via het CRM systeem van de beklaagde op Funda aangemeld en trok veel kijkers. De verkopende partij heeft voor de hoogste bieding gekozen, waarbij bovendien geen voorwaarden waren gesteld. De beklaagde heeft alle bieders hiervan schriftelijk op de hoogte gesteld. Op 3 april 2024 ontving de beklaagde van klager een email met de vraag om het biedlogboek. Daarop is door de beklaagde abusievelijk niet gereageerd. Later heeft de beklaagde hiervoor zijn excuses aangeboden. Op 21 mei 2024 ontving de beklaagde een verzoek om inzage in het online biedlogboek. De beklaagde heeft de klager tot tweemaal toe aangeboden om op kantoor de biedingen te komen inzien onder het genot van een kopje koffie. De beklaagde herhaalde dit aanbod nogmaals op 22 mei 2024, waarna het tot 4 juni 2024 stil bleef. Op 4 juni 2024 stuurde de klager het bericht dat de beklaagde het biedlogboek moest laten inzien en dat hij deze informatie van het klachtenloket had gekregen. De beklaagde heeft dezelfde dag gereageerd door de klager nogmaals uit te nodigen voor een gesprek en door aan te geven dat het verkoopproces heel transparant is gevoerd. Pas op 20 november 2024 vernam de beklaagde van de commissie dat de klager een klacht bij de commissie heeft ingediend.
Op het moment dat de klacht ontstond was de beklaagde van CRM-pakket overgestapt van Realworks naar Kolibri. In die overgangsperiode zijn mutaties en belangrijke zaken, zoals het verwerken van biedingen, per email gecommuniceerd, om fouten en hiaten in de informatieverstrekking te voorkomen. Alle transacties konden op deze manier worden uitgevoerd en alle betrokkenen konden goed op de hoogte gehouden worden. Wellicht was het achteraf gezien beter geweest om de klager te berichten waarom het biedlogbok niet beschikbaar was, maar hem is daarentegen wel een andere adequate mogelijkheid geboden voor het verkrijgen van de gewenste informatie. Wanneer de klager gebruik zou hebben gemaakt van deze uitnodiging dan had de beklaagde hem een overzichtelijk beeld van de biedingen kunnen geven met betrekking tot onderhavig pand. Enkel vanwege de overgang naar een ander CRM-systeem stond het online biedlogboek niet open. De beklaagde stelt niets verkeerds te hebben gedaan en verzoekt om ongegrondverklaring van de klacht.
Beoordeling van het geschil
De beklaagde is lid van de VBO en was de verkoopmakelaar bij de verkoop van een woning. In geschil is of de beklaagde als verkoopmakelaar onzorgvuldig en/of in strijd met de VBO beroeps- en gedragscode heeft gehandeld in het biedproces bij de verkoop van de woning. Concreet stelt de klager dat de beklaagde het biedproces niet conform de regels heeft uitgevoerd. De klager heeft daarbij ter zitting benadrukt dat, wanneer de beklaagde wél duidelijk had uitgelegd dat op het moment dat biedingen werden gedaan op de desbetreffende woning zijn klantrelatiebeheer (CRM)-systeem werd overgezet naar een ander systeem, hij ook dan de mening was toegedaan dat de beklaagde niet transparant en daarmee niet volgens de VBO-regels heeft gehandeld. Immers in dat geval had de klager ook geen uitsluitsel gekregen over het aantal feitelijke biedingen, nu dit aantal online niet is te controleren. Voor de klager staat daarmee vast dat door de beklaagde niet is voldaan aan het vereiste van een online biedlogboek, zoals vervat in de regels 4 f, g en h van de gedragscode. De beklaagde heeft ter zitting naar voren gebracht dat hij er nooit bij stil heeft gestaan dat een bieder zich benadeeld zou kunnen voelen wanneer hij niet via een automatisch biedlogboek maar op de ‘ouderwetse manier’ op de hoogte wordt gesteld van het verloop en de uitkomst van het biedproces. De beklaagde heeft de klager hiervoor meermaals zijn excuses aangeboden.
Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend verkoopmakelaar mag worden verwacht dat hij kandidaat-kopers over het biedproces en de voortgang daarvan informeert.
De commissie stelt vast dat in artikel 4 lid g van de VBO Beroeps- en Gedragscode is bepaald:
“Kandidaat-kopers hebben de mogelijkheid het biedingsproces te controleren. Alle kandidaat-kopers die een bod hebben uitgebracht, ontvangen na het verstrijken van de bedenktermijn en/of eventuele ontbindende voorwaarden een geanonimiseerd biedlogboek waarin het verloop van het biedingsproces automatisch inzichtelijk is gemaakt, ongeacht de biedingsmethode.”
De beklaagde heeft erkend dat hij geen online biedlogboek heeft aangemaakt, nu dat voor hem tijdelijk niet mogelijk was vanwege de overgang naar een ander CRM-systeem. Hoewel de beklaagde niet naar de letter van artikel 4 lid g van de VBO Beroeps- en Gedragscode heeft gehandeld en er in die zin sprake is van een omissie, gaat het de commissie hier te ver om te spreken van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen. Hoewel het biedlogboek voor een korte periode online niet raadpleegbaar was, heeft de beklaagde getracht alle bieders zo goed mogelijk op de hoogte te stellen van het biedproces en de afronding van dit proces. Daarnaast heeft de beklaagde de klager meermaals op kantoor uitgenodigd voor inzage in alle berichtgeving rond het biedproces. De berichtgeving van de beklaagde aan de klager had zeker beter gekund, door hem te informeren dat het biedlogboek even uit de lucht was vanwege de overgang naar een nieuw CRM-systeem, maar dat leidt naar het oordeel van de commissie nog niet tot de conclusie dat de beklaagde een tuchtrechtelijk verwijt is te maken. Al hetgeen de klager verder nog heeft ingebracht om aan te tonen dat de beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld, slaagt naar het oordeel van de commissie niet en doet haar oordeel niet anders luiden. De klacht zal dan ook ongegrond worden verklaard.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer, voorzitter, de heer J.P.E. Geerdink, mevrouw mr. M.T. Buiting, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, secretaris, op 6 juni 2025.