Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
478945/596621
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een voormalig woningbezitter diende beroep in tegen een eerdere uitspraak van de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, waarin zijn klacht tegen een makelaar ongegrond werd verklaard. De appellant stelde dat de makelaar hem had misleid en zijn zorgplicht had geschonden bij de verkoop van zijn woning aan een projectontwikkelaar. De makelaar had echter geen opdracht van de appellant, maar handelde namens de koper. Toen bleek dat onafhankelijk advies nodig was, gaf de makelaar de opdracht terug en verwees hij naar de projectnotaris. De commissie oordeelde dat de makelaar zorgvuldig handelde, geen contractuele verplichting had jegens de appellant en geen gedragsregels had geschonden. Het beroep werd ongegrond verklaard en de eerdere uitspraak werd bekrachtigd.
Volledige uitspraak
Behandeling van het beroep
Appellant heeft beroep aangetekend bij de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (hierna: de commissie)
tegen de uitspraak van 23 januari 2024. Het beroep is conform het reglement van de commissie binnen twee maanden na verzending van de uitspraak ter beoordeling aan de commissie voorgelegd. Appellant kan derhalve in zijn beroep worden ontvangen.
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
De mondelinge behandeling heeft op 8 november 2024 plaatsgevonden in Den Haag.
Ter zitting zijn (digitaal) verschenen:
– appellant, voornoemd,
– [naam], de makelaar van de verweerder.
Standpunt van de appellant
Voor het standpunt van de appellant verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen op zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De woning van de appellant is door een projectontwikkelaar opgekocht voor een nieuwbouwproject in [stad]. Bij de aankoop waren de projectontwikkelaar, de verweerder en een notaris die officieel was aangesteld door de koper als project-notaris betrokken. Zij waren zakelijk en financieel met elkaar verstrengeld en dus niet onpartijdig of onafhankelijk, terwijl zij zich wel als zodanig voordeden.
Er werden hierna nog drie panden voor het nieuwbouwproject opgekocht. De eigenaars van deze panden kregen hun geld en vestigden zich elders terwijl deze panden een jaar na de verkoop van de woning van de appellant opgekocht waren. De appellant begrijpt niet waarom zijn woning als eerste gekocht werd en niet volgens de volgorde van aankoop werd afgehandeld. Omdat men heel zeker was dat het nieuwbouwproject zou slagen, werd alvast met de sloop van de woning van de appellant begonnen. Er werd een muur van zes meter gesloopt, zes ton aarde verwijderd en een boom van negen meter omgezaagd. De woning van de appellant werd aan de achterkant ernstig verminkt. Uiteindelijk is het gehele nieuwbouwproject niet doorgegaan.
De koop van de woning van de appellant werd ontbonden meteen beroep op de in het koopcontract opgenomen ontbindende voorwaarden. De appellant stelt dat verweerder zijn zaak bewust heeft getraineerd en hem heeft misleid. Er zijn beloftes gedaan per telefoon en e-mail. De verweerder heeft een opdracht gekregen een koopovereenkomst op te stellen en heeft daar acht maanden de tijd voor gehad. De verweerder zou het druk hebben met het officieel maken van de koopovereenkomst, maar eigenlijk is iedereen met de noorderzon vertrokken. De verweerder stelt dat hij de opdracht tot het opmaken van de koopovereenkomst aan de projectontwikkelaar heeft teruggegeven, maar daar heeft hij de appellant niet van in kennis gesteld zo blijkt uit de e-mailberichten van 2 september 2020. Na deze teruggave heeft de verweerder de appellant voorgelogen; hij zou nog bezig zijn met de concept koopovereenkomst. De verweerder heeft de opdracht, zonder instemming van de appellant, doorgesluisd naar de projectnotaris.
De appellant stelt dat de verweerder niet aan zijn zorgplicht heeft voldaan. De verweerder had een mededelingsplicht in verband met het teruggeven van de opdracht. Hij was niet onafhankelijk en onpartijdig en heeft daarmee gehandeld in strijd met de erecode. De appellant verzoekt de schade aan zijn woning vergoed te krijgen en daarnaast een bevestiging van de contractbreuk en vergoeding van 10% van de koopsom van € 550.000,–
Standpunt van de verweerder
Voor het standpunt van de verweerder verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen op zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De verweerder heeft aangevoerd dat hij begin 2020 is benaderd door een projectontwikkelaar voor het opmaken van een koopakte voor de aankoop van de woning van de appellant in [stad]. De projectontwikkelaar wilde nieuwbouwwoningen realiseren waarbij het voornemen bestond de woning van appellant te slopen. De verweerder is kortstondig bezig geweest met het opstellen van een concept koopakte en heeft daarbij contact gehad met de appellant. De verweerder heeft vrij snel duidelijk gemaakt dat het beter was als de projectnotaris de koopakte zou opmaken. Dat is ook gebeurd en zodoende is de opdracht teruggegeven aan de projectontwikkelaar.
De projectnotaris heeft daadwerkelijk een koopakte opgemaakt en deze is ook getekend door de appellant op het kantoor van deze notaris. De verweerder heeft daarbij geen betrokkenheid gehad. De verweerder heeft als verkoopmakelaar gefungeerd voor de projectontwikkelaar.
Beoordeling van het beroep
Het beroep van de appellant richt zich tegen de uitspraak van de commissie van 23 januari 2024. Op grond van artikel 21 van het reglement van de commissie zal de commissie de klacht in volle omvang beoordelen.
Appellant heeft geen bezwaren aangevoerd tegen de wijze waarop de eerdere behandeling van de klacht heeft plaatsgevonden of de wijze waarop de eerdere beslissing tot stand is gekomen. Appellant klaagt niet over schendingen van algemene beginselen van een deugdelijke rechtspleging. De commissie is van oordeel dat de eerdere beslissing correct tot stand is gekomen.
Naar aanleiding van het behandelde ter zitting heeft de ondernemer op verzoek van de commissie de tussen appellant en de projectontwikkelaar gesloten koopovereenkomst nog aan het dossier toegevoegd. De commissie heeft deze buiten beschouwing gelaten, omdat zij tot de conclusie is gekomen dat de inhoud daarvan niet relevant is voor de beoordeling van het beroep. Verweerder is bij de totstandkoming van deze overeenkomst niet betrokken geweest.
Appellant herhaalt in hoger beroep de klachten zoals die eerder door de commissie zijn beoordeeld. De commissie is van oordeel dat de beslissing, waartegen het beroep is gericht, op goede gronden berust en juist is.
De commissie stelt vast dat de appellant niet een opdracht aan de verweerder heeft verstrekt in verband met de verkoop van zijn woning. Dat verweerder niet onpartijdig was, klopt. De verweerder werkte in opdracht van de projectontwikkelaar – de koper van de woning – hetgeen ook niet door de appellant wordt betwist. Als zodanig diende verweerder de belangen van de verkoper. De verweerder heeft erkend dat hij enige tijd heeft besteed aan het opstellen van een concept koopovereenkomst voor deze projectontwikkelaar en dat hij contact heeft gehad met de appellant in dat kader. De verweerder heeft echter voor zichzelf de conclusie getrokken dat appellant (onafhankelijk) advies behoefde bij de totstandkoming van de overeenkomst en dat hij, verweerder, niet de aangewezen persoon was om appellant te adviseren. Met een dergelijke advisering zou verweerder mogelijk de belangen van zijn opdrachtgever kunnen schaden. Om die reden heeft verweerder de opdracht tot bemiddeling bij de aankoop van de woning van appellant teruggegeven aan de projectontwikkelaar en heeft hij appellant verwezen naar de projectnotaris, van wie verwacht mocht worden dat die – als onpartijdig deskundige – verweerder bij de totstandkoming van de koopovereenkomst zou inlichten over zijn plichten en rechten. De commissie is van oordeel dat verweerder aldus de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die hij zowel naar zijn opdrachtgever als naar appellant in acht had te nemen. Het stond verweerder vrij de opdracht terug te geven. Enige contractuele plicht jegens de appellant had hij niet, want tussen appellant en verweerder bestond geen overeenkomst. Dat wordt niet anders door het contact dat de verweerder met de appellant had per e-mail.
De commissie is verder van oordeel dat de verweerder niet enige zorgplicht jegens de appellant heeft geschonden en dat instemming van de appellant – alvorens de opdracht terug te geven – niet vereist was. Het was weliswaar netjes geweest als de verweerder de appellant een bericht zou hebben gestuurd dat hij de opdracht heeft teruggegeven, maar een plicht daartoe had de verweerder niet. Overigens stelt de commissie vast dat verweerder bij e-mail van 2 september 2020 duidelijk aan appellant heeft meegedeeld dat hij de koopovereenkomst niet zou opstellen, maar dat appellant zich daarvoor tot de projectnotaris moest wenden.
De commissie gaat voorbij aan de stelling van de appellant dat de verweerder in strijd met de gedragsregels van de NVM zou hebben gehandeld. De appellant heeft slechts een vermoeden geuit dat de betrokken partijen onder één hoedje zouden spelen ten koste van de appellant. Een deugdelijke onderbouwing van die stelling ontbreekt echter. Het enkele gegeven dat de appellant de concept koopovereenkomst ontving op 2 september 2020 terwijl hij op diezelfde dag contact had gezocht met de verweerder, is in elk geval niet toereikend ter onderbouwing van de stelling van de appellant. Ook de omstandigheid dat verweerder na het afblazen van het project weer betrokken is bij de verkoop van inmiddels door de projectontwikkelaar verworven panden is daarvoor niet toereikend. Daartoe was volgens verweerder een nieuwe opdracht verstrekt.
De commissie is dus van oordeel dat het beroep ongegrond is.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie bekrachtigt de uitspraak van de commissie van 23 januari 2024.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. R.J.M. Cremers, voorzitter, mevrouw A. van den Broek en de heer mr. P. Rijpstra, leden in aanwezigheid van de heer mr. N. van Gelder, (plaatsvervangend) secretaris op 8 november 2024.