Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
569229/804321
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Consument dient een klacht in tegen de verkoopmakelaar van een woning die haar moeder met dementie heeft gekocht. Ondanks herhaalde pogingen van de klaagster om de makelaar te waarschuwen voor de mentale toestand van haar moeder, reageert de makelaar nergens op. De makelaar bespreekt de zorgen wel met de moeder, maar laat de klaagster buiten beschouwing. De tuchtcommissie oordeelt dat de makelaar ernstig onzorgvuldig en onprofessioneel handelt door geen contact op te nemen met de klaagster, terwijl zij meerdere keren alarm slaat. Hoewel de makelaar zich juridisch mag baseren op de wilsbekwaamheid van de koper, rekent de commissie haar het gebrek aan communicatie zwaar aan. De klacht wordt gegrond verklaard en de makelaar krijgt een berisping en een voorwaardelijke boete van €2.500 opgelegd.
Volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft de handelwijze van de beklaagde in het aankooptraject van een woning door de moeder van de klaagster.
Standpunt van de klaagster
Voor het standpunt van de klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat op het volgende neer.
De moeder van de klaagster kocht in oktober 2023 een woning, waarbij de beklaagde als verkopend makelaar was betrokken. In de dagen rond de aankoop heeft de klaagster heel vaak getracht in contact te komen met de beklaagde en heeft zij aangegeven dat haar moeder de diagnose dementie heeft en dat de beklaagde de woning niet aan haar moet verkopen. De beklaagde heeft op al de mails, telefoontjes en voicemailberichten van de klaagster niet gereageerd. Ook op de mail binnen 72 uur na aankoop waarin de klaagster als gevolmachtigde van het levenstestament aangeeft te willen ontbinden, heeft zij niet gereageerd. De klaagster is van mening dat de beklaagde zeer nalatig is geweest.
Haar moeder heeft ongeveer drie weken na de aankoop deze alsnog willen ontbinden en dit heeft zij zelf met de verkopers moeten regelen en een afkoop moeten betalen. Dit was allemaal niet nodig geweest als de beklaagde gedaan had wat ze had moeten doen: handelen naar haar beroepsethiek, integriteit en gezond verstand.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat op het volgende neer.
De beklaagde betreurt het ten zeerste dat ruim een jaar nadat de koopovereenkomst die gesloten was tussen de moeder van de klaagster en de verkopers een klacht bij de commissie wordt ingediend. Temeer omdat de klaagster na de twee e-mailberichten die de beklaagde van haar mocht ontvangen op 23 oktober 2023 en 26 oktober 2023 nooit meer contact met de beklaagde heeft opgenomen om de klacht te melden. De beklaagde verzoekt de klacht niet-ontvankelijk te verklaren.
Inhoudelijk geeft de beklaagde aan dat zij naar eer en geweten, integer, te goeder trouw en ook zorgvuldig heeft gehandeld. Tijdens de bezichtigingen, vele telefoongesprekken en onderhandelingen is het de beklaagde helemaal niet gebleken dat de moeder van de klaagster niet in staat was haar wil te verklaren. Zij kwam op de beklaagde over als een welbespraakte intelligente vrouw die heel goed wist wat ze deed. Naar aanleiding van de twee e-mailberichten van klaagster heeft de beklaagde telefonisch contact gehad met de zus van de klaagster en haar aangegeven dat haar moeder volledig wilsbekwaam overkomt en dat, indien er sprake zou zijn van wilsonbekwaamheid, dit dan wel zou moeten worden aangetoond.
De dochters hebben geen enkel bewijs overlegd dat hun moeder dementerend of wilsonbekwaam was. Evenmin heeft de klaagster enig bewijs overhandigd dat zij als gevolmachtigde optrad.
De beklaagde heeft de moeder van de klaagster ingelicht over de e-mail van klaagster van 23 oktober 2023 en haar deze laten lezen. De moeder van de klaagster was erg boos over deze e-mail en begreep niet waar haar dochters zich mee bemoeiden. Zij gaf aan zelf heel goed in staat te zijn haar eigen besluiten te nemen en zou dat ook doen zonder bemoeienis van haar dochters.
De beklaagde heeft contact gehad met de hypotheekadviseur van de moeder van de klaagster, die aangaf dat zij ook niets merkte van wilsonbekwaamheid bij de moeder van klaagster en dat zij uiteindelijk wel haar opdrachtgever is. Uit voorzorg heeft de beklaagde, voordat er een overeenkomst tot stand kwam contact opgenomen met de Brancheorganisatie VastgoedPro, vanwaar zij is doorverwezen naar een advocatenkantoor. Ook door de advocaat is zonder meer aangegeven dat de beklaagde de overeenkomst met de moeder van de klaagster tot stand mocht brengen. De beklaagde heeft de notaris die de levering zou verzorgen volledig geïnformeerd over de stand van zaken en de e-mailberichten van de klaagster als bijlage bij de koopakte aan hem verzonden. Verder heeft de beklaagde op de dag dat de koopovereenkomst werd getekend gezocht in het curatele- en bewindregister. Daarin kwam de moeder van de klaagster niet voor. De beklaagde stelt dat zij in deze specifieke situatie meer heeft gedaan dan gebruikelijk is in haar makelaarspraktijk. Zij is van mening zorgvuldig te hebben gehandeld en is zich van geen kwaad bewust.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie kan indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
De commissie zal zich allereerst uitlaten over de ontvankelijkheid van de klacht, nu de beklaagde een beroep op de niet-ontvankelijkheid heeft gedaan. De beklaagde stelt dat de klaagster niet eerst overeenkomstig het reglement van de commissie haar klacht aan de beklaagde heeft kenbaar gemaakt.
In lid 1 van artikel 4 van het reglement van de commissie wordt aangegeven:
1. Voordat klager zich tot de commissie wendt, moet hij binnen een redelijke termijn vanaf het moment dat hij kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten zijn ongenoegen hierover schriftelijk aan de beklaagde mededelen.
In lid 2 van artikel 5 van het reglement is bepaald dat:
2. De commissie verklaart op verzoek van de beklaagde – gedaan bij eerste gelegenheid – de klager niet ontvankelijk in zijn klacht indien niet is voldaan aan de eisen gesteld in artikel 4, eerste en derde lid, tenzij van klager in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij onder de gegeven omstandigheden een klacht bij de beklaagde en/of Klachtenloket Vastgoedprofessionals indient en/of klager terzake van het niet naleven van deze eisen naar het oordeel van de commissie redelijkerwijs geen verwijt treft.
Vaststaat dat de klaagster e-mails heeft gestuurd aan de beklaagde op 23 en 26 oktober 2023 en in deze periode een tiental keer heeft geprobeerd telefonisch contact te krijgen met beklaagde. De beklaagde heeft noch op de e-mailberichten, noch op de telefoontjes gereageerd. De commissie is van oordeel dat het gegeven deze omstandigheden niet van de klaagster verwacht hoefde te worden haar klacht eerst aan de beklaagde voor te leggen. De beklaagde had immers alle gelegenheid gehad met de klaagster in gesprek te gaan, maar heeft dit niet gedaan. De klaagster heeft haar klacht overeenkomstig het reglement – artikel 4 lid 3 – voorgelegd aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. Op 13 augustus 2024 heeft het Klachtenloket de klaagster doorverwezen naar de commissie, waar de klaagster vervolgens binnen de gestelde termijn van drie maanden op 20 augustus 2024 haar klacht heeft ingediend.
Gelet op het bovenstaande is de commissie van oordeel dat de klaagster ontvankelijk is in haar klacht.
De kern van de klacht is de wijze waarop de beklaagde is omgegaan met de klaagster door niet te reageren op de door de klaagster verstuurde e-mails en de vele telefoonoproepen en voicemailberichten.
De beklaagde wijst er in haar schriftelijk verweer en ter zitting op dat zij met veel personen en instanties contact heeft opgenomen om na te gaan of zij de koopovereenkomst met de moeder van de klaagster kon sluiten: zij heeft gesproken met de hypotheekadviseur, een advocaat, de notaris, de brancheorganisatie en zelfs alles – waaronder ook de door de klaagster geschetste gezondheidssituatie van haar moeder – ook besproken met de verkoper.
De enige met wie zij niet heeft gesproken is de klaagster.
De commissie is van oordeel dat het zeer onzorgvuldig is van de beklaagde dat zij dit heeft nagelaten.
Ter zitting heeft de beklaagde aangegeven en volgehouden dat zij op de dag dat zij de eerste e-mail van de klaagster heeft ontvangen, te weten op 23 oktober 2023, telefonisch contact heeft opgenomen met de zus van de klaagster. Dit wordt door de klaagster en haar zus ten stelligste ontkend. Zij stellen dat voor het eerst en ook eenmalig contact is geweest met de beklaagde op 14 november 2023 over de ontbinding van de koopovereenkomst. Nu de beklaagde niet heeft kunnen aantonen, bijvoorbeeld door een telefoonnotitie of het terughalen van datum en tijdstip van het gesprek op haar telefoon, en het ook uit de stukken niet blijkt dat eerder dan op 14 november 2023 contact is geweest tussen partijen, gaat de commissie hieraan voorbij en houdt het erop dat de beklaagde niet heeft gereageerd op de e-mails van 23 en 26 oktober 2023 en de vele gemiste telefoonoproepen van de klaagster in die dagen. De commissie neemt dit de beklaagde kwalijk.
Temeer nu de beklaagde er wel voor heeft gekozen de e-mail van de klaagster van 23 oktober 2023 in ieder geval met de moeder van de klaagster te bespreken. Dat de e-mail ook is toegestuurd aan haar, zoals door de klaagster gesteld, wordt door de beklaagde ontkend.
Het is op zichzelf niet onbegrijpelijk dat de beklaagde de moeder van de klaagster op de hoogte wilde stellen van de inhoud van het e-mailbericht en de daarin gegeven informatie bij de moeder wilde verifiëren, maar het had van de beklaagde verwacht mogen worden dat zij dit eerst met de klaagster had besproken.
Dat het kennelijk op geen enkel moment in het proces bij de beklaagde is opgekomen om de klaagster te bellen, zoals ook door de klaagster in haar e-mails wordt voorgesteld, of te reageren op haar vele telefoongesprekken is onzorgvuldig en onprofessioneel. Bovendien schaadt een dergelijke handelwijze de reputatie van de beroepsgroep.
De beklaagde bepleit in haar verweer, zowel schriftelijk als mondeling ter zitting, dat het haar vrijstond om een koopovereenkomst met de moeder van de klaagster tot stand te brengen. De commissie merkt op dit weliswaar zo kan zijn, immers op het moment van de aankoop was nog niet vastgesteld dat de moeder van de klaagster handelingsonbekwaam is, maar hiermee gaat de beklaagde voorbij aan de kern van de klacht, namelijk het geen contact opnemen met de klaagster en het bespreken van de e-mail van de klaagster met haar moeder zonder dit aan de klaagster te laten weten.
Sanctie
Omdat de klacht gegrond is, kan de commissie aan beklaagde een sanctie opleggen. De aard en de ernst van de tuchtrechtelijk verwijtbare gedraging van beklaagde rechtvaardigen naar het oordeel van de commissie, onder verwijzing naar artikel 13 lid 2, sub b, van haar reglement, het opleggen van de sanctie van berisping. Om te voorkomen dat beklaagde nogmaals de goede eer en stand van het beroep schaadt door op een dergelijk onzorgvuldige/onprofessionele wijze te handelen, legt de commissie aan beklaagde tevens de sanctie van voorwaardelijke geldboete op. Beklaagde is gehouden het bedrag van de boete te betalen als binnen de proeftijd, die op twee jaar zal worden bepaald, zich opnieuw een incident van dezelfde aard voordoet.
Klachtengeld
De commissie is van oordeel dat het door de klaagster betaalde klachtengeld voor rekening van de beklaagde dient te komen, nu de klacht gegrond wordt verklaard.
Behandelingskosten
De commissie bepaalt op grond van artikel 15 van het reglement dat de beklaagde, als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht, een door de stichting vastgesteld bedrag aan de commissie betaalt.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gegrond;
– legt aan de beklaagde de sanctie van berisping op;
– legt aan beklaagde een voorwaardelijke boete op van € 2.500,– en bepaalt de proeftijd op twee jaar;
– bepaalt dat de beklaagde het door de klaagster betaalde klachtengeld aan haar dient te vergoeden;
– bepaalt dat de beklaagde behandelingskosten dient te betalen aan de commissie.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer ir. A. ter Hart, de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 6 maart 2025.
Datum verzending
: 10 april 2025
Zaaknummer
: 569229/804321
De uitspraak die de commissie heeft gedaan vormt het sluitstuk van de procedure. Partijen kunnen binnen twee maanden na verzending van de uitspraak het geschil nogmaals in volle omvang ter beoordeling aan de commissie voorleggen. Daarvoor is klachtengeld verschuldigd.