Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (Niet) Ontvankelijkheid
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: ontvankelijkverklaring
Uitkomst: niet-ontvankelijkontvankelijk
Referentiecode:
825045 / 902100 en 473827 I 902661
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Klager heeft een tweetal klachten ingediend bij de commissie over tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen van beklaagden. Beklaagden voeren in hun verweer kort gezegd aan dat op grond van het reglement van de commissie klager niet kan worden ontvangen in zijn klachten.
De commissie oordeelt dat klager niet kan worden ontvangen in zijn klacht jegens de makelaar en zij zal dan ook geen inhoudelijk oordeel over de klacht over de makelaar geven. De klacht tegen het makelaarskantoor is naar het oordeel van de commissie wel ontvankelijk. De procedure tegen het makelaarskantoor zal worden voortgezet.
Volledige uitspraak
Behandeling van de klachten
De Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (verder te noemen: de commissie) heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
Partijen zijn niet voor de zitting opgeroepen, omdat de commissie eerst dient te beoordelen of klager kan worden ontvangen in zijn klachten.
De behandeling heeft plaatsgevonden op 25 april 2025 te Den Haag.
Onderwerp van de klachten
Klager beticht beklaagden van het onzorgvuldig handelen als NVM-makelaar.
Standpunt van klager
Klager stelt dat beklaagden als verkopend makelaar tevens hebben opgetreden als contactpersoon/ bemiddelaar bij de huurovereenkomst tussen klager (als huurder) en diens verhuurder.
Beklaagden hebben volgens klager een aanbod van klager achtergehouden voor de verhuurder. Zij hebben daarmee misbruik gemaakt van hun positie en daarmee de erecode van de NVM geschonden. De verhuurder geeft zowel telefonisch als schriftelijk aan dat ze nooit op de hoogte is geweest van het aanbod van klager.
Standpunt van beklaagden ten aanzien van de ontvankelijkheid
Samengevat leest de commissie het verweer van beklaagden ten aanzien van het beroep op niet-ontvankelijkheid als volgt.
Beklaagden voeren aan dat er zich in de klachtdossiers verschillende stukken bevinden die zien op indiening door of namens klager van een tweetal klachten, te weten:
– een brief met bijlagen van klager van 1 juli 2024 aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals;
– een meldingsformulier van 1 juli 2024 van klager;
– een meldingsformulier van 8 augustus 2024 van klager;
– een meldingsformulier van 9 december 2024 van mr. J.L. Mulder namens klager
– een meldingsformulier van 18 december 2024 van mr. J.L. Mulder namens klager.
Volgens beklaagden moet klager op grond van artikel 4 lid 1 van het reglement voordat hij zich tot de commissie wendt binnen redelijke termijn vanaf het moment dat hij kennis heeft kunnen nemen van
het handelen of nalaten, zijn ongenoegen hierover schriftelijk aan de beklaagde mededelen. Klager heeft zich voor het eerst op 1 juli 2024 schriftelijk tot het makelaarskantoor gewend om zijn ongenoegen te uiten over de gang van zaken. Op diezelfde dag heeft hij met het meldingsformulier een klacht bij de commissie ingediend. Daarmee is niet voldaan aan het bepaalde in artikel 4 lid 1 van het reglement, zodat klager in zijn klacht van 1 juli 2024 niet-ontvankelijk is (art. 5 lid 2 van het reglement).
Uit de klachtdossiers blijkt ook dat de klacht van 1 juli 2024 gericht is tegen de makelaar in persoon en dus niet tegen het kantoor. Eerst op 8 augustus 2024 heeft klager met een meldingsformulier een klacht bij de commissie ingediend tegen het kantoor. Dat meldingsformulier bevat echter in het geheel geen omschrijving van een concrete klacht, zodat klager ook in die klacht niet-ontvankelijk is.
Daarmee resteren de klachtmeldingen van 9 en 18 december 2024. Die meldingen zijn echter gedaan nadat drie maanden verstreken zijn nadat de behandeling van de klacht door het Klachtenloket Vastgoedprofessionals beëindigd was, zodat klager ook in die klachten niet-ontvankelijk is (art. 4 lid 3 jo. art. 5 lid 2 reglement).
Klager heeft niet verschoonbaar niet voldaan aan de vereisten van artikel 4, lid 1 en 3, nu hij wordt bijgestaan door een juridische professional.
Beoordeling van de klachten
De commissie dient eerst te beoordelen of klager in zijn klachten kan worden ontvangen, nu beklaagden in hun verweerschrift een beroep hebben gedaan op niet-ontvankelijkheid onder verwijzing naar artikel 4 (lid 1 en 3) en 5 (lid 1 en 2) van het reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals van 1 januari 2023 (hierna te noemen: reglement).
In artikelen 4 en 5 van het reglement is het volgende bepaald:
“Artikel 4.
1. Voordat klager zich tot de commissie wendt, moet hij binnen een redelijke termijn vanaf het moment dat hij kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten zijn ongenoegen hierover schriftelijk aan de beklaagde mededelen.
2. De beklaagde stuurt uiterlijk binnen één maand na ontvangst van de klacht schriftelijk een reactie aan de klager.
3. Indien de beklaagde niet tijdig heeft gereageerd of indien de reactie niet tot een door de klager aanvaarde oplossing heeft geleid, dient de klager zijn klacht vervolgens, binnen drie maanden na het verstrijken van de termijn in lid 2 of na de tijdige reactie van de beklaagde, voor te leggen aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. Leidt dit niet tot het door klager gewenste resultaat, dan kan klager de klacht uiterlijk binnen 3 maanden, nadat het Klachtenloket Vastgoedprofessionals de behandeling van de klacht heeft beëindigd, aan de commissie voorleggen.
Artikel 5.
1. De commissie kan de klager niet ontvankelijk verklaren indien naar het oordeel van de commissie sprake is van misbruik van recht. Daarvan is in elk geval sprake indien klager herhaaldelijk een klacht indient zonder daarbij enig belang te hebben.
2. De commissie verklaart op verzoek van de beklaagde – gedaan bij eerste gelegenheid – de klager niet ontvankelijk in zijn klacht indien niet is voldaan aan de eisen gesteld in artikel 4, eerste en derde lid, tenzij van klager in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij onder de gegeven omstandigheden een klacht bij de beklaagde en/of Klachtenloket Vastgoedprofessionals indient en/of klager ter zake van het niet naleven van deze eisen naar het oordeel van de commissie redelijkerwijs geen verwijt treft.”
De commissie stelt vast dat er op afzonderlijke momenten klachten zijn ingediend tegen de makelaar en het makelaarskantoor.
Klacht tegen de makelaar
Inzake de klacht tegen de makelaar volgt de commissie het verweer. Als niet weersproken staat vast dat klager op 1 juli 2024 zijn klacht kenbaar heeft gemaakt bij het makelaarskantoor en dus niet bij de makelaar. Vast staat ook dat hij de klacht op dezelfde dag heeft gemeld bij het Klachtenloket Vastgoedprofessionals en na verwijzing door het loket zijn klacht aanhangig heeft gemaakt bij de commissie. Daarmee heeft hij ten aanzien van de klacht jegens de makelaar van 1 juli 2024 niet voldaan aan het bepaalde in artikel 4 lid 1 van het reglement . Ten aanzien van de klacht van 9 december 2024 overweegt de commissie dat deze is gedaan nadat drie maanden verstreken zijn nadat de behandeling van de klacht door het Klachtenloket Vastgoedprofessionals beëindigd was. Dat is niet tijdig in de zin van artikel 4 lid 3 van het reglement.
Nu niet is gebleken van omstandigheden die maken dat van klager redelijkerwijs niet verwacht kon worden dat hij zich aan het bepaalde in artikel 4 lid 1 en lid 3 zou houden of hem ter zake het niet naleven van deze eisen naar redelijkerwijs geen verwijt treft, dient klager in zijn klachten van 1 juli 2024 en 9 december 2024 jegens de makelaar op grond van artikel 5 lid 2 van het reglement niet-ontvankelijk te worden verklaard.
Klacht tegen het makelaarskantoor
Inzake de klacht tegen het makelaarskantoor volgt de commissie het verweer niet. Uit de correspondentie die zich in het dossier bevindt, blijkt dat de procedure voor de klager diffuus was. De eerste klachtmelding en daarmee de formele klacht tegen het makelaarskantoor is uiteindelijk bij de commissie ingediend op 8 augustus 2024. Op dat moment was het makelaarskantoor genoegzaam bekend met het ongenoegen van klager, want zij was daarvan sinds 1 juli 2024 op de hoogte. Daarmee is tegenover het makelaarskantoor voldaan aan de eisen van artikel 4 lid 1 van het reglement.
De stelling dat de klacht van 8 augustus 2024 geen omschrijving van de klacht zou bevatten, op grond waarvan klager niet in zijn klacht ontvangen zou kunnen worden, wordt door de commissie evenmin gevolgd. In het betreffende formulier schrijft klager: “Ik heb al een zaak lopen via jullie tegen een medewerker van Toussaint Makelaardij Spijkenisse onder de Zaaknummer: 473827. Bij mijn eerdere klacht zie zaak nummer is het de klacht tegen medewerker van de beheer maatschappij, Toussaint. Deze klacht dient tegen het bedrijf Toussaint Makelaardij Spijkenisse te zijn. Dit op advies van mijn advocaat. Graag deze klacht samenvoegen met de eerder genoemde zaak met zaaknummer 473827”.
Deze verwijzing naar het andere dossier levert naar het oordeel van de commissie een voldoende duidelijke omschrijving van de klacht op, temeer omdat is verzocht de klachten samen te voegen.
Ten slotte gaat het verweer dat de klachtmelding van 18 december 2024 is gedaan nadat drie maanden verstreken zijn nadat de behandeling van de klacht door het Klachtenloket Vastgoedprofessionals beëindigd was niet op, omdat de commissie uitgaat van 8 augustus 2024 als moment waarop de klacht tegen het makelaarskantoor is ingediend. Dat is gelet op het bepaalde in artikel 4 lid 3 van het reglement tijdig.
Derhalve wordt als volgt beslist:
Beslissing
De commissie:
I. verklaart klager niet-ontvankelijk in zijn klacht tegenover de makelaar;
II. verklaart klager ontvankelijk in zijn klacht tegenover het makelaarskantoor.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. P.A.M. Miltenburg, voorzitter, de heer G.W.J.M. van den Putten en mevrouw J.M.A. van Haren, leden, in aanwezigheid van de heer mr. D.C.J. Frijlink, secretaris, op 25 april 2025.