Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
660772/963251
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een koper voelt zich misleid door een makelaar die hem een perceel met ontwikkelpotentie aanbood, maar tijdens het verkoopgesprek cruciale informatie over bodemverontreiniging achterhield. De koper stelde expliciet vragen over de bodemgesteldheid, waarop de makelaar aangaf dat het terrein schoon was. Pas na het uitbrengen van een bod en ontvangst van het voorlopig koopcontract kreeg de koper toegang tot bodemrapporten waaruit bleek dat het terrein asbestverdacht en verontreinigd was. De tuchtcommissie oordeelt dat de makelaar zijn zorgplicht heeft geschonden door deze informatie niet te delen, ondanks dat hij hiervan op de hoogte was. De klacht wordt gegrond verklaard en de makelaar krijgt een officiële waarschuwing opgelegd.
Volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
De klager heeft de klacht voorgelegd aan beklaagde.
Het geschil betreft de informatieverstrekking door beklaagde rondom de aankoop van een pand door klager, welk pand beklaagde hem namens zijn opdrachtgevers te koop had aangeboden.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klager is benaderd door beklaagde omtrent een woonhuis met loods dat hij in de verkoop heeft (hierna: het pand) met de vraag of klager interesse zou hebben het pand aan te kopen.
Er dient opgemerkt te worden dat klager al vele jaren zaken doet met beklaagde in verband met verhuur van woningen en panden.
Achter het pand ligt een groot braakliggend stuk industriegrond. Op vrijdag 30 augustus 2024 is beklaagde bij klager op kantoor geweest om te spreken over het pand. heeft in het gesprek aangegeven interesse te hebben, met name vanwege het grondstuk aan de achterzijde. Er was een vergunning voor een toegangsweg/dam. In de advertentie op Funda stond ook dat er mogelijkheden zijn om het achterterrein te bebouwen. Klager heeft beklaagde aangegeven het achterterrein te willen ontwikkelen. Dit zou een bedrijfspand/bedrijfspanden kunnen zijn, maar er is ook gesproken over de mogelijkheden tot woningbouw.
Beklaagde gaf aan dat voor woningbouw de bestemming van de grond gewijzigd dient te worden. Klager heeft hierop gevraagd hoe beklaagde deze kansen inschat. Klager had contact gehad met een medewerker van de gemeente, vanuit een ander mogelijk project. Deze is zoals hij zelf zei ‘aanjager van woningbouw’ in de gemeente. Beklaagde gaf aan hem te kennen en zag hem als een man die dingen gedaan kan krijgen. Ook gaf beklaagde aan dat woningbouw best een mogelijkheid zou kunnen zijn. Klager beargumenteerde dat er een woningtekort is en de behoefte vanuit de gemeente dat woningen gebouwd worden. Dit werd door beklaagde beaamd.
Klager heeft beklaagde gevraagd naar de bodemgesteldheid van het terrein. Dit in verband met de plannen voor het ontwikkelen van het terrein achter de woning/loods. Beklaagde gaf aan dat vlakbij de scheepswerf ter plaatse ernstige bodemverontreiniging aanwezig is. Het perceel zou daarom zijn opgedeeld in twee kavels. Een vervuild deel en een niet vervuild deel. Hierop heeft klager nogmaals gevraagd hoe de gesteldheid van de bodem achter de woning/loods is. Beklaagde gaf aan dat het achterterrein niet vervuild is/schoon is en de vervuiling van de bodem zich enkel bevond vlakbij de scheepswerf. Klager heeft toen aangegeven dat dit geen probleem is zolang het terrein aan de achterzijde maar schoon is en ontwikkeld kon worden zonder eerst te moeten saneren. Beklaagde gaf aan dat dit geen probleem is en er geen vervuiling aanwezig is in het achterterrein.
Beklaagde heeft niets gezegd over de aanwezigheid van bodemrapporten en berichtgeving vanuit de provincie. Deze stukken zijn ook niet eerder in het bezit van klager gekomen dan in de mail van 31 augustus 2024. Op basis van de door beklaagde verstrekte informatie tijdens het gesprek op 30 augustus 2024 heeft klager een bod uitgebracht van € 750.000,- zonder financieringsvoorbehoud. Verkoper ging akkoord met dit bod.
Een dag later ontving klager een voorlopig koopcontract en een link naar diverse bodemrapporten. Uit deze rapporten bleek dat het perceel niet schoon is, in die zin dat het hele terrein als asbestverdacht is aangemerkt en dat het hele terrein diverse verontreinigingen bevat. Klager was hierover zeer ontstemd en heeft dit ook direct maandag 2 september 2024 per e-mail aangegeven bij beklaagde. Beklaagde had namelijk een compleet ander verhaal gedaan en ook over de aanwezigheid van bodemrapporten had hij niet gesproken tijdens het gesprek op 30 augustus 2024, ondanks dat hier naar is gevraagd.
Ondanks dit heeft beklaagde op dinsdag 10 september 2024 de druk op klager opgevoerd door binnen 24 uur een handtekening te eisen, anders diende een boete van 10% van de koopsom betaald te worden.
Klager heeft, in deze voor zijn gevoel zeer onredelijke termijn, een reactie geschreven. Nimmer heeft beklaagde gereageerd op zijn klacht. Ook toen de verkoper via een advocaat een brief had gestuurd aan klager, die ook naar beklaagde is gezonden, heeft beklaagde niet ingegrepen door de waarheid op tafel te leggen omtrent het gesprek van 30 augustus 2024.
Klager voelt zich erg belazerd door beklaagde, omdat deze onjuiste informatie heeft gegeven en informatie heeft achtergehouden tijdens het gesprek op 30 augustus 2024 omtrent de bodemgesteldheid bij het pand, ondanks dat hier naar is gevraagd.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Zowel op 13 september 2024, 21 februari als 23 februari 2025 heb ik klager uitgenodigd voor een gesprek omtrent deze kwestie. Op het bericht van 13 september 2024 is geen reactie gekomen, op het bericht van 21 februari 2025 een afwijzing voor het hebben van een gesprek en op het bericht van 23 februari 2025 is tot op heden geen reactie gekomen. Het betreffende object heb ik ruim tien jaar geleden en vorig jaar wederom voor mijn opdrachtgevers in de verkoop heb gehad. Het object, een bedrijfswoning met bedrijfshal en bedrijfsterrein, is nooit door ons als woningbouw locatie aangeboden. Tien jaar geleden is het reeds aan klager aangeboden en vorig jaar wederom. Klager is eigenaar van naastgelegen percelen en van meerdere bedrijfslocaties op hetzelfde bedrijventerrein en daarmee goed geïnformeerd over de lokale situatie. En dus goed weet dat het een bedrijventerrein betreft en geen woningbouwlocatie. Klager heeft aangegeven zoekende te zijn naar een locatie voor de verhuizing van het museum. Om deze reden heb ik het betreffende perceel wederom aangeboden. Lange tijd werd het aanbod afgehouden. De situatie veranderde toen mijn opdrachtgevers de mogelijkheid hadden om een ander pand te kopen, maar dan wel op korte termijn het betreffende pand verkocht moesten hebben. Klager is in de positie om op korte termijn te kopen zonder gebruik te hoeven te maken van een financiering. Aangezien klager op dat moment de enige potentiële kandidaat was die de mogelijkheid om op korte termijn af te nemen zonder voorbehouden, waren mijn opdrachtgevers bereid om het object voor een veel lagere prijs aan klager te verkopen dan dat ze anders zouden hebben gedaan. Dit is aan klager eind augustus 2024 ook duidelijk medegedeeld. In deze gesprekken is ook duidelijk aangegeven dat er een bedrijfswoning met bedrijfshal en bedrijventerrein wordt verkocht, geen woningbouwlocatie. Er is nimmer door mij aan klager de garantie of zekerheid gegeven dat op de aangeboden locatie woningen gebouwd mogen gaan worden. Wel dat het geschikt is als bedrijventerrein met ontwikkelingsmogelijkheden. Het klopt dat wij toen en nu nog in gesprek zijn met de gemeente om te zien of woningbouw op een verder achtergelegen perceel mogelijk is. De gemeente heeft aangegeven hier positief tegenover te staan, maar tot op heden heeft hier nog nimmer besluitvorming over plaatsgevonden. Na het mondelinge akkoord is door mij een koopovereenkomst opgesteld. Nadat ondertekening hiervan uitbleef, hebben mijn opdrachtgevers mij de opdracht gegeven klager nogmaals te verzoeken de koopakte te tekenen. De koopakte is niet door klager getekend.
Nadien is op 20 september 2024 buiten mijn medeweten, invloed en bemoeienis door de advocaat van mijn opdrachtgevers klager een schrijven gestuurd. Klagers reactie hierop was dat hij meer tijd nodig had om te reageren. Dit is het laatste wat ik deze kwestie heb vernomen.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie heeft ingevolge haar reglement tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht(en) te doen.
Ter zitting heeft beklaagde niet weersproken dat klager tijdens het gesprek op 30 augustus 2024 tot twee keer toe heeft gevraagd naar de bodemgesteldheid van het terrein achter het pand. Naar zeggen van beklaagde heeft hij de bodemgesteldheid tijdens dat gesprek op hoofdlijnen besproken. Of hij daarbij de naderhand door klager ontvangen rapporten omtrent de bodemgesteldheid heeft genoemd, kan hij zich niet herinneren. Hij heeft in ieder geval niet vermeld dat het gehele terrein mogelijk was vervuild met asbest.
De vraag van de kant van de commissie of de betreffende rapporten hem tijdens voornoemd gesprek bekend waren, heeft beklaagde bevestigend beantwoord.
Naar het oordeel van de commissie had het zonder meer op de weg van beklaagde gelegen om tijdens het gesprek op 30 augustus 2024 de hem bekende informatie over de bodemgesteldheid van het terrein achter het pand met klager te delen. Dat hij dit niet heeft gedaan, is hem kwalijk te nemen, zeker gezien het feit dat klager hem tijdens dat gesprek tot twee keer toe heeft gevraagd naar de bodemgesteldheid van dat terrein.
Door aldus te handelen, heeft de beklaagde niet zorgvuldig gehandeld en zijn handelen kan het vertrouwen in de stand van de sector ondermijnen.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht gegrond is en dat een sanctie opgelegd dient te worden. Gezien de mate van verwijtbaarheid van de gedraging van beklaagde is de commissie van oordeel dat – met toepassing van artikel 13, tweede lid, onder a, van haar reglement – de sanctie van waarschuwing op zijn plaats is.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht gegrond en legt aan de beklaagde de sanctie van waarschuwing op.
Bovendien dient beklaagde overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 100,- aan klager te vergoeden ter zake van het klachtengeld.
Overeenkomstig het reglement van de commissie is beklaagde aan de commissie behandelingskosten verschuldigd.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. H.A. van Gameren, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse, de heer G. Koudijs, leden, op 12 juni 2025.