Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)zorgvuldigheid
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
620808/843954
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Deze zaak gaat over een klacht van een koper van een woning tegen de verkoopmakelaar. De koper ontdekte na de overdracht dat er veel gebreken waren aan de woning, zoals kapotte keukenapparaten, een defecte cv-installatie en een verstopte afvoer. Volgens de koper had de makelaar hem hierover moeten informeren en heeft hij zijn klachten niet serieus genomen. De makelaar stelt dat hij wel zorgvuldig heeft gehandeld en dat de koper vooraf schriftelijk en mondeling is gewaarschuwd dat de woning oud was en nooit door de verkoper zelf bewoond is. In de koopovereenkomst stond duidelijk dat de verkoper niet aansprakelijk is voor gebreken en dat de koper zelf goed onderzoek moest doen. De commissie oordeelt dat de klacht ongegrond is. De koper was voldoende geïnformeerd over de staat van de woning en had zelf extra onderzoek moeten doen. Ook blijkt uit het dossier dat de makelaar en verkoper wel degelijk op de klachten hebben gereageerd. De commissie verklaart de klacht daarom ongegrond en is niet bevoegd om te oordelen over het verzoek tot schadevergoeding.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
De klager heeft de klacht voorgelegd aan beklaagde.
Het geschil betreft de vraag of de beklaagde als verkoopmakelaar onzorgvuldig en/of in strijd met de VBO beroeps- en gedragscode heeft gehandeld als verkopend makelaar bij de verkoop van een woning.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de beklaagde als verkoopmakelaar tijdens het verkoopproces onzorgvuldig en in strijd met de VBO beroeps- en gedragscode heeft gehandeld.
De klager heeft, samengevat weergegeven het volgende naar voren gebracht.
Na de woningoverdracht bleek sprake te zijn van allerlei gebreken aan de woning. De gebreken bestonden uit meerdere defecte keukenapparaten, een defecte CV en warmwatervoorziening en ernstige verstopping in de afvoer. Deze mankementen zijn niet door de beklaagde aan de klager gemeld, zodat de klager de mankementen niet heeft kunnen onderzoeken. Een woning moet aan het conformiteitsbeginsel veilig wonen voldoen en dat was hier niet het geval. Verder zijn de schriftelijke klachten door de beklaagde niet serieus genomen. Voor het tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen van de beklaagde, verlangt de klager ter compensatie van alle ellende een vergoeding van de beklaagde voor de kosten van de nieuwe keuken (€ 20.000,– euro).
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de beklaagde zorgvuldig en volgens de regels heeft gehandeld.
Allereerst heeft de beklaagde een beroep gedaan op niet-ontvankelijkheid, omdat de termijn waarbinnen de klager een klacht kon indienen was verstreken. Conform de toepasselijke algemene voorwaarden artikel 20 lid 2 had de klager binnen 12 maanden na het indienen van zijn klacht een aanvraag moeten indienen bij de geschillencommissie. Nu de laatste correspondentie dateert van 15 juni 2023 en de klager pas in december 2024 een klacht aanhangig heeft gemaakt is de termijn duidelijk verlopen.
Het inhoudelijk verweer van de beklaagde luidt als volgt. De klager heeft een woning gekocht waarbij de beklaagde als verkopend makelaar is opgetreden. De beklaagde en de verkoper, handelend als enig erfgenaam in de nalatenschap van zijn moeder, hebben aan de klager duidelijk gemaakt dat de desbetreffende woning niet door de verkoper bewoond werd en dat de woning sterk verouderd was, omdat deze sinds de oplevering niet meer is geüpdatet. De moeder van de verkoper heeft vanaf de nieuwbouw tot haar overlijden in de woning gewoond.
Om die reden bevat de door de klager en verkoper getekende koopovereenkomst de volgende bepaling: “23.2 Verkoper heeft de onroerende zaak nooit zelf bewoond. Uit dien hoofde is hij niet bekend met eventuele zichtbare en onzichtbare gebreken en/of verontreinigingen. Verkoper staat derhalve niet in voor de technische en bouwkundige staat van de onroerende zaak, zowel in- als uitwendig en van aanwezige technische installaties. In afwijking van het bepaalde in artikel 6 lid 3 van deze overeenkomst en artikel 7:17 lid 1 en lid 2 BW, komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van het registergoed voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van het registergoed aan de overeenkomst, voor rekening en risico van koper. Door ondertekening van deze overeenkomst gaat koper ermee akkoord dat van de verkoper geen informatie mag worden verwacht die van een normale verkoper gebruikelijk is, zodat aan de onderzoeksplicht van de koper derhalve zwaardere eisen worden gesteld.”
De klager was dan ook mondeling en schriftelijk gewaarschuwd. De woning voldeed in tegenstelling tot wat de klager beweert wél aan de eisen die daaraan mogen worden gesteld. De beklaagde heeft voorts geadviseerd om de keuken zeker te vervangen. De klager kan aan de desbetreffende woning nu eenmaal niet de eisen stellen die aan een nieuwbouwwoning kunnen worden gesteld. Echter, toen tijdens de oplevering van de woning er iets mis bleek te zijn met de Cv-installatie heeft de verkoper onmiddellijk een erkende installateur ingeschakeld die de Cv-ketel nog diezelfde dag heeft gerepareerd.
De door de klager opgesomde gebreken zijn vervelend maar zijn niet van dien aard dat verkoper in gebreke zou zijn. Desalniettemin was de verkoper aanvankelijk bereid een minnelijk gebaar ter grootte van € 250,–te maken ter finale kwijting over en weer. Op dit gebaar is door de klager niet ingegaan.
De klager stelt verder nog dat hij niet serieus genomen is in zijn klachten. De beklaagde ontkent dat ten stelligste. Er is steeds zeer uitgebreid op zijn klachten gereageerd, zowel door de beklaagde als door de verkopende partij. De laatste correspondentie was van 15 juni 2023. In deze e-mail geeft de klager aan dat hij diverse e-mails niet gelezen heeft en deze alsnog gaat lezen op zijn “Macbook Pro”. Ook deze klacht is derhalve niet terecht.
De beklaagde verzoekt de commissie om afwijzing van de klacht en behoudt zich nadrukkelijk het recht voor het verweerschrift met nadere gronden aan te vullen c.q. nader toe te lichten.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De beklaagde is lid van de VBO en was de verkoopmakelaar bij de verkoop van een woning aan klager. In geschil is of de beklaagde als verkoopmakelaar in strijd met de VBO beroeps- en gedragscode heeft gehandeld. Concreet stelt de klager dat de beklaagde de mankementen met betrekking tot de woning niet aan klager heeft gemeld en dat bovendien zijn klachten niet serieus zijn genomen. Indien de beroepsbeoefenaar niet in overeenstemming met de VBO-gedragsregels heeft gehandeld, kan de commissie in haar uitspraak tot een gegrondverklaring van de klacht komen en een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een vordering tot schadevergoeding. Zij beoordeelt uitsluitend de tuchtrechtelijke verwijten die aan de beklaagde zijn gemaakt. De commissie laat zich dan ook niet uit over het verzoek tot schadevergoeding voor een nieuwe keuken, nu dit buiten haar werkterrein en daarmee buiten haar bevoegdheid valt.
De commissie dient alvorens zij de klacht inhoudelijk kan beantwoorden eerst te beoordelen of de klager in zijn klacht kan worden ontvangen, nu de beklaagde bij verweer een beroep heeft gedaan op niet ontvankelijkheid onder verwijzing naar artikel 20 lid 2 van de algemene consumentenvoorwaarden en reglementen VBO waarin is bepaald dat een consument binnen 12 maanden na het indienen van zijn klacht een aanvraag moet indienen bij de geschillencommissie. De commissie overweegt dat dit beroep op niet-ontvankelijkheid niet slaagt, nu de desbetreffende algemene voorwaarden slechts van toepassing zijn in gevallen waarin sprake is van een contractuele overeenkomst tussen een consument en een VBO-makelaar. Daarvan is hier geen sprake nu een contractuele relatie tussen partijen ontbreekt. Het ontvankelijkheidsverweer behoeft om die reden geen verdere bespreking.
Nu de commissie toekomt aan de inhoudelijke beoordeling van de klacht, dient zij de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klager in het proces rond de verkoop van de woning aan klager en in de afhandeling van de door klager geuite klachten.
De commissie concludeert op grond van de stukken en hetgeen ter zitting naar voren is gebracht dat er geen aanknopingspunten zijn te vinden die de stellingen van klager ondersteunen. Dat de gebreken aan de woning niet door de beklaagde zijn benoemd is naar het oordeel van de commissie niet juist. De ouderdomsclausule in bepaling 23.2 van de door partijen ondertekende koopovereenkomst houdt een expliciete waarschuwing aan klager in over de staat van de woning. Klager had kunnen weten dat de verkoper de woning nooit heeft bewoond, hij evenmin bekend is met eventuele zichtbare en onzichtbare gebreken en/of verontreinigingen en derhalve niet instaat voor de technische en bouwkundige staat van de onroerende zaak, zowel in- als uitwendig en van aanwezige technische installaties. Voorts bevat de bepaling een waarschuwing dat het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van het registergoed voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van het registergoed aan de overeenkomst, voor rekening en risico van koper komen. Door ondertekening van deze overeenkomst gaat koper ermee akkoord dat van de verkoper geen informatie mag worden verwacht die van een normale verkoper gebruikelijk is, zodat aan de onderzoeksplicht van de koper derhalve zwaardere eisen worden gesteld. Voorts heeft de beklaagde onweersproken gesteld dat de beklaagde en de verkoperde de klager zowel mondeling als schriftelijk hebben gewaarschuwd voor de staat van de woning, waarbij de beklaagde de klager heeft geadviseerd om de keuken zeker te vervangen. De klacht van klager treft dan ook geen doel. Hetzelfde geldt voor de klacht van de klager dat de beklaagde hem niet serieus genomen heeft. Uit het dossier blijkt wel degelijk dat uitvoerig schriftelijk op de klachten is gereageerd door zowel de beklaagde als de verkopende partij. Wat daaruit ook blijkt is dat de klager vanwege digitale problemen eerst geen kennis heeft kunnen nemen van deze berichten en later daarvoor nog zijn excuses heeft aangeboden. De commissie ziet op grond van deze bevindingen geen aanleiding om aan te nemen dat de klachten van de klager door de beklaagde niet serieus zijn genomen.
Al hetgeen de klager verder nog heeft ingebracht om aan te tonen dat de beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld, slaagt naar het oordeel van de commissie niet en doet haar oordeel niet anders luiden. De klacht zal dan ook ongegrond worden verklaard.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie
– verklaart zich onbevoegd kennis te nemen van het verzoek om schadevergoeding;
– verklaart de klacht ongegrond.
Het door de klager verlangde wordt afgewezen.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer, voorzitter, de heer J.P.E. Geerdink, mevrouw mr. M.T. Buiting, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter – Bijsterveld, secretaris, op 6 juni 2025.