Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
839664/964339
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Deze zaak gaat over een klacht van een koper tegen een verkoopmakelaar over het biedingsproces bij de aankoop van een woning. De koper had een bod uitgebracht van €835.000 zonder voorbehoud van financiering. Na het sluiten van de biedingen werd haar verteld dat er een hoger bod was met voorwaarden, en dat ze de woning kon krijgen als ze haar bod verhoogde. Ze verhoogde haar bod naar €840.000 en kreeg de woning toegewezen. Later vroeg haar aankoopmakelaar om inzage in het biedlogboek, maar daarin stond alleen haar eigen verhoogde bod en ontbraken andere biedingen en bijbehorende voorwaarden. Volgens de regels van de NVM moet het biedlogboek volledig en transparant zijn. De verkoopmakelaar gaf geen duidelijke uitleg en reageerde niet op vragen. Tijdens de zitting bleek dat er fouten waren gemaakt bij het invullen van het biedlogboek, onder andere door een stagiaire, en dat het systeem nieuw was. De commissie vindt dat de makelaar onzorgvuldig heeft gehandeld en de regels van de NVM heeft overtreden. De klacht is daarom gegrond. De makelaar krijgt een officiële waarschuwing en moet het klachtengeld van €99,99 terugbetalen aan de koper. Ook moet hij bijdragen aan de kosten van de behandeling van de klacht. De commissie is niet bevoegd om te oordelen over het verzoek tot schadevergoeding.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klager heeft de klacht voorgelegd aan de beklaagde.
De klacht betreft het handelen van beklaagde in het biedingsproces rondom de aankoop van de woning van klaagster.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde is opgetreden als verkoopmakelaar van de huidige woning van klaagster.
Tijdens de inschrijving van de biedingen op de woning heeft klaagster een bod uitgebracht van € 835.000,– zonder voorbehoud van financiering. Na het sluiten van de inschrijving werd haar verteld dat er een hoger bod was, maar met meer voorwaarden. Als klaagster haar bod zou verhogen, zou zij de woning kunnen krijgen. Op basis van deze informatie heeft klaagster haar bod verhoogd tot € 840.000,– en is de woning aan haar toegewezen. Na het afronden van de verkoop heeft de aankoopmakelaar van klaagster bij beklaagde om inzage gevraagd in het biedlogboek. Dit heeft klaagster na twee weken eindelijk ontvangen. Hierin stonden echter alleen de biedingen en werden de bijbehorende voorwaarden niet genoemd. Dit moet volgens de richtlijnen van de NVM wel.
Daarnaast kwam het eerdergenoemde hogere bod dan het oorspronkelijke bod van klaagster niet naar voren, omdat er maar één bod van € 840.000,– in stond. Dit was het tweede bod van klaagster. Ook in de begeleidende mail werd bevestigd dat er maar één bod was van € 840.000,–. De aankoopmakelaar heeft beklaagde herhaaldelijk om een verklaring gevraagd maar deze is nooit ontvangen. Klaagster heeft ook geen reactie gekregen op haar eigen e-mail met de vraag om uitleg.
Klaagster is van mening dat beklaagde onjuist heeft gehandeld door tijdens het biedproces te vragen om een hoger bod en door onvolledig inzicht te geven in het biedlogboek.
Klaagster wil graag uitleg van beklaagde ontvangen, waaruit blijkt dat juist is gehandeld. Indien beklaagde deze uitleg niet kan geven, wil zij graag worden gecompenseerd voor het hogere bod dat zij heeft uitgebracht. Zij verzoekt de commissie dienovereenkomstig te beslissen.
Standpunt van de beklaagde
Beklaagde heeft – hoewel daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld – geen schriftelijk verweer ingediend en zijn standpunt eerst ter zitting kenbaar gemaakt. In de kern komt dat op het volgende neer.
Er zijn meerdere biedingen op de woning gedaan. De aankoopmakelaar van klaagster heeft per e-mail – onder voorwaarden – een bod van € 835.000,– gedaan. Via het online platform is van de aankoopmakelaar van een andere gegadigde een identiek bod ontvangen. In overleg met de verkoper zijn klaagster en de andere gegadigde vervolgens uitgenodigd een nieuw bod uit te brengen. Beiden hebben toen wederom een gelijk bod gedaan. Besloten is om de woning aan klaagster te gunnen.
Er zijn geen fouten gemaakt in het biedingsproces zelf. De biedingen zijn echter door een stagiaire van beklaagde niet goed ingevuld in het systeem, dat destijds net nieuw was. In het biedlogboek is alleen het bod van € 835.000,– van de andere gegadigde ingevuld. Verzuimd is het bod van € 835.000,– van klaagster in te vullen, waardoor het lijkt alsof er maar één bod van € 835.000,– is gedaan. Verder is het bod van klaagster van € 840.000,– twee keer ingevuld en ditzelfde bod van de andere gegadigde niet.
Beoordeling van de klacht
Toetsingskader
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen. De commissie kan indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klaagster in het proces rond de aankoop van de woning door klaagster, waarbij beklaagde als verkopend makelaar is opgetreden. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing.
Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een verzoek tot schadevergoeding. Het tuchtrecht heeft niet tot doel de civielrechtelijke aansprakelijkheid van de beroepsbeoefenaar vast te stellen en een klager of klaagster in geval van gegrondbevinding van zijn of haar klacht genoegdoening te verschaffen in de vorm van een schadevergoeding. Bovendien heeft de commissie niet tot taak en is daarom ook niet bevoegd te oordelen en te beslissen over die aansprakelijkheid en een eventueel daaruit voortvloeiende schadevergoeding. De commissie zal zich dan ook onbevoegd verklaren met betrekking tot het verzoek van klaagster om een compensatie.
Het geschil
Vaststaat dat er fouten zijn gemaakt bij het invullen van het biedlogboek, waardoor klaagster niet de juiste informatie heeft gekregen over het verloop van de biedingen. De commissie is van oordeel dat beklaagde hierdoor onzorgvuldig en in strijd met artikel 2 van de Erecode NWM heeft gehandeld. In dit artikel is immers – voor zover van belang – bepaald: “Duidelijkheid en transparantie staan bij ons voorop.” Voorts is in de bijlage bij de Erecode NVM onder G bepaald: “Kandidaat-kopers hebben de mogelijkheid het biedingsproces te controleren. Alle kandidaat-kopers ontvangen na het verstrijken van de bedenktermijn en/of eventuele ontbindende voorwaarden een geanonimiseerd biedlogboek waarin het verloop van het biedingsproces automatisch inzichtelijk is gemaakt, ongeacht de biedingsmethode.” Nu beklaagde onnauwkeurig administratie heeft gevoerd, heeft klaagster onvoldoende de mogelijkheid gehad het biedingsproces te controleren. Ook in dit opzicht is daarom sprake van onzorgvuldig handelen van beklaagde. Dat het biedingssysteem nieuw was en dat het biedlogboek is ingevuld door een stagiaire, maakt dit niet anders. Beklaagde is immers verantwoordelijk voor het handelen van de stagiaire.
Conclusie en sanctie
De conclusie uit het voorgaande is dat de klacht van klaagster gegrond is. Omdat de klacht gegrond is, kan de commissie aan beklaagde een maatregel opleggen. Zij zal beklaagde onder verwijzing naar artikel 13 lid 2 sub a van haar reglement een waarschuwing opleggen.
Klachtengeld en behandelingskosten
Nu de klacht van klaagster gegrond is, zal beklaagde – overeenkomstig het bepaalde in artikel 14 van het reglement van de commissie – aan klaagster het klachtengeld dat zij aan de commissie heeft betaald voor de behandeling van dit geschil, moeten vergoeden. Dit is een bedrag van € 99,99. Bovendien is beklaagde op grond van artikel 15 lid 1 van dat reglement een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart zich onbevoegd met betrekking tot het verzoek van klaagster om een compensatie;
– verklaart de klacht gegrond;
– legt beklaagde een waarschuwing op;
– veroordeelt beklaagde tot vergoeding aan klager van het klachtengeld, ten bedrage van € 99,99. Betaling dient binnen één maand na verzending van dit bindend advies plaats te vinden;
– bepaalt dat beklaagde behandelingskosten aan de commissie moet voldoen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer P.C.A. van Ingen, de heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 3 juni 2025.
