Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
742777/866593
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een koper van een woning heeft een klacht ingediend tegen de makelaar van de verkoper. De koper vindt dat het biedproces niet eerlijk is verlopen. Hij zegt dat hij te laat is geïnformeerd over de inschrijving, dat er onduidelijkheid was over het aantal biedingen, en dat er geen biedlogboek is gebruikt, terwijl dat verplicht is. Ook voelde hij zich onder druk gezet. De makelaar zegt dat hij volgens de regels heeft gehandeld en dat hij pas later voor een inschrijving koos omdat er veel interesse was. De tuchtcommissie oordeelt dat de makelaar inderdaad fouten heeft gemaakt: hij heeft niet alle bieders tegelijk geïnformeerd over de inschrijving en hij heeft geen biedlogboek gebruikt, wat wel verplicht is. Daarom krijgt de makelaar een officiële waarschuwing. De andere klachten zijn ongegrond verklaard. De koper krijgt geen schadevergoeding, want dat mag de commissie niet toekennen.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
De klager heeft de klacht voorgelegd aan beklaagde.
De klacht betreft het biedproces; in het bijzonder het ontbreken van een biedboek.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Bij de aankoop van de woning van klager trad de beklaagde op namens de verkopende partij. Er zijn door de beklaagde fouten gemaakt als gevolg waarvan de klager schade heeft geleden.
De klager heeft de volgende klachten:
1. De klager is uitgenodigd om een bod te doen op de woning, terwijl de gebruikelijke verkoopprocedure – via een inschrijving – al vaststond.
2. Omdat de klager al een bod had gedaan is hij pas 20 uur voor het verstrijken van de deadline van de inschrijving op de hoogte gebracht van de verkoopprocedure om zo de druk maximaal op te voeren terwijl andere gegadigden ruim van tevoren zijn geïnformeerd over de verkoopprocedure en ook werden uitgenodigd om de woning met een aannemer te komen bezichtigen.
3. Er is gelogen over het aantal biedingen en de hoogte van deze biedingen, waardoor klager tegen zichzelf heeft opgeboden.
4. Er is geen gebruik gemaakt van een biedlogboek, wat sinds 1 januari 2023 wel verplicht is voor de bij NVM aangesloten makelaars.
5. De klager is gebeld door de beklaagde om hem op andere gedachten te brengen. Beklaagde deed daarbij vaag over het aantal biedingen en de hoogte daarvan. De klager vindt dit ongepast.
De klager overweegt om de beklaagde aansprakelijk te stellen voor de schade die de klager heeft geleden als gevolg van het handelen van de beklaagde. De klager verzoekt de commissie de klachten gegrond te verklaren, een passende tuchtrechtelijke sanctie op te leggen en te overwegen of verdere maatregelen noodzakelijk zijn om de transparantie en eerlijkheid binnen het biedproces te verbeteren.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De klager is deels niet-ontvankelijk in het verzochte. Hij ziet als oplossing van het geschil een schadevergoeding van € 60.000,–. De commissie kan echter geen sanctie in de vorm van een te betalen schadevergoeding opleggen.
Door de beklaagde en zijn collega, van makelaar, is bij de start van de verkoop de gebruikelijke procedure voor de verkoop van woningen voor goede doelen gevolgd, aangezien de verkoopopbrengst bestemd was voor het Rode Kruis. Dit betekent dat voorafgaand aan de verkoop een taxatie heeft plaatsgevonden, het al vaststond dat er bezichtigingen zouden plaatsvinden en er niet voor de markt uit zou worden verkocht. Daarnaast werd de ouderdoms-, asbest- en niet-zelfbewoningsclausule opgenomen in de koopovereenkomst. Er zijn vooraf geen afspraken met de verkoper gemaakt over de verkoopprocedure.
Toen bleek dat er meerdere geïnteresseerden waren en moeilijk te bepalen was wie de beste koper zou zijn, is in overleg besloten om een inschrijvingsprocedure te hanteren. Het wijzigen van de verkoopprocedure tijdens de verkoop in overleg met de verkoper is toegestaan. Met de inschrijvingsprocedure kon de beste opbrengst voor het goede doel worden gehaald. Dit is aan alle kijkers tegelijkertijd op 28 maart 2024 per email kenbaar gemaakt. Dat de beklaagde op deze wijze de druk maximaal zou hebben opgevoerd bij klager is dus onjuist. Er was ook geen reden toe. De klager heeft zelf, bijgestaan door zijn aankoopmakelaar, besloten een (verhoogd) bod bij inschrijving te doen.
De klager is op 20 maart 2024 uitgenodigd om de woning een tweede keer te bezichtigen met een aannemer. Op die dag was nog niet bekend dat de woning via een inschrijvingsprocedure verkocht zou worden.
Onjuist is dat de klager tegen zichzelf heeft opgeboden. Bij de inschrijving is immers een bod gedaan door een andere partij. De aanleiding voor het hanteren van de inschrijvingsprocedure was dat er meerdere biedingen bij inschrijving werden verwacht. Die gerechtvaardigde verwachting was gebaseerd op de ruime belangstelling voor de woning. Dat dit helaas niet het geval was, kan de beklaagde niet worden verweten. De beklaagde weerspreekt dat hij heeft gelogen over het aantal biedingen. Hij heeft altijd de bij hem bekende informatie met de klager gedeeld. Het is de beklaagde niet bekend dat collega makelaar tegen de klager zou hebben gezegd dat er bij de inschrijving nog twee andere biedingen waren gedaan.
Het was beter geweest als de beklaagde het biedlogboek direct in gebruik had genomen. De beklaagde betreurt het dat het niet gebruiken van het biedlogboek de klager het gevoel heeft gegeven dat hij tegen zichzelf heeft opgeboden. Hij is altijd eerlijk geweest tegenover de klager over het niet gebruiken van het biedlogboek. Hij heeft er ook voor gekozen om niet alsnog – na het verzoek van de aankoopmakelaar van de klager – het biedlogboek open te stellen. De beklaagde heeft met zijn e-mail aan de aankoopmakelaar van 15 augustus 2024 inzicht gegeven in de uitgebrachte biedingen. Het gebruik van het biedlogboek zou tot hetzelfde resultaat hebben geleid. De beklaagde heeft zijn bedrijfsproces inmiddels aangepast en heeft het biedlogboek in gebruik genomen.
Met het telefonisch contact opnemen met de klager op 9 augustus 2024 heeft de beklaagde de beste bedoelingen gehad. Hij wilde in een persoonlijk gesprek proberen de lucht te klaren. Er was geen sprake van het proberen om de klager op andere gedachten te brengen.
Indien de commissie onverhoopt van oordeel is dat de beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld, dan verzoekt hij de commissie de klacht gegrond te verklaren en geen sanctie op te leggen. De tekortkoming/onzorgvuldigheid is volgens de beklaagde gering van aard.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Algemeen
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van de beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties (in dit geval de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM)), dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.
De commissie kan, indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht, een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of de beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens de klager in het proces rond de aankoop van de woning door de klager, waarbij de beklaagde als verkopend makelaar heeft opgetreden.
De klachten
1. De klager is uitgenodigd om een bod te doen op de woning, terwijl de gebruikelijke verkoopprocedure al vaststond.
De beklaagde heeft gemotiveerd weersproken dat de klager is uitgenodigd een bod te doen terwijl de gebruikelijke verkoopprocedure al vaststond. De beklaagde heeft toegelicht dat pas voor het hanteren van een inschrijvingsprocedure is gekozen toen er meerdere geïnteresseerden voor de woning leken te zijn. De beklaagde heeft ook verklaard dat de procedure voor verkoop van woningen voor goede doelen is gevolgd, maar dat er over de verkoopprocedure (de wijze waarop op de woning kon worden geboden) met de verkoper nog geen afspraken waren gemaakt. Het door de klager gestelde is dan ook niet komen vast te staan.
Het klachtonderdeel is ongegrond.
2. Omdat de klager al een bod had gedaan is hij pas 20 uur voor het verstrijken van de deadline van de inschrijving op de hoogte gebracht van de verkoopprocedure om zo de druk maximaal op te voeren terwijl andere gegadigden ruim van tevoren zijn geïnformeerd over de verkoopprocedure en ook werden uitgenodigd om de woning met een aannemer te komen bezichtigen.
Onder E van de NVM-erecode is bepaald:
“De makelaar communiceert vooraf duidelijk aan alle kandidaat-kopers wat de regels zijn van het gekozen biedproces en levert alle benodigde informatie bij kandidaat-kopers aan voor het uitbrengen van een bod. Als er wordt overgestapt naar een ander biedproces wordt dat gelijktijdig aan alle kandidaat-kopers gecommuniceerd. Daarbij wordt aangegeven wat de reden van de overstap is. In geen geval wordt er informatie gedeeld met kandidaat-kopers of hun makelaar over de reeds ontvangen biedingen of het gewenste bod”
Vast staat dat de klager de mogelijkheid is geboden het pand nogmaals met een makelaar te bezichtigen maar dat hij van die mogelijkheid geen gebruik heeft gemaakt. In zoverre is dit klachtonderdeel niet gegrond.
Dat ligt anders voor het verwijt dat andere potentiële kopers eerder op de hoogte zijn gebracht van het verkoopproces dan de klager.
De beklaagde heeft ter zitting verklaard dat alle geïnteresseerden op hetzelfde moment zijn geïnformeerd over het verkoopproces. Hij heeft daarbij gewezen op het emailbericht van collega makelaar aan de geïnteresseerden van 28 maart 2024 om 11:28u. Daarin staat dat de woning zal worden verkocht bij inschrijving met een sluiting op 29 maart om 12:00u. Door middel van dit emailbericht zouden alle potentiële kopers ongeveer 24 uren voor de sluiting zijn geïnformeerd over de inschrijving.
Deze door de beklaagde geschetste gang van zaken strookt niet met zijn eigen e-mailbericht van 15 augustus 2024, waarin hij het verkoopproces achteraf toelicht op verzoek van de aankoopmakelaar van de klager. De beklaagde schrijft daarin: “Inmiddels hadden wij aangegeven via een inschrijving te verkopen met een sluiting op 29 maart 12.00u. Vervolgens heeft collega makelaar de geïnteresseerden de gelegenheid gegeven om met een aannemer langs te komen.” Uit dit laatste emailbericht blijkt dat geïnteresseerden in de gelegenheid zijn gesteld om met een aannemer langs te komen nadat zij ervan op de hoogte waren gebracht dat zou worden verkocht bij inschrijving met sluiting op 29 maart 2024 om 12:00u. Deze geïnteresseerden moeten vóór 28 maart 2024 (wellicht mondeling) zijn ingelicht over de (sluiting van de) inschrijving. Anders zou het immers niet mogelijk zijn geweest om vóór 29 maart 2024 om 12:00u. verschillende bezichtigingen met verschillende aannemers te organiseren. De andere potentiële kopers moeten dus eerder op de hoogte zijn gebracht van het biedproces dan de klager, die pas op 28 maart 2024 is geïnformeerd. Dat niet de beklaagde maar collega makelaar een en ander aan geïnteresseerden zou hebben meegedeeld maakt dit niet anders, aangezien uit het emailbericht van 15 augustus 2024 blijkt dat de verkopende makelaars (“wij”) samen optrokken en voor elkaar optraden. Die gezamenlijke verantwoordelijkheid blijkt tevens uit de opdracht tot dienstverlening die de beklaagde heeft gesloten met de verkoper.
De conclusie is dat de beklaagd heeft gehandeld in strijd met de Bijlage Erecode NVM onder E. Het klachtonderdeel is dan ook gegrond.
3. Er is gelogen over het aantal biedingen en de hoogte van deze biedingen.
Dat de beklaagde zou hebben gelogen over het aantal biedingen en de hoogte daarvan is door beklaagde weersproken. De beklaagde heeft aangegeven dat er één ander bod was. Dat blijkt ook uit de informatie die de beklaagde op 15 augustus 2024 aan de klager heeft verstrekt. Dat er is gelogen is naar het oordeel van de commissie niet komen vast te staan.
Het klachtonderdeel is ongegrond.
4. Er is geen gebruik gemaakt van een biedlogboek, wat sinds 1 januari 2023 wel verplicht is voor de bij NVM aangesloten makelaars.
De beklaagde erkent dat er geen gebruik is gemaakt van een biedlogboek. Gebruik van een geautomatiseerd biedlogboek is vanaf 1 januari 2023 verplicht voor NVM-leden.
Dit klachtonderdeel is dan ook gegrond.
5. De klager is geheel ongepast gebeld door de beklaagde om hem op andere gedachten te brengen. De beklaagde deed daarbij vaag over het aantal biedingen en de hoogte daarvan.
Het door de klager gestelde wordt door de beklaagde weersproken en is derhalve niet komen vast te staan.
Het klachtonderdeel is dan ook ongegrond.
Sanctie
Omdat de klachtonderdelen 2 en 4 gegrond zijn, kan de commissie aan de beklaagde een sanctie opleggen. De aard en de ernst van de tuchtrechtelijke verwijtbare gedragingen van de beklaagde rechtvaardigen naar het oordeel van de commissie, onder verwijzing naar artikel 13 lid 2, sub a, van haar reglement, het opleggen van de sanctie van waarschuwing.
Voor zover de klager in deze procedure een schadevergoeding verlangt van € 60.000,– is de klager in die vordering niet-ontvankelijk. De commissie kan geen sanctie in de vorm van het betalen van schadevergoeding opleggen.
Klachtengeld
De commissie is van oordeel dat het door de klager betaalde klachtengeld voor rekening van de beklaagde dient te komen, nu de klachtonderdelen gegrond worden verklaard.
Behandelingskosten
De commissie bepaalt op grond van artikel 15 van het reglement dat de beklaagde, als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klachten, een door de stichting vastgesteld bedrag aan de commissie betaalt.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klager niet-ontvankelijk in de vordering tot betalen van schadevergoeding;
– verklaart klachtonderdelen 1 en 3 ongegrond;
– verklaart klachtonderdelen 2 en 4 gegrond;
– legt aan de beklaagde de sanctie waarschuwing op;
– bepaalt dat de beklaagde het door de klager betaalde klachtengeld aan hem dient te vergoeden;
– bepaalt dat de beklaagde een door de stichting vastgesteld bedrag aan behandelingskosten dient te betalen aan de commissie.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer P.C.A. van Ingen, de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. L. Kramer, secretaris, op 24 juli 2025.