Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
928236/1156370
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een vastgoedprofessional is door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals gewaarschuwd vanwege zijn handelwijze bij het verkoopproces van een loods. De klager had via de makelaar een bezichtiging geregeld en dacht na telefonisch overleg dat er overeenstemming was bereikt over de koop. Kort daarna werd hij geïnformeerd dat de loods toch was verhuurd. Uit onderzoek bleek dat de makelaar geen formele verkoopopdracht had van de eigenaar, terwijl hij zich wel als verkopende partij presenteerde. De commissie oordeelde dat de makelaar niet transparant was over zijn rol en positie, en dat hij had moeten aangeven dat de loods niet te koop stond en dat hij eerst bij de eigenaar moest nagaan of verkoop mogelijk was. Hierdoor heeft hij artikel 2 van de erecode van de NVM geschonden. De klacht over het niet gestand doen van de verkoop werd afgewezen, omdat er geen bewijs was dat er daadwerkelijk een koopovereenkomst tot stand was gekomen. De commissie verklaarde de klacht deels gegrond, legde een waarschuwing op aan de makelaar en bepaalde dat hij het klachtgeld van €100 aan de klager moet vergoeden.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft de handelwijze van de beklaagde rond het verkoopproces van een loods.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het op het volgende neer.
Op 6 januari 2025 heeft de klager namens zijn holding bij de beklaagde een afspraak gemaakt voor een bezichtiging van een loods. De klager heeft de loods op 9 januari 2025 bezichtigd, de sleutel mogen houden en diezelfde middag voor een tweede keer bezichtigd. Daarna heeft de klager met de beklaagde onderhandeld over de telefoon, uiteindelijk overeenstemming bereikt en de gegevens van zijn holding opgestuurd voor het opstellen van de koopovereenkomst. Daarin zijn ook de details aangegeven over notaris, datum van overdracht etc. Twee uur later is de klager gebeld door de beklaagde met de mededeling dat ondanks de bereikte overeenstemming de eigenaar de loods had verhuurd, terwijl de klager de loods had gekocht. De klager heeft vervolgens onderzoek gedaan naar de gang van zaken bij de eigenaar zelf. Hem is gebleken dat er helemaal geen verkoop- of verhuuropdracht door de eigenaar aan de beklaagde is verstrekt, maar de klager heeft de loods wel van hem gekocht.
De beklaagde heeft later ook aangegeven inderdaad geen opdracht tot verkoop te hebben, maar gedraagt zich in alle uitingen op website en in e-mailverkeer m.b.t. bevestiging bezichtigingen wel als zodanig. De klager neemt dit de beklaagde zeer kwalijk. De klager is tot aankoop overgegaan en is door de beklaagde om de tuin geleid. De beklaagde heeft regel 2 van de erecode van de NVM in ernstige mate geschonden door iets te verkopen zonder dat hij daartoe kennelijk bevoegd was.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
De beklaagde stelt voorop dat hij zowel bij alle telefoongesprekken (voorafgaand aan de bezichtiging) en tijdens de bezichtiging transparant heeft aangegeven wat de stand van zaken was. De betreffende loods stond niet te koop, maar te huur en alle overige bedrijfsruimtes op deze locatie waren al verkocht. De beklaagde heeft bovendien altijd aangegeven dat de eigenaar mogelijk open zou kunnen staan voor de verkoop. Dat de beklaagde altijd transparant heeft aangegeven dat de bedrijfsruimte in beginsel te huur stond, volgt naast de verhuuradvertentie ook uit de berichten die hij nadien, op de dag van de bezichtiging, aan de klager heeft verzonden. In het telefoongesprek na de bezichtiging heeft de klager aangegeven dat hij de prijs waarvoor een andere bedrijfsruimte op dezelfde locatie is verkocht, te hoog vond. De klager overwoog een lager bod te doen. Daarop heeft de beklaagde alleen aangegeven dat als de klager onder de vraagprijs van de andere bedrijfsruimte zou bieden, hij dit niet eens aan de eigenaar zou hoeven voorleggen, omdat hij al wist dat de eigenaar daar niet meer akkoord zou gaan. Deze uitspraak kan redelijkerwijs niet worden opgevat als een aanbod namens de eigenaar en is in ieder geval ook nooit zo bedoeld. De klager wist immers dat de beklaagde de eigenaar nog moest spreken en de vraag nog moest voorleggen of hij openstond voor een verkoop. Daarbij is de beklaagde ook helemaal niet bevoegd om een aanbod namens de eigenaar te doen, noch heeft hij ooit aangegeven dat dit het geval was. De beklaagde heeft als makelaar immers alleen een (mondelinge) opdracht van bemiddeling met de eigenaar. Dit houdt in dat hij in beginsel geen volmacht heeft om namens de eigenaar een koopovereenkomst te sluiten.
De klager, zelf ook makelaar, zou moeten weten dat aanbod en aanvaarding met betrekking tot een koop altijd tussen een verkoper en een koper geschiedt. De makelaar is geen (contracts-)partij bij de koopovereenkomst, tenzij dit nadrukkelijk anders wordt aangegeven. Tijdens het telefoongesprek zijn er verder ook geheel geen onderhandelingen geweest. Er is bijvoorbeeld niet gesproken over (ontbindende) voorwaarden of transportdata. De klager heeft in het telefoongesprek aangegeven dat hij over de prijs na moest denken en er nog op terug zou komen. Het whatsappbericht dat de beklaagde na het telefoongesprek van de klager heeft ontvangen, zag hij dan ook als een eerste bod op de bedrijfsruimte, welk bod hij heeft doorgeleid naar de eigenaar. Dat het ging om een bod – en niet om een overeenstemming – volgt ook uit het feit dat de klager (voor het eerst) nadere voorwaarden toestuurt, die niet eerder besproken waren en uit het feit dat hij spreekt over ‘aanvaarding uiterlijk 31 januari 2025’. Het bod was dus nog niet aanvaard en is uiteindelijk ook nooit aanvaard door de eigenaar.
De beklaagde is van mening dat hij met goede bedoelingen, transparant en naar eer en geweten heeft geopereerd en gecommuniceerd. Van een schending van de erecode is dan ook geen sprake, reden waarom de beklaagde de commissie verzoek om de klacht ongegrond te verklaren.
Beoordeling van de klacht
De commissie overweegt op grond van de door partijen overgelegde stukken en hetgeen partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht als volgt.
De beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak). De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM.
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 14, lid 2, van het reglement.
De klacht van de klager ziet enerzijds op het handelen van de beklaagde als verkopende makelaar in het verkoopproces van een bedrijfsruimte, terwijl de bedrijfsruimte niet te koop stond en de beklaagde geen opdracht tot verkoop had van de eigenaar en daarnaast op het tot stand brengen van een verkoop en dit vervolgens niet gestand doen. De klager stelt dat de beklaagde hiermee artikel 2 van de erecode van de NVM heeft geschonden.
Ten aanzien van het eerste klachtonderdeel aangaande het handelen van de beklaagde zonder opdracht en het hierover niet transparant zijn geweest naar de klager, is de commissie van oordeel dat dit klachtonderdeel gegrond is. Het whatsappbericht van de eigenaar dat de beklaagde als bijlage A bij zijn verweerschrift heeft overgelegd en waar volgens de beklaagde uit zou blijken dat hij handelde onder een opdracht van de eigenaar, is onvoldoende om aan te tonen dat sprake was van een opdracht tot verkoop. Sterker nog, de loods stond niet te koop, maar werd slechts ter verhuur aangeboden. De kennelijke bedoeling van de beklaagde, of dit nu wel of niet mondeling door hem aan de klager is meegedeeld, was om aan de eigenaar voor te leggen dat er een koper was voor de loods nadat de beklaagde al met de klager had onderhandeld over de prijs. De beklaagde wist op dat moment nog niet of de eigenaar daadwerkelijk tot verkoop wilde overgaan. Dat de beklaagde de eigenaar kende en wist dat deze mogelijk genegen zou zijn tot verkoop over te gaan als een goed bod zou worden gedaan, maakt niet dat hij op deze wijze in onderhandeling kon gaan met de klager. De beklaagde had ofwel eerst bij de eigenaar moeten nagaan of hij nog de wens had om te verkopen – zodat hij er ook eerder van op de hoogte zou zijn geweest dat de betreffende loods inmiddels werd verhuurd en de eigenaar dus helemaal niet meer wilde verkopen –, dan wel had hij over het feit dat de loods niet te koop stond, maar te huur werd aangeboden door een andere makelaar, helder en transparant met de klager moeten communiceren. De beklaagde stelt dat hij dit van meet af aan heeft gedaan, maar hiervan is de commissie niet gebleken. Zo heeft de beklaagde in de schriftelijke bevestiging van de bezichtiging op 9 januari 2025 niet kenbaar gemaakt dat de bezichtiging plaatsvond onder de nodige voorbehouden, namelijk dat de bedrijfsruimte niet te koop stond en de beklaagde nog bij de eigenaar moest nagaan of deze eventueel bereid was tot verkoop over te gaan.
Nu de beklaagde in deze bevestiging noch anderszins schriftelijk aan de klager deze voorbehouden heeft meegegeven, is de commissie van oordeel dat sprake is van schending van artikel 2 van de erecode, aangezien de beklaagde niet transparant en duidelijk is geweest over zijn rol en positie.
Ten aanzien van het tweede klachtonderdeel betreffende de aankoop van de loods door de klager is de commissie van oordeel dan niet is komen vast te staan dat overeenstemming is bereikt over de verkoop van de loods. Vaststaat dat de klager telefonisch/per whatsapp de koopprijs van een onlangs verkochte loods heeft geboden. Dat deze bieding ook is aanvaard, is niet gebleken.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gegrond voor wat betreft het handelen van de beklaagde zonder opdracht en het hierover niet transparant zijn geweest naar de klager;
– legt aan de beklaagde de sanctie van waarschuwing op;
– bepaalt dat de beklaagde aan de klager binnen veertien dagen na de verzenddatum van deze uitspraak vergoedt het door de klager betaalde klachtgeld van € 100,–.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. H.A. van Gameren, voorzitter, de heer J. Palland, de heer W.F. de Ruijter, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 2 oktober 2025.