Commissie: Makelaardij Zakelijk
Categorie: Courtage
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1199959/1310382
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Dit geschil vloeit voort uit de in januari 2022 gesloten overeenkomst, waarbij de makelaar zich heeft verbonden tot dienstverlening bij de verkoop van het recreatiebedrijf te (plaatsnaam) tegen een te betalen courtage.
De ondernemer heeft een onbetaald gelaten bedrag van € 9.861,50 bij de commissie gedeponeerd.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dat op zitting toegelichte standpunt komt in de kern op het volgende neer.
Zoals sinds 6 mei 2025 bij de makelaar is gemeld, hebben wij op 27 mei 2024 onze opdracht bij de makelaar ingetrokken. De intrekkingskosten hadden we in een eerder stadium al voldaan. Dit is door de makelaar op 27 mei 2024 ook mondeling bevestigd. Nu ontvingen we op 19 maart 2025 een mail van de makelaar dat was vernomen dat wij met een oude kandidaat in gesprek waren en dat de makelaar bij verkoop aan deze kandidaat zijn courtagefactuur zou sturen. We hebben daarop gereageerd dat we een mogelijke nota zullen betwisten.
Op 4 april 2025 volgde een mail dat wij nooit intrekkingskosten betaald zouden hebben en dat de makelaar naast de intrekkingskosten ook recht had op 10% van de courtage van de laatst gehanteerde vraagprijs. Op 2 mei 2025 heeft de makelaar ons een factuur gestuurd ten bedrage van € 8.150, – excl. btw. Wij hebben daartegen formeel bezwaar gemaakt en om een creditnota verzocht. De makelaar handhaaft evenwel de factuur.
De ondernemer eist een creditnota voor het volledige factuurbedrag
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dit op zitting toegelichte standpunt komt in de kern op het volgende neer.
Na in het verleden al eens werkzaamheden ten behoeve van de ondernemer te hebben verricht, is op 9 juli 2021 en op 13 januari 2022 een offerte in verband met de gevraagde bemiddelingsactiviteiten gemaild. Na onderhandeling is een “maatwerktraject” ingegaan. Wij hebben moeten starten met een te hoge vraagprijs en een zeer uitgebreide verkoopbrochure, die daarna weer aangepast moest worden. Vanaf 1 juni 2022 zijn wij een langdurig traject ingegaan met een kandidaat-koper die alle informatie van ons gekregen heeft, alle vragen beantwoord heeft gekregen en waarbij wij de ondernemer doorverwezen hebben naar een (bij ons bekende en door opdrachtgever ingeschakelde) registeraccountant. Er is in december 2022 zelfs een overeenkomst tot koop en verkoop van de aandelen opgesteld en de onderhandelingen hebben doorgelopen tot in mei 2023, maar hebben niet geresulteerd in een onherroepelijke verkoop omdat de ondernemer meer wilde ontvangen dan de marktwaarde.
Op 13 mei 2022 hebben wij informatie verstrekt aan een andere kandidaat, hetgeen in juli 2023 ook geresulteerd heeft in een eindvoorstel, maar de geboden koopsom was wederom niet acceptabel voor de ondernemer. Vervolgens hebben wij nog allerlei voorstellen gedaan namens de ondernemer om partijen bij elkaar te brengen, maar de onderhandelingen zijn rond 13 september 2023 afgebroken. Tussentijds was besloten om de vraagprijs te verlagen en nadien hebben we een nieuwe verkoopaanbieding gemaakt van een gedeelte van het object, waarmee de opdracht op 20 september 2023 was uitgebreid. Wij hebben toen ook een afzonderlijke verkoopbrochure opgesteld voor de jachthaven en zijn dit ook als zodanig extra gaan aanbieden, waardoor er dus twee afzonderlijke verkoopaanbiedingen waren en er is met de ondernemer besproken dat dit extra kosten met zich mee zou brengen.
Helaas heeft dit alles niet geresulteerd in een succesvolle transactie, er meerdere goede biedingen zijn geweest, maar de ondernemer wilde gewoon te veel ontvangen. Wat vooral storend is, is dat we op 24 mei 2024 nog informatie hebben verstrekt aan een serieuze kandidaat en dat op 27 mei 2024 de opdracht ingetrokken werd. We waren nog in gesprek met twee serieuze kandidaten, maar vernamen dat de ondernemer zelfstandig verder was gegaan met de betreffende kandidaat waaraan ik op 24 mei 2024 nog informatie had verstrekt, zonder mij daarover te informeren. Of dit een vooropgezet plan was weten we niet, maar de kandidaat heeft mij nadien gebeld en heeft destijds aangegeven dat ze er onderling niet uit waren gekomen en dat alles ineens via een andere makelaar zou gaan lopen. Ons is gebleken dat de ondernemer sinds november 2024 een andere makelaar heeft.
Nadien hebben wij nog vernomen dat de ondernemer ook met een andere kandidaat van ons is verder gegaan, dit vanwege een financieringsverzoek van de bank. We hebben gefactureerd waarop wij denken recht te hebben.
Beoordeling van het geschil
In de aanloop naar de zitting hebben partijen getracht hun geschil minnelijk te regelen. Nu partijen ter zitting aangeven geen overeenstemming te hebben bereikt over de wijze waarop het geschil zal worden opgelost, dient de commissie het geschil inhoudelijk te beoordelen.
Dat de makelaar het geschil buiten rechte in der minne heeft willen regelen of tot een praktische oplossing heeft willen brengen, mag nog niet worden opgevat als de erkenning van de klacht of aansprakelijkheid. Hiertoe vereiste bijkomende omstandigheden zijn niet aannemelijk geworden.
De commissie overweegt verder als volgt.
Op 27 mei 2024 heeft de ondernemer de opdracht ingetrokken. De makelaar eist vervolgens betaling van de op 2 mei 2025 gefactureerde € 9.861,50 en legt daaraan in de kern ten grondslag dat de ondernemer de betalingsverplichting uit de overeenkomst moet nakomen, maar daarin tekort is geschoten door dat gefactureerde bedrag onbetaald te laten.
De ondernemer werpt in hoofdlijn tegen dat partijen een bijzondere vergoeding zijn overeengekomen die al op de factuur van 19 juli 2022 aan de makelaar is betaald. De makelaar weerspreekt dit evenwel gemotiveerd en de juistheid van het door de ondernemer gevoerde verweer van een overeengekomen bijzondere vergoeding, wordt niet voldoende aannemelijk. Bij factuur van 19 juli 2022 heeft de makelaar aan de ondernemer € 4.356, – in rekening gebracht voor:
“Advieskosten, volgens afspraak (…) 3.500,00
Kadastrale recherche (…) 100,00
(…)
Totaal btw € 756,00
Te betalen € 4.356,00”
Bij factuur van 2 mei 2025 heeft de makelaar aan de ondernemer € 9.861,50 in rekening gebracht voor:
“Intrekkingskosten verkoopopdracht (…) 3.500,00
Kadastrale kosten/kosten inzage KvK (…) 100,00
Vergoeding 10% verkoopcourtage (1,75%) van laatst
gehanteerde vraagprijs van € 2.600.000,00 k.k. (…) 4.550,00
(…)
Totaal btw € 1.711,50
Te betalen € 9.861,50”
Beide facturen vermelden de bedragen van € 3.500, – en voor kadastrale kosten € 100, -, maar reeds gelet op de tussen beide facturen verstreken jaren en de na juli 2022 door de makelaar op basis van de overeenkomst voortgezette dienstverlening, is niet aannemelijk dat dezelfde bedragen op dezelfde kosten betrekking hebben. De factuur van 19 juli 2022 vermeldt bovendien nadrukkelijk dat het in rekening gebrachte advieskosten betrof en die van 2 mei 2025 vermeldt gefactureerde intrekkingskosten, terwijl niet gesteld of gebleken is dat de ondernemer eerder al eens heeft geklaagd over een eventuele onjuiste vermelding op de factuur van 19 juli 2022.
Voor zover relevant bepaalt artikel 3 van de daarvan door partijen opgemaakte en ondertekende schriftelijke overeenkomst dat de verkoopcourtage 1,75% excl. btw bedraagt van de overeengekomen koopsom en dat er bij intrekking van de opdracht intrekkingskosten verschuldigd zijn van € 3.500,00, – excl. btw en excl. kadastrale kosten van € 100, – excl. btw. In zoverre bepalen de onbestreden toepasselijke Algemene voorwaarden bedrijfsmatig vastgoed in artikel 24 dat de opdrachtgever die een opdracht tot dienstverlening intrekt bovendien aan de makelaar een vergoeding verschuldigd is ter hoogte van 10% van de courtage passend bij de laatst gehanteerde vraagprijs.
Waar de ingebrachte stellingen en stukken overigens geen steun bieden voor een andersluidend oordeel, concludeert de commissie in het licht van al het voorgaande dat de door de makelaar verlangde betaling van de op 2 mei 2025 gefactureerde € 9.861,50, – toewijsbaar is en oordeelt zij dat ter beëindiging van dit geschil ook redelijk en billijk. Nu wat verder nog is aangevoerd niet anders doet beslissen, komt de commissie tot de slotsom dat de eis van de ondernemer moet worden afgewezen en dat de klacht van de ondernemer ongegrond is. Het door de ondernemer te betalen bedrag van € 9.861,50, – dient vanuit het depot te worden uitbetaald aan de makelaar, waarmee dat door de ondernemer aan de makelaar nog te betalen bedrag zal zijn voldaan. De commissie beslist nu als volgt.
Beslissing
De commissie bepaalt dat depotbedrag van € 9.861,50 aan de makelaar dient te worden betaald.
De commissie wijst het meer of anders verlangde af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij zakelijk, bestaande uit de heer mr. M.G.W.M. Stienissen, voorzitter, de heer R.J.P.F. Vaassen, de heer J.H.L. den Otter, leden, op 12 december 2025.