
Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen / uitspraak / Zorgvuldigheid
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
252799/405054
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak gaat over de vraag of beklaagde als verkoopmakelaar onzorgvuldig heeft gehandeld tegenover de klager. Volgens de klager heeft beklaagde zich niet gehouden aan de spelregels van de inschrijvingsprocedure van Eerlijkbieden.nl bij de verkoop van de woning. Klager voert hiervoor aan dat dit komt omdat de beklaagde biedingen van een nieuwe kandidaat-koper na het verstrijken van de sluitingstermijn van de inschrijvingsprocedure heeft aangenomen. Hierdoor is uiteindelijk de woning verkocht aan een derde. Beklaagde is van mening dat hij wel zorgvuldig heeft gehandeld. De beklaagde voert aan dat hij in zijn hoedanigheid van verkoopmakelaar primair de belangen van zijn opdrachtgevers dient te behartigen en dat er nog geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand was gekomen. De commissie is van oordeel dat de beklaagde met het aannemen van de biedingen van de nieuwe kandidaat-koper na het verstrijken van de sluitingstermijn van de inschrijvingsprocedure zich niet heeft gehouden aan de spelregels van Eerlijkbieden.nl. Hierdoor heeft beklaagde onzorgvuldig gehandeld jegens de klager. De commissie legt beklaagde een waarschuwing op.
Behandeling van het geschil
De Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (hierna: de commissie) is op grond van artikel 3 van het reglement van de commissie bevoegd om de klacht te behandelen. De beklaagde is aangesloten bij de NVM en de commissie heeft (onder meer) tot taak om klachten te behandelen over het handelen en/of nalaten van de beklaagde ten tijde van de periode van aansluiting bij de NVM dat mogelijk in strijd is met het bepaalde in de statuten, reglementen, besluiten, gedragscode van de NVM of relevante wet- en regelgeving.
De commissie heeft kennisgenomen van de stukken die door partijen zijn overgelegd.
De mondelinge behandeling heeft op 4 oktober 2024 plaatsgevonden in Utrecht. De klager is digitaal via Zoom verschenen, vergezeld door zijn echtgenote. De beklaagde is in persoon verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde [gemachtigde].
Onderwerp van het geschil
Het onderwerp van geschil betreft de vraag of er nog kan worden onderhandeld met nieuwe kandidaat-kopers nadat de sluitingstermijn van de inschrijvingsprocedure via de website Eerlijkbieden.nl is verstreken en de verkopers van de woning al een bod dat tijdens de inschrijvingsprocedure is gedaan hebben geaccepteerd.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de beklaagde als verkoopmakelaar onzorgvuldig heeft gehandeld jegens de klager door zich niet te houden aan de spelregels van de inschrijvingsprocedure van eerlijkbieden.nl bij de verkoop van de woning. Hij voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
De beklaagde is voor de verkoop van de woning een inschrijvingsprocedure gestart via de website Eerlijkbieden.nl. Volgens de spelregels van deze website kunnen er na het verstrijken van de sluitingstermijn geen verdere onderhandelingen meer plaatsvinden. De beklaagde heeft zich niet aan deze spelregels gehouden bij de verkoop van de woning.
De klager was de enige bieder in de inschrijvingsprocedure. De verkopers van de woning hebben het bod van de klager na het sluiten van de inschrijvingsprocedure geaccepteerd. De beklaagde heeft vervolgens tegen de spelregels in toegelaten dat een nieuwe kandidaat-koper net zo lang mocht bieden op de woning tot het bod van de klager was overstegen, terwijl de inschrijvingsprocedure al was gesloten. Het laatste bod van de nieuwe kandidaat-koper is vervolgens geaccepteerd door de verkopers van de woning. De klager is hierdoor benadeeld. Immers, indien de beklaagde zich wel aan de spelregels van de inschrijvingsprocedure van Eerlijkbieden.nl had gehouden dan had de klager de woning gekocht. Volgens de klager is de beklaagde gelet op het voorgaande niet betrouwbaar en geloofwaardig als verkoopmakelaar.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de beklaagde als verkoopmakelaar zorgvuldig heeft gehandeld. Hij voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
De beklaagde dient in zijn hoedanigheid van verkoopmakelaar primair de belangen van zijn opdrachtgevers te behartigen. Met het accepteren van het bod van de klager is er nog geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand gekomen, omdat daarvoor een schriftelijke koopakte vereist is. Dit heeft de beklaagde bij het accepteren van het bod ook gezegd tegen de klager.
Na het verstrijken van de sluitingstermijn van de inschrijvingsprocedure heeft een nieuwe kandidaat-koper alsnog drie biedingen uitgebracht. De beklaagde is als verkoopmakelaar gehouden om deze biedingen aan de verkopers van de woning door te geven. Er was immers nog geen koopovereenkomst tot stand gekomen, waardoor de verkopers nog nergens aan waren gebonden. De beklaagde heeft de klager na het derde bod van de nieuwe kandidaat-koper uitgenodigd tot het doen van een eindvoorstel. De klager heeft zijn bod vervolgens verhoogd. Het laatste bod van de nieuwe kandidaat-koper was echter hoger waardoor de verkopers hebben ingestemd met dit bod en uiteindelijk de woning hebben verkocht aan deze partij.
De beklaagde heeft de casus ook voorgelegd aan Eerlijkbieden.nl en zij heeft hierop als volgt gereageerd:
“Bij een gesloten inschrijving wordt er een eenmalig uiterst voorstel gevraagd van een kandidaat. Mocht er een
bod binnenkomen (die u verplicht bent om door te geven) na de inschrijving, dan wordt het aangeraden om de
inschrijving te heropenen of de verkoopmethode te wijzigen naar regulier bieden om zo het bod toe te voegen.
Omdat er wordt uitgegaan van een uiterst voorstel is dooronderhandelen in principe niet mogelijk, dit wordt
enkel weer toegestaan wanneer er van verkoopmethode wordt gewijzigd en eenieder op de hoogte is van de
nieuwe spelregels.”
Volgens de beklaagde heeft hij dan ook juist gehandeld door de biedingen van de nieuwe kandidaat-koper voor te leggen aan de verkopers en door beiden gegadigden in de gelegenheid te stellen een uiterste bod te doen.
De beklaagde verzoekt de commissie daarom om de klacht ongegrond te verklaren.
Beoordeling van het geschil
Inleiding
De beklaagde was de verkoopmakelaar van de woning [adres]. Voor de verkoop van deze woning heeft de beklaagde een inschrijvingsprocedure gestart via de website Eerlijkbieden.nl. Vaststaat dat na het sluiten van de inschrijvingsprocedure de verkopers van de woning akkoord zijn gegaan met het bod dat de klager als enige tijdens deze inschrijvingsprocedure heeft gedaan. Tevens staat vast dat de beklaagde heeft toegestaan dat er nieuwe biedingen, buiten de inschrijvingsprocedure om, zijn gedaan door een nieuwe kandidaat-koper die uiteindelijk hebben geleid tot verkoop van de woning aan die partij.
In geschil is of de beklaagde deze biedingen van de nieuwe kandidaat-koper mocht aannemen na het verstrijken van de sluitingstermijn van de inschrijvingsprocedure.
Inschrijvingsprocedure via Eerlijkbieden.nl
De commissie is van oordeel dat de beklaagde met het aannemen van de biedingen van de nieuwe kandidaat-koper na het verstrijken van de sluitingstermijn van de inschrijvingsprocedure zich niet heeft gehouden aan de spelregels van Eerlijkbieden.nl. Op de website van Eerlijkbieden.nl staat, voor zover relevant, het volgende vermeld onder de spelregels.
“Bij een inschrijving krijgen kandidaten een eerlijke kans van de verkoper en de makelaar om een bod uit te brengen voor een vastgestelde sluitingsdatum. Na afloop worden er geen nieuwe biedingen meer geaccepteerd waarna er uit de ingezonden biedingen een koper aangewezen worden.”
De beklaagde heeft zich hier onterecht niet aan gehouden door nieuwe biedingen aan te nemen na de sluitingsdatum. Voor zover de beklaagde heeft betoogd dat hij de verkoopmethode heeft gewijzigd naar regulier bieden en de kandidaat-kopers, waaronder de klager, van de nieuwe spelregels op de hoogte heeft gebracht, faalt dit betoog. De klager is pas nadat de beide biedingen van de nieuwe kandidaat-kopers waren afgewezen geïnformeerd dat de verkoopmethode (in wezen) werd gewijzigd. Daarnaast golden voor de nieuwe kandidaat-koper niet dezelfde spelregels als voor de klager, nu de kandidaat-koper drie biedingen heeft mogen uitbrengen en de klager slechts één eindvoorstel mocht doen.
De commissie is van oordeel dat de beklaagde hierdoor onzorgvuldig heeft gehandeld jegens de klager. Immers, van een redelijk bekwaam en redelijk handelend verkoopmakelaar mag worden verwacht dat hij zich houdt aan de spelregels van de door hemzelf gestarte inschrijvingsprocedure, dan wel dat hij de kandidaat-kopers tijdig op de hoogte stelt van de gewijzigde verkoopmethode en dat voor iedere partij dezelfde spelregels gelden.
Conclusie
De conclusie uit het voorgaande is dat de klacht van de klager gegrond zal worden verklaard. De commissie zal de beklaagde hiervoor een waarschuwing opleggen als sanctie. De commissie acht een waarschuwing een passende sanctie in dit geval, nu er (voor zover bekend bij de commissie) nog geen uitspraken zijn gedaan met betrekking tot de spelregels van de inschrijvingsprocedure via Eerlijkbieden.nl.
Klachtengeld
De commissie is van oordeel dat het door de klager betaalde klachtengeld voor rekening van de beklaagde dient te komen, nu de klacht van de klager gegrond wordt verklaard.
Behandelingskosten
De commissie bepaalt op grond van artikel 15 van het reglement dat de beklaagde, als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht, een door de stichting vastgesteld bedrag aan de commissie betaalt.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gegrond;
– geeft aan de beklaagde een waarschuwing als sanctie;
– bepaalt dat de beklaagde aan de klager het door de klager betaalde klachtengeld van € 99,99 vergoedt;
– bepaalt dat de beklaagde behandelingskosten aan de commissie dient te betalen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse, mevrouw mr. E.J.P.J.M. Kneepkens, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 4 oktober 2024