Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
508608/777558
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De klacht gaat over de beklaagde, een verkoopmakelaar, die volgens de klager niet juist heeft gehandeld tijdens het biedingsproces voor een woning. De klager had een bod van 1,3 miljoen euro uitgebracht, maar de woning werd uiteindelijk verkocht aan iemand die een hoger bod van 1,325 miljoen euro had gedaan. De klager beweert dat de beklaagde hem niet heeft geïnformeerd over de hogere bieding die via e-mail was binnengekomen en dat deze bieding buiten de gestelde termijn was ontvangen. Ook stelt de klager dat de beklaagde hem niet de kans heeft gegeven om zijn bod te verhogen.
De beklaagde stelt dat zij de biedingen correct heeft afgehandeld en dat biedingen via e-mail ook waren toegestaan. De hogere bieding was binnen de gestelde termijn ontvangen en de beklaagde heeft alle biedingen doorgestuurd naar de verkopers, die het hoogste bod hebben geaccepteerd. De beklaagde heeft de bieding handmatig ingevoerd in het biedlogboek om het compleet te maken en heeft de klager hierover geïnformeerd.
De commissie oordeelt dat de beklaagde conform de regels van de NVM heeft gehandeld. De hogere bieding was tijdig ontvangen en het was toegestaan om biedingen via e-mail te doen. De commissie concludeert dat de klacht ongegrond is.
Volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klager klaagt over de beklaagde als verkoopmakelaar van een woning waarop de klager een bod heeft gedaan. De beklaagde heeft volgens de klager bij het biedingsproces niet juist gehandeld.
De feiten
De klager heeft een appartement bezichtigd. Hij is door de beklaagde geïnformeerd dat hij uiterlijk op 29 mei 2024 om 17.00 uur bod kon uitbrengen op het appartement. Daarbij ontving de beklaagde de volgende uitleg over hoe de bieding kon worden gedaan:
“Als je serieuze interesse hebt in de woning ontvangen wij graag uiterlijk woensdag 29/5 om 17.00 een bieding van je. Deze bieding kun je uitbrengen op de website van de woning: [webadres van website] door naar de link “bieden op deze woning” te gaan die rechtsonder aan de pagina te vinden is. Hier kun je het biedingsformulier invullen en naar ons toe sturen.”
De klager heeft vervolgens op 29 mei 2024 om 12:46 uur een bod van 1,3 miljoen euro uitgebracht. De beklaagde heeft op 30 mei 2024 om 08.49 uur een bieding van € 1.325.000,– in het biedlogboek ingevoerd. De verkopers zijn met de bieder van het bedrag van € 1.325.000,– in zee gegaan.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De klager is van mening dat de beklaagde het proces van biedingen niet correct heeft afgehandeld. Zij heeft de klager niet geïnformeerd over de via e-mail ingekomen hogere bieding, ze heeft een hoger bod geaccepteerd dat buiten de biedingstermijn is ontvangen en heeft de klager daarover niet geïnformeerd, ze heeft het bod zelf in het biedlogboek ingevoerd en de klager niet gevraagd of hij zijn bod wilde verhogen.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Na de bezichtiging heeft de beklaagde potentiële kopers geïnformeerd dat biedingen via de website, uiterlijk op woensdag 29 mei 2024 om 17.00 uur kunnen worden gedaan. Zij kan niet voorkomen dat potentiële kopers op andere wijze, bijvoorbeeld via e-mail een bod doen. In dit geval heeft een aankoopmakelaar via e-mail een bod gedaan op 29 mei 2024 om 16.57 uur. Zij heeft de klager hierover desgevraagd geïnformeerd.
Nadat de biedingstermijn was geëindigd heeft de beklaagde alle biedingen doorgestuurd naar de verkopers die het hoogste bod hebben geaccepteerd. De beklaagde heeft die bieding de volgende dag om 08:49 uur handmatig ingevoerd om het biedlogboek compleet te maken. Ook hierover heeft zij de klager desgevraagd geïnformeerd.
Het biedlogboek van Homeshow is goedgekeurd door de NVM. In het biedboek is te zien dat de bieding door de beklaagde is ingevoerd.
Er was geen sprake van een onderhandeling met de klager, zodat de beklaagde niet verplicht is om de klager en andere bieders in de gelegenheid te stellen een beter bod uit te brengen. Dat zou in strijd zijn met de NVM-erecode.
Beoordeling van de klacht
Algemeen
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is zij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM.
Het is aan de klager om de feiten en omstandigheden te stellen en aannemelijk te maken die leiden tot de conclusie dat de beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld.
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of beklaagde in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Als dit niet het geval is kan de commissie op grond van haar reglement een maatregel opleggen.
De klager stelt dat de beklaagde met betrekking tot het biedproces onjuist heeft gehandeld. Daarin wordt hij door de commissie niet gevolgd.
Uit de overgelegde stukken blijkt dat het (uiteindelijk) winnende bod is gedaan via een e-mail van een aankoopmakelaar op 29 mei 2024 om 16.57 uur. Biedingen dienden uiterlijk op 29 mei 2024 om 17.00 uur te zijn gedaan, zodat de bieding tijdig is gedaan. In de informatie die de klager over het doen van biedingen heeft ontvangen staat dat “Deze bieding kun [onderstreping door commissie] je uitbrengen op de website van de woning”. Dat betekent dat biedingen ook op andere wijze dan via de website, zoals via e-mail mochten worden gedaan. De beklaagde heeft dit proces aan de klager op duidelijke wijze uitgelegd, maar de klager heeft daar geen genoegen mee genomen. De kennelijke gedachte van de klager dat de beklaagde een bieding heeft geaccepteerd die buiten de termijn is binnen gekomen, is op geen enkele wijze komen vast te staan.
De commissie is van oordeel dat beklaagde heeft gehandeld conform de regels van de NVM.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ongegrond is.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht van de klager ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer, voorzitter, de heer J. Weide, de heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. L. Kramer, secretaris, op 14 februari 2025.