Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: -
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
486828/774821
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een koper ontdekt na aankoop dat het woonoppervlak van zijn woning aanzienlijk kleiner is dan vermeld. De makelaar rekent ten onrechte een deel van de garage mee als woonruimte, terwijl deze ruimte nog steeds als garage wordt gebruikt en niet voldoet aan de voorwaarden van de meetinstructie. De tuchtcommissie oordeelt dat de makelaar onzorgvuldig handelt en legt een berisping op. De klacht over het verkeerd vermelde bouwjaar wordt als te gering beoordeeld voor een tuchtrechtelijk verwijt. De commissie verklaart zich niet bevoegd om te oordelen over de gevraagde schadevergoeding, maar bepaalt wel dat de makelaar het klachtengeld en de behandelingskosten moet vergoeden.
Volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft het verwijt van klager aan beklaagde dat deze het woonoppervlak van de door de klager aangekochte woning onjuist heeft vermeld.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat op het volgende neer.
Bij onafhankelijke taxatie van de door de klager aangekocht woning is gebleken dat de woonoppervlakte 101m2 is en niet 120m2, zoals de beklaagde heeft vermeld. De beklaagde heeft ten onrechte een deel van de schuur meegerekend als woonoppervlakte. Tevens is er een verkeerd bouwjaar opgegeven, 1990 in plaats van 1989. De klager verzoekt om een financiële compensatie van de geleden schade.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat op het volgende neer.
De beklaagde betwist dat hij zich niet heeft gehouden aan de Meetinstructie en onjuiste informatie over het bouwjaar van de woning heeft verstrekt. De beklaagde stelt dat de bijkeuken bouwkundig niet slechts geschikt is als bergruimte. Van deze bijkeuken kan zeer goed een slaapkamer met badkamer worden gemaakt. In de Meetinstructie staat vermeld: “Een bijkeuken, pantry, wasmachine- of cv-ruimte, of overige ruimte binnen de woning, worden gerekend tot de gebruiksoppervlakte wonen, mits deze ruimten zich binnen de woning bevinden en deze ruimten verwarmd/geïsoleerd zijn.’’ De NVM geeft op haar website daarbij nog de navolgende toelichting: ‘‘De Meetinstructie geeft vorm, inhoud en structuur aan de gebruiksoppervlakte. De opgegeven gebruiksoppervlakte is indicatief en kan niet als een garantie worden gezien. De Meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting.”
Voor de verkoop van de woning heeft de beklaagde de bouwtekening en het bestek ontvangen van de woning. Uit deze tekening volgt dat een gedeelte van de garage als bijkeuken zal worden gebruikt. Daarnaast volgt uit het bestek dat de woning is geïsoleerd. Verder volgt onmiskenbaar uit de foto’s van de ruimte dat de gehele vloer van de ruimte is betegeld en de ruimte vanuit de woning toegankelijk is. De bijkeuken bevindt zich dus binnen de woning. De ruimte wordt verwarmd door verschillende radiatoren.
Aan de hand van alle voornoemde factoren, heeft de beklaagde op grond van de Meetinstructie geconcludeerd dat het gedeelte met betrekking tot de bijkeuken ook daadwerkelijk kan worden beschouwd als bijkeuken (en ook als zodanig werd gebruikt) en dus kwalificeert als gebruiksoppervlakte wonen.
Dat een andere makelaar/taxateur tot een andere meting komt, betekent uiteraard niet dat de beklaagde een onjuiste meting heeft uitgevoerd. Beklaagde heeft in de tekst van de verkoopinformatie uitdrukkelijk gewezen op de mogelijkheden van de bijkeuken. Uit het voorgaande volgt dat de beklaagde overeenkomstig de Meetinstructie heeft gehandeld en dat hij de zorgvuldigheid heeft betracht, die van een makelaar in deze gegeven omstandigheden mocht worden verwacht. Dit klachtonderdeel dient derhalve ongegrond te worden verklaard.
Voor wat betreft de verkeerde vermelding van het bouwjaar stelt de beklaagde dat uit de verkoopinformatie van de beklaagde volgt dat de woning in 1990 is gebouwd en uit het rapport van VMG Taxatie dat de woning dateert uit 1989. Naar het oordeel van de beklaagde kan hem hieromtrent geen tuchtrechtelijk verwijt worden gemaakt. Bovendien betreft het slechts een verschil van een jaar. Dit minimale verschil zal op geen enkele wijze invloed hebben gehad op het maken van een weloverwogen aankoopbeslissing door de klager. Ook dit klachtonderdeel is daarom ongegrond.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie kan indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een vordering tot schadevergoeding. Zij beoordeelt uitsluitend de tuchtrechtelijke verwijten die aan de beklaagde zijn gemaakt. De commissie zal zich dan ook met betrekking tot de ingestelde vordering tot schadevergoeding niet bevoegd verklaren.
De klager heeft aangevoerd dat de beklaagde heeft gehandeld in strijd met de Meetinstructie gebruiksoppervlakte wonen. Ten onrechte heeft de beklaagde een oppervlakte van 19m² in de garage aangemerkt als woonruimte. De klager heeft verwezen naar punt 30 van de ‘Lijst met vragen en antwoorden meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen’, waarin als antwoord op de vraag of een omgebouwde garage die vanuit de woning binnendoor bereikbaar is tot de gebruiksoppervlakte wonen gerekend kan worden wordt aangegeven dat dit mogelijk is, wanneer de garage is geïsoleerd, het klimaat beheerst kan worden en de garage niet meer toegankelijk is voor de auto en/of geschikt is voor stalling van de auto.
Onweersproken staat vast dat de garage toegankelijk is voor de auto en ook als zodanig wordt gebruikt. Ook is vastgesteld dat de radiatoren in de garage bevestigd zijn in het gedeelte dat als garage in gebruik is en niet in de bijkeuken. De beklaagde heeft op deze punten in zijn schriftelijk verweer en ook ter zitting niet inhoudelijk gereageerd.
Nu de bijkeuken in de garage niet voldoet aan de voorwaarden van gebruiksoppervlakte wonen, heeft de beklaagde de bijkeuken ten onrechte aangemerkt als woonoppervlak.
De commissie overweegt, dat een verkopend Vastgoedpro-makelaar onrechtmatig handelt jegens een koper als hij een woning niet conform de Branchbrede meetinstructie heeft ingemeten. De Meetinstructie bepaalt in belangrijke mate het vertrouwen dat kopers van woningen die worden aangeboden door Vastgoedpro-makelaars, mogen ontlenen aan de in de verkoopinformatie genoemde woon- of gebruiksoppervlakte. Kopers mogen er in beginsel van uitgaan dat deze oppervlakten zijn vastgesteld op basis van de Meetinstructie. Dat kan anders zijn als een koper op basis van verklaringen of gedragingen van de verkopend makelaar, eventueel in samenhang met andere omstandigheden, moest begrijpen dat de oppervlakten niet conform de Meetinstructie zijn vastgesteld of als de koper op basis van andere omstandigheden moest twijfelen aan de juistheid van de vermelde oppervlakten. Naar het oordeel van de commissie doet deze situatie zich hier niet voor.
De commissie is van oordeel dat de beklaagde niet zorgvuldig heeft gehandeld bij het vaststellen van het woonoppervlakte van de woning. Zij zal de klacht op dit punt gegrond verklaren.
Ten aanzien van de verkeerde vermelding van het bouwjaar is de commissie van oordeel dat dit een onzorgvuldigheid betreft van zo’n geringe omvang dat de beklaagde hiervoor geen tuchtrechtelijk verwijt zal worden gemaakt.
Sanctie
Omdat de klacht grotendeels gegrond is, kan de commissie aan beklaagde een sanctie opleggen.
De aard en de ernst van de tuchtrechtelijk verwijtbare gedraging van beklaagde en het niet blijk geven van de beklaagde dat hij inziet dat sprake is van een foutieve meting, ondanks de duidelijke meetinstructie hierover, rechtvaardigen naar het oordeel van de commissie, onder verwijzing naar artikel 13 lid 2, sub b, van haar reglement, het opleggen van de sanctie van berisping.
Klachtengeld
De commissie is van oordeel dat het door de klager betaalde klachtengeld voor rekening van de beklaagde dient te komen, nu de klacht grotendeels gegrond worden verklaard.
Behandelingskosten
De commissie bepaalt op grond van artikel 15 van het reglement dat de beklaagde, als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht, een door de stichting vastgesteld bedrag aan de commissie betaalt.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart zich onbevoegd ter zake de vordering tot schadevergoeding;
– verklaart de klacht van de klager ten aanzien van de onjuiste vermelding van het woonoppervlakte gegrond;
– legt de beklaagde de sanctie van berisping op;
– bepaalt dat de beklaagde het door de klager betaalde klachtengeld aan hem dient te vergoeden;
– bepaalt dat de beklaagde behandelingskosten dient te betalen aan de commissie.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer ir. A. ter Hart, de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 6 maart 2025.