
Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)zorgvuldigheid
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
246812/422644
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Beklaagde had als verkopend makelaar opdracht van klager en zijn ex-echtgenote tot verkoop van de voormalige echtelijke woning. Beklaagde heeft zonder toestemming van klager de vraagprijs verlaagd. Op overtreding van de veroordeling van het vonnis om adviezen op te volgen, stond een dwangsom. Klager had het niet erg gevonden om dwangsommen te verbeuren. Beklaagde erkent dat zij zonder toestemming van klager de vraagprijs van de woning heeft verlaagd. Op grond van het vonnis was klager verplicht om mee te werken aan de verkoop en om adviezen van de makelaar op te volgen. Beklaagde heeft op grond van haar deskundigheid het advies gegeven om de vraagprijs te verlagen en heeft dat advies een aantal keren toegelicht. Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een vordering tot schadevergoeding. Zij beoordeelt uitsluitend de tuchtrechtelijke verwijten die aan de beklaagde zijn gemaakt. De commissie verklaart zich onbevoegd inzake de vordering tot schadevergoeding. De commissie verklaart de klacht van de klager gegrond zonder oplegging van een sanctie.
Onderwerp van de klacht
De klager heeft de klacht voorgelegd aan de beklaagde.
De klacht betreft de beslissing van beklaagde om de vraagprijs van de woning te verlagen zonder instemming van klager.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde had als verkopend makelaar opdracht van klager en zijn ex-echtgenote tot verkoop van de voormalige echtelijke woning. Beklaagde heeft zonder toestemming van klager de vraagprijs verlaagd. Beklaagde stelde dat zij dit kon doen, omdat beklaagde op grond van een vonnis in kort geding verplicht was om mee te werken aan verkoop en om adviezen van de makelaar op te volgen. Volgens klager gaf het vonnis beklaagde niet de mogelijkheid om zonder zijn instemming de vraagprijs te verlagen. Op overtreding van de veroordeling van het vonnis om adviezen op te volgen, stond een dwangsom. Klager had het niet erg gevonden om dwangsommen te verbeuren. Hij wilde wat meer tijd hebben om na te denken over het advies van de beklaagde om de vraagprijs te verlagen.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde erkent dat zij zonder toestemming van klager de vraagprijs van de woning heeft verlaagd. Op grond van het vonnis was klager verplicht om mee te werken aan de verkoop en om adviezen van de makelaar op te volgen. Beklaagde heeft op grond van haar deskundigheid het advies gegeven om de vraagprijs te verlagen en heeft dat advies een aantal keren toegelicht. Er viel met klager echter niet over te praten. Met het oog op de verkoop was verlaging van de vraagprijs noodzakelijk. Na de verlaging waren er veel belangstellenden voor bezichtiging, alleen liet klager de kijkers toen niet meer toe.
Het was beklaagde duidelijk dat klager op grond van het vonnis de adviezen van beklaagde diende op te volgen. Het vonnis was moeilijk leesbaar en het was voor beklaagde niet helemaal duidelijk wat het gevolg zou zijn als klager haar advies niet opvolgde. Zij heeft daarover geen advies ingewonnen bij een eigen jurist of de NVM. Wel heeft zij er contact over gehad met de advocaat van mevrouw. Die wist ook niet precies hoe daarmee om te gaan. Beklaagde heeft zich als makelaar in te spannen om een zo goed mogelijk verkoopresultaat te realiseren. Daar heeft zij haar best voor gedaan.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie heeft ingevolge haar reglement tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht(en) te doen.
Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een vordering tot schadevergoeding. Zij beoordeelt uitsluitend de tuchtrechtelijke verwijten die aan de beklaagde zijn gemaakt.
Het staat vast dat beklaagde de vraagprijs heeft verlaagd zonder instemming van klager als mede-opdrachtgever. Duidelijk is ook dat klager bij kort gedingvonnis van 4 september 2023 veroordeeld was om mee te werken aan de verkoop en om adviezen van de verkopende makelaar op te volgen. Een afschrift van dat vonnis bevindt zich in het dossier. Uit het vonnis blijkt dat de veroordeling tot het opvolgen van adviezen van de makelaar slechts afgedwongen kan worden door de ex-echtgenote van de klager via het opeisen van dwangsommen. Dit laatste heeft beklaagde ter zitting erkend.
Dat betekent dat beklaagde niet correct heeft gehandeld. Zij had niet zonder instemming van klager de vraagprijs mogen verlagen. De commissie heeft er begrip voor dat het kort gedingvonnis ten aanzien van de gevolgen die aan niet-nakoming verbonden waren lastig leesbaar was. Dat had echter voor beklaagde aanleiding moeten zijn om zelf juridisch advies in te winnen alvorens de beslissing te nemen om de vraagprijs te verlagen. De commissie overweegt ook dat beklaagde niet bewust onjuist heeft gehandeld en dat aannemelijk is dat zij zich naar beste eer en geweten heeft ingespannen om het meest optimale verkoopresultaat te behalen.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht gegrond is, maar dat er geen aanleiding is om een sanctie op te leggen.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart zich onbevoegd inzake de vordering tot schadevergoeding.
De commissie verklaart de klacht van de klager gegrond zonder oplegging van een sanctie.
Beklaagde dient overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 100,00 aan de klager te vergoeden ter zake van het klachtengeld.
Overeenkomstig het reglement van de commissie is de beklaagde aan de commissie een bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht verschuldigd.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. H.A. van Gameren, voorzitter, de heer G.W.J.M. van den Putten, mevrouw mr. M.C. de Gier, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. P.G. Muller, secretaris, op 21 november 2024.