Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Boete / Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
212477/227487
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
In deze uitspraak gaat het om een geschil tussen appellant en verweerder. Verweerder heeft aan appellant een boete opgelegd voor twee overtredingen. Ten eerste hebben twee medewerker van appellant taxaties uitgevoerd terwijl zij (nog) niet als taxateur bij verweerder was geregistreerd. Ten tweede hebben zeven medewerkers van appellant zich met een onjuiste functieomschrijving gepresenteerd. De appellant is van mening dat deze boetes niet zorgvuldig tot stand zijn gekomen en vordert vernietiging, dan wel matiging, van de boetes. Volgens de appellant is het gebruikelijk dat tijdens een aanmelding tot taxateur de betreffende persoon al wel dusdanige werkzaamheden verricht. Het feit dat de werknemer van appellant al zo aan de slag ging was ook bij verweerder bekend. Appellant betwist verder dat sprake is geweest dat sprake was van een onjuiste functieomschrijving en dat de regels hier omtrent niet duidelijk waren.
Wat is de beslissing?
Volgens de commissie is het onjuist dat er een gedoogbeleid is voor het verrichten van werkzaamheden terwijl de werknemer nog niet aangesloten is. Ook heeft een accountmanager van verweerder aan appellant aangegeven dat de werknemer geen werkzaamheden als taxateur mocht verrichten als zij niet als dusdanig is aangemeld. Verweerder heeft deze waarschuwing dus bewust genegeerd, waardoor de hoogte van de boete ook redelijk is. De commissie is ook niet van mening dat de regels omtrent functieomschrijvingen niet duidelijk zijn. De appellant was hier ten tijde van de klacht mee bekend, en had anders verduidelijking aan verweerder moeten vragen. Wel is er bij één van de zeven werknemers niet sprake van een onjuiste functieomschrijving. De commissie bekrachtigt de eerste boete, en vernietigt de tweede boete. Hierover zal opnieuw uitspraak moeten worden gedaan, terwijl de boete voor de overige zes onjuiste functieomschrijvingen wel wordt opgelegd.
De uitspraak
Behandeling van het geschil
Bij brief met 16 bijlagen van 17 mei 2023 heeft appellant beroep aangetekend bij de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (verder te noemen: de commissie) tegen een aantal beslissingen van de [verweerder] van 21 april 2023. Verweerder heeft hierop bij brief van 17 oktober 2023 verweer gevoerd. Op 4 april 2024 heeft appellant bijlage 17 met een toelichting overgelegd.
De commissie is op grond van artikel 24 van het reglement van de commissie bevoegd om het beroep tegen het besluit van de [verweerder] te behandelen.
De commissie heeft kennis genomen van de overgelegde stukken.
De mondelinge behandeling heeft op 5 april 2024 plaatsgevonden in Utrecht.
Ter zitting zijn verschenen:
– de heer [naam], namens appellant;
– de heer [naam], namens appellant;
– mevrouw mr. [naam], gemachtigde van appellant;
– de heer [naam], voorzitter van de [verweerder];
– mevrouw [naam], adjunct secretaris de [verweerder];
– mevrouw mr. [naam], secretaris van de [verweerder].
Mr. [naam] heeft ter zitting spreekaantekeningen overgelegd. De commissie heeft hiervan kennisgenomen en deze zullen aan het procesdossier worden gevoegd.
Onderwerp van het geschil
Het beroep betreft de beslissing van verweerder van 21 april 2023 om aan [appellant] een tweetal boetes op te leggen van tezamen € 11.000,– wegens verschillende overtredingen van het Reglement Lidmaatschap en Aansluiting (hierna: RLA). Appellant is de rechtsopvolgster van deze vennootschap. Waar de commissie spreekt over ‘appellant’, dient daaronder (waar relevant) tevens deze B.V. te worden verstaan.
De feiten
Op 6 mei 2022 heeft appellant op haar [sociale mediapagina] een bericht geplaatst dat de heer [werknemer 1 bij appellant] in dienst zou treden als ‘Head of Valuations’ in haar ‘Consultancy, Research en Taxatie team’. Op 16 mei 2022 is [werknemer 1 bij appellant] ook in loondienst gekomen van appellant. Nog op die dag is namens verweerder tijdens een gesprek op het kantoor van appellant mondeling te kennen gegeven dat [werknemer 1 bij appellant] niet mocht taxeren, zolang hij niet als taxateur is aangesloten bij verweerder. Op 24 januari 2023 is daartoe een aanvraagformulier, met toelichting en 13 bijlagen, ingediend bij verweerder.
Op 30 maart 2023 heeft tussen appellant en de [verweerder] een gesprek plaatsgevonden over deze aanvraag, waarbij is stilgestaan bij de omstandigheid dat [werknemer 1 bij appellant] in het verleden was geroyeerd als lid van verweerder, de feiten die daartoe aanleiding hadden gegeven en de kans op herhaling van die feiten bij een hernieuwd optreden als taxateur onder de vlag van verweerder.
Besluitonderdeel 1: Afwijzing aanvraag [werknemer 1 bij appellant] tot aansluiting als NVM-Makelaar/Taxateur
In haar beslissing van 21 april 2023 (met referentie: [referentienummer]) heeft de [verweerder] de aanvraag tot aansluiting als NVM-Makelaar/Taxateur van [werknemer 1 bij appellant] afgewezen (hierna: besluitonderdeel 1). Het beroep richt zich niet tegen dit besluitonderdeel.
Besluitonderdeel 2: Boetes wegens het in strijd handelen met artikel 3, lid 2, en artikel 14 RLA
Verder heeft de [verweerder] in deze beslissing vastgesteld dat appellant heeft aangevoerd dat zij er vanwege de continuïteit van haar onderneming voor heeft gekozen om [werknemer 1 bij appellant] taxaties uit te laten voeren, hoewel hij niet als taxateur was aangesloten bij verweerder. Verder heeft appellant volgens de [verweerder] tegenover haar bevestigd dat ook mevrouw [werknemer 2 bij appellant] (hierna: [werknemer 2 bij appellant]) taxaties heeft uitgevoerd, hoewel ook zij (nog) niet bij verweerder was geregistreerd. De [verweerder] overweegt dat daarmee is gehandeld in strijd met artikel 3 lid 2 en artikel 14 RLA en heeft daarvoor boetes opgelegd van € 5.000,– (overtreding door [werknemer 1 bij appellant]) en
€ 2.500,– (overtreding door [werknemer 2 bij appellant]) (hierna: besluitonderdeel 2).
Besluitonderdeel 3: Boetes wegens overtreding van artikel 6b RLA
Tot slot stelt de [verweerder] in deze beslissing vast dat zeven medewerkers van appellant hetzij via uitingen van appellant zelf, hetzij via een [sociale mediapagina], zich met een onjuiste functieomschrijving hebben gepresenteerd. Dit is een overtreding van artikel 6b RLA. De boete hiervoor is € 500,– per medewerker. Mede omdat appellant in het verleden eerder op een dergelijke overtreding was gewezen, heeft de [verweerder] hiervoor een boete opgelegd van in totaal € 3.500,– (hierna: besluitonderdeel 3), ondanks het feit dat zij ook vaststelt dat alle functietitels/teksten na een eerste aanschrijving op 9 februari 2023 naar behoren waren aangepast.
Standpunt van appellant
Appellant verzoekt de commissie om:
1. te verklaren dat de [verweerder] niet in redelijkheid is gekomen tot de boetes genoemd in de besluitonderdelen 2 en 3 van het besluit van 21 april 2023, en deze besluitonderdelen beide, althans elk afzonderlijk, te herroepen, en/of te bepalen dat wordt afgezien van boeteoplegging, althans en subsidiair dat (vanwege de redelijkheid/het evenredigheidsbeginsel) de boete(s) wordt/worden verlaagd/gematigd;
2. te bepalen dat het door appellant betaalde klachtengeld voor de behandeling van dit beroep aan appellant zal worden geretourneerd en/of te gelasten dat verweerder een bijdrage aan de Stichting Geschillencommissies voor beroep en bedrijf verschuldigd is.
Appellant onderbouwt haar verzoek door erop te wijzen dat de [verweerder] op ontoelaatbare wijze de kwestie van de aanvraag van het lidmaatschap van [werknemer 1 bij appellant] heeft vermengd met een dossier dat tegen appellant werd opgebouwd. Voorts voert appellant, onder verwijzing naar de notitie ‘Maatregelen en boetebeleid’ van verweerder en eerdere beslissingen van de [verweerder], aan dat de omvang van de boete de redelijkheidstoets (ex artikel 2:8 lid 1 BW, artikel 2:44 lid 3 BW en artikel 3 en 4, aanhef en onder e van de statuten van verweerder) niet kan doorstaan.
Appellant merkt op dat, gelet op de handelwijze van de [verweerder] op en voorafgaand aan de bespreking van 30 maart 2023, de daaraan voorafgaande discussie over de verzending van post aan een onjuist adres en de inhoud van het besluit van 21 april 2023, de dreiging met sancties voor appellant inzet was om haar te bewegen de samenwerking met [werknemer 1 bij appellant] te beëindigen.
Bij de beoordeling van de aanvraag van [werknemer 1 bij appellant] is niet de juiste procedure (ex artikel 34 van de statuten van verweerder) gevolgd. Ook worden andere leden van verweerder niet zo fel aangesproken op het verrichten van taxaties zonder bij verweerder aangesloten te zijn. ln het ‘Overzicht zaken en boetes 2022’ van de [verweerder] blijkt dat geen enkele boete in 2022 is opgelegd ten aanzien van artikel 14 RLA. Het is algemeen aanvaard dat de aanmelding van een makelaar of taxateur binnen drie maanden gebeurt en dat de betreffende makelaar of taxateur ‘niet op haar handen zit’. Verweerder wist vanaf de dag van indiensttreding van [werknemer 1 bij appellant] dat hij voor appellant werkzaam was en heeft daar vervolgens geen contact over opgenomen. Appellant mocht er, zo begrijpt de commissie het standpunt van appellant, daarom op vertrouwen dat verweerder het optreden van [werknemer 1 bij appellant] als taxateur zou gedogen tijdens de aanvraagprocedure. Ook voor [werknemer 2 bij appellant] gold dat voor haar een aanvraag tot toelating bij verweerder liep ten tijde van het besluit van de [verweerder]. Tot slot voert appellant op dit punt aan dat voor dit feit niet cumulatief twee boetes opgelegd hadden mogen worden en dat de vakbekwaamheid van [werknemer 1 bij appellant] en [werknemer 2 bij appellant] reden had moeten zijn voor verweerder om een waarschuwing op te leggen in plaats van twee boetes.
Voor wat betreft het gebruik van een onjuiste functieaanduiding voert appellant aan dat uit de omstandigheid dat verweerder post voor appellant aan een verkeerd adres (aan een derde) heeft gestuurd volgt dat verweerder het zelf ook niet zo nauw lijkt te nemen met een correcte partijaanduiding. Bovendien worden ook op dit punt andere leden van verweerder niet op (vermeende) overtredingen aangesproken. Ter onderbouwing wijst appellant op het ‘Overzicht zaken en boetes 2022’ van de [verweerder], waarin overtreding van artikel 6b lid 1 RLA niet één keer is genoemd. De regels omtrent de functieaanduiding, neergelegd in de ‘Notitie Aanduiding NVM-makelaars/Taxateurs en medewerkers’ zijn op dit punt niet, althans niet voldoende, duidelijk. Ook heeft de [verweerder] niet aangegeven of en wanneer die notitie is vastgesteld en/of sinds wanneer deze notitie geldt. In de regio [naam regio] voldoet vrijwel geen enkel lid van verweerder aan de hierin genoemde aanduidingen. Appellant heeft dit tijdens de bespreking bij de [verweerder] nader onderbouwd met voorbeelden, maar deze voorbeelden heeft verweerder niet in het verslag van de bespreking opgenomen. Het is onder deze omstandigheden niet redelijk dat aan appellant wel een boete wordt opgelegd, die bovendien disproportioneel is.
Ten aanzien van [werknemer 3 bij appellant] en [werknemer 4 bij appellant] betwist appellant dat sprake is geweest van een onjuiste functieaanduiding op de website van appellant. Ten aanzien van [werknemer 5 bij appellant] en [werknemer 6 bij appellant] kan geen sprake zijn geweest van onduidelijkheid naar de klanten toe. Zij werden genoemd als “Makelaar-RMT”. Volgens de Notitie ‘Aanduiding NVM-makelaars/Taxateurs’ zou dat ‘KRMT’ of ‘kandidaat makelaar’ moeten zijn. Kennelijk mag de samenvoeging daarvan echter niet.
In het algemeen merkt appellant op dat artikel 6b RLA aan de leden een inspanningsverplichting oplegt met betrekking tot de aan haar organisatie verbonden personen. [Social media-account] en andere social media zitten in het privé-domein van medewerkers en een werkgever kan geen absolute waarborg bieden dat alles wat zij daar op plaatsen conform de RLA van verweerder is. Appellant heeft haar medewerkers gevraagd om aanpassingen te doen en heeft aldus gebruik gemaakt van haar aanwijzingsbevoegdheid. De betreffende medewerkers hebben daar ook gehoor aan gegeven. Omdat direct actie is ondernomen, kon de [verweerder] in redelijkheid geen boetes opleggen voor onjuiste functieaanduidingen door medewerkers op hun [social media-accounts].
Voorts heeft appellant ter zitting betoogd dat het besluit van 21 april 2023 geen stand kan houden, omdat de [verweerder] niet onafhankelijk heeft geoordeeld, nu dezelfde samenstelling van de [verweerder], met uitzondering van de voorzitter, destijds het lidmaatschap van [werknemer 1 bij appellant] heeft opgezegd.
Standpunt van verweerder
Voor het standpunt van verweerder verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat op het volgende neer.
Het behoort tot de taak van de [verweerder] om erop toe te zien dat de voor alle leden van verweerder geldende voorschriften worden nageleefd. Daarbij verliest de [verweerder] uiteraard de belangen van de leden niet uit het oog. Indien de [verweerder] bij een onderzoek tot de conclusie komt dat een lid een verenigingsvoorschrift heeft geschonden of schendt, is de [verweerder] gerechtigd daarover opmerkingen te maken en indien de [verweerder] dat geïndiceerd acht een straf op te leggen. Indien de [verweerder] een onderzoek instelt, neemt de [verweerder] ook kennis van alle openbare uitingen, waaronder de website en [sociale mediapagina’s] van de betrokken leden en de daar werkzame personen.
De problematiek van de geconstateerde overtredingen kon niet los gezien worden van de aanvraag van [werknemer 1 bij appellant] om (opnieuw) lid van verweerder te mogen worden. De [verweerder] achtte het van belang om vast te stellen in hoeverre appellant op de hoogte was van het verleden van [werknemer 1 bij appellant] en of bij zijn indienstneming inzage is verstrekt in de uitspraken van de Centrale Raad van Toezicht (aangezien hierin de volledige toedracht van het royement is benoemd). Het gaat hier immers ook in grote mate om de verantwoordelijkheid van een ondernemer om te weten wie zij in huis haalt. In het gesprek tussen appellant en een accountmanager van verweerder is van meet af aan duidelijk gemaakt dat [werknemer 1 bij appellant] niet mocht taxeren zolang zijn aansluiting niet was bewerkstelligd. Het één is niet los te zien van het ander. Appellant heeft [werknemer 1 bij appellant] bewust laten taxeren, wetende dat hij nog niet aangesloten was bij verweerder als taxateur. Zij wisten en hadden moeten weten dat dit niet mocht. Het al dan niet goedkeuren van de aanvraag zou ook mede bepalen of een samenwerking tussen appellant en [werknemer 1 bij appellant] voor de toekomst nog mogelijk/toegestaan was.
De NVM is een merk dat staat voor professioneel goed opgeleide makelaars/taxateurs. Deskundigheid is volgens regel 1 van de Erecode één van de pijlers van verweerder. Om de deskundigheid van haar makelaars/taxateurs te waarborgen, is het onder meer van belang dat de makelaars/taxateurs in een bepaald register staan ingeschreven en de daarvoor aangewezen educatieverplichtingen nakomen. Verweerder heeft er daarom voor gekozen om bepaalde werkzaamheden (lees: makelen en taxeren) voor te behouden aan de bij verweerder aangesloten makelaars en/of taxateurs. In artikel 14 RLA is heel specifiek omschreven dat taxaties namens het lid (en onder de vlag van verweerder) enkel mogen worden verricht door een NVM-Taxateur. Met andere woorden, deze activiteiten mogen pas worden gestart op het moment dat een aansluiting is bewerkstelligd. Dit artikel laat ook geen enkele ruimte voor interpretatie. Het simpele feit dat er een aanvraag ingediend zou worden, betekent natuurlijk geenszins dat er dan sprake is van enige acceptatie vanuit de kant van de NVM om al te gaan taxeren. Verweerder stemt er nooit mee in dat er mensen onder haar vlag werken zonder dat zij daar bijvoorbeeld ook (tuchtrechtelijk) op aan te spreken zijn. Hierin ligt een groot afbreukrisico.
Verweerder kan zich vinden in de opmerking dat het algemeen bekend is dat een makelaar/taxateur niet altijd direct voorafgaand aan of bij indiensttreding wordt aangemeld. De grens van een redelijke termijn van aanmelding ligt bij drie maanden. Verweerder en de [verweerder] aanvaarden echter niet dat de betreffende makelaars/taxateurs in de tussentijd alvast met alle werkzaamheden aanvangen. Tussen de opmerking van appellant richting haar accountmanager dat er een gemotiveerde aanvraag ingediend zou worden en de daadwerkelijke aanmelding zit bovendien een periode van ongeveer acht maanden. Niet alleen is deze aanvraag dus veel te laat ingediend, ook staat onomstotelijk vast dat [werknemer 1 bij appellant] (en [werknemer 2 bij appellant]) in de tussentijd hebben getaxeerd.
De [verweerder] is in haar handhaving grotendeels afhankelijk van ingediende meldingen/klachten, waarnaar vervolgens onderzoek wordt gedaan. Dat er in 2022 geen boete is opgelegd voor artikel 14 RLA is een gevolg van het feit dat er in dat jaar geen zaken met dit onderwerp zijn aangedragen. Appellant is volgens verweerder selectief in de keuze voor een jaaroverzicht. Wanneer er namelijk naar de jaaroverzichten daarvoor wordt gekeken (van 2014-2022) zitten daar elk jaar (met uitzondering van 2019 en 2022) boetes bij voor schending van artikel 14 RLA. Dat andere leden er niet op worden ‘gepakt’, is pertinent onjuist.
In het maatregelen en boetebeleid van de [verweerder] (en artikel 24 RLA) is specifiek benoemd dat de [verweerder] de (gedelegeerde) bevoegdheid heeft om een NVM-Makelaar/Taxateur of een NVM-lid een boete van respectievelijk maximaal € 5.000,– of maximaal € 15.000,– op te leggen voor elke overtreding. Zowel door [werknemer 1 bij appellant] als door [werknemer 2 bij appellant] zijn taxaties verricht, waardoor zij meerdere keren de regelgeving hebben overtreden (artikel 14 RLA). De [verweerder] heeft in dit geval geheel binnen de kaders van het boetebeleid gehandeld. Bij het opleggen van de boete heeft de [verweerder] door twee verschillende boetes op te leggen rekening gehouden met de specifieke overtredingen (langdurig in het geval van [werknemer 1 bij appellant] en kortdurend in het geval van [werknemer 2 bij appellant]). Bij haar beslissing woog de [verweerder] ook mee dat appellant van deze regels op de hoogte was en bewust de regels heeft genegeerd.
Ten aanzien van de functieaanduidingen voert verweerder nog het navolgende aan. Wanneer zij een onderzoek uitvoert, neemt de [verweerder] kennis van alle openbare uitingen. Daaronder vallen ook de websites en [sociale mediapagina’s] van de NVM-leden en de bij deze werkzame personen. De [verweerder] doet dit standaard, niet enkel bij appellant. Van een uitzonderlijke of uitgebreide wijze van natrekken is in dit geval geen sprake geweest.
Op grond van artikel 6b RLA is de titel makelaar/taxateur enkel voorbehouden aan die medewerkers van een NVM-kantoor die ook daadwerkelijk als zodanig zijn aangesloten bij verweerder. Deze regels zijn nader uitgelegd in de notitie ‘Aanduiding NVM Makelaars Taxateurs en medewerkers’ en er zijn diverse aanvullende beleidsdocumenten door de [verweerder] vastgesteld als hulpmiddel om een specifieke regel nader te duiden (bijvoorbeeld door middel van eerdere jurisprudentie). Deze notitie is voor alle leden te raadplegen via het ledenportaal en als zodanig leidend.
Verweerder is van mening dat artikel 6b RLA een verdergaande verplichting oplegt aan de leden dan door appellant wordt betoogd. Een lid dient te allen tijde zorg te dragen dat alle medewerkers – zowel op de website van het kantoor als op de (social) mediakanalen van de betreffende medewerkers – een juiste functietitel hanteren. Dit vloeit eveneens voort uit regel 1 van de Erecode, waarin staat omschreven dat een lid ervoor dient te waken dat er geen onjuiste beeldvorming ontstaat in de communicatie over onder andere werkwijze, dienstverlening en personen. Het gebruik van onjuiste functietitels brengt onduidelijkheid met zich mee richting de markt. Verder merkt verweerder op dat ieder lid de plicht heeft ervoor te zorgen dat haar/zijn werknemers de verenigingsregels stipt naleven.
Een overtreding van een bepaald lid kan geen rechtvaardiging zijn voor andere leden om ook de regels te overtreden. De [verweerder] is niet in staat om 100% van alle media voortdurend te controleren op het gebruik van juiste functietitels. De [verweerder] kan nader onderzoek instellen en handhavend optreden als verweerder een klacht ontvangt over de handelswijze van een lid of door toevallige omstandigheden tegen regelovertredingen aanloopt.
Volgens appellant had de [verweerder] niet in redelijkheid de zeven boetes voor het onjuist gebruiken van functietitels mogen opleggen, aangezien in het jaaroverzicht van 2022 geen enkele boete voor een overtreding op artikel 6b RLA zou zijn opgelegd. Hierdoor zou de boete disproportioneel zijn en zou er sprake zijn van ongelijkheid tussen leden. De [verweerder] kan deze opmerking niet plaatsen. Bij een overtreding van artikel 6b van het RLA kan er volgens het ‘Maatregelen- en boetebeleid’ per medewerker een boete van € 500,– worden opgelegd. In dit geval was er voor zeven medewerkers een onjuiste titel gebruikt. Het is juist dat het lid naar aanleiding van de eerste aanschrijving vanuit de [verweerder] de functietitels heeft aangepast. Het is echter niet de eerste keer dat appellant of (één van haar rechtsvoorgangers) is aangeschreven en beboet voor het onjuist gebruik van functietitels.
De [verweerder] acht het extra verwijtbaar dat appellant, na een eerdere aanschrijving en boetoplegging aan een rechtsvoorgangster van 1 maart 2016, toch weer meer dan incidenteel gebruik heeft gemaakt van onjuiste functietitels. Omdat appellant in herhaling is gevallen met de overtreding van artikel 6b van het RLA acht de [verweerder] de opgelegde boete voor de zeven medewerkers redelijk en proportioneel. Het afdoen met enkel een waarschuwing zou gezien de voorgeschiedenis met het lid niet juist zijn mede gelet op de behandeling van en de door de [verweerder] opgelegde sancties voor dit soort overtredingen aan andere leden.
Beoordeling van het beroep
Inleiding
Het beroep van appellant richt zich tegen de besluitonderdelen 2 en 3. Op grond van artikel 24 RLA dient de commissie deze besluitonderdelen marginaal te toetsen. Dit betekent dat moet worden nagegaan of de [verweerder] op basis van de ten tijde van de bestreden beslissing bekende feiten en omstandigheden in redelijkheid tot haar besluit heeft kunnen komen.
De procedurele en inhoudelijke aspecten met betrekking tot besluitonderdeel 1 zullen in deze uitspraak niet worden behandeld, nu de commissie slechts bevoegd is te oordelen over de besluiten van de [verweerder] die betrekking hebben op het tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen van een NVM-makelaar en/of een NVM-Makelaarskantoor.
De commissie zal zich eerst buigen over de argumenten van appellant die zich specifiek richten tegen besluitonderdeel 2 en zal daarna de argumenten tegen besluitonderdeel 3 bespreken. Tot slot zal de commissie de argumenten die appellant in algemene zin over beide besluitonderdelen heeft aangevoerd beoordelen.
Besluitonderdeel 2: Boete wegens onbevoegd laten taxeren door [werknemer 1 bij appellant] en [werknemer 2 bij appellant] Vaststaat dat appellant artikel 3 lid 2 en artikel 14 RLA heeft overtreden door [werknemer 1 bij appellant] en [werknemer 2 bij appellant] taxaties uit te laten voeren onder de vlag van verweerder, terwijl zij niet als taxateurs waren aangesloten bij verweerder. De [verweerder] heeft hiervoor aan appellant een boete opgelegd van € 5.000,– voor de overtreding van [werknemer 1 bij appellant] en € 2.500,– voor de overtreding van [werknemer 2 bij appellant].
Gedoogbeleid
In de eerste plaats voert appellant aan dat zij erop mocht vertrouwen dat verweerder het optreden van [werknemer 1 bij appellant] zou gedogen tijdens de aanvraagprocedure, omdat verweerder hierover geen contact heeft opgenomen met appellant terwijl zij wel wist dat [werknemer 1 bij appellant] bij verweerder werkzaam was. Dit argument faalt, nu als onbetwist is komen vast te staan dat een accountmanager van verweerder op de dag van indiensttreding van [werknemer 1 bij appellant] aan appellant heeft laten weten dat [werknemer 1 bij appellant] geen taxaties mocht uitvoeren zolang hij niet als taxateur was aangesloten bij verweerder. Appellant was dus op de hoogte van deze regel en zij heeft er bewust voor gekozen om deze te negeren. Bovendien is het niet de verantwoordelijkheid van verweerder om appellant (herhaaldelijk) op deze regel uit het RLA te attenderen. Appellant, zijnde lid van verweerder, wordt geacht de regels uit de RLA te kennen en zich hieraan te houden.
Daarnaast is het volgens verweerder pertinent onjuist dat het algemeen aanvaard is dat de aanmelding van een makelaar of taxateur binnen drie maanden gebeurt en dat de betreffende makelaar of taxateur ‘niet op zijn of haar handen zit’. Uit artikel 14 RLA volgt ondubbelzinnig dat taxaties namens het lid (en onder de vlag van verweerder) enkel mogen worden verricht door een NVM-Taxateur. Appellant heeft hier naar het oordeel van de commissie onvoldoende tegenin gebracht.
Passende sanctie
Voorts heeft appellant onder verwijzing naar de notitie ‘Maatregelen en boetebeleid’ van verweerder, ‘het overzicht zaken en boetes 2018, 2019, 2020, 2021 en 2022’ van de [verweerder] en eerdere beslissingen van de [verweerder] aangevoerd dat de boete 1) niet cumulatief mocht worden opgelegd, 2) de redelijkheidstoets niet kan doorstaan en 3) niet proportioneel is, omdat de [verweerder] in de afgelopen vijf jaren slechts zeven maal een boete voor de overtreding van artikel 14 RLA en voor kwaliteitsparagrafen RLA heeft opgelegd.
De commissie oordeelt als volgt. Uit de notitie ‘Maatregelen en boetebeleid’ van verweerder en artikel 23 RLA volgt dat de boete voor iedere overtreding kan worden opgelegd. De [verweerder] mocht dan ook voor de overtreding van [werknemer 1 bij appellant] en de overtreding van [werknemer 2 bij appellant] cumulatief twee boetes opleggen aan appellant.
Ook acht de commissie de omvang van de boetes, in totaal € 7.500,–, gelet op de ernst van de overtreding niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Mensen die niet zijn aangesloten bij verweerder, maar wel taxeren onder haar vlag, kunnen immers niet tuchtrechtelijk aangesproken worden op hun handelen door verweerder. Dit brengt een groot afbreukrisico met zich mee voor de stand van de makelaardij en de goede naam van verweerder. Het is daarbij van belang dat opdrachtgevers weten wie wel of niet is aangesloten bij verweerder. Dat voor overtreding van deze regel de [verweerder] boetes van € 2.500,– en € 5.000,– heeft opgelegd aan appellant acht de commissie dan ook redelijk. Dit geldt temeer nu (zoals hiervoor al vermeld) verweerder appellant op de dag van indiensttreding van [werknemer 1 bij appellant] heeft gewaarschuwd dat hij geen taxaties mag uitvoeren zolang hij niet als taxateur is aangesloten bij verweerder en appellant bewust ervoor gekozen heeft, kennelijk op bedrijfseconomische gronden, om deze regel te overtreden. Dat de opgelegde sanctie in geen enkele redelijke verhouding staat tot het genoten voordeel door het optreden van [werknemer 1 bij appellant] en [werknemer 2 bij appellant] als taxateurs is niet gesteld of gebleken.
Dat verweerder nog niet veel boetes heeft opgelegd aan haar leden voor de overtreding van artikel 14 RLA maakt niet dat de aan appellant opgelegde boetes disproportioneel zijn. Verweerder heeft gemotiveerd gesteld dat zij voor handhaving grotendeels afhankelijk is van ingediende meldingen/klachten en dat er niet veel zaken met dit onderwerp zijn aangedragen de afgelopen jaren. Niet gebleken is dat de [verweerder] dezelfde overtreding door andere leden van verweerder gedoogt.
Besluitonderdeel 3: Boetes wegens onjuist titelgebruik
De [verweerder] heeft een boete van in totaal € 3.500,– (7 x € 500,–) opgelegd aan appellant omdat zeven medewerkers van appellant zich presenteerden met een onjuiste functieomschrijving, hetgeen in strijd is met artikel 6b lid 1 RLA. De [verweerder] heeft hiervoor aan appellant zeven boetes van elk € 500,– opgelegd.
De notitie Aanduiding NVM-Makelaars/Taxateurs en medewerkers
In de eerste plaats voert appellant tegen deze boetes aan dat de regels omtrent functieaanduidingen, neergelegd in de notitie ‘Aanduiding NVM-Makelaars/Taxateurs en medewerkers’ onduidelijk zijn, omdat daaruit niet volgt wanneer deze notitie is vastgesteld en/of vanaf wanneer deze geldt. Gesteld noch gebleken is echter dat appellant niet bekend was met deze notitie. De commissie is van oordeel dat indien er over de rechtskracht van deze notitie onduidelijkheid bestond het op de weg van appellant had gelegen om hierover bij verweerder te informeren. Zij heeft dat niet gedaan ondanks haar verplichting als lid van verweerder neergelegd in artikel 6b lid 1 RLA.
[werknemer 3 bij appellant] en [werknemer 4 bij appellant]
Voorts betwist appellant dat er sprake is van een onjuiste functieaanduiding van haar medewerkers [werknemer 3 bij appellant] en [werknemer 4 bij appellant]. Op de website van appellant stond voor [werknemer 3 bij appellant] de functieaanduiding ‘Directie-MRICS’. Volgens appellant is deze functieaanduiding correct, omdat [werknemer 3 bij appellant] RICS member is en de term makelaar niet wordt gebruikt. Verder voert zij aan dat op de [sociale mediapagina] van [werknemer 3 bij appellant] de term ‘Bedrijfsmakelaar’ niet als actuele functie stond, maar voor de periode 1997-2003. Verweerder heeft hier onvoldoende tegenin gebracht. Naar het oordeel van de commissie kon de [verweerder] gelet hierop niet een boete van € 500,– opleggen, nu onduidelijk is hoe appellant met deze functieaanduidingen artikel 6b RLA heeft overtreden.
Met betrekking tot de functieaanduiding van [werknemer 4 bij appellant] overweegt de commissie als volgt. Niet in geschil is dat op de [sociale mediapagina] van [werknemer 4 bij appellant] zijn functie stond omschreven als ‘Bedrijfsmakelaar’. Uit de notitie ‘Aanduiding NVM-Makelaars/Taxateurs en medewerkers’ volgt dat de term makelaar is voorbehouden aan de NVM-Makelaars en dat ieder ander gebruik van de term (met uitzondering van de toevoeging ‘assistent’ of ‘kandidaat’) niet is toegestaan. De commissie is dan ook van oordeel dat de [verweerder] aan appellant voor deze overtreding een boete mocht opleggen.
[werknemer 5 bij appellant] en [werknemer 6 bij appellant]
De commissie gaat niet mee in de stelling van appellant dat er met betrekking tot de functieaanduiding van [werknemer 5 bij appellant] en [werknemer 6 bij appellant] geen onduidelijkheid is naar de klanten toe. [werknemer 5 bij appellant] en [werknemer 6 bij appellant] hadden de functieaanduiding ‘Makelaar-RMT’, maar dit had eigenlijk ‘K-RMT’ of ‘kandidaat makelaar’ moeten zijn volgens verweerder.
Naar het oordeel van de commissie blijkt uit de functieaanduiding van [werknemer 5 bij appellant] en [werknemer 6 bij appellant] onvoldoende dat het gaat om een kandidaat-makelaar, waardoor er wel degelijk sprake is van onduidelijkheid naar de klanten toe. In tegenstelling tot een Register Makelaar staat een kandidaat-makelaar namelijk nog onder leiding van een Register-Makelaar en is deze nog niet beëdigd tot Register-Makelaar.
Inspanningsverplichting
Het betoog van appellant dat artikel 6b lid 1 RLA slechts een inspanningsverplichting is en dat appellant hieraan heeft voldaan door na de eerste aanschrijving van verweerder op 9 februari 2023 haar medewerkers te vragen om de aanpassingen te maken, faalt. Gesteld noch gebleken is dat appellant haar medewerkers voorafgaand aan de aanschrijving van verweerder heeft gewezen op de verplichting om zich te presenteren met een juiste functieaanduiding. Het lag echter wel op haar weg om hierop toe te zien. Dat geldt ook voor de [sociale mediapagina’s] van medewerkers, nu dit soort social media kanalen steeds belangrijker zijn geworden voor kantoren om zich te presenteren naar klanten. Dat appellant pas actie heeft ondernomen nadat verweerder haar op de onjuiste functieaanduidingen van haar medewerkers heeft aangesproken, is naar het oordeel van de commissie onvoldoende. Appellant heeft dan ook niet voldaan aan haar inspanningsverplichting.
Proportionaliteit
De boete voor overtreding van artikel 6b lid 1 RLA (€ 500,– per medewerker) is voor leden van verweerder vooraf kenbaar gemaakt in de notitie ‘Maatregelen en boetebeleid’. In deze notitie staat dat van de richtlijn (slechts) bij uitzondering kan worden afgeweken indien en voor zover de omstandigheden van dat specifieke geval daarom vragen. De commissie ziet hier geen aanleiding toe. Een lagere boete opleggen of slechts een waarschuwing geven staat niet in verhouding tot de zes overtredingen van deze regel die appellant heeft gemaakt. Dat de [verweerder] een brief bestemd voor appellant verkeerd heeft geadresseerd is spijtig, maar deze enkele omstandigheid maakt de overtredingen van appellant niet minder verwijtbaar. Ook ziet de commissie geen reden om te twijfelen aan de stelling van verweerder dat wanneer zij constateert dat andere leden dezelfde overtreding maken, zij ook aan die leden een boete oplegt en de overtreding dus niet gedoogd. De commissie is dan ook van oordeel dat de opgelegde boete van € 500,– per overtreding van artikel 6b lid 1 RLA proportioneel is.
Overige argumenten
Ter zitting heeft appellant nog aangevoerd dat de [verweerder] niet onafhankelijk heeft geoordeeld, omdat dezelfde samenstelling van de [verweerder] (met uitzondering van de voorzitter) destijds het lidmaatschap van [werknemer 1 bij appellant] heeft opgezegd. Dit verweer faalt, omdat het beroep niet is gericht tegen een beslissing van de [verweerder] met betrekking tot het lidmaatschap van de heer [werknemer 1 bij appellant] (besluitonderdeel 1).
Tot slot faalt het betoog van appellant dat 1) de [verweerder] op ontoelaatbare wijze de kwestie van de aanvraag van het lidmaatschap van [werknemer 1 bij appellant] heeft vermengd met een dossier dat tegen appellant werd opgebouwd en 2) dat de [verweerder] de boete als pressiemiddel heeft ingezet om de samenwerking tussen appellant en [werknemer 1 bij appellant] te beëindigen. Appellant gaat in haar betoog er gemakshalve aan voorbij dat zij ook daadwerkelijk de regels van verweerder (in totaal acht keer) heeft overtreden. De [verweerder] stond dan ook in haar recht om deze boetes op te leggen. Indien appellant zich aan de regels had gehouden dan had de [verweerder] ook geen boetes kunnen opleggen. Dat de [verweerder] de door appellant gemaakte overtredingen op het spoor is gekomen wegens de aanvraag van [werknemer 1 bij appellant] maakt nog niet dat (zoals door appellant meerdere malen gesteld) verweerder “gezocht heeft naar een stok om de hond mee te slaan”.
Slotsom
De conclusie uit het voorgaande is dat de [verweerder] (enkel) de boete van € 500,– voor de functieaanduiding van [werknemer 3 bij appellant] niet in redelijkheid had mogen opleggen. In zoverre zal de commissie de beslissing van de [verweerder] van 21 april 2023 (met referentie: [referentienummer]) vernietigen. Besluitonderdeel 2 zal worden bekrachtigd. Uit doelmatigheidsoverwegingen zal de commissie het besluitonderdeel 3 van de beslissing vernietigen en hierover opnieuw uitspraak doen.
De commissie zal daarbij, op grond van artikel 22 lid 3 van het reglement van de commissie, bepalen dat appellant als meest in het ongelijk gestelde partij een door de stichting vastgesteld bedrag aan behandelkosten aan de commissie dient te betalen.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– bekrachtigt besluitonderdeel 2 van de beslissing van 21 april 2023 (met referentie: [referentienummer]) van de Commissie Lidmaatschapszaken van verweerder;
– vernietigt besluitonderdeel 3 van de beslissing van 21 april 2023 (met referentie: [referentienummer]) van de Commissie Lidmaatschapszaken van verweerder, en bepaalt dat aan appellant een boete van € 3.000,00 wordt opgelegd wegens het zes maal overtreden van artikel 6b lid 1 RLA; en
– bepaalt dat appellant conform het reglement van de commissie een bijdrage in de kosten voor het wijzen van de uitspraak in beroep aan de commissie is verschuldigd.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. R.J.M. Cremers, voorzitter, mevrouw A. van den Broek, de heer mr. S. Sierksma, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns – van Waasdijk, secretaris, op 5 april 2024.