Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Erecode NVM / Makelaardij
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
248965/382518
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Het geschil betreft een klacht over het biedingsproces rond een woning en het handelen van de makelaar van de beklaagde tijdens dat proces. De klager heeft meerdere malen een bod uitgebracht op een woning die de makelaar van de beklaagde te koop heeft aangeboden. De klager had niet het hoogste bod uitgebracht en is door de makelaar uitgenodigd een hoger bod te doen. De klager stelt zich hierom op het standpunt dat de beklaagde niet overeenkomstig de erecode van de NVM heeft gehandeld, omdat er tijdens het biedingsproces niet mag worden onderhandeld en tegen elkaar mag worden opgeboden. De beklaagde stelt zich op het standpunt dat er wel overeenkomstig de regels is gehandeld. De makelaar heeft zich niet uitgelaten over het bod van de andere geïnteresseerde, maar enkel heeft aangegeven dat een bod mag worden aangepast zolang er geen overeenstemming met de verkoper is bereikt. De beklager is van mening dat het aanpassen van een bod niet kiwalifice3ert als onderhandelen. De commissie verklaart de klacht gegrond en stelt dat er gesproken is over het uitbrengen van een derde bod. Dit is in strijd met de NVM erecode en betekent dat de beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld.
De uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft het biedingsproces rond een woning en het handelen van de makelaar van de beklaagde tijdens dat proces.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen op zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De klager stelt dat de beklaagde onheus, oneerlijk en niet overeenkomstig de erecode van de NVM heeft gehandeld. Daartoe is aangevoerd dat een makelaar van de beklaagde een woning per inschrijving te koop heeft aangeboden. De klager heeft driemaal hoger moeten bieden omdat het bod telkens niet genoeg was. Dat gaf de makelaar van de beklaagde telefonisch aan. Er was één andere kandidaat-koper en de biedingen lagen dicht bij elkaar. Bij inschrijving is onderhandelen en tegen elkaar opbieden niet mogelijk. De klager heeft de makelaar van de beklaagde meermaals om uitleg gevraagd maar zij stelt ten onrechte dat het inschrijvingsproces volgens de regels is verlopen ontkent dat deze handelswijze heeft plaatsgevonden.
De klager verzoekt de beklaagde te berispen voor het handelen van de makelaar van de beklaagde.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen op zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De beklaagde heeft aangevoerd dat de woning op 29 augustus 2022 door de makelaar van de beklaagde te koop is gezet. Onder meer de klager heeft de woning nadien bezichtigd. Op 9 september 2022 is een e-mailbericht aan de geïnteresseerden verstuurd waarin is aangegeven dat bij interesse eenmalig een bod kan worden uitgebracht tot woensdag 14 september 2022 om 17:00 uur. De beklaagde hecht waarde aan een transparant en controleerbaar verkoopproces en werkt met een digitale dataroom voor biedingen. Dat is ook in dit geval gebeurd. Uit het biedlogboek blijkt dat er op 13 en 14 september 2022 twee biedingen zijn uitgebracht. Deze zijn op 15 september 2022 met de verkoper besproken. De hoogte van de biedingen viel de verkoper tegen en heeft deze om die reden afgewezen.
Vervolgens is met de twee geïnteresseerden, waaronder de klager, op 15 september 2022 telefonisch besproken dat de verkoper de biedingen niet heeft geaccepteerd. Het inschrijfproces is daarmee afgerond.
De twee geïnteresseerden is medegedeeld dat er een nieuw bod kan worden gedaan tot uiterlijk vrijdag 16 september 2022 tot 17:00 uur. Dit heeft geresulteerd in twee nieuwe biedingen die wederom zijn uitgebracht via de digitale dataroom. In de tussentijd vonden geen onderhandelingen plaats.
De makelaar van de beklaagde heeft gedurende het biedingsproces meermaals telefonisch met de klager gesproken. Hij stelde vragen over de woning, het proces en hij gaf een toelichting op het door hem uitgebrachte bod. De makelaar heeft zich nimmer uitgelaten over het bod van de andere geïnteresseerde. De makelaar heeft wel aangegeven dat een bod door een bieder aangepast kan worden zolang er geen overeenstemming met de verkoper is bereikt. Het aanpassen van een bod kwalificeert niet als onderhandelen.
De essentie van een type biedproces zoals dit in onderhavig geval heeft plaatsgevonden is dat alle geïnteresseerden een eerlijke kans krijgen om een bod uit te brengen zonder beïnvloed te worden door de biedingen van anderen. De klager stelt dat is onderhandeld en dat via en door toedoen van de makelaar tegen elkaar is opgeboden. Dat wordt nadrukkelijk betwist.
Op 19 september 2022 ontving de makelaar van de klager via de sms het volgende bericht: “Ik zie van verdere onderhandelingen af”. Het was de makelaar niet geheel duidelijk of de klager het gedane bod hiermee wilde intrekken of juist gestand wilde doen. De makelaar heeft om die reden als volgt gereageerd: “Oke, dan neem ik het huidige bod mee wat je nu hebt staan”. De makelaar heeft nimmer uitgenodigd een derde bod te doen. Dit is een misverstand en de makelaar heeft getracht hierover met de klager in gesprek te gaan, maar de klager is hierop niet ingegaan.
De beklaagde verzoekt de commissie de klacht ongegrond te verklaren.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft ingevolge haar reglement tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
- het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
- het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
- de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
- bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.
Met betrekking tot de klacht van de klager overweegt de commissie naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde het volgende.
De commissie stelt vast dat bij het tweede, nieuwe biedingsproces op 16 september 2022 twee biedingen zijn gedaan. De eerste is om 10:02 uur gedaan en betrof het hoogste bod, van de uiteindelijke koper. Het tweede bod is om 15:27 uur gedaan, door de klager. Er kon – blijkens mededeling van de makelaar van de beklaagde – geboden worden tot 16 september 2022 om 17:00 uur. Ter zitting is namens de beklaagde medegedeeld dat tot 19 september 2022 om 12:00 uur kon worden geboden. Verder stelt de commissie vast dat op 19 september 2022 telefonisch contact is geweest tussen de klager en de makelaar van de beklaagde.
Niet in geschil is tussen partijen dat er veelvuldig telefonisch contact is geweest tijdens het proces. De partijen verschillen echter van mening wat er precies gezegd is door de makelaar van de beklaagde. De commissie kan dus niet exact vaststellen wat er gezegd is. De commissie vindt de uitleg over de gang van zaken tot en met vrijdag 16 september 2022 voldoende aannemelijk. Door de makelaar van de beklaagde is gezegd dat het eerste biedproces is beëindigd omdat de biedingen te laag waren. Dit is aan beide bieders, waaronder de klager, meegedeeld. Toen is een tweede inschrijving gehouden, waarbij beide bieders een iets hoger bod hadden uitgebracht, op vrijdag 16 september 2022. Tot zover ziet de commissie geen onregelmatigheden. Dan is er maandag 19 september 2022 telefonisch contact tussen de makelaar en de klager. Volgens de klager had hij niet het hoogste bod gedaan en werd hij uitgenodigd een hoger bod te doen. Dat wilde hij niet en daarom heeft bij per sms een bericht gestuurd van verdere onderhandelingen af te zien (zie boven). Daarop was het antwoord van de makelaar: “Oke, dan neem ik het huidige bod mee wat je nu hebt staan.” Dit antwoord bevestigt de lezing van klager van het telefoongesprek, in het bijzonder omdat er gesproken wordt over het meenemen van “het huidige bod wat je nu hebt staan”. De contacten middels sms laten daarmee geen ruimte voor een andere conclusie dan dat er gesproken is over het uitbrengen van een derde bod. Dit is in strijd met de Erecode van de NVM waarin in de bijlage onder E staat dat “In geen geval wordt er informatie gedeeld met kandidaat-kopers of hun makelaar over de reeds ontvangen biedingen of het gewenste bod.”
De commissie is van oordeel dat de beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. De klacht is dus gegrond.
De maatregel
Omdat de klacht gegrond is, kan de commissie aan beklaagde een maatregel opleggen. De beklaagde heeft in strijd gehandeld met de Erecode van de NVM. Dat is een ernstig verwijt en de commissie is van oordeel dat het opleggen van een maatregel gepast is. De commissie acht een waarschuwing van voldoende gewicht en legt dus die maatregel op.
Klachtengeld en behandelingskosten
Nu de klacht gegrond is, zal de commissie, onder verwijzing naar artikel 21 van het reglement, beklaagde veroordelen tot vergoeding aan klager van het door hem betaalde klachtengeld, zijnde een bedrag van € 100,–.
Bovendien is beklaagde op grond van artikel 15 lid 1 van het reglement een bijdrage in de
behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gegrond;
– legt aan beklaagde de maatregel van een waarschuwing op;
– bepaalt dat de beklaagde het klachtengeld, dat de klager heeft betaald, moet vergoeden.
Bovendien is beklaagde overeenkomstig het reglement van de commissie behandelingskosten aan de commissie verschuldigd.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer, voorzitter, de heer J. Verdoold en mevrouw mr. E.J.P.J.M Kneepkens leden in aanwezigheid van de heer mr. N. van Gelder, (plaatsvervangend) secretaris op 6 september 2024.