Beklaagde handelt in strijd met NVM Erecode door het delen van vertrouwelijke informatie

De Geschillencommissie




Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals    Categorie: Erecode NVM    Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak   Uitkomst: gegrond   Referentiecode: 248681/388295

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Het geschil betreft een klacht over de beklaagde als verkoopmakelaar bij de woning van de klager. De klager stelt zich op het standpunt dat de beklaagde informatie over de verkoopprijs van de woning heeft gedeeld met haar cliënt voordat de leveringsakte was ingeschreven bij het kadaster. Daarnaast stelt de klager dat de beklaagde informatie over de eerste koopovereenkomst met de uiteindelijke koper van de woning heeft gedeeld. De beklaagde stelt dat zij geen informatie heeft gedeeld over de eerste koopovereenkomst met de uiteindelijke koper en verklaart te hebben gewacht met het delen van informatie over de verkoopprijs tot de wettelijke bedenktijd van drie dagen was verstreken. De commissie verklaart de klacht gegrond en stelt dat uit de e-mail die de beklaagde verstuurde aan haar cliënt blijkt dat zij nog niet zeker wist of de koopovereenkomst al was ondertekend. Dat betekent dat zij de koopsom op dat moment nog niet mocht delen en zij dus in strijd heeft gehandeld met de erecode.

De uitspraak

Onderwerp van de klacht

Beklaagde heeft de verkoopprijs van het huis van klager doorgegeven aan haar cliënt, nog voordat de leveringsakte bij het Kadaster was ingeschreven.

De commissie is van oordeel dat beklaagde daarmee tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Zij legt aan beklaagde de maatregel van waarschuwing op.

De feiten

Klager was eigenaar van de woning. Hij heeft de woning op 17 januari 2023 te koop aangeboden met een vraagprijs van € 1.040.000,- k.k. de koper heeft de woning gekocht op 14 februari 2023 voor een koopprijs van €1.002.500,- k.k. Beklaagde was de aankoopmakelaar van de eerste koper.

De woning is niet aan deze koper geleverd. Via een brief van 29 maart 2023 heeft de koper de koopovereenkomst ontbonden.

Klager heeft de woning daarna opnieuw aangeboden op 28 april 2023, nu met een vraagprijs van € 1.025.000,– k.k. De woning is verkocht aan een derde voor € 980.000,–. De koopakte is ondertekend op 2 juni 2023.

De eerste koper en de klager zijn in een civielrechtelijke procedure verwikkeld geraakt in verband met de ontbonden koopovereenkomst. Klager heeft de waarborgsom niet vrijgegeven, mede met het oog op zijn eis om schadevergoeding.

Beklaagde heeft in een e-mailbericht van 8 juni 2023 het volgende geschreven:

Zoals aangegeven vanochtend heb ik vernomen van de koper dat de koopsom € 980.000 is. Zojuist heb ik in onze data base gekeken maar de woning staat nog niet op “verkocht onder voorbehoud” Het zou kunnen dat de koopakte nog niet getekend is.

Standpunt van klager

Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat op het volgende neer.

Beklaagde heeft aan de eerste koper verteld voor welk bedrag de woning is verkocht, toen de klager deze voor de tweede keer op markt bracht. Op dat moment was de overdracht van de woning nog niet gerealiseerd. Beklaagde heeft hiermee niet integer gehandeld. De eerste koper gebruikt deze informatie om aan klager tegen te werpen in de discussie over de schade, die klager heeft geleden als gevolg van de ontbinding van de koopovereenkomst in maart 2023.

Daarnaast meent klager dat beklaagde informatie over de eerste koopovereenkomst met de tweede koper heeft gedeeld. Daardoor is de koopprijs lager uitgevallen.

Standpunt van beklaagde

Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat op het volgende neer.

Beklaagde heeft toegelicht dat zij in februari 2023 een verkoopgesprek heeft gehad met de tweede koper. Zij wilden hun appartement via beklaagde verkopen.

Toen de woning van klager in april 2023 opnieuw op de markt kwam, vroeg de tweede koper of beklaagde wilde adviseren bij de aankoop van deze woning. Beklaagde heeft dat direct geweigerd, omdat zij eerder betrokken was als aankoopmakelaar bij de (niet voltooide) transactie in februari 2023. De tweede koper heeft toen rechtstreeks met klager onderhandeld over de aankoop.

Op 7 juni 2023 heeft beklaagde het appartement van de tweede koper aangeboden voor de verkoop. Dat was na ondertekening van de koopakte met betrekking tot de woning van klager. Beklaagde heeft hierbij niet geadviseerd.

Beoordeling van het geschil

Algemeen

Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is zij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).

De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM.

Het is aan de klager om de feiten en omstandigheden te stellen en aannemelijk te maken die leiden tot de conclusie dat de beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld.

Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of beklaagde in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Als dit niet het geval is kan de commissie op grond van haar reglement een maatregel opleggen.

Beklaagde heeft geen informatie met de tweede koper gedeeld.

Klager stelt dat beklaagde informatie over de eerste koopovereenkomst heeft gedeeld met de tweede koper. De commissie heeft geen stukken gezien waarop klager dat standpunt baseert. De koopsom is geregistreerd in Realworks – een computersysteem waar veel makelaars mee werken – maar de gerealiseerde koopprijs is daarin opgenomen door de verkopend makelaar (en niet beklaagde). Klager heeft zijn klacht op dit punt dan ook onvoldoende aannemelijk gemaakt. Het is niet zo dat de koopprijs uiteindelijk lager is uitgevallen door toedoen van beklaagde.

Beklaagde heeft wel informatie met de eerste koper gedeeld.

Ter zitting is duidelijk geworden dat de tweede koper de koopsom eind mei 2023 aan beklaagde heeft meegedeeld, toen zij bezig waren met de verkoop van het appartement. Op dat moment was de koopsom al overeengekomen. Beklaagde heeft dus de koopsom vernomen nadat de tweede koper met de klager was uitonderhandeld. Zij wist dat de koopakte begin juni 2023 zou worden ondertekend.

Beklaagde heeft per e-mail van 8 juni 2023 de koopsom met de eerste koper gedeeld. Ter zitting heeft beklaagde gesteld dat zij daarmee had gewacht tot de wettelijke bedenktijd van drie werkdagen was verstreken. Qua chronologie valt haar verklaring niet te rijmen met de e-mail, want daarin spreekt beklaagde het vermoeden uit dat de koopakte nog niet ondertekend was.

De commissie is van oordeel dat beklaagde de koopsom op dat moment nog niet mocht delen met de eerste koper. Beklaagde wist niet zeker of de koopakte ondertekend was. Dat betekent dat de wettelijke bedenktijd mogelijk nog niet verstreken was. Bovendien was beklaagde niet bekend met eventuele ontbindende voorwaarden, die in dit geval daadwerkelijk bedongen waren. De kopers konden tot 17 juli 2023 nog een beroep doen op die ontbindende voorwaarden. Er was dus informatie gedeeld over een koopovereenkomst, die nog verre van onherroepelijk was. Toen de tweede koper de koopsom aan beklaagde mededeelde, was dat nog vertrouwelijke informatie die beklaagde op grond van de erecode (regel 5) voor zich had moeten houden. De commissie vindt steun voor dit oordeel in de regels die zijn ingevoerd over het biedlogboek. Vanaf 1 januari 2023 zijn makelaars verplicht – in voorkomend geval – een

biedlogboek bij te houden. Het biedlogboek wordt ook pas na een onherroepelijke verkoop gedeeld met alle kandidaten die een bod hebben uitgebracht.

Kortom, beklaagde heeft in strijd gehandeld met de erecode door vertrouwelijke informatie over de koopsom met een derde te delen.

De maatregel

De klacht is gegrond. Daarom legt de commissie aan beklaagde de maatregel van een waarschuwing op.

De commissie verwacht dat beklaagde in het vervolg zorgvuldiger zal handelen. Verder heeft de commissie meegewogen dat beklaagde zich voldoende bewust is geweest van haar integriteit, door niet voor de tweede koper op te treden. Gelet op die omstandigheden acht de commissie een waarschuwing passend en geboden.

Daarom wordt als volgt beslist.

Beslissing

De commissie verklaart de klacht gegrond en legt aan betrokkene de maatregel van waarschuwing op.

Bovendien dient beklaagde overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 99,99 aan de klager te vergoeden ter zake van het klachtengeld.

Overeenkomstig het reglement van de commissie is beklaagde aan de commissie behandelingskosten verschuldigd.

Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, P.C.A. van Ingen, mr. E.J.P.J.M. Kneepkens, leden, in aanwezigheid van mr. C.J.H. Terwal, secretaris, op 18 september 2024.