Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Belangenbehartiging
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
233946/242676
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Beklaagde was als aankoopmakelaar betrokken bij de aankoop van een woning. Klager is van mening dat beklaagde zijn belangen onvoldoende heeft behartigd. Beklaagde heeft klager bijvoorbeeld afgeraden een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst op te nemen. Beklaagde is van mening dat klager niet-ontvankelijk is in zijn klacht en dat de klacht ongegrond is. Klager is ontvankelijk, zodat de commissie toekomt aan een inhoudelijke beoordeling van de klacht. De commissie is van oordeel dat de beklaagde de belangen van klager niet onvoldoende heeft behartigd.
De uitspraak
Behandeling van de klacht
Partijen zijn overeengekomen dit geschil door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (verder te noemen: de commissie) te laten beslechten.
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
De mondelinge behandeling van het geschil heeft plaatsgevonden op 12 maart 2024 te Den Haag.
Klager heeft via digitale verbinding zitting bijgewoond, bijgestaan door zijn dochter.
Beklaagde werd ter zitting vertegenwoordigd door de heer [naam], en bijgestaan door mevrouw mr. [naam] (digitaal) en de heer mr. [naam] (digitaal).
Beide partijen hebben hun standpunten nader toegelicht.
Onderwerp van de klacht
Klager stelt zich op het standpunt dat beklaagde klager onvoldoende heeft begeleid bij de aankoop van een woning.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klager stelt dat beklaagde hem onvoldoende heeft begeleid bij de aankoop van de woning. Ter zitting heeft klager aangevoerd dat ondanks een afspraak tot bezichtiging van de woning, beklaagde niet is verschenen en klager noodgedwongen de woning met de verkoopmakelaar heeft bezichtigd. Beklaagde heeft de woning wel een dag later met de verkoopmakelaar bekeken.
Klager heeft de begeleiding van beklaagde gemist. Afgezien van telefonisch contact heeft klager beklaagde niet gezien. Klager stelt dat beklaagde bij de bezichtiging van de woning de gebreken, die zich na de overdracht van de woning hebben gemanifesteerd, had moeten zien en met hem vooraf had moeten bespreken.
Beklaagde heeft klager afgeraden om een bouwkundig onderzoek als ontbindende voorwaarde op te nemen in de koopovereenkomst. Gezien de staat van de woning zou dit volgens beklaagde niet nodig zijn geweest. Achteraf is gebleken dat de woning ernstige gebreken vertoont.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Ontvankelijkheid
Klager heeft meer dan drie maanden na het beëindigen van de klacht door het Klachtenloket Vastgoedprofessionals een klacht ingediend bij de Tuchtcommissie. Om die reden is er niet voldaan aan de eis uit het Reglement van de Tuchtcommissie en verzoekt beklaagde de klacht van klager niet-ontvankelijk te verklaren.
Inhoudelijk
Op 6 juli 2021 is beklaagde door klager gebeld met het verzoek of beklaagde als aankoopmakelaar kon fungeren bij de aankoop van een woning. Daarnaast werd aan beklaagde verzocht of hij diezelfde dag nog bij de bezichtiging van de woning aanwezig kon zijn, omdat klager in de omgeving was. Beklaagde heeft toen aangegeven dat hij als aankoopmakelaar kon fungeren, maar dat hij al andere afspraken had staan die dag en daarom niet bij de bezichtiging aanwezig kon zijn. Er is afgesproken dat beklaagde de woning op een later moment zou bezichtigen en zijn bevindingen zou terugkoppelen. Klager heeft de woning met de verkoopmakelaar bezichtigd. Beklaagde heeft een dag later, te weten op 7 juli 2021, met de verkoopmakelaar, de woning bezichtigd.
Direct aansluitend aan de bezichtiging heeft beklaagde zijn bevindingen aan de klager teruggekoppeld. Er waren twee bijzonderheden geconstateerd en die heeft hij besproken met klager. Deze hadden betrekking op een lekkagespoor onder het dakraam en een druppelende/zwetende waterleiding in de kruipruimte van de woning. Over deze bevindingen heeft beklaagde meerdere malen telefonisch contact gehad met de klager. Bovenstaande bevindingen zijn vervolgens met de verkopers besproken waarna is afgesproken dat één en ander verholpen zou worden. Daarna heeft beklaagde geadviseerd over de aankoopsom van de woning en is onder advies van beklaagde een bod uitgebracht. Op verzoek van klager is de bieding op 12 juli 2021 met € 1.200,– verhoogd. De (verhoogde) bieding werd geaccepteerd en de verkopers en de kopers hebben een koopovereenkomst gesloten na overleg tussen beklaagde en de klager over de (concept)koopakte. Op 25 november 2021 vond de overdracht van de woning plaats. In dat kader is een eindinspectie uitgevoerd.
De werkzaamheden van beklaagde als aankoopmakelaar hadden betrekking op de bezichtiging van de woning, advies inzake de prijs, het doornemen van de (concept)koopovereenkomst en een laatste inspectie van de woning voorafgaand aan de levering bij de notaris. Beklaagde heeft deze werkzaamheden naar behoren uitgevoerd.
Voor zover de klacht ziet op onvoldoende begeleiding tijdens het aankooptraject van de woning wordt dit uitdrukkelijk betwist. De contacten tijdens het aankoopproces zijn weliswaar veelal telefonisch verlopen, maar er is regelmatig contact geweest. Het valt niet aan beklaagde tegen te werpen dat de klager de woning zonder beklaagde heeft bezichtigd. De klager had de afspraak immers al gepland voordat hij beklaagde benaderd had om als aankoopmakelaar op te treden. Van beklaagde kan ook niet verwacht worden dat hij op een dergelijke korte termijn bij een bezichtiging aanwezig kan zijn. Daarnaast is voorafgaand aan de bezichtiging besproken en door de klager akkoord bevonden dat beklaagde op een later moment de woning zou bezichtigen (hetgeen ook is gebeurd). Als de klager het (destijds) een bezwaar had gevonden dat hij niet bij deze bezichtiging aanwezig zou zijn, had hij dat toen kenbaar kunnen maken en dan had beklaagde alsnog de woning gezamenlijk met hem kunnen bezichtigen.
Het lekkagespoor onder het dakraam en een druppelende/zwetende waterleiding in de kruipruimte van de woning zijn tijdens de bezichtiging op 7 juli 2021 door beklaagde geconstateerd. Deze bevindingen zijn vervolgens met de klager besproken en ook teruggekoppeld aan de verkopers van de woning. Het was aan de verkopers om deze gebreken te verhelpen en daar zijn ook afspraken over gemaakt. De verkopers hebben destijds een inspectie laten uitvoeren en tijdens de eindinspectie zijn vervolgens geen bijzonderheden opgemerkt. Onder punt 3b en 6b van de ingevulde vragenlijst bij de koopovereenkomst d.d. 24 juni 2021 is door verkopers een toelichting gegeven op de betreffende punten met de verzekering dat één en ander is verholpen en door een expert is gecontroleerd.
Beklaagde heeft voldaan aan zijn verplichting om als makelaar zijn taak naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk van anderen uit te voeren en in zijn communicatie te waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten, zoals de Erecode NVM voorschrijft. In de klacht van de klager is daarnaast aangegeven dat beklaagde een bouwkundig onderzoek zou hebben afgeraden of dat een dergelijk onderzoek niet mogelijk zou zijn. Dergelijke uitspraken zijn niet door beklaagde gedaan. Beklaagde heeft een onafhankelijk en deskundig prijsadvies gegeven. De eerste bieding is op advies van beklaagde uitgebracht. Vervolgens heeft klager aan beklaagde verzocht om de bieding te verhogen en dat is gebeurd. Beklaagde verzoekt de commissie de klacht ongegrond te verklaren.
Beoordeling van de klacht
De commissie overweegt op grond van de door partijen overgelegde stukken en hetgeen partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht als volgt.
Algemeen
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM.
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is kan de commissie op grond van haar reglement een maatregel opleggen.
De klacht
Klager verwijt beklaagde dat hij de belangen van klager bij de aankoop van de woning onvoldoende heeft behartigd.
Overwegingen van de commissie
Beklaagde heeft een beroep gedaan op de niet-ontvankelijkheid van de klacht van klager vanwege de termijnoverschrijding op grond van artikel 4 lid 3 van het reglement. De commissie heeft vastgesteld dat klager op 3 oktober 2023 voor het eerst zijn klacht aan de commissie heeft voorgelegd derhalve binnen de termijn van 3 maanden na het beëindigen van de klacht door het Klachtenloket Vastgoedprofessionals op 7 juli 2023. Deze termijn is niet zodanig dat er sprake is van een termijnoverschrijding. De commissie zal klager daarom ontvankelijk verklaren in zijn klacht.
Ter zitting heeft de commissie het volgende vastgesteld. Beklaagde is verzocht om aankoopmakelaar te worden daar de door klager aangezochte aankoopmakelaar niet voor klager kon optreden bij de aankoop van een huis waarvoor deze makelaar als verkoopmakelaar was aangezocht. Klager heeft aangegeven dat ondanks een afspraak daartoe, beklaagde niet bij de bezichtiging van de woning aanwezig was. Beklaagde heeft aangegeven dat hij reeds bij de opdrachtbevestiging met klager heeft besproken dat hij, de dag waarop de klager de bezichtigingsafspraak had gemaakt met de verkoopmakelaar, niet aanwezig kon zijn maar hij wel de dag erna de woning kon bezichtigen.
De commissie overweegt dat de beide verklaringen van partijen diametraal tegenover elkaar staan. Wel is duidelijk geworden dat klager veel haast had bij de bezichtiging van de woning, omdat deze leek te voldoen aan zijn eisen. Klager heeft geen bezwaar gemaakt tegen de bezichtiging van de aankoopmakelaar een dag later. Als klager het belangrijk had gevonden om met de aankoopmakelaar de woning te bezichtigen dan had hij naar het oordeel van de commissie ook de dag erna met hem mee kunnen gaan voor een tweede bezichtiging.
Klager heeft aangegeven dat beklaagde bij de bezichtiging van de woning de gebreken, die zich na de overdracht van de woning hebben gemanifesteerd, had moeten zien en met hem moeten bespreken. De commissie overweegt dat op een verkopend makelaar de verplichting rust om aan potentiële kopers de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing. Dit volgt uit de verplichting voor de makelaar zijn functie naar eer en geweten uit te voeren en in zijn communicatie te waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten (regel 1 van de NVM Erecode).
Bij het verstrekken van deze informatie mag de verkopende makelaar in beginsel uitgaan van de juistheid van de door de verkopende partij gegeven informatie over de staat van het huis, zoals bijvoorbeeld blijkt uit de vragenlijst. Dit kan anders zijn als er voor de makelaar redelijkerwijze twijfel kan bestaan over de juistheid of volledigheid van de verstrekte informatie.
De commissie is van oordeel dat beklaagde erop mocht vertrouwen dat de verkoper op een juiste en eerlijke wijze de NVM-vragenlijst had ingevuld en dat reparaties door gerenommeerde bedrijven waren uitgevoerd. Beklaagde heeft daarbij aangegeven dat op het moment van bezichtiging er geen gebreken zichtbaar waren met uitzondering van een lekkagespoor onder het dakraam en een druppelende/zwetende waterleiding in de kruipruimte van de woning. Deze gebreken heeft hij met klager besproken. Klager heeft dit ter zitting ook niet betwist. Naar het oordeel van de commissie kon beklaagde op grond van al het bovenstaande niet weten van meer gebreken dan die welke hij heeft geconstateerd. Dat hij ook van de nadien geconstateerde gebrekenop de hoogte moest zijn geweest is uit het dossier noch uit het onderzoek ter zitting gebleken.
Daarnaast verwijst de commissie in dit verband maar het bepaalde in de door klager ondertekende koopovereenkomst:
“artikel 21 Aankoopbegeleiding: Koper verklaart dat hij, zowel tijdens de bezichtigingen/ inspectie van het verkochte als bij de gevoerde onderhandelingen, als bij het doornemen/ toelichten van de koopakte zich heeft laten begeleiden door de heer [naam] van [beklaagde] te [plaats].
artikel 22 Bezichtiging: Koper heeft het gekochte van binnen en buiten bezichtigd. De bezichtiging heeft plaatsgevonden op dinsdag 6 juli 2021. Koper heeft zich tijdens de bezichtiging een voldoende beeld kunnen vormen van het onroerend goed en heeft aanvullende informatie ontvangen met betrekking tot het gekochte”.
Naar het oordeel van de commissie is niet komen vast te staan dat beklaagde een bouwkundige keuring, als ontbindende voorwaarde in het koopcontract heeft afgeraden. Ambtshalve is de commissie bekend dat in de periode dat klager de woning heeft gekocht er sprake was van een oververhitte woningmarkt en het opnemen van ontbindende voorwaarden in de overeenkomst de kans op het verkrijgen van de woning zou verkleinen. Dit neemt echter niet weg dat het de eigen beslissing van klager is geweest om deze ontbindende voorwaarde niet op te nemen.
Alles overziende kan de commissie niet tot het oordeel komen dat beklaagde de belangen van klager bij de aankoop van de woning niet voldoende heeft behartigd. De beklaagde heeft bij zijn werkzaamheden met betrekking tot de aankoop van de woning aan klager gehandeld volgens de gedragsregels die door de NVM zijn opgesteld. De klachten zullen ongegrond worden verklaard.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klachten ongegrond.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. A.R.O. Mooy, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse, mevrouw mr. M.C. de Gier, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. W. Hartong van Ark, secretaris, op 12 maart 2024.