Beklaagde heeft onzorgvuldig gehandeld door af te gaan op de mededeling van verkoper

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Tuchtcommissie VastgoedPRO en Keurmerk Vakkundig Gekeurd    Categorie: Sanctie    Jaartal: 2017
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: 104833

De uitspraak:

Onderwerp van het geschil

Het geschil vloeit voort uit een omstreeks november 2011 tussen klager als koper en derden als verkopers totstandgekomen overeenkomst. De verkopers hebben zich daarbij verplicht tot het leveren van een woonhuis met schuur, ondergrond, tuin en verdere aanhorigheden aan de [adres] te [plaatsnaam]. De beklaagde is bij de totstandkoming van de overeenkomst opgetreden namens de verkopers. De levering heeft plaatsgevonden op 21 december 2011 ten overstaan van [naam notaris], notaris te [plaatsnaam].
Klager heeft zijn klacht op 17 oktober 2013 aan de verkopers voorgelegd. Op 21 juli 2016 heeft klager zijn klacht voorgelegd aan de brancheorganisatie.

Klager heeft op 4 augustus 2016 bij de commissie een klacht tegen de makelaar ingediend.

Standpunt van de klager

Het standpunt van klager luidt in hoofdzaak als volgt.

De beklaagde heeft, hoewel hij op de hoogte was van het feit dat bij onderzoek was vastgesteld dat de bodem onder het gekochte was verontreinigd, in de contacten met klager en zijn aankoopmakelaar de aanwezigheid van die bodemverontreiniging verzwegen. Dusdoende heeft de beklaagde gehandeld in strijd met de in 2011 geldende Erecode en Gedragsregels van de brancheorganisatie, meer in het bijzonder met het bepaalde in artikel 4 en/of artikel 6 en/of artikel 9 van de Erecode.

In 2004, 2005 en 2006 zijn onderzoeken uitgevoerd naar de bodem onder de percelen [naam percelen]. In maart 2006 heeft de toenmalige gemeente [naam gemeente] verkopers aangeschreven. In die brief is mededeling gedaan van de uitslag van deze onderzoeken en is aan verkopers medegedeeld dat zij bij verhuur of verkoop de huurders/kopers van het resultaat op de hoogte moesten stellen. Dat hebben zij niet gedaan. Om die reden heeft klager de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.

Vervolgens is een geschil ontstaan voor de rechtbank [plaats rechtbank]. Tijdens een zitting (comparitie van partijen) op 2 februari 2015 is klager gebleken dat de verkopers de rapporten van de bodemonderzoeken aan de makelaar ter hand hadden gesteld. De beklaagde heeft bij die gelegenheid verklaard de rapporten te hebben ontvangen, maar ze niet te hebben bekeken omdat hij afging op de mededeling van verkopers “dat het allemaal niet zoveel voorstelde”. Hij heeft, aldus zijn verklaring bij de rechtbank, de rapporten toen teruggegeven aan de verkopers.

Voorts heeft de beklaagde bij die gelegenheid verklaard dat hij de door klager ingeschakelde aankoopmakelaar op de hoogte heeft gesteld. Deze had eerder, in 2013, al aan klager laten weten dat de makelaar met hem niet had gesproken over de aanwezigheid van bodemverontreiniging en van een olietank op het gekochte perceel. De beklaagde heeft ook in de procedure voor de rechtbank, waarin hij in vrijwaring was opgeroepen door de verkopers, niet kunnen aantonen dat hij de door klager ingeschakelde aankoopmakelaar hiervan op de hoogte heeft gesteld. Op advies van de NVM heeft klager hierover eerder een geschil aanhangig gemaakt bij de Geschillencommissie Makelaardij. In die procedure is de klacht tegen de aankoopmakelaar ongegrond verklaard.

Bij uitspraak van 15 april 2015 heeft de rechtbank de koopovereenkomst vernietigd en de verkopers, tegen teruggave van de woning door klager en zijn partner, veroordeeld tot voldoening van een bedrag van € 330.000,– te vermeerderen met wettelijke rente aan klager en zijn partner. Daarnaast heeft de rechtbank de vordering tot vrijwaring van de verkopers tegen de makelaar, afgewezen. 

Bij brief van de advocaat van klager d.d. 4 juni 2015 is de beklaagde aansprakelijk gesteld voor de door klager geleden schade. Namens de beklaagde heeft diens advocaat elke aansprakelijkheid afgewezen.

Ter zitting heeft klager verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.

In 2013 moest een gasleiding worden vervangen. In verband daarmee is toen een bodemonderzoek gedaan. Het resultaat daarvan was dat er voor mijn huis een hek kwam te staan met een bord “verboden toegang” erop. Dat was de eerste keer dat ik ervan op de hoogte kwam dat de bodem onder mijn perceel verontreinigd was. Pas tijdens de procedure voor de rechtbank in [plaats rechtbank] kwam ik op de hoogte van het feit dat de makelaar van de verkoper al rapporten van bodemonderzoeken uit 2004, 205 en 2006 had gekregen. Ik vraag me af waarom die rapporten niet zijn meegegeven aan mijn makelaar, maar zijn teruggegeven aan de verkoper.

In het exemplaar van de brochure dat ik heb gekregen zat geen kaartje van het Bodemloket. Overigens staat onder de kaarten van het Bodemloket een disclaimer ten aanzien van de juistheid van de daarop vermelde informatie.

Bij de koopovereenkomst was geen kopie van de informatielijst gevoegd die de verkoper bij het geven van de opdracht aan de beklaagde had ingevuld. Die informatielijst heb ik ook pas gezien als onderdeel van de processtukken bij de rechtbank. Mijn aankoopmakelaar heeft mij gezegd dat hij dat formulier ook nooit heeft gezien. Ik geloof hem ook op dat punt, want alle details rondom de verkoop zijn per e-mail afgewikkeld, zoals vragen over de erfgrens, een vraag over asbest in het dakbeschot, over een steiger voor het huis. Maar er is niet één e-mail met vragen of opmerkingen over een mogelijke bodemverontreiniging. Hij heeft geen informatie gekregen over eerdere bodemonderzoeken en had daarom ook geen reden om daar een nader onderzoek naar in te stellen.

Ik wil van het huis af. Mijn woongenot is ernstig verstoord. Wij hebben mogelijk jarenlang vervuild drinkwater gebruikt. Saneren van ons perceel is voor ons geen optie. Want dan is ons perceel misschien schoon, maar de vervuiling zit ook bij de buren en dringt dan van daaruit weer bij ons de bodem in. Wij willen daar weg. En ik verzoek u om op grond van artikel 12, lid 4 van het Reglement de beslissing in deze zaak openbaar te maken.

Klager verlangt nakoming van het vonnis dat is gewezen door de rechtbank [plaats rechtbank] en een (nader) akkoord hierover tussen de beklaagde en de verkopers.

Standpunt van de beklaagde

Het standpunt van de beklaagde luidt in hoofdzaak als volgt.

De beklaagde is afgegaan op de informatie die de verkopers bij het geven van de opdracht hebben verstrekt op een informatieformulier. Daarop stond aangegeven dat een grondonderzoek had plaatsgevonden, dat er geen ondergrondse olietank aanwezig was en dat de verkopers grondonderzoeksrapporten aan de beklaagde moeten geven.

Vervolgens hebben de verkopers aan de beklaagde op zijn verzoek een aantal rapporten overhandigd. Welke dat zijn, weet de makelaar niet meer. Een brief van de gemeente [naam gemeente] aan de verkopers heeft de beklaagde niet ontvangen. Verkopers hebben de beklaagde medegedeeld dat het allemaal “wel mee zou vallen” en dat in het verleden alles was opgelost.

De beklaagde heeft vervolgens navraag gedaan bij het Bodemloket. Daarbij is hem gebleken dat daar alleen informatie bekend was over het perceel [naam perceel]. Naar aanleiding van de informatie van de verkopers en het Bodemloket leek er niets aan de hand te zijn met het perceel nr. [nummer perceel].

In de concept-verkoopbrochure heeft de beklaagde opgenomen dat in verband met het aanvragen van de bouwvergunning in 2002 een bodemonderzoek had plaatsgevonden. Op verzoek van verkopers heeft de beklaagde dit uit de definitieve versie van de brochure verwijderd. Bij die versie heeft de beklaagde wel als bijlage een uitdraai gevoegd van het Bodemloket.

Nadat de aankoopmakelaar van klager zich bij de beklaagde had gemeld, heeft de beklaagde hem de vragenlijst gestuurd zoals die door de verkopers was ingevuld. Daarbij is de aankoopmakelaar verteld dat de eventuele verontreiniging (volgens de verkopers) zou meevallen en in het verleden zou zijn opgelost, wat werd bevestigd door de informatie van het Bodemloket. Daarmee heeft de beklaagde voldaan aan zijn mededelingsplicht. Dat in een geschil voor de Geschillencommissie Makelaardij is geoordeeld dat de aankoopmakelaar geen blaam treft, is voor de onderhavige zaak niet van belang. De beklaagde was bij die zaak niet betrokken en de aankoopmakelaar had er geen belang bij te verklaren dat hij deze informatie van de beklaagde had ontvangen.

Bovendien rustte, zoals ook de rechtbank [plaats rechtbank] heeft overwogen, de mededelingsplicht op de verkopers en niet op de beklaagde. De beklaagde heeft de brief van de gemeente [naam gemeente], waarin de verkopers op hun mededelingsplicht zijn gewezen, niet gezien.

Inmiddels is naar aanleiding van een comparitie van partijen in het door de verkopers ingestelde hoger beroep tegen de beslissing van de rechtbank [naam rechtbank] een nieuw bodemonderzoek uitgevoerd. Daaruit is gebleken dat er geen sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging en dat aan de voorzijde van het perceel een ondergrondse tank is aangetroffen waarbij de bodem plaatselijk is verontreinigd met minerale olie. Die verontreiniging beperkt zich tot het gebied rondom die tank. Uit het onderzoek zou blijken dat de aanwezige verontreiniging gemakkelijk en voor een relatief laag bedrag kan worden gesaneerd.

Verkopers en de beklaagde hebben verschillende pogingen gedaan om het geschil op te lossen door middel van sanering van de bodem, maar klager volhardt bij de vernietiging van de koopovereenkomst. Daarbij wordt hij geconfronteerd met het gegeven dat de verkopers de koopsom niet terug kunnen betalen.

Klager verliest uit het oog dat hij een geschil heeft met de verkopers. Als het vonnis van de rechtbank stand houdt, moeten zij hem betalen, niet de beklaagde.

De beklaagde mocht vertrouwen op de informatie die hem door de verkopers was gegeven en die bij verificatie bij het Bodemloket niet onjuist bleek te zijn. De oplossing die de consument voorstaat is niet reëel. Het alternatief, een bodemsanering, wel.

Ter zitting is door en namens de beklaagde verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.

Ik verwijs naar de inhoud van het verweerschrift. De verkoper heeft het informatieformulier ingevuld en op pagina 3 omcirkeld dat bodemonderzoek had plaatsgevonden. De rapporten daarvan zijn ter hand gesteld, maar daarbij werd door de verkoper verklaard dat het iets van het verleden was, dat het allemaal niet zoveel voorstelde en dat het opgelost was. Daarop heb ik bij het Bodemloket informatie opgevraagd en daaruit bleek niet dat op het perceel van klager sprake was van bodemverontreiniging. Die informatie bevestigde de informatie die ik van de verkoper had gekregen. Als beklaagde mag ik afgaan op de informatie die mijn opdrachtgever mij verstrekt.

Achteraf moet ik vaststellen dat die een verkeerde voorstelling van zaken heeft gegeven, omdat er in die rapporten stond dat er wel degelijk iets aan de hand was. Als u mij nu, achteraf, vraagt of ik met de wetenschap van nu toen iets anders zou hebben gedaan, kan ik u zeggen dat ik het moeilijk vind om te beoordelen wat ik toen heb gedaan. De kaart van het Bodemloket zou ik bij de koopovereenkomst hebben gevoegd en misschien zou ik beter hebben gekeken naar de rapporten.

Het nakomen van het vonnis van de rechtbank wordt heel moeilijk. De verkoper heeft de koopsom geïnvesteerd in een nieuwe woning. Wij hebben herhaaldelijk aangeboden om mee te denken in de vorm van een sanering van de bodem, maar daar wil de klager niets van weten. Er zijn nog rapporten opgemaakt door een taxateur en een bouwkundige en ook die hebben geen aanleiding gevonden om verder te zoeken naar bodemverontreiniging. De verkoper heeft een brief gehad van de gemeente [naam gemeente] en meende op grond van de inhoud van die brief dat er met de bodem onder het perceel verder niets bijzonders aan de hand was. Die brief heb ik overigens nooit gekregen.

Bij het aangaan van de koopovereenkomst heb ik de tekst van de concept-overeenkomst met de verkoper doorgenomen, met inbegrip van alle verklaringen die daar door de verkoper in worden gedaan. Bij het voorlezen van de akte door de notaris was ik ook aanwezig.

Voor wat betreft het geven van het informatieformulier aan de makelaar van klager is het een kwestie van zijn woord tegen het mijne: ik blijf erbij dat hij het informatieformulier heeft gekregen.

Beoordeling van het geschil

De commissie heeft het volgende overwogen.

De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over handelen en/of nalaten ten tijde van het lidmaatschap van een lid van of een aangesloten makelaar/taxateur bij de vereniging, dat mogelijk in strijd is met het bepaalde in de verenigingsstatuten, reglementen of besluiten van zijn vereniging en/of het vertrouwen in de stand van makelaars/taxateurs kan ondermijnen en/of in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode van zijn vereniging (artikel 3 Reglement Tuchtcommissie Makelaardij). Naar aanleiding van een klacht kan de commissie hierop maatregelen opleggen in de relatie tussen de beklaagde en zijn vereniging. De commissie is niet bevoegd een beslissing te geven ten gunste of ten nadele van klager. Dat betekent dat hetgeen door de klager als voorstel voor een oplossing is opgenomen in het klachtformulier in de onderhavige procedure niet toewijsbaar is.

Klager heeft ter onderbouwing van zijn klacht aangevoerd dat de beklaagde de Erecode (zoals van kracht in 2011) van zijn (toenmalige) vereniging heeft geschonden, meer in het bijzonder de artikelen 4, 6 en/of 9 daarvan. De tekst van deze artikelen luidt als volgt:
“Artikel 4
Het lid dient zich te onthouden van misleidende of onjuiste teksten in zijn publicaties.

Artikel 6
Het lid voert de door hem/haar aanvaarde opdrachten zorgvuldig en naar beste weten en kunnen uit. Een lid dient zijn deskundigheid (…) op peil te houden. Het lid onthoudt zich van adviezen en handelingen en aanvaardt geen opdrachten, indien hij/zij terzake over geen of onvoldoende deskundigheid beschikt. Dit kan slechts anders zijn, als hij /zij bijstand inroept van een terzake wel deskundige.

Artikel 9
Het lid staat loyaal en collegiaal ten opzichte van zowel andere leden van VastgoedPRO als beroepsgenoten.”

Ter onderbouwing van de klacht voert klager aan dat de beklaagde, wetende dat drie bodemonderzoeken op het perceel hadden plaatsgevonden, heeft nagelaten om hem in het aankooptraject op de hoogte te stellen van de omstandigheid dat die onderzoeken hadden plaatsgevonden en hadden opgeleverd dat de bodem onder het perceel verontreinigd was, dat hij heeft nagelaten om de rapporten betreffende bodemonderzoeken op het perceel bij aankoop aan hem of zijn aankoopmakelaar te overhandigen, dat hij in het verkooptraject heeft nagelaten om een kaartje van het Bodemloket in de aan koper ter hand gestelde brochure op te nemen en dat door het opnemen van een dergelijk kaartje in een andere versie van de brochure ten onrechte de indruk is gewekt dat zich op het door klager gekochte perceel geen verontreiniging in de bodem bevond. Ten slotte heeft de beklaagde zijn collega ten onrechte beticht van het achterhouden van informatie die kon blijken uit het informatieformulier dat de verkoper had ingevuld, omdat hij dat formulier niet aan de makelaar van klager ter hand heeft gesteld.

Artikel 4 van de Erecode.
Ten aanzien van het handelen in strijd met artikel 4 van de Erecode overweegt de commissie als volgt.

Klager heeft geen publicaties van de beklaagde bij de stukken van het dossier gevoegd, zodat de commissie zich op dit punt geen oordeel kan vormen. Ter zitting heeft de consument een exemplaar van de hem ter hand gestelde brochure getoond met de opmerking dat daar geen kaartje van het Bodemloket in zat. Het betrof een brochure die was uitgevoerd in A4 en met een ringband. De commissie kan niet beoordelen of hier al dan niet een kaart van het Bodemloket in heeft gezeten, omdat die op eenvoudige wijze uit een ringband is te verwijderen.

Overigens staat tussen partijen vast dat op de kaart van het Bodemloket met betrekking tot het perceel van klager niet stond aangegeven dat zich in het te verkopen perceel verontreiniging in de bodem bevond, zodat ook indien die kaart in de brochure zou hebben gezeten daarmee niet is gegeven dat de beklaagde misleidende of onjuiste informatie zou hebben verstrekt.

Ook de koopovereenkomst betreffende het perceel is door klager niet in het geding gebracht. De inhoud daarvan, voor zover relevant, blijkt echter uit de tekst van het vonnis van de rechtbank [plaats rechtbank] van 15 april 2015. Daaruit blijkt dat in de koopovereenkomst onder meer de navolgende verklaringen van verkoper zijn opgenomen:
“5.4.1.  Aan verkoper is niet bekend of (…) de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in lid 3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen.
5.4.2.  Voor zover aan verkoper bekend is in het verkochte GEEN ondergrondse olie/brandstof-tank voor het opslaan van (vloei)stoffen aanwezig.”

Ter zitting heeft de beklaagde verklaard dat hij het concept van de koopovereenkomst met de verkoper heeft doorgenomen. Daaruit leidt de commissie af dat de makelaar ook deze bepalingen aan de verkoper heeft voorgehouden.

Achteraf laat zich, strikt genomen, vaststellen dat deze verklaringen niet onjuist zijn. Hoewel er drie bodemonderzoeken hadden plaatsgevonden, heeft de gemeente [naam gemeente] de verkoper bij brief van 9 maart 2006 laten weten dat er volgens het waterleidingbedrijf geen risico’s waren voor verontreiniging van het drinkwater en dat bij het huidige gebruik van het terrein geen onaanvaardbare risico’s werden verwacht voor verkoper en zijn omgeving. Een saneringsnoodzaak werd niet aanwezig geacht, maar verplaatsing of het afvoeren van grond diende wel te worden gemeld bij de gemeente. Voor zover verkoper met de verontreiniging bekend was, mocht hij er op grond van de brief van de gemeente [naam gemeente] van uitgaan dat een eventueel aanwezige verontreiniging niet aan een normaal gebruik van de onroerende zaak in de weg stond en ook geen aanleiding vormde voor een verplichting tot schoning.

Ook de verklaring in artikel 5.4.2. is, strikt genomen, niet onjuist. In 2004, 2005 en 2006 zijn een drietal onderzoeken uitgevoerd naar de bodem van het perceel van klager. Ook deze rapporten zijn niet in het geding gebracht, maar hieruit is wel geciteerd in het aangehaalde vonnis van de rechtbank [plaats rechtbank]. Daaruit blijkt dat in het rapport uit 2005 het vermoeden wordt uitgesproken dat zich nog een olieopslagtank in de bodem moest bevinden, maar ook wordt vastgesteld dat de exacte locatie daarvan niet bekend was. Dat die locatie vervolgens in het rapport van 2006 is vastgesteld, is de commissie niet gebleken. Strikt genomen was de verkoper er dus slechts mee bekend dat de aanwezigheid van een olietank in de bodem niet viel uit te sluiten, maar niet met het feit dat die zich ook daadwerkelijk in de bodem van het te verkopen perceel bevond, zoals opgenomen in de verklaring die achter 5.4.2. in de koopovereenkomst is opgenomen.

Omdat, strikt genomen, de verklaringen niet onjuist zijn, kan de commissie niet oordelen dat de beklaagde in de koopovereenkomst onjuiste of misleidende teksten heeft opgenomen. Omdat de beklaagde geen kennis heeft genomen van de inhoud van de rapporten uit 2004, 2005 en 2006 met betrekking tot het bodemonderzoek en niet is gebleken dat de verkopers hem de brief van de gemeente [naam gemeente] ter hand hebben gesteld, heeft hij zich niet kunnen realiseren dat deze verklaringen, hoewel strikt genomen niet onjuist, een nadere toelichting behoefden door te wijzen op uitgevoerde bodemonderzoeken.

De commissie stelt vast dat de verkoper vervolgens bij het passeren van de transportakte een onjuiste verklaring in artikel 8, lid 1 van die akte heeft laten opnemen door daar te verklaren dat hij, de verkoper, niet bekend was met de omstandigheid dat in het verleden sprake was geweest van voorzieningen of activiteiten op, in of nabij het verkochte waarvan bodemverontreiniging een te verwachten gevolg zou kunnen zijn. De verkoper was immers op grond van de uitgevoerde onderzoeken op de hoogte van het feit dat op het verkochte in het verleden een autobedrijf met tankinstallatie voor motorbrandstoffen gevestigd was geweest. Dat betreft echter een verklaring van de verkoper in een door de notaris opgestelde akte en geen onjuiste of misleidende verklaring in een door de makelaar gebruikte publicatie.

De slotsom is dat de commissie niet kan vaststellen dat de beklaagde heeft gehandeld in strijd met artikel 4 van de Erecode.

Artikel 6 van de Erecode
Ten aanzien van het verwijt dat de beklaagde heeft gehandeld in strijd met artikel 6 van de Erecode overweegt de commissie als volgt.

De Erecode verlangt van een bij de vereniging aangesloten makelaar dat hij zijn werkzaamheden zorgvuldig en naar beste weten uitvoert. Die zorgvuldigheid dient de makelaar niet alleen te betrachten in de relatie tot zijn opdrachtgever, maar ook in zijn relatie tot de (makelaar van) de wederpartij. Die zorgvuldigheid brengt met zich mee dat hij, bij bemiddeling voor een verkoper, de verkoper dient te wijzen op mededelingsplichten en, zo daartoe aanleiding bestaat, zelf dient te onderzoeken in hoeverre dergelijke mededelingsplichten bestaan. En indien de makelaar bekend is met feiten of omstandigheden die de verkoper aan een potentiële koper dient mede te delen, is ook hij als makelaar gehouden die feiten en omstandigheden mee te delen aan (de makelaar van) een potentiële koper.

Met het oog op die zorgvuldigheid heeft de beklaagde een informatieformulier gebruikt waarop de verkoper vragen heeft beantwoord met betrekking tot het te verkopen object die van belang zijn in verband met de inhoud van de mededelingen die bij het doen van een aanbod tot verkoop moeten worden gedaan, de informatie die bij het aanbod met betrekking tot het te verkopen object wordt gegeven.

De commissie stelt vast dat in dit geval de verkoper op het informatieformulier bij vraag 12.a heeft aangegeven dat er ooit een bodemonderzoek heeft plaatsgevonden of dat iets bekend is ten aanzien van bodemverontreiniging. Voorts is bij vraag 12.e aangegeven dat geen ondergrondse olietank aanwezig is.

De commissie stelt voorts vast dat de makelaar van klager heeft betwist dat de beklaagde deze informatie heeft doorgegeven, en dat de beklaagde vooralsnog niet in staat is gebleken om te bewijzen dat hij dit informatieformulier ter kennis heeft gebracht van de makelaar van klager. Wanneer dat is omdat hij dat mededelen heeft nagelaten, dan stelt de commissie vast dat daarmee de door de verkoper aan de beklaagde verstrekte informatie niet 1 op 1 is doorgegeven aan de makelaar van klager. In dat geval heeft de makelaar niet de zorgvuldigheid betracht die de wederpartij van hem mag verwachten.

Wanneer de beklaagde deze informatie wel heeft doorgegeven, stelt de commissie vast dat hij dit niet voldoende heeft gedocumenteerd, doordat in het dossier van de verkoop geen brief, fax of e-mail is opgenomen waaruit kan blijken van het aanbieden van deze informatie. Voor een verkoper, die als eerste op de schending van een mededelingsplicht kan worden aangesproken, is het van belang dat hij met behulp van bescheiden van zijn makelaar kan aantonen welke informatie deze bij zijn bemiddeling aan de koper heeft verstrekt. Wanneer het dan zo is dat de makelaar niet kan aantonen dat hij essentiële informatie aan de wederpartij heeft meegedeeld, doordat één en ander niet is vastgelegd in een telefoonnotitie, of bevestigd in een brief, fax of e-mailbericht, heeft de beklaagde naar het oordeel van de commissie niet de zorgvuldigheid betracht die zijn opdrachtgever van hem mocht verwachten.

De commissie stelt voorts vast dat de verkoper de rapporten betreffende de onderzoeken naar de bodem ter hand heeft gesteld aan de beklaagde, zodat hij kennis heeft kunnen nemen van de inhoud daarvan en de daaraan verbonden conclusies. Daaruit had de beklaagde kunnen begrijpen dat een ernstige mate van bodemverontreiniging was vastgesteld en dat niet kon worden uitgesloten dat zich in de bodem van het te verkopen object nog een olieopslagtank bevond. Had hij kennis genomen van de inhoud van deze rapporten, dan had de beklaagde daarin aanleiding kunnen vinden om de verkopers kritisch te bevragen over de mate van verontreiniging. Zou de beklaagde (kopieën van) de rapporten hebben opgenomen in het dossier betreffende het te verkopen object, dan zou hij ook in staat zijn geweest om conform de door de gemeente aan de verkoper meegedeelde mededelingsplicht potentiële verkopers op de hoogte te stellen van de resultaten van de onderzoeken.

De commissie is van oordeel dat de beklaagde onzorgvuldig heeft gehandeld door af te gaan op de mededeling van de verkoper “dat het allemaal wel meeviel” en “dat alles in het verleden was opgelost”, zonder dit te verifiëren door kennis te nemen van de inhoud van de rapporten van het bodemonderzoek. Daaraan doet niet af dat de beklaagde onderzoek heeft verricht bij het Bodemloket. Omdat de beklaagde bekend was (uit het informatieformulier) met bodemonderzoeken in het verleden en omdat hem de resultaten daarvan ter hand waren gesteld, had hij eenvoudig kunnen en moeten vaststellen dat zich in de bodem onder het te verkopen perceel verontreiniging bevond. Door geen kennis te nemen van de inhoud van deze rapporten heeft hij zichzelf onvoldoende op de hoogte gesteld van de eigenschappen van het te verkopen object. Door deze rapporten terug te geven en niet onder zich te houden om inzage te kunnen geven aan potentiële kopers, heeft de beklaagde belangstellenden voor het object de mogelijkheid onthouden om zich zelf een oordeel te vormen omtrent het risico dat zij zouden lopen bij aankoop van het object. Bovendien heeft hij hun informatie onthouden die bij de bepaling van de omvang van een bod van evident belang was voor de overeen te komen koopsom voor het object.

Bovendien heeft de beklaagde door geen kennis te nemen van de inhoud van de rapporten zich in een positie gebracht waarin hij de opdrachtgever – mede in het licht van de achter artikel 5.4.1 en 5.4.2 in de koopovereenkomst opgenomen verklaringen en de in artikel 8.1 van de transportakte opgenomen verklaring – onvoldoende heeft kunnen wijzen op de inhoud van diens mededelingsplicht bij verkoop en de consequenties van het verzaken van die verplichting, waardoor de opdrachtgever is blootgesteld aan het risico dat de koper zich op termijn met succes zou kunnen beroepen op vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling.
 
Het voorgaande voert de commissie tot het oordeel dat de beklaagde heeft gehandeld in strijd met de zorgvuldigheid die hij zowel tegenover zijn opdrachtgever als tegenover klager had te betrachten.

Artikel 9 van de Erecode

Ten aanzien van het verwijt dat de makelaar artikel 9 van de Erecode heeft geschonden door de aankoopmakelaar er ten onrechte van te betichten dat deze informatie die de beklaagde heeft verstrekt niet heeft gedeeld met klager, merkt de commissie op dat artikel 9 dient tot bescherming van een belang van collega van de beklaagde en niet tot bescherming van enig belang van klager.

Bovendien kan de commissie niet vaststellen of de beklaagde het door de verkoper ingevulde informatieformulier ter hand heeft gesteld van de makelaar van klager, omdat die laatste dat betwist en de beklaagde niet kan aantonen dat hij het stuk aan de makelaar van klager ter hand heeft gesteld. In dat geval is niet vast te stellen of het verwijt dat de beklaagde jegens zijn collega maakt terecht is of niet.

De commissie komt dan ook tot de slotsom dat overtreding van artikel 9 van de Erecode niet is komen vast te staan en bovendien voor klager ook geen grond oplevert om zich tegenover de beklaagde over te beklagen.

Resumé
De commissie komt tot de slotsom dat de klacht met betrekking tot schending van artikel 4 en artikel 9 van de Erecode ongegrond is. De klacht over schending van artikel 6 van de Erecode is gegrond. Op grond van het bepaalde in artikel 12, lid 2 van het Reglement Tuchtcommissie Makelaardij kan de commissie slechts een beperkt aantal sancties opleggen. De onder c, d en e genoemde sancties hebben geen effect, omdat de beklaagde inmiddels geen lid meer is van de vereniging VastgoedPRO.

Het opleggen van een geldboete ten voordele van die vereniging acht de commissie niet gepast, omdat door het optreden van de beklaagde het aanzien en de belangen van de vereniging niet zijn geschaad en de ernst van de geconstateerde inbreuk op de Erecode, die voortvloeit uit een door mededelingen van de opdrachtgever ingegeven nalatigheid en niet uit opzet of bewuste roekeloosheid van de beklaagde, ook niet van dien aard is dat die het opleggen van een boete rechtvaardigt. Om die reden zal de commissie ook niet ingaan op het verzoek van klager om de publicatie van deze uitspraak te gelasten. Overigens gaat de commissie er van uit dat de branchevereniging in haar publicaties voor haar leden aandacht zal besteden aan deze uitspraak.

Het voorgaande voert de commissie tot het oordeel dat aan de beklaagde de maatregel van een berisping dient te worden opgelegd. Beslist wordt dan ook als na te melden, waarbij zal worden bepaald dat de beklaagde aan klager het door deze betaalde klachtgeld dient te voldoen.

Beslissing

De commissie legt de beklaagde de sanctie op van een berisping.

Bovendien dient de beklaagde makelaar overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 121,00 aan klager te vergoeden ter zake van het klachtengeld.

Overeenkomstig het reglement van de commissie is de beklaagde aan de commissie als bijdrage in de behandelingskosten van het geschil een bedrag verschuldigd van € 2.950,–.

Aldus beslist door de Tuchtcommissie Makelaardij op 20 december 2016.