Commissie: Makelaardij Zakelijk
Categorie: Schadevergoeding
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: gegrondten dele gegrond
Referentiecode:
238999/290315
De uitspraak:
Waar gaat het over?
De opdrachtgever verwijt de makelaar belangenverstrengeling en nalatigheid bij de verhuur van zijn bedrijfsruimte. Een geïnteresseerde huurder koos uiteindelijk voor de aankoop van een ander pand dat de makelaar eveneens in verkoop had. De Geschillencommissie oordeelt dat er geen sprake is van belangenverstrengeling, maar wel van schending van de zorgplicht: de makelaar had de opdrachtgever eerder moeten informeren en adviseren. Daarom moet de makelaar €2.500 schadevergoeding en €527,50 klachtengeld betalen, naast de behandelingskosten van €423,50.
volledige uitspraak
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen ter zitting te verschijnen. Opdrachtgever en zijn adviseur [anoniem] zijn verschenen. De Makelaar is ook verschenen. Partijen hebben de standpunten toegelicht.
Onderwerp van het geschil
Tussen partijen is op 2 november 2022 een opdracht tot dienstverlening bij verhuur en/of verkoop tot stand gekomen. De makelaar heeft op zich genomen te bemiddelen bij verkoop of verhuur van kantoorruimte en bedrijfsruimte van de opdrachtgever wegens diens bedrijfsstaking. Als gevolg van de bemiddeling door de makelaar meldde zich een gegadigde die de ruimte wilde huren waartoe een huurovereenkomst is opgesteld waarover partijen overeenstemming hadden bereikt maar die nog niet was ondertekend. Voorafgaande aan de geplande ondertekening heeft de makelaar een bedrijfspand in verkoop genomen. Toen de gegadigde hiervan kennis kreeg heeft hij zeer snel mondeling de koop van dit bedrijfspand met de verkoper rondgemaakt. Daarop aangesproken verklaarde de gegadigde dat geen wilsovereenstemming over de verhuur van het pand van de opdrachtgever was bereikt zodat het hem vrijstond het andere bedrijfspand te kopen.
Standpunt van de opdrachtgever
Voor het standpunt van de opdrachtgever verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer. De opdrachtgever verwijt de makelaar dat hij zich schuldig heeft gemaakt aan verstrengeling van belangen waardoor hij een financieel voordeel heeft genoten (de courtage bij verkoop van het andere pand). Van belang is dat de makelaar het andere pand pas op internet publiceerde nadat overeenstemming over de koop van dat pand was bereikt. De makelaar heeft de opdrachtgever niet tijdig gemeld dat de gegadigde het andere pand wilde hebben. Ook heeft de makelaar er niet voor gezorgd dat de huurovereenkomst, waarover feitelijk akkoord tussen partijen bestond, (alsnog) werd ondertekend. De opdrachtgever vindt het veelzeggend dat de makelaar geen courtage in rekening heeft gebracht terwijl er wel een, zij het mondelinge, huurovereenkomst bestond. Daaruit blijkt ook dat de makelaar wel weet dat hij fout heeft gehandeld. De opdrachtgever heeft het pand later wel kunnen verhuren maar heeft in de tussenliggende periode huurpenningen gederfd ter hoogte van €9.500,00 exclusief btw waarvoor hij de makelaar aansprakelijk heeft gesteld.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer. Er is sprake geweest van een ongelukkige samenloop van omstandigheden waaraan de makelaar part noch deel heeft gehad; hij kon immers niet weten dat de gegadigde interesse zou hebben in het andere pand en heel voortvarend zou handelen (de gegadigde bleek de eigenaar van het andere pand te kennen). De gegadigde wenste perse het andere pand te kopen en de makelaar kon niet veel anders dan daarin meegaan, alhoewel er inderdaad wilsovereenstemming was over de huurovereenkomst. De makelaar heeft de opdrachtgever wel degelijk tijdig op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Door de opdrachtgever is op de zitting verwezen naar de algemene voorwaarden van de NVM voor professionele opdrachtgevers. Hij stelt dat de handelwijze van de makelaar neerkomt op belangenverstrengeling (artikel 10). De commissie onderschrijft dit standpunt niet. Belangenverstrengeling in de zin van de algemene voorwaarden doet zich voor als sprake is van dienstverlening ten aanzien van een en hetzelfde onroerende goed terwijl het in deze zaak gaat om twee verschillende onroerende goederen.
In de algemene voorwaarden (artikel 9) wordt als uitgangspunt geformuleerd dat de makelaar de door hem aanvaarde opdracht naar beste weten en kunnen en in het belang van zijn opdrachtgever uitvoert. De commissie is van oordeel dat deze norm wel door de makelaar is geschonden en legt dat als volgt uit. De makelaar heeft de commissie er niet van weten te overtuigen dat hij, zodra hem duidelijk was dat de gegadigde het andere pand wilde kopen, de opdrachtgever daarvan direct in kennis heeft gesteld. De commissie vindt het in dat opzicht opmerkelijk dat door de makelaar niet wordt betwist dat hij het andere pand pas op internet heeft gepubliceerd nadat de koop rond was. Dat betekent dat de makelaar wist dat de gegadigde zeer geïnteresseerd was in het andere pand en dus niet meer genegen was om de wilsovereenstemming betreffende de huurovereenkomst gestand te doen door de huurovereenkomst te ondertekenen. De commissie oordeelt dat de makelaar de opdrachtgever hiervan direct in kennis had moeten stellen zodat hij in de gelegenheid zou zijn geweest om zijn positie te bepalen. De makelaar had hem moeten adviseren hoe hiermee om te gaan; zoals bijvoorbeeld nakoming vorderen en een advocaat inschakelen, de huurprijs verlagen of accepteren dat de huur niet doorging. De makelaar heeft dat niet gedaan. Reeds om deze reden is de commissie van oordeel dat de klacht gegrond is; de makelaar heeft niet gehandeld volgens de norm van genoemd artikel 9. De commissie kan zich voorstellen dat de opdrachtgever zich in de steek gelaten voelt. Dat zou ertoe leiden dat eventueel in rekening gebrachte courtage niet is verschuldigd. Duidelijk is echter dat aan de opdrachtgever geen courtage in rekening is gebracht.
Dit oordeel betekent echter niet zonder meer dat de makelaar aansprakelijk is voor de volledige door de opdrachtgever gevorderde schadevergoeding. De opdrachtnemer had er immers ook op een later tijdstip nog voor kunnen kiezen om de gegadigde in rechte tot nakoming te dwingen. Er was immers wilsovereenstemming en een huurovereenkomst bedrijfsruimte behoeft volgens het Burgerlijk Wetboek niet schriftelijk en ondertekend te worden vastgelegd. Mogelijk zou de gegadigde, geconfronteerd met een nakomingsactie, een schikkingsvoorstel hebben gedaan of zou de rechter hem hebben veroordeeld tot nakoming waardoor de ondernemer geen of minder schade zou hebben ondervonden. Ook geldt dat de commissie niet kan vaststellen dat sprake is van huurderving tot juni 2023. Bewijsstukken hiervoor ontbreken namelijk. Omdat aannemelijk is dat de opdrachtgever schade heeft geleden die mogelijk te voorkomen zou zijn geweest als de makelaar zich had gehouden aan de norm van artikel 9 oordeelt de commissie dat het redelijk en billijk is (artikel 17 van het Reglement Geschillencommissie voor de zakelijke markt) dat aan schadevergoeding door de makelaar een bedrag van € 2.500,– wordt betaald.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De makelaar moet aan de opdrachtgever € 2.500,– aan schadevergoeding betalen.
De makelaar moet het klachtengeld van €527,50 aan de opdrachtgever vergoeden.
De makelaar is aan de commissie behandelingskosten van €423,50 verschuldigd.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij zakelijk, bestaande uit de heer mr. A.J.J. van Rijen, voorzitter, de heer J.B. Boerman, de heer A.C. Doeser, leden, op 20 september 2024.