Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Belangenverstrengeling / Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
231870/240392
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft een geschil tussen appellant en verweerder over een door verweerder, na een procedure, aan appellant opgelegde boete. Volgens appellant heeft verweerder bij het maken van haar beslissing onzorgvuldig gehandeld. Bij de beslissing was een directe collega van appellant betrokken die zitting had bij verweerder. Deze collega had een indirect belang in een makelaarskantoor die directe concurrent van appellant is. Hierdoor is er sprake van ongewenste belangenverstrengeling. Volgens de verweerder is er geen sprake van belangenverstrengeling bij de procedure tegen appellant. Bij de procedure word er onder andere gekozen voor een vertegenwoordiging van verschillende vakgebieden. De directe collega van appellant ontplooit activiteiten op het gebied van het taxeren van bedrijfsmatig vastgoed, en is qua activiteiten dus geen concurrent van appellant.
Wat is de beslissing?
Volgens de commissie staat het vast dat de directe collega van appellant die zitting had bij de verweerder indirect aandeelhouder is van een makelaarskantoor die in dezelfde stad als appellant opereert. Dit is volgens de commissie voldoende onderbouwing om een belangenverstrengeling aan te tonen. Dat de directe collega in die stad niet dezelfde activiteiten ontplooit doet hier niet aan af. Het gaat om de belangen die hij heeft. Volgens de commissie was het de taak van verweerder om deze schijn van belangenverstrengeling weg te nemen. Dit heeft zij niet gedaan. De boete die aan de appellant is opgelegd is hierdoor niet zorgvuldig tot stand gekomen, deze wordt vernietigd.
De uitspraak
Behandeling van het beroep
Bij brief van 21 juli 2023 heeft appellant een klacht ingediend bij de Geschillencommissie Makelaardij. Na verwijzing heeft appellant zich bij een daartoe op 28 september 2023 door de commissie ontvangen vragenformulier gewend tot de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (verder te noemen: de commissie). Appellant heeft met dit vragenformulier beroep ingesteld tegen het besluit van de [verweerder] van verweerder van 18 april 2023. Verweerder heeft hierop bij brief van 28 december 2023 verweer gevoerd.
De commissie is op grond van artikel 24 van het reglement van de commissie bevoegd om het beroep tegen het besluit van verweerder te behandelen.
De commissie heeft kennisgenomen van de stukken die door partijen zijn overgelegd.
De mondelinge behandeling heeft op 5 april 2024 plaatsgevonden.
Ter zitting zijn verschenen:
– de heer [naam], directeur van appellant;
– mevrouw [naam], echtgenote van de heer [naam] en medewerker bij appellant;
– de heer [naam], voorzitter [verweerder];
– mevrouw [naam], adjunct secretaris [verweerder];
– mr. [naam], secretaris [verweerder].
Onderwerp van het beroep
Het beroep richt zich tegen het besluit van de [verweerder] van verweerder van 18 april 2023 om aan appellant een boete op te leggen van € 3.000,– wegens verschillende overtredingen van het Reglement Lidmaatschap en Aansluiting (RLA) en de Erecode.
De feiten
Bij brief van 31 januari 2023 heeft verweerder appellant gewezen op een aantal feiten en omstandigheden die volgens haar in strijd zijn met de artikelen 1 en 2 van de Erecode en artikel 17, lid 3 RLA. Zij heeft appellant verzocht om aanpassing van de gewraakte uitingen en functieomschrijvingen.
Nadat appellant bij brief van 12 maart 2023 op de aanschrijving van verweerder had gereageerd, heeft de [verweerder] tijdens een vergadering van 30 maart 2023 de geconstateerde feiten en omstandigheden en de tot dan toe daarop door appellant ondernomen acties beoordeeld. Dit heeft geleid tot de bij brief van 18 april 2023 aan appellant meegedeelde beslissing om aan appellant een boete op te leggen van € 3.000,– voor de navolgende feiten:
1. adverteren op een wijze die strijd oplevert met artikel 6b van het RLA, 17 lid 3 van het RLA en regel 1 van de Erecode (boete: € 1.500,–);
2. drie maal een onjuist titelgebruik, in strijd met artikel 6b lid 1 RLA (drie maal een boete van
€ 500,00).
Hierbij is appellant tevens gesommeerd om de door verweerder gewenste aanpassingen van haar uitingen en functieomschrijvingen toe te passen.
Standpunt van appellant
Voor het standpunt van de appellant verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat op het volgende neer.
De commissie onderkent in de door appellant aan het dossier toegevoegde stukken de navolgende bezwaren tegen de beslissing van de [verweerder]:
1. de beslissing is niet op correcte wijze tot stand gekomen;
2. de opgelegde maatregel berust deels op onterechte gronden;
3. de opgelegde maatregel is, in verhouding tot andere tuchtrechtelijke beslissingen, disproportioneel.
Ter toelichting hierop voert appellant het navolgende aan.
1. Onzorgvuldigheid
In de [verweerder] die op 30 maart 2023 de beslissing heeft genomen had een directe collega van appellant zitting, de heer [naam]. De heer [naam] is (indirect) aandeelhouder van [naam makelaarskantoor], gevestigd in [plaats]. Dit makelaarskantoor is een concurrent van de appellant, omdat zij eveneens huizen in [plaats] verkoopt. Ter onderbouwing heeft de appellant ter zitting een verkoopadvertentie van een woning aan de [adres] te [plaats] overgelegd, waaruit volgt dat [naam makelaarskantoor] heeft bemiddeld bij de verkoop van de woning. De heer [naam] heeft dan ook, direct of indirect, een eigen belang bij de afloop van deze procedure. Er is sprake van een ongeoorloofde (of in elk geval onwenselijke) belangenverstrengeling.
Daarnaast is de boete zonder enige voorafgaande waarschuwing opgelegd door verweerder. Verweerder heeft aan appellant niet aangekondigd dat zij bij het uitblijven van aanpassingen een geldboete zou opleggen.
2. Onterechte gronden
De functieomschrijving van mevrouw [naam] is na ontvangst van de brief van 18 april zowel op de website van appellant als op Funda aangepast. Zij was zich niet bewust van de omstandigheid dat ook op [sociale media] in haar profiel nog de functieaanduiding ‘makelaar’ stond vermeld. Dit profiel is op of omstreeks 23 juli 2023 verwijderd. Ten onrechte heeft verweerder geweigerd om haar in afwachting van hernieuwde inschrijving een ontheffing te verlenen voor het optreden als makelaar. Medewerkers die nog studeren krijgen die ontheffing wel, maar mevrouw [naam], die in het verleden de opleiding al heeft voltooid, niet.
De functieaanduiding van mevrouw [naam] is na ontvangst van de brief van verweerder aangepast op de website van de appellant en op Funda.
In een oud filmpje komt met betrekking tot de heer [naam] zijn oude functie drie seconden in beeld. Verweerder heeft hier in haar brief van 31 januari 2023 niet op gewezen. Hij is inmiddels met pensioen en verleent nog slechts hand-en-spandiensten. Om die reden staat hij op de site met de aanduiding “Team Makelaars”.
De wijze van adverteren is toelaatbaar, omdat appellant niet anders doet dan vermelden wat een consument ook al uit openbare bronnen, zoals Funda, kan afleiden. Op Funda zijn complete makelaarsrankings te zien. De daarvoor ontwikkelde tool is juist gemaakt om NVM-makelaars met elkaar te kunnen vergelijken. De op Funda beschikbare informatie gaat vele malen verder dan de uitingen van appellant op zijn site.
3. Disproportionaliteit
Onder verwijzing naar een aantal tuchtuitspraken voert appellant aan dat de omvang van de boete in verhouding tot de aard en de ernst van de verweten gedragingen veel te hoog is. In dit verband merkt appellant op dat de omstandigheden waartegen de [verweerder] bezwaar maakt geen schadelijke gevolgen hebben voor consumenten of andere partijen, maar een puur interne kwestie betreffen, die speelt binnen de NVM. Volstaan had kunnen worden met een waarschuwing of een voorwaardelijke boete.
Standpunt van verweerder
Voor het standpunt van verweerder verwijst de commissie naar de overgelegde stukken.
Het standpunt van verweerder luidt in hoofdzaak als volgt.
Verweerder stelt voorop dat de commissie moet oordelen met toepassing van de in artikel 24, lid 2 RLA neergelegde maatstaf. Op grond daarvan kan de commissie slechts marginaal toetsen. Dit betekent dat moet worden nagegaan of de [verweerder] op basis van de ten tijde van de bestreden beslissing bekende feiten en omstandigheden in redelijkheid tot haar besluit heeft kunnen komen en of de sanctie passend was voor de overtreding(en).
1. Onzorgvuldigheid
De [verweerder] is samengesteld uit een viertal collega-makelaars/taxateurs. Bij de samenstelling is gekozen voor een regionale spreiding, maar ook voor een vertegenwoordiging van verschillende vakgebieden. De heer [naam] is actief op het gebied van het taxeren van bedrijfsmatig vastgoed en qua activiteiten dus geen directe collega/concurrent van appellant. Verweerder herkent zich niet in de opmerkingen dat de [verweerder] niet onafhankelijk en onpartijdig heeft kunnen handelen. Zij opereert conform een gedragscode, waarin bijvoorbeeld ook is benoemd dat wanneer er enige strijdigheid optreedt de leden van de [verweerder] zich terugtrekken. Daarvan is in deze casus geen sprake. Voorafgaand aan de vergadering van 30 maart 2023 is er aan de heer [naam] gevraagd of hij onafhankelijk en onpartijdig kan optreden in deze zaak en hij heeft hierop bevestigend geantwoord.
2. Onjuiste gronden
Op grond van artikel 6b RLA is de titel makelaar/taxateur enkel voorbehouden aan die medewerkers van een NVM-kantoor die ook daadwerkelijk als zodanig zijn aangesloten bij verweerder. Deze regels zijn nader uitgelegd in de notitie “Aanduiding NVM Makelaars Taxateurs en medewerkers”.
Appellant blijft in zijn correspondentie naar mevrouw [naam] verwijzen als gecertificeerd makelaar. Zolang zij niet daadwerkelijk haar registratie heeft hersteld, is zij geen gecertificeerd kandidaat-makelaar, mag zij de titel makelaar niet voeren en ook niet de bijpassende werkzaamheden verrichten. Voor zover appellant aanvoert dat er aanzienlijke problemen zijn ontstaan, omdat er geen ontheffing is verleend en zij geen makelaarsactiviteiten meer mag verrichten, gaat appellant er echter aan voorbij dat het een eigen verantwoordelijkheid is om ervoor te zorgen dat de registratie in stand blijft. Daar komt bij dat het ontheffingsbeleid van verweerder duidelijke grenzen aangeeft. Het is niet mogelijk om een ontheffing te verlenen op het moment dat een medewerker zijn ARMT dan wel KRMT registratie om wat voor reden dan ook heeft laten verlopen. Verweerder dient te waken voor een gelijke behandeling van gelijke gevallen en past dit ontheffingsbeleid dan ook voor alle NVM-leden gelijk toe.
De functietitel van mevrouw [naam] is pas na de reactie van appellant op 12 maart 2023 aangepast, anderhalve maand na de eerste aanschrijving door verweerder. De [verweerder] acht het verwijtbaar dat appellant na de brief van 31 januari 2023 en de boetoplegging op 18 april 2023 de gevraagde wijzigingen nog niet had doorgevoerd. Vervolgens heeft appellant na het versturen van twee rappels op 2 en 9 mei 2023 pas op 16 mei 2023 aangegeven wijzigingen te hebben doorgevoerd. Aangezien de gevraagde aanpassingen na de e-mail van 17 mei 2023 nog niet waren gewijzigd, heeft de [verweerder] besloten om appellant uit te nodigen voor de vergadering van 29 juni 2023. De [verweerder] heeft daarna nog een e-mail gestuurd, waarin is aangegeven welke punten er nog open stonden. Na het gesprek met appellant is er per e-mail van 10 juli 2023 puntsgewijs aangegeven wat er nog exact moest worden geregeld om weer aan de NVM-regelgeving te voldoen. Aangezien de aanpassingen na dit besluit alsnog uitbleven, is er op 24 juli 2023 nogmaals een rappel gestuurd, waarna er is geconstateerd dat de wijzigingen op 27 juli 2023 eindelijk naar behoren waren doorgevoerd. Dat is op 27 juli 2023 bevestigd aan appellant.
Artikel 17 lid 3 RLA behelst een algeheel verbod voor leden om zich te vergelijken voor zover het transactiegegevens betreft, ook indien die gegevens niet aan verweerder ontleend zijn. Dit is ongeacht of de vergelijking ten opzichte van één specifieke collega makelaar is of ten opzichte van de markt in een bepaalde regio. Verweerder kan gegevens, zoals statistieken, opstellen doordat al haar leden gegevens omtrent opdrachten invoeren in het uitwisselingssysteem van verweerder. Indien individuele leden deze data gebruiken om zich af te zetten tegen andere leden schaadt dit de collegialiteit en doet het afbreuk aan de bereidheid van de leden om informatie te delen in het uitwisselingssysteem.
Middels uitingen mag geen onjuiste beeldvorming ontstaan over personen, zaken en rechten en over hun werkwijze, belangen en positie (regel 1 van de Erecode). Op het moment dat er binnen één regio meerdere kantoren gebruikmaken van een term zoals ‘de meest verkopende’, zonder daarbij te verduidelijken waarop deze uiting gebaseerd is, kan er al snel onduidelijkheid ontstaan binnen de markt. Dergelijke uitingen zijn dan immers niet objectief verifieerbaar, wie is daadwerkelijk de meest verkopende makelaar of de marktleider?
De door appellant aangehaalde uitingen op Funda zijn eveneens opgesteld aan de hand van en/of afgeleid van de transactiegegevens van verweerder. Het staat een NVM-lid niet vrij om dergelijke gegevens te gebruiken om zich te profileren ten opzichte van de markt. De gegevens/statistieken zijn uiteraard wel te gebruiken in het dagelijkse werk en ten behoeve van de opdrachtgevers.
Funda betreft een separate entiteit en is in het doen van haar uitlatingen niet gebonden aan de lidmaatschapsregels zoals appellant dat wel is.
3. Disproportionaliteit
In het maatregelen en boetebeleid van de [verweerder] (en artikel 24 RLA) is specifiek benoemd dat de [verweerder] de (gedelegeerde) bevoegdheid heeft om een aangesloten makelaar/taxateur een boete van respectievelijk maximaal € 5.000,– of maximaal € 15.000,– op te leggen voor elke overtreding van een uit verenigingsregelgeving voortvloeiende verplichting of verbintenis. Per type overtreding is vervolgens uitgewerkt aan welke bedragen de [verweerder] zich bij haar boetebeleid (maximaal) zal houden.
Bij een overtreding op regel 1 en 7 van de Erecode en artikel 17 lid 3 RLA kan er volgens het beleid een boete van € 1.500,– worden opgelegd. Voor een overtreding op artikel 6b van het RLA is dat een boete van € 500,– per medewerker. In dit geval was er voor drie medewerkers een onjuiste titel gebruikt.
De [verweerder] heeft in dit geval geheel binnen de kaders van het boetebeleid gehandeld. Omdat het vanaf de eerste aanschrijving door de Lidmaatschapszaken op 31 januari 2023 uiteindelijk bijna zes maanden heeft geduurd voordat alle uitingen naar behoren zijn doorgevoerd, acht verweerder de opgelegde boete voor de drie medewerkers (artikel 6b RLA) en een overtreding van regel 1 en 7 van de Erecode en artikel 17 lid 3 RLA redelijk en proportioneel.
Het afdoen met enkel een waarschuwing zou gelet op de behandeling van en de door de [verweerder] opgelegde sancties voor dit soort overtredingen aan andere leden niet juist zijn.
Het opleggen van een boete komt niet in plaats van de verplichting om alsnog te voldoen aan de NVM-regelgeving. Met andere woorden, het is irrelevant dat de titels uiteindelijk zijn aangepast.
Beoordeling van het beroep
De commissie overweegt als volgt.
Vaststaat dat de heer [naam] deel uitmaakte van de [verweerder] die op 30 maart 2023 het besluit heeft genomen om een boete aan de appellant op te leggen van € 3.000,–. Tevens staat als onweersproken vast dat de heer [naam] indirect aandeelhouder is van een makelaarskantoor gevestigd in [plaats] en dat dit makelaarskantoor een directe concurrent is van de appellant, omdat zij eveneens woningen in [plaats] verkoopt.
Naar het oordeel van de commissie heeft de appellant hiermee voldoende onderbouwd dat de heer [naam] belang kan hebben bij het opleggen van een sanctie aan de appellant. Dat de heer [naam] zelf enkel bedrijfsmatig vastgoed taxeert, en dus zelf geen woningen in [plaats] verkoopt, maakt dat niet anders. Niet van belang is immers welke werkzaamheden hij uitvoert, maar welke belangen hij heeft. Nu hij als indirect aandeelhouder van het concurrerende makelaarskantoor wel een belang heeft bij de verkoop van woningen in [plaats], is naar het oordeel van de commissie ten minste sprake van een schijn van belangenverstrengeling.
Verweerder heeft dit onderkend, want voorafgaand aan de vergadering van 30 maart 2023 is dit met de heer [naam] besproken. Dit is vervolgens echter niet ter zitting besproken met appellant, zodat die zich op dat punt niet heeft kunnen uitlaten.
De commissie is van oordeel dat het op de weg van verweerder had gelegen om voorafgaand aan de vergadering van 30 maart 2023 de appellant op de mogelijke belangenverstrengeling te wijzen en te vragen of de appellant bezwaar heeft tegen de deelname van de heer [naam] aan de vergadering als lid van de [verweerder]. Dat heeft zij ten onrechte niet gedaan. Dit geldt te meer nu de [verweerder] er van op de hoogte was dat er mogelijk sprake zou zijn van belangenverstrengeling, nu verweerder ter zitting heeft aangegeven dat zij voorafgaand aan de vergadering van 30 maart 2023 wel aan de heer [naam] heeft gevraagd of hij onafhankelijk en onpartijdig kan optreden in deze zaak.
Gelet hierop is de commissie van oordeel dat het besluit van de [verweerder] om aan de appellant een boete van € 3.000,– op te leggen niet op voldoende zorgvuldige wijze tot stand is gekomen. Om die reden kan het niet in stand blijven. De commissie zal het besluit van 18 april 2023 (met referentie: [referentienummer]) van de [verweerder] daarom vernietigen.
Klachtengeld
De commissie is van oordeel dat het door de appellant betaalde klachtengeld voor rekening van verweerder dient te komen, nu de appellant in het gelijk is gesteld.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– vernietigt het besluit van 18 april 2023 (met referentie: [referentienummer]) van de [verweerder] wegens schijn van belangenverstrengeling;
– bepaalt dat verweerder aan de appellant het door de appellant betaalde klachtengeld van € 99,99 vergoedt.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. R.J.M. Cremers, voorzitter, mevrouw A. van den Broek, de heer mr. A.C.G. Reezigt, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 5 april 2024.