Bemiddelingsovereenkomst bij verkoop; indiening van een zogenoemde “fake factuur” bij faillissementsaanvraag; in dit geval geen sprake van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen.

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Tuchtcommissie VastgoedPRO en Keurmerk Vakkundig Gekeurd    Categorie: Factuur    Jaartal: 2016
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: 98577

De uitspraak:

Onderwerp van de klacht

De klacht betreft de vraag of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld door een derde te ondersteunen in diens faillissementsaanvraag gericht tegen [bedrijfsnaam klagers] met de indiening van een zogenoemde “fake factuur”.

Standpunt van de klagers

Het standpunt van de klagers luidt als volgt.

Klagers stellen dat beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Beklaagde heeft zijn medewerking verleend aan een faillissementsaanvraag tegen [bedrijfsnaam klagers] middels een nota d.d. 22 november 2012, die gericht was aan die vennootschap. De nota diende als steunvordering bij de faillissementsaanvraag en is bij gelegenheid van de zitting aan de rechter overgelegd. Er is echter geen sprake van een vordering van beklaagde op [bedrijfsnaam klagers] en dus was er geen enkele grond de nota in te brengen als steunvordering. Er was sprake van een “ fake factuur”. [bedrijfsnaam klagers] is hierdoor geschaad. In de nota worden advertentiekosten en een taxatierapport opgevoerd. Reeds op 23 november 2012 is geprotesteerd tegen die nota omdat er geen opdrachtbevestiging voor een taxatierapport aan ten grondslag ligt en geen contract ten grondslag ligt aan de advertentiekosten.
Er bestaat dus geen vordering. Toch heeft beklaagde op 11 februari 2015 aan de advocaat van de aanvrager van het faillissement van [bedrijfsnaam klagers] toestemming gegeven de nota als steunvordering te gebruiken. Dit handelen van beklaagde is in strijd met hetgeen een behoorlijk makelaar betaamt.

Standpunt van beklaagde

Het standpunt van beklaagde luidt in hoofdzaak als volgt.

De beklaagde stelt dat er wel degelijk sprake was van een bemiddelingsovereenkomst bij verkoop op grond waarvan de in de factuur vermelde kosten zijn gemaakt. De opdracht tot bemiddeling bij verkoop van de woning in [plaatsnaam 1] en de taxatie van die woning hing samen met de verkoop van de woning in [plaatsnaam 2]. [naam klager] is de enige bestuurder van [bedrijfsnaam klagers]. Als hij de overeenkomst ondertekent, maakt dat nog niet dat hij partij is bij die overeenkomst. De opdracht tot taxatie is mondeling verleend. Beklaagde zegt nimmer de toezegging gedaan te hebben dat hij om niet zou werken. In de overgelegde conclusie van repliek van 12 maart 2014 geeft [bedrijfsnaam klagers] toe dat zij wel opdracht tot taxatie heeft gegeven. Een opdrachtbevestiging ontbreekt omdat beklaagde er destijds van uit ging dat [naam klager] als architect zijn woord gestand zou doen. Op 15 maart 2011 heeft beklaagde het taxatierapport per email verzonden aan klagers waarna klagers niet hebben aangegeven de opdracht daartoe niet te hebben verstrekt. Na verzending van de nota op 22 november 2012 zijn diverse betalingsherinneringen en aangetekende aanmaningen verzonden. Klagers hebben de aangetekende stukken geweigerd waardoor deze zijn geretourneerd. Beklaagde heeft uiteindelijk de nota als steunvordering opgegeven om deze voldaan te krijgen.
Tot op heden is de nota niet voldaan.

Beoordeling van de klacht

Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overweegt de commissie het volgende.

De vaststaande feiten:
De commissie stelt vast dat op 2 februari 2015 door een Belgische vennootschap (hierna te noemen: de schuldeiser) het faillissement is aangevraagd van [bedrijfsnaam klagers], stellende dat zij uit hoofde van een onherroepelijk vonnis van een Belgische rechter van [bedrijfsnaam klagers] een bedrag van € 2.934.043,50 te vorderen had.
Op 24 februari 2015 is het verzoek ter zitting behandeld waarbij de advocaat van de schuldeiser als bewijs van pluraliteit van schuldeisers onder andere een nota, gedateerd 22 november 2012, van beklaagde heeft overgelegd, gericht aan [bedrijfsnaam klagers] (toen nog geheten: [oud bedrijfsnaam klagers].).
De nota vermeldt bedragen, tezamen belopend € 1.045,85, ter zake van advertentiekosten en een taxatierapport. Vermeld worden: verkoop [straatnaam + plaatsnaam 2] en verkoop [straatnaam + plaatsnaam 1].
Door raadpleging van de griffies van de rechtbank Limburg en het Gerechtshof te ’s-Hertogenbosch heeft de commissie vastgesteld (hetgeen ter zitting door klagers is bevestigd) dat bij vonnis van 24 februari 2015, de faillissementsaanvraag is afgewezen, dat deze beslissing in hoger beroep in stand is gebleven en dat ook later [bedrijfsnaam klagers] niet in staat van faillissement is verklaard.

In een procedure voor de rechtbank Limburg, sector kanton, tussen [bedrijfsnaam klagers] als eiser en beklaagde als gedaagde heeft [bedrijfsnaam klagers] van beklaagde vergoeding van gestelde schade gevorderd, geleden aan de woning in [plaatsnaam 1] ter zake waarvan – volgens de dagvaarding – door [bedrijfsnaam klagers] aan beklaagde een bemiddelingsopdracht was verstrekt.
In de conclusie van repliek, genomen op 12 maart 2014, heeft [bedrijfsnaam klagers] onder 8 gesteld:
[naam klager] heeft inderdaad aan [bedrijfsnaam beklaagde] gevraagd om een taxatie van de woning uit te voeren.
Dit had te maken met de bemiddelingsoverdracht van de woning van [naam makelaar] naar [bedrijfsnaam beklaagde] en [naam klager] wilde van deze nieuwe makelaar een actuele taxatie hebben. [bedrijfsnaam beklaagde] heeft deze taxatie kosteloos uitgevoerd als tegenprestatie voor de bemiddelingsopdracht. [bedrijfsnaam beklaagde] heeft hiervan geen opdrachtbevestiging aan [naam klager] opgemaakt. Partijen wilden gewoon goed van start gaan. Dat wat [bedrijfsnaam beklaagde] schrijft over de vraag van [naam klager] welke huur deze woning zou kunnen opbrengen, moet naar het rijk der fabelen worden verwezen.

De kantonrechter heeft bij vonnis van 26 november 2014 de vordering van [bedrijfsnaam klagers] afgewezen na vastgesteld te hebben – zakelijk en verkort weergegeven – dat de opdracht, blijkens het overgelegde schriftelijk stuk, door [naam klager] aan beklaagde was gegeven en niet door [bedrijfsnaam klagers], zijnde de eigenaar van de woning waarop de bemiddelingsopdracht betrekking had. Ook heeft de Kantonrechter overwogen dat onvoldoende was gesteld door [bedrijfsnaam klagers] om een vordering uit onrechtmatige daad te onderbouwen.

De beoordeling door de commissie:

Allereerst overweegt de commissie dat klaagster [naam klaagster] onvoldoende zelfstandig belang heeft gesteld om als klaagster te kunnen worden ontvangen. Desgevraagd heeft [naam klager] ter zitting aangegeven dat zij zijn echtgenote is en dat zij investeerster is in [bedrijfsnaam klagers]. Dat is onvoldoende om naast [bedrijfsnaam klagers] en [naam klager] een voldoende eigen belang bij een klacht te hebben. Zij zal daarom niet ontvankelijk worden verklaard.

Ten aanzien van het verwijt dat beklaagde een “fake factuur” aan de schuldeiser van [bedrijfsnaam klagers] ter beschikking heeft gesteld als steunvordering bij een faillissementsaanvraag, geldt het volgende.

Ook de commissie ziet – met de kantonrechter –  dat [naam klager] (en niet [bedrijfsnaam klagers]) genoemd is als opdrachtgever in de bemiddelingsovereenkomst met betrekking tot de woning in [plaatsnaam 1] terwijl die woning in eigendom toebehoort aan [bedrijfsnaam klagers]. Dit maakt de factuur van beklaagde aan [bedrijfsnaam klagers] om die enkele reden echter nog geen “fake factuur”. Beklaagde stelt immers dat de werkelijke bedoeling van partijen in de bemiddelingsovereenkomst was, dat [bedrijfsnaam klagers] de opdracht zou geven en dat [naam klager] als bestuurder, handelend namens [bedrijfsnaam klagers], die opdracht gaf.
Van belang is voorts dat [bedrijfsnaam klagers] in de hiervoor geciteerde conclusie van repliek, het geven van de opdracht tot taxatie en de bemiddelingsopdracht erkent en daarbij geen punt maakt van de vraag wie als opdrachtgever is aan te merken. Dat aspect is geen onderwerp van het debat tussen partijen in die procedure maar wordt – zo concludeert de commissie – door de kantonrechter ambtshalve opgevoerd.
Weliswaar voegt [bedrijfsnaam klagers] in haar hierboven geciteerde stellingen toe dat de taxatie om niet zou worden uitgevoerd maar dit wordt door beklaagde betwist waarmee de bewijslast van dat aspect – als bevrijdend verweer – op klagers komt te rusten. Nu klagers hun stelling niet hebben onderbouwd met stukken dan wel anderszins aannemelijk hebben kunnen maken, is aan die bewijslast niet voldaan.

De stelling van beklaagde dat hij een vordering had en dat hij deze had op [bedrijfsnaam klagers], en niet [naam klager] privé, is daarom niet op voorhand als zozeer onwaarschijnlijk van de hand te wijzen dat het ter beschikking stellen van de factuur als steunvordering als onbetamelijk en klachtwaardig dient te worden bestempeld.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing

De commissie oordeelt als volgt:

I. verklaart klaagster [naam klaagster] niet-ontvankelijk in de klacht;

II. verklaart de klacht ongegrond.

Aldus beslist door de Tuchtcommissie Makelaardij op 25 januari 2016.